Παρασκευή 2 Μαΐου 2014

ΥΠΟΙΚ ΠΡΟΣ ΑΛΛΟΔΑΠΟΥΣ ΓΙΑ ΚΕΡΔΗ ΟΜΟΛΟΓΩΝ Ελάτε να σας φορολογήσουμε!

30/04/14ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
ΥΠΟΙΚ ΠΡΟΣ ΑΛΛΟΔΑΠΟΥΣ ΓΙΑ ΚΕΡΔΗ ΟΜΟΛΟΓΩΝ

Ελάτε να σας φορολογήσουμε!

        
 
Προφανώς για τυπικούς και νομικούς λόγους -και μόνο- το υπουργείο Οικονομικών καλεί τους αλλοδαπούς που είχαν κέρδη από ελληνικά ομόλογα τα προηγούμενα χρόνια να τα δηλώσουν στην εφορία, προκειμένου να φορολογηθούν, αν δεν έχουν φορολογηθεί. Διότι, αν όντως περιμένει η ηγεσία του υπουργείου να εισπράξει έσοδα… εκτός συνόρων, και μάλιστα από κέρδη ομολόγων, μάλλον θα απογοητευτεί. Ουδείς αλλοδαπός -εκτός και αν κάποιος έχει συγκεκριμένους λόγους- δεν πρόκειται να μπλέξει με την ελληνική εφορία, πόσο μάλλον όταν πρόκειται για πληρωμή φόρων…

Εγκύκλιος του υπουργείου Οικονομικών ορίζει ότι αλλοδαποί, οι οποίοι είχαν κέρδη από ελληνικά ομόλογα έως το τέλος του 2013 και δεν έχουν μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα θα πρέπει να υποβάλουν δήλωση στην εφορία μέσα στους επόμενους δύο μήνες, προκειμένου να αποδώσουν φόρο, 20%-33% κατά περίπτωση, επί των κερδών που αποκόμισαν.

Στην εγκύκλιο, η οποία εκδόθηκε με αφορμή ερωτήματα που τέθηκαν στην αρμόδια υπηρεσία του υπουργείου, αναφέρεται: «Ο οφειλόμενος φόρος για τα ποσά της υπεραξίας που αποκτήθηκαν από αλλοδαπούς δικαιούχους (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) χωρίς μόνιμη εγκατάσταση στη χώρα μας, μέχρι την έναρξη ισχύος του ν. 4172/2013, όταν δεν έχει μεσολαβήσει ημεδαπός φορέας πληρωμής, ώστε να έχει προβεί σε παρακράτηση φόρου, θα πρέπει να αποδοθεί από τον ίδιο τον δικαιούχο.

»Η απόδοση του φόρου θα γίνει εφάπαξ με υποβολή δήλωσης μέσα σε δύο (2) μήνες από την έκδοση της παρούσας. Ο αλλοδαπός δικαιούχος θα πρέπει να προσκομίσει βεβαίωση του αρμόδιου αλλοδαπού φορέα πληρωμής, επίσημα μεταφρασμένη, από την οποία να προκύπτει το ποσό του κεφαλαιακού κέρδους που απέκτησε. Τα ίδια ισχύουν και όταν έχει μεσολαβήσει ημεδαπός φορέας πληρωμής, αλλά όμως οι μεταβιβάσεις των τίτλων είχαν λάβει χώρα μέσω συλλογικών λογαριασμών πελατείας που τηρούνται ανά αλλοδαπό θεματοφύλακα και όχι ατομικά ανά επενδυτή».

Στις περιπτώσεις, όπου ο πραγματικός δικαιούχος (beneficial owner) είναι φορολογικός κάτοικος κράτους, με το οποίο η Ελλάδα έχει συνάψει Σύμβαση Αποφυγής της Διπλής Φορολογίας του Εισοδήματος (ΣΑΔΦΕ), αυτός μπορεί να επικαλεστεί τις ευνοϊκότερες διατάξεις της οικείας σύμβασης με την υποβολή στην αρμόδια ΔΟΥ της αίτησης για την εφαρμογή της συγκεκριμένης ΣΑΔΦΕ, συμπληρωμένης, καθώς και υπογεγραμμένης και σφραγισμένης από την αρμόδια αλλοδαπή φορολογική Αρχή. Οι αλλοδαποί δικαιούχοι (φυσικά ή νομικά πρόσωπα), οι οποίοι υποβάλλουν τη δήλωση και δεν διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα, υποχρεούνται να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο στη χώρα μας.

Εκτροχιάστηκαν τα έσοδα από φόρους Υστέρηση 728 εκατ. ευρώ παρουσιάζει ο προϋπολογισμός στο πρώτο τρίμηνο. Απειλεί να «σβήσει» το πρωτογενές πλεόνασμα.

30/04/14ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ

Εκτροχιάστηκαν τα έσοδα από φόρους

Υστέρηση 728 εκατ. ευρώ παρουσιάζει ο προϋπολογισμός στο πρώτο τρίμηνο. Απειλεί να «σβήσει» το πρωτογενές πλεόνασμα.
        
 
Υστέρηση 728 εκατ. ευρώ παρουσιάζει ο προϋπολογισμός στο πρώτο τρίμηνο. Απειλεί να «σβήσει» το πρωτογενές πλεόνασμα

Των Μάριου Χριστοδούλου, Κώστα Τσάβαλου

«Τρύπα» 728 εκατ. ευρώ στα έσοδα απειλεί να «καταπιεί» το πλεόνασμα και φέρνει πιο κοντά το σενάριο της λήψης νέων μέτρων αμέσως μετά τις εκλογές, όπως μας έχει ήδη προετοιμάσει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Την κατακρήμνιση των δημόσιων εσόδων δείχνουν τα στοιχεία του προϋπολογισμού για το πρώτο τρίμηνο του 2014. Η μεγάλη υστέρηση που καταγράφηκε στις εισπράξεις από την έμμεση φορολογία δημιουργεί αμφιβολίες για τη βιωσιμότητα του πρωτογενούς πλεονάσματος 1,541 δισ. ευρώ που επιτεύχθηκε το ίδιο διάστημα και με τεχνητό τρόπο από το υπουργείο Οικονομικών.

ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ Πιο συγκεκριμένα, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους, η υστέρηση στον φόρο εισοδήματος έφτασε τον περασμένο Μάρτιο να ξεπερνά τα 430 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 189 εκατ. ευρώ προέρχονται από τις επιχειρήσεις και τους ελεύθερους επαγγελματίες. «Πίσω» βρίσκονται και οι εισπράξεις από τον ΦΠΑ, με την απόκλιση στα πετρελαιοειδή και τα καπνικά προϊόντα να φτάνει τα 385 εκατ. ευρώ. Αστοχίες καταγράφονται και στις υπόλοιπες κατηγορίες εσόδων, όπως για παράδειγμα στους φόρους από την ακίνητη περιουσία, με τις απώλειες σε αυτό το μέτωπο να υπολογίζονται στα 100 εκατ. ευρώ.

