Πλειστηριασμοί: Σφίγγει ο κλοιός γύρω από την πρώτη κατοικία

Της Νένας Μαλλιάρα

Στενότερο πλαίσιο προστασίας για την πρώτη κατοικία θα φέρει σταδιακά η ροή των πλειστηριασμών, με στόχο να εντοπίζονται οι στρατηγικοί κακοπληρωτές με οφειλές προς το Δημόσιο και τις τράπεζες και να επιτευχθεί αποτελεσματικότερη μείωση των "κόκκινων" δανείων. Παράλληλα, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα υποκαταστήσουν μέσα στο επόμενο τρίμηνο μεγάλο μέρος των πλειστηριασμών που διενεργούνται σε φυσική μορφή, ενώ θα επεκταθούν και στα χρέη προς το Δημόσιο, κατόπιν απαίτησης των "θεσμών" στο πλαίσιο της αξιολόγησης.

Το περιβάλλον που διαμορφώνεται για τους πλειστηριασμούς θα σφίξει τον "κλοιό" γύρω από την πρώτη κατοικία, αφενός ως αποτέλεσμα του προσδιορισμού της ακριβούς έννοιάς της, η οποία παραμένει θολή, αφετέρου εν όψει των οριστικών λύσεων διευθέτησης οφειλών που θα εφαρμόσουν τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης NPLs.

Οι πλειστηριασμοί θα επανέλθουν σε κανονική ροή την Τετάρτη 13 Δεκεμβρίου, με 18 πλειστηριασμούς να έχουν προγραμματιστεί να γίνουν ηλεκτρονικά, αλλά την πλειονότητα να παραμένει σε φυσική μορφή. Κατόπιν αυτού, η κυβέρνηση είναι προετοιμασμένη για νέες έντονες αντιδράσεις στα Ειρηνοδικεία, στις οποίες αυτήν τη φορά αναμένεται να απαντήσει με περιφρούρηση από τους εξωτερικούς χώρους και όχι στις αίθουσες, αλλά και με συλλήψεις, κατ' εφαρμογήν της αυτεπάγγελτης δίωξης όσων παρακωλύουν τους πλειστηριασμούς.

Οι πλειστηριασμοί

Στο επίκεντρο των αντιδράσεων για τους πλειστηριασμούς βρίσκεται η προστασία της πρώτης κατοικίας, με το σύνθημα "κανένα σπίτι στα χέρια τραπεζίτη". Ωστόσο, κανένας πλειστηριασμός πρώτης κατοικίας δεν έχει γίνει ή θα γίνει από τις τράπεζες, αφού αυτές εκπλειστηριάζουν κυρίως βιομηχανικά και βιοτεχνικά ακίνητα και κατοικίες με αξία άνω των 300.000 ευρώ, που "ταυτίζονται" με στρατηγικούς κακοπληρωτές. Άλλωστε, η πρώτη κατοικία προστατεύεται για τους οφειλέτες που είναι ενταγμένοι στον νόμο Κατσέλη, ο οποίος με τις τροποποιήσεις του νόμου Σταθάκη έχει επεκτείνει την προστασία αυτή μέχρι τα τέλη του 2018.

Από το σημείο αυτό και μετά, ωστόσο, αρχίζουν τα προβλήματα. Καταρχάς, ακάλυπτοι μένουν οι επιτηδευματίες οι οποίοι έχουν πάρει δάνειο για να εξυπηρετήσουν το επάγγελμά τους, βάζοντας υποθήκη την πρώτη κατοικία τους. Επιπλέον, εκτός προστασίας μένει από 1/1/2018 η πρώτη κατοικία, η οποία συνιστά υποθήκη δανείου που θα πουληθεί σε fund. Η κυβέρνηση ζητά, σύμφωνα με πληροφορίες του "Κεφαλαίου", διετή παράταση της προστασίας.

Η απειλή για την πρώτη κατοικία μεγεθύνεται με τα καταναγκαστικά μέτρα για ανείσπρακτες οφειλές που επιβάλλει το Δημόσιο και τα οποία μπορούν να αγγίξουν και την πρώτη κατοικία.

Οι κατασχέσεις ακινήτων για χρέη προς το Δημόσιο είναι πολύ πιο "επικίνδυνες", αφού γίνονται χωρίς δικαστική απόφαση και βάσει του αυστηρού Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (άρθρο 21 του Ν. 356 του 1974, όπως τροποποιήθηκε με τους νόμους 3756/2009 και 3842/2010), ο οποίος δεν επιτρέπει άμυνα του οφειλέτη με ανακοπή ή αναστολή του πλειστηριασμού. Αυτό, την ώρα που η "θηλιά" για όσους χρωστούν στην Εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία σφίγγει ολοένα και περισσότερο, με 2,2 εκατ. ευρώ να κατάσχονται καθημερινά από τραπεζικούς λογαριασμούς φορολογουμένων, εργοδοτών και επαγγελματιών για χρέη προς το Δημόσιο.

Παράλληλα, δεν υπάρχει καμία ασπίδα προστασίας της πρώτης κατοικίας για τα χρέη από ιδιώτη σε ιδιώτη. Κατόπιν αυτών, η προστασία της πρώτης κατοικίας έχει στην ουσία ρευστά όρια, τα οποία εκ των συνθηκών αναμένεται να σφίξουν και όχι να χαλαρώσουν προσεχώς.

Τι αναμένεται

Αυτό αναμένεται να γίνει αρχικά με τον προσδιορισμό της έννοιας της πρώτης κατοικίας. Σήμερα τον χαρακτηρισμό της πρώτης κατοικίας δεν μπορεί να τον δώσει κανείς παρά μόνο ο δικαστής, αποφαινόμενος στις περιπτώσεις υπαγωγής στον νόμο Κατσέλη, ή ο νομοθέτης με ρητή διάταξη νόμου, πιθανόν λαμβάνοντας υπόψη ή εφαρμόζοντας αναλογικά τις προϋποθέσεις τις οποίες θέτει σήμερα για να απαλλαγεί από την καταβολή του φόρου μεταβίβασης αυτός που αγοράζει πρώτη κατοικία.

Αυτό σημαίνει ότι ο συμβολαιογράφος που διενεργεί τον πλειστηριασμό δεν γνωρίζει τι περιλαμβάνεται στο Ε9 του οφειλέτη και γενικά αγνοεί την περιουσιακή του κατάσταση. Καλείται να εκτελέσει μια δικαστική απόφαση, ως ο τελευταίος κρίκος στην αλυσίδα της αναγκαστικής εκτέλεσης, δηλαδή σε μια σειρά νομικών ενεργειών.

Τι σημαίνουν τα παραπάνω στην πράξη; Ότι η φορολογική κατοικία δεν συμπίπτει απαραίτητα με την κύρια (πρώτη) κατοικία και ότι κάποιος με 25 ακίνητα μπορεί άνετα να διαμαρτύρεται επεισοδιακά για το ότι βγαίνει σε πλειστηριασμό η πρώτη κατοικία του...

Η αυστηροποίηση του πώς ορίζεται η πρώτη κατοικία αναμένεται να έρθει, πάντως, και επειδή αλλάζει το τοπίο στη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων με τη δρομολογούμενη παροχή ρυθμίσεων οριστικής διευθέτησης (βλ. εθελοντική παράδοση ακινήτων). Οι λύσεις αυτές θα διευρύνονται παράλληλα με την αύξηση των πλειστηριασμών.

Για να προωθηθούν, ωστόσο, οι ρυθμίσεις αυτές, θα πρέπει να βασιστούν σε κοινά αποδεκτές τιμές ανταλλαγής για τα ακίνητα. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του "Κ", το ζήτημα έχει τεθεί στο υπουργείο Οικονομικών από τις τράπεζες, με τις τελευταίες να ζητούν τη θεσμοθέτηση νομικού πλαισίου για τα amicable solutions, στο οποίο να ορίζεται ότι θα ισχύει μία συγκεκριμένη τιμή για την εθελοντική παράδοση του ακινήτου, που δεν θα επιδέχεται "παζάρι" από τον οφειλέτη. Ο προσδιορισμός της τιμής αυτής αναμένεται να συνδεθεί με τις νέες αντικειμενικές αξίες, βάσει των οποίων θα λειτουργήσει και ο νέος ΕΝΦΙΑ.

Οι παραπάνω διεργασίες αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι τον προσεχή Μάιο, κομβικό ορόσημο για τις τράπεζες, δεδομένου ότι τότε θα βγουν τα αποτελέσματα των stress tests, διαμορφώνοντας τα εφεξής δεδομένα και για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Σημειώνεται ότι σήμερα η εκτίμηση των τιμών των ακινήτων από τις τράπεζες γίνεται μέσω εκτιμητών και καταλήγει σε έναν "ρευστό" συνδυασμό εμπορικής και αντικειμενικής αξίας. Η τιμή συνήθως προκύπτει με βάση την τελευταία πράξη (αγοραπωλησία) που έγινε στην περιοχή, ή με υπολογισμό απόδοσης ενοικίου, ή με υπολογισμό κόστους κατασκευής.