ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ Με ποσοστό επί του τζίρου τα μισθώματα σε καταστήματα

ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Με ποσοστό επί του τζίρου τα μισθώματα σε καταστήματα

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Ενα νέο φαινόμενο, απότοκο της κρίσης, έχει εμφανιστεί στους τελευταίους μήνες στην ενοικίαση εμπορικών ακινήτων. Πρόκειται για τα συμβόλαια που υπογράφουν επιχειρηματίες με ιδιοκτήτες καταστημάτων τα οποία προβλέπουν τη μη καταβολή του μηνιαίου ενοικίου, αλλά μόνο την παραχώρηση ποσοστού επί του τζίρου που πραγματοποιείται.

Τα νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, με τη δραματική πτώση της κατανάλωσης, αλλά και με την αδυναμία χιλιάδων επιχειρηματιών να καταβάλουν το μηναίο μίσθωμα, έχουν φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά. Προς το παρόν τα συμβόλαια για ενοικίαση καταστημάτων χωρίς? ενοίκιο συναντώνται στα εμπορικά κέντρα και αφορούν μεγάλες αλυσίδες καταστημάτων οι οποίες μπορούν να διαπραγματευτούν σε άλλη βάση με τον ιδιοκτήτη.

Ποσοστό
Σύμφωνα με πληροφορίες, εταιρείες «κράχτες» προτείνουν στους ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων, εμπορικών πάρκων ή shop in shop τη μίσθωση χώρων χωρίς να πληρώνουν κάποιο ενοίκιο, αλλά να δίνουν ένα ποσοστό επί των πωλήσεων που κάνουν. Μέχρι πρότινος στα malls ίσχυαν και τα δύο. Δηλαδή και η καταβολή μισθώματος και το μερίδιο επί του τζίρου. Η κρίση άλλαξε τα δεδομένα και πλέον οι μεγάλες αλυσίδες, τα brand names έχουν το πάνω χέρι στις διαπραγματεύσεις. Ετσι, σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες των εμπορικών κέντρων συμβιβάζονται με το ποσοστό επί του τζίρου, αλλά μόνο για ορισμένους «πελάτες» τους. Κυρίως μεγάλες πολυεθνικές εταιρείες και γνωστές ελληνικές αλυσίδες τις οποίες θέλουν να έχουν στα εμπορικά κέντρα. Επίσης, πρόκειται για επιχειρηματίες που «γεμίζουν» περισσότερα τετραγωνικά μέτρα στα εμπορικά κέντρα, ενώ ο τζίρος τους καταγράφεται απόλυτα με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν «διαρροές» ως προς το ποσοστό που θα δίνεται στο διαχειριστή του κέντρου.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι περισσότεροι καταστηματάρχες που πληρώνουν ενοίκιο σε εμπορικό κέντρο, έχουν δει τα μισθώματα να κατρακυλούν την τελευταία πενταετία. Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων, Savills, το 2007 τα ενοίκια στα εμπορικά κέντρα είχαν φτάσει τα 800 ευρώ/τ.μ. το χρόνο ή περίπου 65 ευρώ/τ.μ. το μήνα, ενώ φέτος όποιος θελήσει να μισθώσει κάποιο χώρο μπορεί να πληρώσει περίπου 400 ευρώ/τ.μ. το χρόνο ή 33 ευρώ/τ.μ. το μήνα. Βεβαίως, και στους παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους έχει επέλθει η κατάρρευση των ενοικίων. Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, το 2007 τα μισθώματα καταστημάτων κινούνταν γύρω στα 3.300 ευρώ/τ.μ. το χρόνο, ενώ φέτος έχει επέλθει μείωση τουλάχιστον 50% και βρίσκονται γύρω στα 1.600 - 1.700 ευρώ/τ.μ./έτος. Θα πρέπει, πάντως, να σημειωθεί ότι οι επιχειρηματίες αισθάνονται περισσότερο ασφαλείς στα εμπορικά κέντρα, ενώ σ΄ αυτά δεν υπάρχουν καθυστερήσεις στην καταβολή ενοικίων ή ποσοστού επί του τζίρου. Αντίθετα, η κατάσταση στις παραδοσιακές εμπορικές πιάτσες είναι δραματική.

Αλλωστε, το γεγονός ότι στο κέντρο της Αθήνας, τα άδεια καταστήματα σε ορισμένους δρόμους ξεπερνούν το 40%, δείχνει ότι οι έμποροι δεν μπορούν να αντέξουν την οικονομική κρίση. Την ίδια στιγμή που έχει ανοίξει μεγάλη συζήτηση για το αν πρέπει να ανοίξουν τα καταστήματα όλες τις Κυριακές του χρόνου, αυτό που λένε οι έμποροι είναι ότι πλέον επιβιώνουν μόνο όσοι δεν? πληρώνουν ενοίκιο. Και είναι κυρίως όσοι έχουν καταφέρει να πετύχουν μια τέτοια συμφωνία με τον ιδιοκτήτη (να πληρώνουν μόνο μέρος του τζίρου), όσοι είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων και οι... φεσατζήδες. Εκείνοι δηλαδή που αδυνατούν να πληρώσουν τα ενοίκια, καθυστερούν επί μήνες την καταβολή τους και τελικά είτε οδηγούνται στα δικαστήρια είτε βάζουν λουκέτο. Η περίπτωση της οδού Ερμού είναι χαρακτηριστική. Από το 2007 που είχε βρεθεί στην πρώτη δεκάδα με τις ακριβότερες βιτρίνες του κόσμου, φέτος είναι στις τελευταίες θέσεις.