Τα αποτελέσματα αυτά των εισπράξεων έχουν «θορυβήσει» την κυβέρνηση καθώς εμφανίζονται σε μια στιγμή που οι Ευρωπαίοι εκπρόσωποι της τρόικας σε «τελεσίγραφό» τους ζητούν νέες παρεμβάσεις στο μέτωπο της οικονομίας για να καλυφθεί το δημοσιονομικό «κενό» του 2015 – που για την ώρα το υπολογίζουν σε 2 δισ. ευρώ ή στο 1,1% του ΑΕΠ. Δεν αποκλείεται τυχόν αστοχίες που θα υπάρξουν φέτος στα έσοδα να ενσωματωθούν στο «πακέτο» των μέτρων που θα επιβληθεί το νέο έτος. Στην παρούσα -προεκλογική- φάση μόνο για μέτρα δεν θέλει να ακούει το Μαξίμου, το οποίο έχει φτάσει να διαψεύδει κάθε δυσάρεστη είδηση που «ξεστομίζει» η τρόικα.

Οι δαπάνες

Εκτός από τα έσοδα, ασφυκτικές πιέσεις υφίσταται ο προϋπολογισμός και από τις δαπάνες. Μπορεί οι πρωτογενείς να εμφανίζονται απόλυτα «πειθαρχημένες» στο πρώτο τρίμηνο του 2014 (σ.σ. περιορίστηκαν στα 9,861 δισ. ευρώ έναντι στόχου για 10,557 δισ. ευρώ, εξοικονόμηση 696 εκατ. ευρώ), όμως εκρηκτική είναι η αύξηση που σημειώνεται στις καταπτώσεις εγγυήσεων. Για τα δάνεια που πληρώνει ο προϋπολογισμός σε φορείς εντός γενικής κυβέρνησης ο λόγος, τα οποία δόθηκαν με την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου. Οι καταπτώσεις φτάνουν στα 382 εκατ. ευρώ στο τέλος Μαρτίου από 34 εκατ. ευρώ που ήταν το ύψος της επιβάρυνσης για τον αντίστοιχο μήνα του 2013.

Ανησυχητικό είναι επίσης το γεγονός ότι τα ασφαλιστικά ταμεία μέσα στο τρίμηνο του 2014 απορρόφησαν 2,72 δισ. ευρώ ή το 25,6% της ετήσιας επιχορήγησής τους. Ο ΟΓΑ έχει «ροκανίσει» το 28,9% του συνολικού κονδυλίου για το 2014, το ΙΚΑ το 27,8%, ο ΕΟΠΥΥ το 25%, ο ΟΑΕΕ το 31,9% και ο ΟΑΕΔ το 24,8%. Για την ιστορία και μόνο, φέτος τα χρεολύσια που θα πληρώσει ο προϋπολογισμός θα φτάσουν στα 67 δισ. ευρώ…

Ο ΕΝΑΣ ΣΤΟΥΣ ΤΡΕΙΣ ΔΗΛΩΝΕΙ ΠΩΣ ΦΙΛΟΞΕΝΕΙΤΑΙ Εφορία: Ελέγχονται για φοροδιαφυγή όσοι δηλώνουν "φιλοξενούμενοι"

Ο ΕΝΑΣ ΣΤΟΥΣ ΤΡΕΙΣ ΔΗΛΩΝΕΙ ΠΩΣ ΦΙΛΟΞΕΝΕΙΤΑΙ

Εφορία: Ελέγχονται για φοροδιαφυγή όσοι δηλώνουν "φιλοξενούμενοι"

Εφορία: Ελέγχονται για φοροδιαφυγή όσοι δηλώνουν  φιλοξενούμενοι
Σχεδόν ο ένας στους τρεις Έλληνες που υπέβαλαν πέρυσι φορολογική δήλωση έχει συμπληρώσει τον κωδικό που υποδηλώνει ότι είναι φιλοξενούμενος άλλου προσώπου! Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την εφημερίδα "Καθημερινή της Κυριακής", σε σύνολο περίπου 5,5 εκατομμυρίων φορολογικών δηλώσεων που κατατέθηκαν το 2013, περίπου 1,85 εκατομμύρια φορολογούμενοι συμπλήρωσαν τον συγκεκριμένο κωδικό, αναγράφοντας μάλιστα και τον ΑΦΜ του προσώπου – φυσικού ή νομικού – που τους φιλοξενεί.
Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών μοιάζουν να είναι πεπεισμένα, ωστόσο, ότι το εκτεταμένο φαινόμενο της «φιλοξενίας», πέρα από τις πολλές περιπτώσεις που είναι πραγματικές και εντάθηκαν κατά τη διάρκεια της κρίσης (επιστροφή στην πατρική κατοικία λόγω έλλειψης εισοδημάτων), υποκρύπτει και περιπτώσεις εκτεταμένης φοροδιαφυγής.
Με τον τρόπο αυτό, ουσιαστικά προαναγγέλλονται έλεγχοι οι οποίοι θα στηριχθούν στα στατιστικά ευρήματα, προκειμένου να φέρουν στο φως περιπτώσεις απόκρυψης εισοδημάτων, κυρίως από ενοίκια ή δόλιας υποβολής αίτησης με στόχο την είσπραξη του «μερίσματος».
Σύμφωνα πάντως με το ίδιο δημοσίευμα, χιλιάδες άνεργοι ηλικίας ακόμη και άνω των 30-40 ετών εξακολουθούν να ζουν με τους γονείς τους αδυνατώντας να συντηρήσουν το δικό τους σπίτι, ενώ χιλιάδες ηλικιωμένοι ζουν με συγγενικά τους πρόσωπα προκειμένου να απολαμβάνουν τη φροντίδα τους.

ΣΤΑ 828 ΕΥΡΩ Ο ΜΕΣΟΣ ΦΟΡΟΣ Τέσσερις στους 100 έχουν υποβάλλει δήλωση

ΣΤΑ 828 ΕΥΡΩ Ο ΜΕΣΟΣ ΦΟΡΟΣ

Τέσσερις στους 100 έχουν υποβάλλει δήλωση

Τέσσερις στους 100 έχουν υποβάλλει δήλωση
Περίπου 4 στους 100 φορολογουμένους έχουν υποβάλει μέχρι σήμερα δήλωση φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιοποίησε η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων. Από τις δηλώσεις που έχουν εκκαθαριστεί έως τώρα περίπου 1 στις 4 είναι χρεωστική με τον μέσο φόρο ανά φορολογούμενο να ανέρχεται σε 828 ευρώ.
Ειδικότερα, από τις 20 Μαρτίου που ξεκίνησε η διαδικασία υποβολής φορολογικών δηλώσεων μέχρι και τις 30 Απριλίου είχαν υποβληθεί στο Taxis 202.198 δηλώσεις, ήτοι μόλις το 3,6% του συνόλου (5,7 εκατομμύρια). Από τις εν λόγω 202.198 δηλώσεις έχουν εκκαθαριστεί μέχρι σήμερα οι 200.122 δηλώσεις.
Σύμφωνα με το δείγμα των εκκαθαρισμένων δηλώσεων το 53,76% ή 107.582 δηλώσεις είναι μηδενικές, 39.310 δηλώσεις ή το 19,64% των εκκαθαρισμένων δηλώσεων αντιστοιχούν σε πιστωτικές δηλώσεις (η μέση επιστροφή φόρου για τις περιπτώσεις αυτές ανέρχεται σε 201 ευρώ ανά φορολογούμενο), ενώ το 26,60% των δηλώσεων ή 53.230 είναι χρεωστικές και αντιστοιχούν σε καταβολή φόρου 44,1 εκατ. ευρώ.
Ο μέσος φόρος ανά φορολογούμενο ανέρχεται σε 828 ευρώ, ωστόσο το ποσό αυτό αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά καθώς θα μεγαλώνει το δείγμα των εκκαθαρισμένων δηλώσεων. Υπενθυμίζεται πως ο μέσος φόρος πέρυσι είχε ανέλθει στα 1.469 ευρώ.

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΤΟΥ ΥΠΟΙΚ Πώς υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΤΟΥ ΥΠΟΙΚ

Πώς υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα

Πώς υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα
Eιδικότερα:
Επιβάλλεται φόρος υπεραξίας 15% σε φυσικό πρόσωπο που μεταβιβάζει από 1.1.2014 με επαχθή αιτία ακίνητη περιουσία.
Στην έννοια της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνεται το ακίνητο ή το ιδανικό μερίδιο αυτού, το εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου ή ιδανικό μερίδιο αυτού, καθώς και οι συμμετοχές οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία.
Κριτήριο για την επιβολή του φόρου υπεραξίας είναι το εισόδημα που προκύπτει από την υπεραξία της μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας να μην συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Επιχειρηματική συναλλαγή θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του προηγούμενου εδαφίου είναι δύο έτη. Κατά την έννοια των παραπάνω, δεν προκύπτει φόρος υπεραξίας εάν η μεταβίβαση διενεργείται από εργολάβους οικοδομών, από άτομα που διενεργούν συστηματικά πωλήσεις ακινήτων (μέσα στη διάρκεια δύο ετών τρεις και άνω πωλήσεις) ή ακόμα και σε περίπτωση διενέργειας μεμονωμένης ή συμπτωματικής πράξης που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους, οπότε το εισόδημα που προκύπτει συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Πώς υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα
Στην έννοια του εισοδήματος από υπεραξία εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου (εκμισθωτή) με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης. Στην έννοια της ανέγερσης εμπίπτουν και οι επεκτάσεις ακινήτων κατόπιν έκδοσης άδειας ανέγερσης. Επίσης, ως μεταβίβαση, για την επιβολή του φόρου υπεραξίας, νοείται και η εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή την αύξηση κεφαλαίου νομικού προσώπου ή οντότητας.
Εννοια της κτήσης με οποιαδήποτε αιτία
Για την επιβολή του φόρου υπεραξίας δεν ενδιαφέρει ο τρόπος απόκτησης της ακίνητης περιουσίας, δηλαδή αν η ακίνητη περιουσία ή τα ιδανικά μερίδια αυτής ή το εμπράγματο δικαίωμα επί ακίνητης περιουσίας ή το ιδανικό μερίδιο αυτού κλπ αποκτήθηκε με επαχθή αιτία (με αντάλλαγμα), αν ανεγέρθηκε, αν αποκτήθηκε με χαριστική αιτία (δωρεά, γονική παροχή) ή με οποιαδήποτε άλλη αιτία (π.χ. κληρονομιά, χρησικτησία κ.λ.π.), αλλά αρκεί η απόκτησή του με οποιαδήποτε αιτία, μετά την 1.1.1995. Σε περίπτωση κατά την οποία η μεταβίβαση αφορά δικαίωμα το οποίο αποκτήθηκε μέχρι και την 31n Δεκεμβρίου 1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
Πράξεις που δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις
Δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας:
α) Η μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου στον εντολέα λόγω υπερβάσεως της εντολής από τον εντολοδόχο.
β) Η μεταγραφή δικαστικής απόφασης με την οποία ακυρώνεται λόγω εικονικότητας σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου.
γ) Η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών, οι οποίες έχουν ήδη συμπεριληφθεί στις φορολογητέες μεταβιβάσεις.
δ) Η αυτούσια διανομή ή συνένωση ακινήτων ή πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή δε θεωρείται ότι υπάρχει μεταβίβαση ακόμα και όταν συντρέχει διαφορά μεταξύ φυσικής και ιδανικής μερίδας.
ε) η ανταλλαγή ποσοστών ακίνητης περιουσίας επί κτηθέντων λόγω κληρονομικής διαδοχής ή γονικής παροχής ή από συζύγους κατά τη διάρκεια της έγγαμης συμβίωσης.
Φορολογητέα αξία
Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται. Η υπεραξία αυτή λαμβάνεται απομειούμενη με την εφαρμογή των συντελεστών απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου. Στην περίπτωση ακινήτου που έχει αποκτηθεί από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2002, ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται με το συντελεστή 0,8. Προκειμένου να διαπιστωθεί ο αριθμός των ετών που μεσολάβησαν μεταξύ κτήσης και πώλησης, ώστε να εφαρμοστεί ο ανάλογος συντελεστής, λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα μεταξύ της ακριβούς ημερομηνίας κατάρτισης της δικαιοπραξίας κτήσης του ακινήτου και της ακριβούς ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου πώλησης ή ανταλλαγής.
Εάν, ο χρόνος διακράτησης είναι ένα έτος και ένας μήνας, εφαρμόζεται ο συντελεστής απομείωσης των δύο ετών.
Χρόνος κτήσης
Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Με τη διάταξη αυτή προσδιορίζεται ο χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, δικαιώματος κλπ, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, λόγω του ότι υπάρχουν διαφορετικοί-δια­δοχικοί χρόνοι κτήσης, δεν δύναται να προσδιοριστεί ακριβές σχετικό χρονικό σημείο, οπότε με βάση τη διάταξη αυτή λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος κατά τον οποίο αποκτήθηκε ποσοστό τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.
Ως τιμή κτήσης λαμβάνεται το άθροισμα των τιμών ή αξιών των διαδοχικών τίτλων κτήσης, υπό την προϋπόθεση ότι οι τίτλοι έχουν συνταχθεί μετά την 1.1.1995
Χρόνος κτήσης του ακινήτου που αποκτήθηκε με δικαιοπραξία θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του οριστικού συμβολαίου, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της δικαιοπραξίας κτήσης του.
Ψιλή κυριότητα-επικαρπία
Για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της χρησικτησίας, της προσωπικής δουλείας ή άλλης δουλείας επί του ακινήτου λαμβάνονται υπόψη τα ποσοστά της αξίας της πλήρους κυριότητας, που έχουν ορισθεί ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή που λαμβάνεται σε ισόβια ή αόριστου χρόνου επικαρπία:
  • στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του,
  • στα 7/10, αν έχει υπερβεί το 20ό,
  • στα 6/10, αν έχει υπερβεί το 30ό,
  • στα 5/10, αν έχει υπερβεί το 40ό,
  • στα 4/10, αν έχει υπερβεί το 50ό,
  • στα 3/10, αν έχει υπερβεί το 60ό,
  • στα 2/10, αν έχει υπερβεί το 70ό και
  • στο 1/10, αν έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.
Σε περίπτωση διάσπασης πλήρους κυριότητας σε επικαρπία και ψιλή κυριότητα (π.χ. μεταβίβαση ψιλής κυριότητας) τόσο ο χρόνος όσο και οι αξίες καθορίζονται κατά το χρόνο διάσπασης. Κριτήριο για την εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων είναι η ηλικία του επικαρπωτή κατά τον χρόνο της διάσπασης της πλήρους κυριότητας σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία αντίστοιχα. Διευκρινίζεται ότι τυχόν μεταβολή της δεκαετίας για τον υπολογισμό της επικαρπίας κατά το χρόνο της μεταβίβασης με επαχθή αιτία δεν ασκεί επίδραση στην αξία κτήσης.
