Airbnb: Πού οφείλονται οι καθυστερήσεις και τι συμβαίνει με τις δηλώσεις
Εκτός απροόπτου θα λειτουργήσει έως το τέλος του μήνα
του Γιώργου Λαμπίρη
Tα προβλήματα που αντιμετώπισε η ΑΑΔΕ κατά τον σχεδιασμό της πλατφόρμας για την καταχώρηση των μισθώσεων ακινήτων μέσω Airbnb, αποτέλεσαν τη βασική αιτία των συνεχών αναβολών στην έναρξη του μητρώου καταχώρησης των στοιχείων από τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές τους.
Αυτή τη στιγμή - και εκτός απροόπτου – η έναρξη της πλατφόρμας τοποθετείται χρονικά στο τέλος Αυγούστου, κάτι που και ο ίδιος ο διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, επισήμανε.
Απαραίτητες περισσότερες διευκρινίσεις
Ωστόσο, όπως τονίζει στα Φορολογικά Νέα ο πρόεδρος της ΠΟΦΕΕ, Βασίλης Καμπάνης, απαιτούνται περαιτέρω διευκρινίσεις από πλευράς της Αρχής, αναφορικά με τον τρόπο που θα δηλώνονται τα ακίνητα που μισθώνονται με τη μορφή βραχυχρόνιας διάθεσης. «Επί της ουσίας, οι διευκρινίσεις που έχει δώσει στη δημοσιότητα η ΑΑΔΕ τον περασμένο Ιούλιο, αφορούν μόνο στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις για το 2017. Γι’ αυτό και είναι απαραίτητες νεότερες οδηγίες».
Απαραίτητη η δήλωση στο Ε2
Επί της ουσίας, όσοι έχουν αποκομίσει ήδη εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα πρέπει να τα δηλώνουν συγκεντρωτικά στο Ε2, όπως λέει ο κύριος Καμπάνης, ανεξάρτητα από το εάν έχει ξεκινήσει να λειτουργεί ή όχι το μητρώο δήλωσης των μισθώσεων.
Κατά πάσα πιθανότητα αναδρομική δήλωση των μισθώσεων
Ο ίδιος εκτιμά μάλιστα, ότι η δήλωση των μισθώσεων στο μητρώο ακινήτων θα ξεκινήσει πιθανότατα να γίνεται αναδρομικά από 1 Ιανουαρίου του 2018. Ταυτόχρονα όμως και σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Φοροτεχνικών θα γίνεται συγκεντρωτικά και όχι ανά μίσθωση, για τις παρελθούσες μισθώσεις. «Από τη στιγμή όμως που θα βγει στον αέρα η πλατφόρμα του μητρώου, όλες οι μελλοντικές δηλώσεις θα γίνονται ανά μίσθωση, την αμέσως επόμενη ημέρα από την αναχώρηση του εκάστοτε εκμισθωτή από την εκάστοτε ιδιοκτησία».
Tα προβλήματα που αντιμετώπισε η ΑΑΔΕ κατά τον σχεδιασμό της πλατφόρμας για την καταχώρηση των μισθώσεων ακινήτων μέσω Airbnb, αποτέλεσαν τη βασική αιτία των συνεχών αναβολών στην έναρξη του μητρώου καταχώρησης των στοιχείων από τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές τους.
Αυτή τη στιγμή - και εκτός απροόπτου – η έναρξη της πλατφόρμας τοποθετείται χρονικά στο τέλος Αυγούστου, κάτι που και ο ίδιος ο διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, επισήμανε.
Απαραίτητες περισσότερες διευκρινίσεις
Ωστόσο, όπως τονίζει στα Φορολογικά Νέα ο πρόεδρος της ΠΟΦΕΕ, Βασίλης Καμπάνης, απαιτούνται περαιτέρω διευκρινίσεις από πλευράς της Αρχής, αναφορικά με τον τρόπο που θα δηλώνονται τα ακίνητα που μισθώνονται με τη μορφή βραχυχρόνιας διάθεσης. «Επί της ουσίας, οι διευκρινίσεις που έχει δώσει στη δημοσιότητα η ΑΑΔΕ τον περασμένο Ιούλιο, αφορούν μόνο στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις για το 2017. Γι’ αυτό και είναι απαραίτητες νεότερες οδηγίες».
Απαραίτητη η δήλωση στο Ε2
Επί της ουσίας, όσοι έχουν αποκομίσει ήδη εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα πρέπει να τα δηλώνουν συγκεντρωτικά στο Ε2, όπως λέει ο κύριος Καμπάνης, ανεξάρτητα από το εάν έχει ξεκινήσει να λειτουργεί ή όχι το μητρώο δήλωσης των μισθώσεων.