Τα ενοίκια έχουν υποχωρήσει κάτω από 170 ευρώ/τ.μ. όταν πριν από μια πενταετία ήταν ακόμη και πάνω από 300 ευρώ/τ.μ. Επίσης, υπάρχουν πολλά άδεια καταστήματα τα οποία δυσκολεύονται να μισθωθούν παρά το γεγονός ότι τα μισθώματα έχουν «βουτήξει», ενώ δεν υπάρχει ο «αέρας» που στις καλές εποχές έφτανε τα 1.000 ευρώ/τ.μ. Όπως περιγράφει χαρακτηριστικά επιχειρηματίας που γνωρίζει καλά όσα συνέβαιναν την εποχή της μεγάλης? χλιδής, «μεγάλες αλυσίδες έδιναν απίστευτα ποσά για αέρα υποκύπτοντας στις απαιτήσεις του ιδιοκτήτη.

Τα απαξιωμένα
Η άλλη πλευρά της εικόνας στο εμπορικό real estate είναι η δραματική κατάσταση που επικρατεί στις περιοχές - γκέτο της Αθήνας. Εκατοντάδες καταστήματα έχουν βάλει λουκέτο και δεν πρόκειται να ενοικιαστούν ποτέ αφού βρίσκονται σε γειτονιές που κυριαρχεί ο φόβος, η ανασφάλεια και φυσικά η παντελής απουσία καταναλωτών. Σύμφωνα με ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές αυτές, υπάρχουν περιπτώσεις όπου έχουν γίνει καταλήψεις από αλλοδαπούς, υπάρχουν καταστροφές και είναι ακόμη και η πρόσβαση του ιδιοκτήτη αδύνατη στην περιουσία του. Μάλιστα, ορισμένοι ιδιοκτήτες δίνουν τα καταστήματα χωρίς ενοίκιο αρκεί να διατηρούνται τα ακίνητα σε καλή κατάσταση, να πληρώνονται οι λογαριασμοί και τα χαράτσια.

Η αγορά εμπορικών ακινήτων

Σε αριθμούς

• 2007 τα ενοίκια στα εμπορικά κέντρα είχαν φθάσει τα 800 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο ή περίπου 65 ευρώ/τ.μ. τον μήνα τα μισθώματα καταστημάτων στους εμπορικούς δρόμους κυμαίνονταν στα 3.300 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο
• 2012 οι μισθώσεις στα εμπορικά κέντρα κυμαίνονται στα 400 ευρώ/τ.μ. ή 33 ευρώ/τ.μ. τον μήνα τα μισθώματα στους εμπορικούς δρόμους διαμορφώνονται τώρα στα 1.600-1.700 ευρώ/τ.μ.
• 40% το ποσοστό των άδειων καταστημάτων σε δρόμους στο κέντρο της Αθήνας

Υποχώρηση των ενοικίων κατά 50% και συνεχίζεται...

Πτώση των λιανικών πωλήσεων κατά 25% από την αρχή του 2010 ως αποτέλεσμα της μεγάλης ανεργίας και της αρνητικής ψυχολογίας των επενδυτών. Μεγάλη είναι η υποχώρηση των τζίρων σε όλους του κλάδους του εμπορίου και τη φετινή χρονιά. Όπως π.χ. στα καταστήματα ρούχων και υποδημάτων όπου η πτώση αγγίζει το 20%. Αυτά τα στοιχεία αντικατοπτρίζονται και στην αγορά με τα χιλιάδες λουκέτα, τον εξορθολογισμό των ενοικίων και την αλλαγή του χάρτη στο λιανεμπόριο των μεγάλων πόλεων.

Τα συμπεράσματα περιέχονται στην τελευταία έκθεση της εταιρείας Savills η οποία αναφέρει ότι το κλειδί πλέον στο εμπόριο ή η μαγική λέξη είναι «επιβίωση».

Στην Ελλάδα, τα εμπορικά κέντρα που παραδόθηκαν μέχρι και πέρυσι, δεν πρόκειται να αυξηθούν το επόμενο διάστημα. Οι μεγάλοι εμπορικοί χώροι είναι μόλις λίγο πάνω από 100 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, ενώ στην Αθήνα το ποσοστό φτάνει τα 145 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, όταν σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις είναι πέντε φορές περισσότερα. Όπως αναφέρουν οι αναλυτές, η όποια επενδυτική δραστηριότητα περιορίζεται στο πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεων της κυβέρνησης με μόνη ουσιαστική κίνηση αυτή της Lamda Development που απέκτησε το IBC για 90 χρόνια. Εδώ πρέπει να αναφερθεί ότι η εταιρεία βρίσκεται κοντά σε συμφωνίες με μεγάλες αλυσίδες ενδυμάτων και ηλεκτρονικών ειδών οι οποίες θα μισθώσουν το μεγαλύτερο μέρος από τα 15.000 τ.μ. που βρίσκονται πίσω από το Golden Hall, εκεί όπου θα δημιουργηθεί και το Μουσείο Ολυμπιακών Αγώνων.

Αναφορικά με τα ενοίκια, η Savills αναφέρει ότι στις καλές εμπορικές περιοχές έχουν μειωθεί κατά 45% με 50% από τα μέσα του 2008 και συνεχίζουν να υποχωρούν. Σε ό,τι αφορά τις αποδόσεις, βρίσκονται στο 9% - 9,5% από το 6%.