Απαλλασσόμενο ποσό υπεραξίας
Από την υπεραξία που προκύπτει (μετά την εφαρμογή των συντελεστών απομείωσης) αφαιρείται ποσό μέχρι 25.000 ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το μεταβιβαζόμενο ακίνητο για πέντε τουλάχιστον έτη και επιβάλλεται φόρος στο τυχόν υπόλοιπο ποσό.
Μηδενική υπεραξία
Θεωρείται όταν:
α) Ο προσδιορισμός της υπεραξίας καταλήγει σε αρνητικό ποσό, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
β) Η μεταβίβαση αφορά δικαίωμα το οποίο αποκτήθηκε μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 1994.
Και στις δύο περιπτώσεις, υποβάλλεται δήλωση, στη δε δεύτερη από τα απαιτούμενα στοιχεία για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας αναφέρεται μόνο το έτος κτήσης.
Ως τιμή κτήσης λαμβάνεται το άθροισμα των τιμών ή αξιών των διαδοχικών τίτλων κτήσης, υπό την προϋπόθεση ότι οι τίτλοι έχουν συνταχθεί μετά την 1.1.1995.
Για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της χρησικτη­σίας, της προσωπικής δουλείας λαμβάνονται υπόψη τα ποσοστά της αξίας της πλήρους κυριότητας, που έχουν ορισθεί ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή
Παραδείγματα υπολογισμού φόρου υπεραξίας
Το 2005 έγινε αγορά ενός διαμερίσματος έναντι δηλωθέντος τιμήματος 100.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος 200.000 ευρώ.
Έτη διακράτησης 9, επομένως συντελεστής απομείωσης 86,1% Υπολογισμός : 200.000-100.000= 100.000 ευρώ * 86,1%= 86.100 Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ γιατί ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι 86.100- 25.000=61.000 ευρώ. Φόρος: 61.000*15%= 9.150 ευρώ.
2 Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1999 έναντι δηλωθέντος τιμήματος σε ευρώ 70.000. Το 2014 πωλείται με δηλωθέν τίμημα 170.000 ευρώ.
Έτη διακράτησης 15, ο αρχικός συντελεστής απομείωσης 76,4% πολλαπλασιάζεται με 0,8 (παρ.27 άρθρο 72 ν. 4172/2013), οπότε ο τελικός συντελεστής απομείωσης είναι 61,12%. Υπολογισμός: 170.000-70.000=100.000* 61,12%=61.120-25.000=36.120 ευρώ Φόρος: 36.120*15%=5.418 ευρώ.
Αγορά ακινήτου το 1994 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 30.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 80.000 ευρώ.
Η τυχόν προκύπτουσα υπεραξία θεωρείται μηδενική επειδή το ακίνητο αποκτήθηκε πριν την 1.1.1995. Υποβάλλεται μηδενική δήλωση φόρου υπεραξίας.
Ακίνητο που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία με οικοδομική άδεια ανέγερσης στις 2/2/1995 πωλείται στις 3/1/2014 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 300.000 ευρώ.
Έτος κτήσης 2/2/2000. Έτη διακράτησης (13 έτη και 11 μήνες) 14 έτη. Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 41 η τιμή κτήσης υπολογίζεται σύμφωνα με όσα ορίζονται στην περίπτωση γ'. Τιμή κτήσης: Τιμή πώλησης * ΔΤΚατ έτους κτήσης (2000) /ΔΤΚατ του 2013. Δηλαδή: 300.000* 137,7/178,2=231.818,2 ευρώ
Υπεραξία: 300.000-231.818,2=68.181,8 ευρώ . Η υπεραξία αυτή απομειούται με την εφαρμογή συντελεστή απομείωσης 77,9% * 0,8= 62,32% και το ποσό που προκύπτει είναι 68.181,8* 62,32%= 42.490,90 ευρώ. Αφαιρείται τέλος, ποσό 25.000 ευρώ και το τελικό ποσό υπεραξίας είναι 17.490,9 ευρώ Φόρος : 17.490,9* 15%= 2.623,64 ευρώ
5 Το έτος 1990 αποκτάται λόγω γονικής παροχής η ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου η οποία αντιστοιχούσε σε 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας. Το έτος 2000 απεβίωσε ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος απέκτησε το 100% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου την οποία μεταβιβάζει το 2014 έναντι τιμήματος 100.000 ευρώ.
Έτος κτήσης είναι το 1990 γιατί τότε αποκτήθηκε το 75% της αξίας του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος (8/10). Η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
6 Η Α αποκτά κατά πλήρη κυριότητα ακίνητο το 2000. Το 2008 η Α μεταβιβάζει με γονική παροχή την ψιλή κυριότητα στις κόρες της Β και Γ με παρακράτηση της επικαρπίας. Το 2010 η Β', ιδιοκτήτρια του 50% της ψιλής κυριότητας δωρίζει το ποσοστό της στην αδελφή της Γ', οπότε η τελευταία αποκτά 100% της ψιλής κυριότητας.
Έτος κτήσης της επικαρπίας για την Α το 2008 και για τη Γ έτος κτήσης της ψιλής κυριότητας (τουλάχιστον 75%) είναι το 2010.
Για τον υπολογισμό της αξίας ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας ισχύουν όσα αναφέρονται στην παράγραφο 7 της παρούσας.
7 Κτήση της πλήρους κυριότητας ακινήτου με επαχθή αιτία το 2010. Πώληση το 2014 του 50% αυτής. Χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος είναι το
2010. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς μειωμένο κατά 50%.
Κτήση αδιαίρετου ποσοστού 50% της πλήρους κυριότητας πριν το 1995 (από οποιαδήποτε αιτία) και του υπολοίπου αδιαίρετου ποσοστού 50% το 2000. Το 2014 πωλείται το 100% της πλήρους κυριότητας.
Έτος κτήσης είναι το 2000. Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται πλασματικά καθώς ένα ποσοστό της πλήρους κυριότητας είναι εκτός πεδίου εφαρμογής του νόμου. Σε περίπτωση κτήσης αδιαίρετου ποσοστού 80% πριν το 1995 (από οποιαδήποτε αιτία) και του υπολοίπου 20% το 2000, και πώληση ολοκλήρου το έτος 2014, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
Απόκτηση κατά πλήρη κυριότητα γηπέδου ή οικοπέδου συνολικής επιφάνειας 1500 τμ. σε τρεις διαδοχικές φάσεις, δηλαδή απόκτηση των 500 τ.μ. το 1994, 500 τμ το 1998 και τα υπόλοιπα 500 τ.μ. το 2000. Το 2014 πωλείται το σύνολο του ακινήτου κατά πλήρη κυριότητα.
Χρόνος κτήσης: το 2000. Η τιμή κτήσης υπολογίζεται με τον πλασματικό τρόπο (Δείκτης Τιμών Κατοικιών) ,επειδή ένα τμήμα του ακινήτου που μεταβιβάζεται αποκτήθηκε προ του 1995. Αν, αντίθετα και τα τρία τμήματα του ακινήτου αποκτήθηκαν κατά πλήρη κυριότητα μετά την 1.1.1995, τότε για τον υπολογισμό της τιμής κτήσης θα λάβω το άθροισμα των δηλωθέντων τιμημάτων ή αξιών (ανάλογα με την αιτία κτήσης) σύμφωνα με τις περιπτώσεις α' και β' του δεύτερου εδαφίου της παρ. 2 του άρθρου 41.
10 Αγορά ακινήτου 1980 από συζύγους κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου από έκαστο. Το έτος 2008 απεβίωσε ο σύζυγος και με διαθήκη του κατέλιπε το ιδανικό του μερίδιο 50% στη σύζυγο. Πώληση ολόκληρου του ακινήτου το έτος 2014.
Έτος κτήσης θεωρείται το 2008 και η αξία κτήσης θεωρείται άγνωστη, οπότε υπολογίζεται πλασματικά (Δείκτες Τιμών Κατοικιών), καθότι η απόκτηση μέρους του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος από τον σημερινό πωλητή έγινε πριν την 1.1.1995 (δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του νόμου).

ΓΓΔΕ Με ληξιπρόθεσμες οφειλές ένας στους 4 Έλληνες

ΓΓΔΕ

Με ληξιπρόθεσμες οφειλές ένας στους 4 Έλληνες

Με ληξιπρόθεσμες οφειλές ένας στους 4 Έλληνες
Μείωση παρουσίασε τον Ιανουάριο του 2014 ο αριθμός των οφειλετών με νέες ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το δημόσιο ( οφειλές που δημιουργήθηκαν από τις αρχές του 2013) σε σχέση με τον Δεκέμβριο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων, οι οφειλέτες αυτοί τον Ιανουάριο ανήλθαν σε 2.653.032 έναντι 2.922.447 τον Δεκέμβριο του 2013.
Το σύνολο των νέων αυτών ληξιπρόθεσμων οφειλών ανήλθαν τον Ιανουάριο σε 10,098 δισ., έναντι 10,622 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο. Σημειώνεται ότι για τις οφειλές αυτές προβλέπεται η δυνατότητα πάγιας ρύθμισης σε 12 δόσεις στην οποία έχουν υπαχθεί 92.323 οφειλέτες.
Σε ότι αφορά τις παλαιές ληξιπρόθεσμες οφειλές, δηλαδή αυτές που δημιουργήθηκαν ως 31.12.2012 ανέρχονταν τον Ιανουάριο του 2014 σε 52,5 δις ευρώ. Για την τακτοποίηση των οφειλών αυτών στη ρύθμιση της τελευταίας ευκαιρίας έχουν 99.793 φορολογούμενοι.
Οπως αναφέρει το ΑΠΕ-ΜΠΕ, στόχος της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων είναι και από τις δύο αυτές κατηγορίες ρυθμίσεων να έχουν εισπραχθεί 662 εκατ. ευρώ ως το τέλος του 2014.

ΤΟΝ ΙΟΥΝΙΟ ΤΑ ΠΡΩΤΑ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΙΚΑ Ακίνητα: Ποιοι θα πληρώσουν περισσότερα και ποιοι λιγότερα με τον Ενιαίο Φόρο

ΤΟΝ ΙΟΥΝΙΟ ΤΑ ΠΡΩΤΑ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΙΚΑ

Ακίνητα: Ποιοι θα πληρώσουν περισσότερα και ποιοι λιγότερα με τον Ενιαίο Φόρο

Ακίνητα: Ποιοι θα πληρώσουν περισσότερα και ποιοι λιγότερα με τον Ενιαίο Φόρο
Το «λογαριασμό» του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ο οποίος αντικατέστησε το «χαράτσι» της ΔΕΗ και το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας θα αρχίσουν να πληρώνουν το καλοκαίρι περίπου 5 εκατ. νοικοκυριά.
Βάση για τον υπολογισμό του νέου φόρου στα ακίνητα θα αποτελέσουν τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί από τους ιδιοκτήτες ακινήτων στο έντυπο Ε9. Όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση το 2013 ή όσοι έχουν αδήλωτους «τακτοποιημένους» αυθαίρετους χώρους ή κτίσματα που απαλλάσσονται του ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να υποβάλουν ηλεκτρονικά το Ε9 μέχρι τις 30 Μαίου 2014. Η εκκαθάριση του νέου φόρου θα γίνει τον Ιούνιο ενώ η πληρωμή του θα γίνει σε 6 μηνιαίες δόσεις εκ των οποίων η πρώτη θα πρέπει να καταβληθεί μέχρι τις 30 Ιουλίου. Για πρώτη φορά θα φορολογηθούν τα αγροτεμάχια, οι «τακτοποιημένοι» αυθαίρετοι χώροι, τα πατάρια ακόμη και ....τα πλατύσκαλα. Από το νέο φόρο ακινήτων «γλιτώνουν» τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίσματα (αποθήκες, μαντριά κλπ) και κτίσματα τα οποία δεν έχουν καθόλου... στέγη.
Ο νέος φόρος φέρνει μειώσεις φορολογικών επιβαρύνσεων στους φορολογούμενους που κατέχουν ακίνητη περιουσία συνολικής αντικειμενικής αξίας χαμηλότερης των 300.000 ευρώ, αποτελούμενη από ηλεκτροδοτούμενα διαμερίσματα ή μονοκατοικίες οι οποίες έχουν καλύψει πλήρως τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους.
Από την άλλη πλευρά, φέρνει περισσότερους φόρους για πολλούς φορολογούμενους με μεσαία ακίνητη περιουσία που αποτελείται κατά κύριο λόγο από ένα σπίτι στην πόλη (διαμέρισμα ή μονοκατοικία), ένα ή περισσότερα αδόμητα οικόπεδα και ένα ή περισσότερα καλλιεργούμενα αγροτεμάχια, καθώς και γενικότερα για όσους κατέχουν καλλιεργούμενες αρδευόμενες εκτάσεις γης σε περιοχές εκτός σχεδίου, μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα (είτε ημιτελή είτε αποπερατωμένα) και αδόμητα οικόπεδα.
Επίσης αναμένεται να επιβαρύνει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που νομιμοποιήθηκαν το 2013 καθώς και όσους κατέχουν κατοικίες με ημιυπαίθριους ή άλλους χώρους που «τακτοποιήθηκαν» με διάφορους νόμους την περίοδο 2010-2013, δεδομένου ότι για πρώτη φορά όλα αυτά τα ακίνητα και όλοι αυτοί οι χώροι θα πρέπει να δηλωθούν στο Ε9 του 2014 προκειμένου να συμπεριληφθούν στις επιφάνειες που θα φορολογηθούν με τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Πιο αναλυτικά με την επιβολή του νέου φόρου στα ακίνητα:
1. Οι ιδιοκτήτες ενός ή περισσοτέρων ηλεκτροδοτούμενων διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών οι οποίες έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους θα πληρώσουν λιγότερο φόρο από αυτόν που κατέβαλλαν μέχρι τώρα. Για τους ιδιοκτήτες αυτούς, οι φορολογικές επιβαρύνσεις που προκύπτουν από την επιβολή του νέου ΕΝΦΙΑ θα είναι μειωμένες κατά 4,4% έως και 21,6% σε σύγκριση με τις επιβαρύνσεις που προκάλεσε το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ), που επιβλήθηκε μέσω της ΔΕΗ. Ειδικά, όσοι φορολογούμενοι κατέχουν διαμερίσματα ή μονοκατοικίες που έχουν καλύψει πλήρως τις δομήσιμες επιφάνειες των οικοπέδων τους, συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ, θα καταβάλουν φόρους μειωμένους σημαντικά, κατά ποσοστά από 15% έως και 23%. Και αυτό γιατί:
- Η φορολογική επιβάρυνση στα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα η οποία προκύπτει από την επιβολή του ΕΝΦΙΑ θα είναι χαμηλότερη κατά 10% έως 21,6% από αυτήν που προκαλεί το «χαράτσι» της ΔΕΗ.
- Η επιβάρυνση που προκαλεί ο «συμπληρωματικός» Ενιαίος Φόρος, θα είναι σημαντικά χαμηλότερη από τον ΦΑΠ. Ο «συμπληρωματικός» Ενιαίος Φόρος θα έχει αφορολόγητο όριο αυξημένο κατά 100.000 ευρώ και συντελεστές φορολόγησης μειωμένους σε σύγκριση με τον ισχύοντα σήμερα ΦΑΠ. Ειδικότερα, το αφορολόγητο όριο του συμπληρωματικού Ενιαίου Φόρου ανέρχεται σε 300.000 ευρώ, ενώ το αφορολόγητο του ΦΑΠ ήταν 200.000 ευρώ. Επιπλέον οι συντελεστές του συμπληρωματικού Ενιαίου Φόρου ξεκινάνε από 0,1% και φθάνουν μέχρι 1%, ενώ του ΦΑΠ κυμαίνονταν από 0,2% έως 2%.
2. Όσοι φορολογούμενοι κατέχουν μονοκατοικίες μεσαίας ή μεγάλης αξίας σε εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα που δεν έχουν πλήρη κάλυψη του συντελεστή δόμησης καθώς και αγροτεμάχια σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων θα κληθούν να πληρώσουν περισσότερο φόρο. Μέχρι σήμερα οι φορολογούμενοι αυτοί πλήρωναν μόνο το ΕΕΤΑ για τις μονοκατοικίες. Το νέο καθεστώς φορολόγησης προβλέπει μεν μειωμένο κατά 4,4%-21,6% Ενιαίο Φόρο για τα κτίσματα των μονοκατοικιών αλλά ταυτόχρονα επιβάλλει φόρο και στα αδόμητα τμήματα των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται οι μονοκατοικίες καθώς επίσης και στα αγροτεμάχια, τα οποία, μέχρι τώρα απαλλάσσονταν από το φόρο. Μάλιστα, με το νέο φορολογικό καθεστώς, εάν έχει ανεγερθεί μονοκατοικία μέσα σε αγροτεμάχιο προβλέπεται πενταπλασιασμός του φόρου επί του αγροτεμαχίου.
3. Πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις θα υποστούν και όσοι κατέχουν μη ηλεκτροδοτούμενα - ημιτελή ή αποπερατωμένα – κτίσματα («γιαπιά», ξενοίκιαστα «κενά» κτίσματα κατοικιών ή επαγγελματικής στέγης, τα οποία δεν αποδίδουν καθόλου εισόδημα) και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι χαμηλότερη των 200.000 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες αυτοί θα πληρώσουν φόρο για πρώτη φορά για τα συγκεκριμένα ακίνητα (μέχρι σήμερα απαλλάσσονταν για τα ακίνητα αυτά και από το ΕΕΤΑ και από τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας).
4. Αυξημένους φόρους θα κληθούν να καταβάλουν φέτος και οι κάτοχοι αυθαιρέτων κτισμάτων που τα νομιμοποίησαν το 2013 καθώς και όσοι είναι ιδιοκτήτες κατοικιών με ημιυπαίθριους χώρους ή άλλους χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης που «τακτοποιήθηκαν» με διάφορους νόμους από το 2010 έως το 2013. Οι επιφάνειες όλων αυτών των περιπτώσεων θα πρέπει να δηλωθούν από τους ιδιοκτήτες τους στην πραγματική τους κατάσταση στο Ε9 του τρέχοντος έτους, προκειμένου να υπαχθούν στον νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακίνητης Περιουσίας.
------------------------------------------------------------------------------------------------
Μέχρι το 2013, τα τετραγωνικά μέτρα των ημιυπαίθριων χώρων που «τακτοποιήθηκαν» δεν ήταν υποχρεωτικό να δηλώνονται στο Ε9 και δεν φορολογούνταν. Από φέτος όμως υπάρχει πλέον υποχρέωση να δηλωθούν, οπότε και οι χώροι αυτοί θα συμπεριληφθούν στις επιφάνειες κύριων χώρων των κατοικιών που θα φορολογηθούν με τον ΕΝΦΙΑ.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Παραδείγματα
