Στο στόχαστρο ξένων επενδυτών τα ακίνητα σε τιμή ευκαιρίας

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Αμέσως μετά την επίσημη... έξοδο της Ελλάδας από το εφιαλτικό σενάριο του Grexit οι ξένοι επενδυτές άρχισαν να κινούνται πιο δυναμικά στον ελληνικό χώρο. Ψάχνουν μεγάλα ακίνητα, ιδιαίτερα ξενοδοχεία μεγάλης δυναμικότητας και τουριστικά projects, ενώ κάνουν επαφές με Ελληνες τραπεζίτες που έχουν συγκεκριμένα assets προς πώληση, όπως για παράδειγμα πακέτα επιχειρηματικών ή στεγαστικών δανείων τα οποία θέλουν να «ξεφορτωθούν».

Σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχουν ξένες εταιρείες που επενδύουν στο real estate οι οποίες έχουν στείλει «λαγωνικά» σε όλη την Ελλάδα για να βρουν τις καλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες. Σε μια distress αγορά, όπου τα πάντα πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες απ' ότι τα προηγούμενα χρόνια, οι ξένοι βλέπουν ότι μπορούν να κερδίσουν πολλά. Ειδικά στον τομέα του τουρισμού, όπου οι προβλέψεις για τα επόμενα χρόνια είναι καλές, φαίνεται ότι θα γίνει το μεγάλο «παιχνίδι», κυρίως με τα ξενοδοχειακά συγκροτήματα που έχουν βγει στο «σφυρί», επισήμως ή ανεπισήμως. Εκτιμάται ότι πάνω από 1.000 ξενοδοχεία, μεγάλα ή μικρά, πωλούνται την περίοδο αυτή, σε σύνολο περίπου 9.000 μονάδων σε όλη τη χώρα.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν όσα έχουν πάνω από 200 δωμάτια σε τουριστικές περιοχές, ιδιαίτερα σε Ρόδο, Κρήτη, Κυκλάδες και Ιόνια Νησιά. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τις επόμενες ημέρες θα ανακοινωθούν οι ενδιαφερόμενοι για τη μίσθωση του «Μακεδονία Παλλάς» στη Θεσσαλονίκη αλλά και του Gerakina Beach στη Χαλκιδική.

Για την Κασσιόπη βρέθηκαν Αμερικανοί επενδυτές ενώ σε εξέλιξη είναι η διαδικασία για την Αφάντου Ρόδου. Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων, εκτιμούν οι ειδικοί της αγοράς, δεν έχει ακόμη σταθεροποιηθεί. Μάλιστα, έρευνες δείχνουν ότι θα περάσει ακόμη μια τριετία πτώσης των τιμών σε όλα τα είδη της κτηματαγοράς, κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα, τουριστικά συγκροτήματα ή ξενοδοχεία. Οι ξένοι επενδυτές δείχνουν να έχουν υπομονή να περιμένουν και να αγοράσουν σε «σκοτωμένες» τιμές, ωστόσο, η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό είναι η μόνη ευκαιρία για να «αναστηθεί» η αγορά, ακόμη και μετά από 2-3 χρόνια.

Το ζητά η Carlton Group;
Δυναμική παρουσία στην ελληνική αγορά έχει τους τελευταίους μήνες η Carlton Group, μια αμερικανική εταιρεία που λειτουργεί ως real estate invesment bank κι έχει προχωρήσει σε επενδύσεις 100 δισ. ευρώ σε όλο τον κόσμο, εκ των οποίων τα 40 δισ. από το 2008 κι έπειτα.

Η εταιρεία έχει πελάτες μεγάλα funds που θέλουν να επενδύσουν σε χώρες οι οποίες παρουσιάζουν μεγάλες ευκαιρίες, όπως η Ελλάδα. Όπως επισημαίνει στην «ΗτΣ» ο κ. Αναστάσιος Τζαβέλλας, επικεφαλής του γραφείου της Carlton Group, «από τη στιγμή που έφυγε ο φόβος της δραχμής, η Ελλάδα ξαναμπήκε στο μικροσκόπιο των ξένων.

Στόχος της εταιρείας είναι να δει κυρίως την αγορά ξενοδοχείων, δραστηριότητες στον τομέα του τουρισμού αλλά και περιουσιακά στοιχεία που διαθέτουν προς πώληση οι τράπεζες οι οποίες αναζητούν ρευστότητα. Βρισκόμαστε σε επαφές με τραπεζίτες για πακέτα δανείων καθώς και με ξενοδόχους για μεγάλες μονάδες σε όλη την Ελλάδα».

Οπως επισημαίνει ο κ. Τσαβέλλας, επί πολλά έτη τραπεζίτης, διευθυντής στην Κτηματική και με θητεία στην Παγκόσμια Τράπεζα, η Carlton Group, εκτός από τον να επενδύει η ίδια, όπου θεωρεί ότι υπάρχουν ευκαιρίες, λειτουργεί και για λογαριασμό ιδιωτών ή funds. Στο στόχαστρο θα μπορούσαν να μπουν και τα ακίνητα του Δημοσίου που βγαίνουν προς αξιοποίηση μέσω του ΤΑΙΠΕΔ.