Κατά πάσα πιθανότητα αναδρομική δήλωση των μισθώσεων
Ο ίδιος εκτιμά μάλιστα, ότι η δήλωση των μισθώσεων στο μητρώο ακινήτων θα ξεκινήσει πιθανότατα να γίνεται αναδρομικά από 1 Ιανουαρίου του 2018. Ταυτόχρονα όμως και σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Φοροτεχνικών θα γίνεται συγκεντρωτικά και όχι ανά μίσθωση, για τις παρελθούσες μισθώσεις. «Από τη στιγμή όμως που θα βγει στον αέρα η πλατφόρμα του μητρώου, όλες οι μελλοντικές δηλώσεις θα γίνονται ανά μίσθωση, την αμέσως επόμενη ημέρα από την αναχώρηση του εκάστοτε εκμισθωτή από την εκάστοτε ιδιοκτησία».
Πώς φορολογείται η οικονομία διαμοιρασμού ακινήτων, γνωστή ως Airbnb
Δεν έχει εκδοθεί ακόμη η Υπουργική Απόφαση
της Τζένης Πάνου και του Γιώργου Σαμοθράκη*
Τα τελευταία δύο χρόνια, συνεχείς είναι οι νομοθετικές ρυθμίσεις προκειμένου να διαμορφωθεί ένα κανονιστικό πλαίσιο για την οικονομία διαμοιρασμού ακινήτων, γνωστή ως Airbnb. Σκοπός των σχετικών διατάξεων είναι να ρυθμιστούν, να παρακολουθούνται και να ελέγχονται οι περιπτώσεις ευκαιριακής και βραχυχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων (χωρίς την υποχρέωση απόκτησης σήματος ΕΟΤ), είτε αυτή διεξάγεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, είτε μέσω Διαδικτύου, είτε μέσω οποιουδήποτε άλλου πρόσφορου μέσου. Παράλληλα, ρυθμίστηκε και η φορολόγηση των σχετικών εσόδων, τα οποία έως τώρα κινούνταν στο πλαίσιο της παραοικονομίας. Ακόμη δεν έχει εκδοθεί, ωστόσο, η Υπουργική Απόφαση η οποία, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, θα θέσει περιορισμούς στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, βάσει γεωγραφικών κριτηρίων, στον αριθμό ακινήτων και ημερών εκμίσθωσης.
Φορολογία εισοδήματος
Από 1.1.2017 το εισόδημα που αποκτά φυσικό πρόσωπο από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτή την περίπτωση τα μισθώματα φορολογούνται με την ακόλουθη κλίμακα: Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ με 15%, για εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ με 35%, ενώ το υπερβάλλον με 45%. Από τα έσοδα αυτά εκπίπτουν εκ του νόμου δαπάνες ύψους 5% επί των ακαθαρίστων εσόδων.
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό του φυσικού προσώπου φορολογείται υποχρεωτικά ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή με την ακόλουθη κλίμακα: Για εισόδημα έως 20.000 ευρώ με 22%, για εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 ευρώ με 29%, για εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 ευρώ με 37%, ενώ το υπερβάλλον με 45%. Επίσης υπολογίζεται κανονικά και προκαταβολή φόρου. Ωστόσο, στην περίπτωση αυτή ο φορολογούμενος, εφόσον προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (τηρεί λογιστικά βιβλία κ.λπ.), μπορεί να εκπίπτει από τα φορολογητέα έσοδα όλες τις δαπάνες (και τυχόν αποσβέσεις) που αφορούν το ακίνητο.
Συνεπώς, η φορολόγηση των σχετικών εισοδημάτων ως εισόδημα από ακίνητα (και όχι ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα) δεν αποτελεί πάντα φορολογικά επωφελέστερη επιλογή, αλλά θα πρέπει να εξετάζονται κάθε φορά το ύψος των εισοδημάτων, οι πραγματικές δαπάνες που πραγματοποιούνται σε σχέση με το ακίνητο και την εκμίσθωσή του, εάν υπάρχει πρόθεση παροχής πρόσθετων υπηρεσιών στους μισθωτές κ.λπ.
Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, ωστόσο πρακτικά το σχετικό κέρδος φορολογείται ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα, όπως όλα τα έσοδα των νομικών προσώπων, δηλαδή με συντελεστή 29%.
Το εισόδημα από Airbnb απαλλάσσεται του ΦΠΑ είτε αποκτάται από φυσικό είτε από νομικό πρόσωπο, υπό τον όρο ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.
Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται πρόσθετη παροχή υπηρεσίας. Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφελείας, όπως το ηλεκτρικό ρεύμα, η ύδρευση, η τηλεφωνία, το Ιντερνετ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσιών και επίσης δεν επηρεάζεται η εφαρμογή της απαλλαγής (ΠΟΛ 1059/2018).