1. Διαμέρισμα 70 τ.μ στους Αγίους Αναργύρους με τιμή ζώνης 900 ευρώ/τ.μ, ισόγειο , 15ετίας , με μία πρόσοψη.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 223,30 ευρώ.
2. Διαμέρισμα 90 τ.μ στο Αιγάλεω με τιμή ζώνης 1.050 ευρώ/τ.μ, στο δεύτερο όροφο, καινούργιο, με δύο προσόψεις.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 428,82 ευρώ.
3. Διαμέρισμα 100 τ.μ στον Άλιμο με τιμή ζώνης 1.450 ευρώ ανά τ.μ, 8ετίας, στον πρώτο όροφο, με μία πρόσοψη.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 448 ευρώ.
4. Μονοκατοικία 200 τμ στην Εκάλη με τιμή ζώνης 2.050 ευρώ, 10 ετών με πρόσοψη σε 1 δρόμο και με κάλυψη του συντελεστή δόμησης.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 1.421,67 ευρώ.
-Συμπληρωματικός φόρος 2014: 120 ευρώ.
Σύνολο φόρων 2014: 1.541,67 ευρώ.
5. Διαμέρισμα 80 τμ στη Φιλοθέη με τιμή ζώνης 5.250 ευρώ ανά τμ στον πρώτο όροφο 10ετίας με δυο προσόψεις.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 1.232 ευρώ.
-Συμπληρωματικός φόρος 2014: 140 ευρώ.
Σύνολο φόρων 2014: 1.372 ευρώ.
6. Διαμέρισμα 90 τ.μ στη Γλυφάδα με τιμή ζώνης 4.600 ευρώ ανά τ.μ στον δεύτερο όροφο, 20ετίας, με τρεις προσόψεις.
-ΕΝΦΙΑ 2014: 1.100 ευρώ
- Συμπληρωματικός φόρος 2014: 128 ευρώ
Σύνολο φόρων 2014: 1.228 ευρώ.
7. Μονοκατοικία 70 τ.μ στη Μύκονο με τιμή ζώνης 5.000 ευρώ ανά τ.μ, 40ετίας, με δυο προσόψεις και με κάλυψη του συντελεστή δόμησης :
- ΕΝΦΙΑ 2014: 823 ευρώ
- Συμπληρωματικός φόρος 2014: 50 ευρώ
Σύνολο φόρων 2014: 873 ευρώ.
8. Διαμέρισμα 60 τ.μ.,4ου ορόφου, 11 ετών, με πρόσοψη σε 2 δρόμους, στα Χανιά, σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.250 ευρώ ανά τ.μ.
-ΕΝΦΙΑ 2014: 430,73 ευρώ.
---------------------------------------------------------------------------------
10+3 λύσεις για τον νέο φόρο στα ακίνητα
Χωρίς αφορολόγητο όριο και σε όλα σχεδόν τα ακίνητα που κατέχουν τα φυσικά και τα νομικά πρόσωπα θα επιβληθεί φέτος ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ.).
1. Πότε επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ;
Επιβάλλεται στα ακίνητα που κατέχουν οι φορολογούμενοι την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους με πρώτη εφαρμογή την 1η Ιανουαρίου 2014.
2. Ο φόρος επιβαρύνει όλα τα ακίνητα;
Ο φόρος επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα ανεξάρτητα αν πρόκειται για κτίσματα (σπίτια, καταστήματα κ.λπ.) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κ.λπ.) εντός ή εκτός σχεδίου. Οσοι έχουν ακίνητα στο εξωτερικό δεν θα επιβαρυνθούν με τον νέο φόρο στην Ελλάδα.
3. Ποιοι πληρώνουν τον νέο φόρο;
Ο νέος φόρος επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες που έχουν δικαιώματα επί των ακινήτων είτε είναι φυσικά είτε είναι νομικά πρόσωπα (εταιρείες κ.λπ.). Φορολογούνται όλα το δικαιώματα επί των ακινήτων όπως είναι η πλήρης κυριότητα, η επικαρπία, η ψιλή κυριότητα, το δικαίωμα οίκησης κ.λπ.
4. Το πάρκινγκ στην πυλωτή φορολογείται;
Οταν κάποιος έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης υποχρεώνεται να πληρώσει φόρο και για αυτό το δικαίωμα. Ετσι θα πληρώσει φόρο για το πάρκινγκ στην πυλωτή αλλά και για το στεγασμένο πάρκινγκ (συνήθως είναι πάρκινγκ στο υπόγειο), είτε έχει χιλιοστά στο οικόπεδο είτε όχι.
5. Οι βοηθητικοί χώροι φορολογούνται;
Φορολογούνται κανονικά οι βοηθητικοί χώροι, όπως είναι οι αποθήκες, τα υπόγεια πάρκινγκ κλπ. Το ίδιο ισχύει και για τις πισίνες είτε βρίσκονται σε μονοκατοικία και ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη είτε βρίσκονται σε πολυκατοικία και είναι κοινόκτητες φορολογούνται κανονικά.
6. Πως υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ;
Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. διακρίνεται σε «κύριο» και «συμπληρωματικό». Κύριος φόρος θα υπολογίζεται για όλα τα δικαιώματα σε ακίνητα (κατοικίες και λοιπά κτίσματα, οικόπεδα, εκτός σχεδίου εκτάσεις γης). Ο «συμπληρωματικός» ΕΝ.Φ.Ι.Α. υπολογίζεται στην αξία των δικαιωμάτων της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας επί κτισμάτων και εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων επιβάλλεται συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ. Επιβάλλεται και υπολογίζεται στο μέρος της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων το οποίο υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ, με συντελεστές που κλιμακώνονται από 0,1% έως 1%.
7. Πως φορολογούνται οι κατοικίες;
Για τον υπολογισμό του φόρου στις περιπτώσεις των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων λαμβάνονται υπόψη οι εξής συντελεστές:
- Βασικός Φόρος: Κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την τιμή ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.
- Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος: Κυμαίνεται από 0,6 για κτίσματα παλαιότητας άνω των 100 ετών έως 1,25 για κτίσματα παλαιότητας μερικών μηνών έως και 4 ετών
- Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας: Εφαρμόζεται στις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων.
- Συντελεστής Ορόφου: Προκύπτει με βάση τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το κτίσμα. Δεν εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια και τις μονοκατοικίες.
- Συντελεστής Μονοκατοικίας: Εφαρμόζεται συντελεστής 1,02.
- Συντελεστής πρόσοψης: Κυμαίνεται από 1 έως 1,02, ανάλογα με τον αριθμό των προσόψεων του κτίσματος σε δρόμους. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται μόνο στους κύριους χώρους. Δεν εφαρμόζεται στα κτίρια ειδικών χρήσεων.
- Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων ο οποίος ορίζεται σε 0,1.
- Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων ο οποίος είναι ίσος με 0,4. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται για κάθε ημιτελές κτίσμα, το οποίο δεν ηλεκτροδοτείται και είναι κενό ή ηλεκτροδοτείται με «εργοταξιακό» ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχε ποτέ άλλη παροχή ρεύματος και παραμένει κενό.
- Συντελεστής Ειδικών Κτιρίων (Σ.Ε.Κ.), ο οποίος ορίζεται σε 0,5.. Ο συντελεστής αυτός δεν εφαρμόζεται όταν χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων. Για τα ειδικά κτίρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτιρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε μηδέν (0).
8. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας στο ακίνητο πως υπολογίζεται ο φόρος;
Η πληρωμή γίνεται ανάλογα με το ποσοστό που κατέχει ο καθένας και το εμπράγματο δικαίωμα (πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία
9. Αν το ακίνητο είναι επίδικο ποιος πληρώνει το φόρο;
Αν είναι επίδικο το ακίνητο υποχρεωμένος να πληρώσει τον φόρο είναι αυτός που νέμεται το ακίνητο.
10. Ποια κτίσματα απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ;
Τα κτίσματα που προορίζονται για αγροτική χρήση (μαντριά, στάνες, στάβλοι, κοτέτσια, θερμοκήπια, χώροι αποθήκευσης προϊόντων φυτικής παραγωγής κ.λπ.)
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων για τους κύριους χώρους κάθε κτίσματος ισούται με το γινόμενο που προκύπτει κατόπιν πολλαπλασιασμού του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων του κτίσματος επί τον Βασικό Φόρο, επί τον Συντελεστή Παλαιότητας, επί τον Συντελεστή Ορόφου ή τον Συντελεστή Μονοκατοικίας και επί τον Συντελεστή Πρόσοψης.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Για πρώτη φορά οι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν φόρο για τα αγροτεμάχια που έχουν στην κατοχή τους ενώ περισσότερους φόρους φέρνει ο ΕΝΦΙΑ για όσους κατέχουν οικόπεδα εντός σχεδίου ή οικισμού.
- Πως υπολογίζεται ο φόρος στα οικόπεδα;
Ανάλογα με την επιφάνειά του και το συντελεστή φόρου ο οποίος εξαρτάται από τη θέση που βρίσκεται το οικόπεδο.
- Όταν στο οικόπεδο υπάρχει κατοικία πως υπολογίζεται ο φόρος;
Τότε επιβάλλεται φόρος για την κατοικία και επιπλέον φόρος για το αδόμητο τμήμα του οικόπεδου. Ειδικότερα αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος του ΕΝΦΙΑ. ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Στην περίπτωση που το κτίσμα έχει ηλικία 100 ετών ή μεγαλύτερη, θεωρείται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου έχει εξαντληθεί.
- Φορολογούνται όλα τα αγροτεμάχια;
Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε όλες τις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης ανεξάρτητα αν καλλιεργούνται ή όχι. Ο βασικός φόρος ανέρχεται σε 1 ευρώ ανά στρέμμα. Από κει και πέρα για τον υπολογισμό του τελικού φόρου λαμβάνονται υπόψη και διάφοροι άλλοι συντελεστές που αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε έκτασης όπως ο Συντελεστής Θέσης, ο Συντελεστής Χρήσης, ο Συντελεστής Άρδευσης, ο Συντελεστής Απαλλοτρίωσης και ο Συντελεστής Κατοικίας. Σε περίπτωση ύπαρξης κατοικίας εντός της εδαφικής έκτασης εφαρμόζεται Συντελεστής Κατοικίας (ΣΚ) ίσος με 5. Αν η κατοικία είναι η μοναδική για την οικογένεια του ιδιοκτήτη κι έχει επιφάνεια κύριων χώρων μικρότερη των 150 τετραγωνικών μέτρων, ο Συντελεστής Κατοικίας δεν εφαρμόζεται. Αν η εδαφική έκταση έχει επιφάνεια άνω των 10.000 τετραγωνικών μέτρων, ο Συντελεστής Κατοικίας εφαρμόζεται μέχρι και τα 10.000 τ.μ..
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ο νέος φόρος υπεραξίας ακινήτων
Σε ποια ακίνητα επιβάλλεται – ποιοι πληρώνουν
Μετά από τέσσερις μήνες «ξεμπλοκάρουν» οι μεταβιβάσεις ακινήτων αφού ενεργοποιείται ο νέος φόρος υπεραξίας ακινήτων 15% στον οποίο υπάγονται ακίνητα που αποκτήθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 1995 και βαρύνονται οι πωλητές των ακινήτων. Έτσι, όσοι είχαν δρομολογήσει την πώληση ακινήτου για να ολοκληρώσουν τη μεταβίβαση θα πρέπει τώρα να ακολουθήσουν την νέα διαδικασία που «απαιτεί» ο φόρος υπεραξίας, η οποία ολοκληρώνεται σε τέσσερα βήματα:
1. Συμπλήρωση δήλωσης. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώσει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση Ε41 (συμπληρώνεται από συμβολαιογράφο) περιλαμβάνει:
- τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου,
- τα στοιχεία του αγοραστή,
- το χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης,
- το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος,
- τα έτη διακράτησης,
- τους συντελεστές και
- τον υπολογισμό του φόρου.
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων, καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση, στην οποία θα περιγράφονται τα στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Η δήλωση υποβάλλεται και όταν δεν προκύπτει υπεραξία (μηδενική) ή όταν η υπεραξία είναι αρνητική. Στην περίπτωση που η υπεραξία θεωρείται μηδενική λόγω απόκτησης του δικαιώματος προ του 1995, στη δήλωση συμπληρώνεται μόνο το έτος κτήσης.
2. Υποβολή δήλωσης: Υπογεγραμμένη από πωλητή και συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε 3 αντίτυπα.
3. Έκδοση Ταυτότητας Οφειλής: Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος καταχωρεί σε ανεξάρτητη εφαρμογή του πληροφοριακού συστήματος του Υπουργείου Οικονομικών (δίκτυο TAXISnet) τουλάχιστον τα εξής στοιχεία: τον Α.Φ.Μ. του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη Δ.Ο.Υ. παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά. Με την καταχώριση οριστικοποιείται η δήλωση, βεβαιώνεται η οφειλή στον Α.Φ.Μ. του συμβολαιογράφου και παράγεται μοναδικός κωδικός πληρωμής του παρακρατηθέντος φόρου , η «Ταυτότητα Οφειλής» (Τ.Ο.). Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης που υποβάλλει ο πωλητής στη Δ.Ο.Υ. επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.
4. Πληρωμή φόρου: Ο φόρος που παρακρατείται από το συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή που έχει ήδη εκδώσει κατά το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής σε διαταγή του Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής σε ειδικό λογαριασμό με την ονομασία «Λογαριασμός Ελληνικού Δημοσίου Απόδοσης Φόρου Υπεραξίας Ακινήτων». Ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης, ο οποίος έχει μειωθεί στο 3%.
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Τα βασικά χαρακτηριστικά του φόρου υπεραξίας
Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.
Ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου προβλέπονται συντελεστές (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8. Προκειμένου να διαπιστωθεί ο αριθμός των ετών που μεσολάβησαν μεταξύ κτήσης και πώλησης, ώστε να εφαρμοστεί ο ανάλογος συντελεστής, λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα μεταξύ της ακριβούς ημερομηνίας κατάρτισης της δικαιοπραξίας κτήσης του ακινήτου και της ακριβούς ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου πώλησης ή ανταλλαγής. Εάν, ο χρόνος διακράτησης είναι ένα έτος και ένας μήνας, εφαρμόζεται ο συντελεστής απομείωσης των δύο ετών.
Για τον υπολογισμό του φόρου οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές).
Σε κάθε άλλη περίπτωση, όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπ' όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση.
Για ειδικές περιπτώσεις ο χρόνος κτήσης προσδιορίζεται ως εξής:
Αυτεπιστασία ή αντιπαροχή. Ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών. Αυθαίρετα. Ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης.
Μερικώς αυθαίρετα. Ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.
Χρησικτησία. Η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.
Παράδειγμα
Αγορά διαμερίσματος το 2005 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 100.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος 200.000 ευρώ (9 έτη διακράτησης ).
Υπολογισμός υπεραξίας: 200.000-100.000= 100.000 ευρώ * 86,1% (συντελεστής απομείωσης)= 86.100
Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ γιατί ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι:
86.100- 25.000=61.000 ευρώ.
Φόρος: 61.000*15%= 9.150 ευρώ.