Το σίγουρο είναι ότι μπορεί τα επόμενα χρόνια να γίνει εισροή σημαντικών κεφαλαίων στην Ελλάδα, κεφάλαια που θα αλλάξουν την εικόνα της αγοράς ακινήτων και του τουρισμού.

«Βουτιά» τιμών έως το 2016

«Δεν έχουμε δει τα χειρότερα. Ο πάτος βρίσκεται πιο κάτω». Αυτό τονίζουν ειδικοί της αγοράς ακινήτων οι οποίοι προβλέπουν νέα σημαντική υποχώρηση των τιμών, κυρίως στις κατοικίες, όπου το απόθεμα είναι τεράστιο και οι μακροοικονομικές συνθήκες τέτοιες, που δε γεννούν αισιοδοξία για καλυτέρευση της κατάστασης.

Πρόσφατη έκθεση της Deutsche Bank προβλέπει μείωση των τιμών, τουλάχιστον μέχρι το 2016. Η διόρθωση των τιμών τονίζεται, υπολογίζεται να ολοκληρωθεί σε διάστημα τετραετίας, καθώς αποτελεί και συνάρτηση των μισθών των υποψηφίων αγοραστών.

Νέα βουτιά κατά 15% στις τιμές των κατοικιών, τη δεύτερη μεγαλύτερη παγκοσμίως (πρώτη η Ιρλανδία -20%), αναμένει για το 2013 ο γνωστός επενδυτικός οίκος Fitch στην έκθεση που δημοσίευσε χθες με τίτλο: «Residential Mortgage Briefing». Μάλιστα, οι αναλυτές προβλέπουν περαιτέρω μείωση και το 2014 και στο τέλος της επόμενης χρονιάς η ελληνική κτηματαγορά θα εμφανίσει σημάδια σταθεροποίησης. Σε περίπου δύο χρόνια από σήμερα δηλαδή, οι τιμές των κατοικιών θα φτάσουν στα χαμηλότερο σημείο τους.

Αλλα 8 χρόνια για να επανέλθει η αγορά στο 2005

Ακόμη πιο δραματικά είναι τα στοιχεία της πρόσφατης έρευνας του Οικονομικού Πανεπιστημίου για την ελληνική κτηματαγορά. Η έρευνα που έγινε από το τμήμα Στατιστικής, συνδέει την κατάσταση στην αγορά κατοικίας αλλά και στην επαγγελματική στέγη με τη δραματική αύξηση της ανεργίας, το τεράστιο δημογραφικό πρόβλημα, την έλλειψη ρευστότητας αλλά και την υπέρμετρη φορολόγηση. Εντυπωσιακό είναι το στοιχείο σχετικά με το πότε θα μπορούσε να επανέλθει η κτηματαγορά στα επίπεδα του 2005 και με το δεδομένο ότι υπάρχουν 250-270 χιλιάδες απούλητα σπίτια. Όπως αναφέρει η έρευνα: με βάση τον αριθμό των αδειών, αν από σήμερα η κτηματαγορά άρχιζε να κινείται με ρυθμό αύξησης αδειών κατά 17,1% ετησίως, θα χρειαστεί μια οκταετία για να επανέλθει η κατάσταση στα επίπεδα του 2005. Ή αλλιώς, για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του έτους 2005, θα πρέπει να αυξηθεί κατά 254%.

Με βάση τον όγκο, για να φτάσει η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του 2005, χρειάζεται ετήσιο ρυθμό συνεχούς αύξησης 22% για μια οκταετία. Ή, αλλιώς, για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του έτους 2005, θα πρέπει να αυξηθεί κατά 389%.

Μειώσεις
Επομένως, θα πρέπει να περάσουν περισσότερα από 8 χρόνια για να υπάρξει ομαλοποίηση και φυσικά όλο αυτό το διάστημα οι τιμές είτε θα μειώνονται είτε θα σταθεροποιηθούν, δημιουργώντας τεράστιες επενδυτικές ευκαιρίες για όσους έχουν ρευστό, όπως οι ξένοι επενδυτές.

Οι αναλυτές εκτιμούν άλλωστε ότι οι κατοικίες είναι υπερεκτιμημένες κατά 10% - 30% σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας, ενώ οι ειδικοί της αγοράς σε ποσοστό πάνω από 80% εκτιμούν ότι η κρίση θα διαρκέσει ακόμη 1 έως 3 χρόνια.

Όλα αυτά τα σημάδια δείχνουν ότι η κτηματαγορά δεν έχει πιάσει ακόμη πάτο και θα συνεχίσει την καθοδική της πορεία. Ειδικά όσο οι φόροι επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι σε μεγάλο ποσοστό προτίθενται να πουλήσουν ακόμη και κάτω από την αντικειμενική αξία, προκειμένου να αντεπεξέλθουν στα έξοδά τους.