Αυτονόητο είναι ότι στο πλαίσιο αυτό δεν παρέχεται δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που επιβαρύνει τις ανωτέρω δαπάνες του εκμισθωτή ή άλλες που αφορούν το ακίνητο (όπως για εργασίες επισκευής ή συντήρησης του ακινήτου).
* Η κ. Τζένη Πάνου και ο κ. Γιώργος Σαμοθράκης είναι υπεύθυνοι του φορολογικού τμήματος της ASnetwork (www.asnetwork.gr).
Τα τελευταία δύο χρόνια, συνεχείς είναι οι νομοθετικές ρυθμίσεις προκειμένου να διαμορφωθεί ένα κανονιστικό πλαίσιο για την οικονομία διαμοιρασμού ακινήτων, γνωστή ως Airbnb. Σκοπός των σχετικών διατάξεων είναι να ρυθμιστούν, να παρακολουθούνται και να ελέγχονται οι περιπτώσεις ευκαιριακής και βραχυχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων (χωρίς την υποχρέωση απόκτησης σήματος ΕΟΤ), είτε αυτή διεξάγεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, είτε μέσω Διαδικτύου, είτε μέσω οποιουδήποτε άλλου πρόσφορου μέσου. Παράλληλα, ρυθμίστηκε και η φορολόγηση των σχετικών εσόδων, τα οποία έως τώρα κινούνταν στο πλαίσιο της παραοικονομίας. Ακόμη δεν έχει εκδοθεί, ωστόσο, η Υπουργική Απόφαση η οποία, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, θα θέσει περιορισμούς στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, βάσει γεωγραφικών κριτηρίων, στον αριθμό ακινήτων και ημερών εκμίσθωσης.
Φορολογία εισοδήματος
Από 1.1.2017 το εισόδημα που αποκτά φυσικό πρόσωπο από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτή την περίπτωση τα μισθώματα φορολογούνται με την ακόλουθη κλίμακα: Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ με 15%, για εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ με 35%, ενώ το υπερβάλλον με 45%. Από τα έσοδα αυτά εκπίπτουν εκ του νόμου δαπάνες ύψους 5% επί των ακαθαρίστων εσόδων.
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό του φυσικού προσώπου φορολογείται υποχρεωτικά ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή με την ακόλουθη κλίμακα: Για εισόδημα έως 20.000 ευρώ με 22%, για εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 ευρώ με 29%, για εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 ευρώ με 37%, ενώ το υπερβάλλον με 45%. Επίσης υπολογίζεται κανονικά και προκαταβολή φόρου. Ωστόσο, στην περίπτωση αυτή ο φορολογούμενος, εφόσον προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (τηρεί λογιστικά βιβλία κ.λπ.), μπορεί να εκπίπτει από τα φορολογητέα έσοδα όλες τις δαπάνες (και τυχόν αποσβέσεις) που αφορούν το ακίνητο.
Συνεπώς, η φορολόγηση των σχετικών εισοδημάτων ως εισόδημα από ακίνητα (και όχι ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα) δεν αποτελεί πάντα φορολογικά επωφελέστερη επιλογή, αλλά θα πρέπει να εξετάζονται κάθε φορά το ύψος των εισοδημάτων, οι πραγματικές δαπάνες που πραγματοποιούνται σε σχέση με το ακίνητο και την εκμίσθωσή του, εάν υπάρχει πρόθεση παροχής πρόσθετων υπηρεσιών στους μισθωτές κ.λπ.
Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, ωστόσο πρακτικά το σχετικό κέρδος φορολογείται ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα, όπως όλα τα έσοδα των νομικών προσώπων, δηλαδή με συντελεστή 29%.
Το εισόδημα από Airbnb απαλλάσσεται του ΦΠΑ είτε αποκτάται από φυσικό είτε από νομικό πρόσωπο, υπό τον όρο ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.
Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται πρόσθετη παροχή υπηρεσίας. Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφελείας, όπως το ηλεκτρικό ρεύμα, η ύδρευση, η τηλεφωνία, το Ιντερνετ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσιών και επίσης δεν επηρεάζεται η εφαρμογή της απαλλαγής (ΠΟΛ 1059/2018).
Αυτονόητο είναι ότι στο πλαίσιο αυτό δεν παρέχεται δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που επιβαρύνει τις ανωτέρω δαπάνες του εκμισθωτή ή άλλες που αφορούν το ακίνητο (όπως για εργασίες επισκευής ή συντήρησης του ακινήτου).
* Η κ. Τζένη Πάνου και ο κ. Γιώργος Σαμοθράκης είναι υπεύθυνοι του φορολογικού τμήματος της ASnetwork (www.asnetwork.gr).
Πηγή άρθρου: Εφημερίδα «Καθημερινή»
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου