Στη φορολογική μέγγενη τα ακίνητα

Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης

Οικονομολόγος - Φοροτεχνικός, Α. Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE, Συγγραφέας

 Παράταση του ΕΕΤΗΔΕ (χαράτσι της ΔΕΗ για τους πολλούς), για ένα ακόμη χρόνο, αλλαγή στα ονόματα των φόρων στα ακίνητα, νέες αντικειμενικές αξίες και επέκταση τους σε όλη την Ελλάδα, αύξηση της φορολογίας από 600 εκατομμύρια ευρώ που ήταν το 2010 σε 3,2 δισ το 2013, είναι αυτά που φέρνουν τα νέα μέτρα της κυβέρνησης.

Σε μια αγορά , που στην πραγματικότητα δεν υπάρχει, το οικονομικό επιτελείο προσπαθεί να αυξήσει τα έσοδα του κράτους, να καλύψει τις μαύρες τρύπες που δημιουργεί κάθε λίγο η λανθασμένη πολιτική κάλυψης του δημοσιονομικού προβλήματος .

Συγκρότηση επιτροπής για νέες αντικειμενικές

Στο υπουργείο συγκροτήθηκε επιτροπή για τις αντικειμενικές αξίες, που σαν στόχο της θα έχει:

Να εισηγηθεί στον υπουργό Οικονομικών έναν νέο νόμο προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Σήμερα, ως γνωστόν, αυτές καθορίζονται από τους υπαλλήλους του υπουργείου Οικονομικών ενώ στόχος είναι από εδώ και στο εξής, να προσδιορίζονται με βάση πραγματικά στοιχεία (πληθωρισμό, στοιχεία συναλλαγών κλπ) και να αναπροσαρμόζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα ώστε να αποτυπώνουν τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η συλλογή στοιχείων από όλη την Ελλάδα. Κάτι που απαιτεί χρόνο. Όμως το υπουργείο Οικονομικών βιάζεται να δημοσιεύσει νέες αξίες. Μέχρι λοιπόν να ετοιμαστεί η Τράπεζα των νέων τιμών, θα γίνει:

· Αναγωγή των τιμών που παρήγαγαν οι Επιτροπές του 2005( οι τελευταίες Επιτροπές που βασίσθηκαν σε πρωτογενή στοιχεία) με εφαρμογή των παραπάνω δεικτών μεταβολής σε σημερινές αξίες
· Αναγωγή των τιμών που παρήγαγε η Υπηρεσία, ομογενοποιώντας συνολικά στην Επικράτεια τις τιμές που παρήγαγαν οι Επιτροπές του έτους 2005.
· Αναγωγή των τιμών που έχουν συλλέξει και παράξει με την ισχύουσα διαδικασία οι εν ενεργεία Επιτροπές από το 2009 και μετά, με την εφαρμογή και σε αυτές δεικτών μεταβολής.
· Σύνθεση των παραπάνω τιμών σε νέες αναπροσαρμοσμένες Τιμές Ζώνης (ΤΖ).
· Έλεγχος των τιμών που θα προκύψουν (με αντιπαραβολή με τις εκτιμήσεις του έτους 2012)  Θ

α περιμένουμε τις προτάσεις της επιτροπής με μεγάλο ενδιαφέρων. Κύρια γιατί θέλουμε να δούμε πως θα μπορέσουν να προσαρμόσουν τις τιμές αυτές (του 2005) στις σημερινές τιμές μιας ανύπαρκτης αγοράς. Το 2007 έγιναν περίπου 148.000 συμβόλαια, με την πλειοψηφία τους να είναι συμβόλαια αγοράς ακινήτων. Το 2012 έγιναν μόλις 24.580 συμβόλαια , με την πλειοψηφία τους να είναι συμβόλαια γονικών παροχών. Αλήθεια με ποιο δείγμα θα «δουλέψει» η επιτροπή;

Δεκάδες ακίνητα πουλήθηκαν κάτω από την αντικειμενική αξία από 10% έως και 30% , από ιδιοκτήτες που δεν μπορούσαν να συντηρήσουν πλέον .

Ένα ακόμη στοιχείο που περιμένουμε να δούμε από την επιτροπή, είναι η αντιμετώπιση της εμπορικότητας στις περιοχές. Σήμερα , μετά από τρία χρόνια μνημονικής πολιτικής, πολλές περιοχές που είχαν υψηλό συντελεστή εμπορικότητας, έχουν γίνει κρανίου τόπος. Εμπορικοί δρόμοι που ανθούσαν μέχρι και το 2009 σήμερα έχουν γίνει έρημες περιοχές, με καταστήματα που ενοικιάζονται ή πωλούνται, χωρίς κανείς να ενδιαφέρεται γι αυτά.

Επέκταση αντικειμενικών αξιών σε όλη την χώρα.

Η επέκταση των αντικειμενικών αξιών στην περιφέρεια, είναι μια πραγματική ανάγκη που θα έπρεπε να είχε εφαρμοστεί από χρόνια, ώστε να μην υπάρχουν στρεβλώσεις στην κτηματαγορά, με το σύστημα των συγκριτικών αξιών που λειτουργεί σήμερα, αλλά και τα έντυπα Κ, που δεν δίνουν την πραγματική αξία, ισοπεδώνοντας πλούσιες και φτωχές περιοχές.

Στόχος, κατά τον υπουργό οικονομικών, όλων αυτών των κινήσεων είναι η αύξηση των εσόδων. Όμως η φορολογική πολιτική, η φορολογική αναμόρφωση όπως θέλουν να την λένε οι πολιτικοί μας, δεν πρέπει να στηρίζεται μόνο στην αύξηση των εσόδων, γιατί συνήθως οδηγεί σε αντίθετα αποτελέσματα, βλέπε Ειδικούς Φόρους Κατανάλωσης σε βενζίνα, τσιγάρα, ποτά και πετρέλαιο θέρμανσης.
Δεν μπορεί να είναι φόρος επί δικαίων και αδίκων μόνο για γεμίσει το ταμείο, ή καλύτερα για να κάνουμε περισσότερα ληξιπρόθεσμα χρέη, αλλά φόροι που θα κινούνται στην λογική της ίσης και δίκαιη φορολόγησης, σε εφαρμογή του άρθρου 4 παρ. 5 του Συντάγματος (5. Οι Έλληνες πολίτες συνεισφέρουν χωρίς διακρίσεις στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τις δυνάμεις τους.)      

Η συγκεκριμένη αναφορά δεν αποτελεί μια πολιτική θέση. Εκφράζει την πραγματικότητα. Η εφαρμογή του ΕΕΤΗΔΕ, δεν δημιούργησε μόνο κοινωνικά προβλήματα,  με ανθρώπους που δεν είχαν να πληρώσουν την ΔΕΗ. Αποτελούν ωμή καταπάτηση του συντάγματος, όχι μόνο γιατί είναι ένας κεφαλικός φόρος, αλλά και γιατί δεν υπολογίζει, με τον τρόπο που τέθηκε, ειδικές συνθήκες του ακινήτου.
Αυτός ο τρόπος υπολογισμού έχει σαν αποτέλεσμα αποθήκες και υπόγεια να πληρώνουν μεγαλύτερο φόρο από διαμερίσματα από την μια πλευρά και από την άλλη να πληρώνουν 10% έως 15% της αντικειμενικής αξίας τους μέσα σε μια τριετία εφαρμογής τους ΕΕΤΗΔΕ.

Τέλος η αναπροσαρμογή των  αντικειμενικών θα επηρεάσει άμεσα και τους φόρους που επιβαρύνον το ακίνητο, και δεν είναι μόνο αυτοί που αναφέραμε μέχρι τώρα.

Φόροι στα ακίνητα

1. ΦΟΡΟΙ ΚΑΙ ΤΕΛΗ ΣΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ

Φόρος Εισοδήματος μισθωμάτων 

Συμπληρωματικός Φόρος Εισοδήματος Μισθωμάτων (1,5 έως 3%)
 
Τέλος Χαρτοσήμου και ΟΓΑ (πλην μισθωμάτων κατοικιών) (3,6%)

Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης κ.λπ.

Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοκατοίκησης (γενικά)

Αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης (τεκμήριο κατοικίας)

Κράτηση στα μισθώματα από το Δημόσιο υπέρ ΜΤΠΥ

Κράτηση στα μισθώματα από τους ΟΤΑ υπέρ ΤΑΔΚΥ 

2. ΦΟΡΟΙ ΚΑΙ ΤΕΛΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ

Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων

Φ.Π.Α. στην αντιπαροχή 1ης κατοικίας

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων

Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων

Φόρος Ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων)    

Φόρος Διανομής Ακινήτων

Φόρος Χρησικτησίας

Τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών κατά τη σύνταξη συμβολαίων  (0,9%)

Τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών κατά τη μεταγραφή (1,025%)

Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων

Τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο

Πολεοδομικά πρόστιμα νομιμοποίησης αυθαιρέτων

Εισφορά σε γη και χρήμα για ένταξη στο σχέδιο πόλης

3. ΦΟΡΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας

Φόρος Ακινήτων Offshore

Φόρος Αναπροσαρμογής Αξίας ακινήτων επιχειρήσεων

ΕΕΤΗΔΕ (χαράτσι ΔΕΗ)

Ενιαίος Φόρος Ακινήτων (Ε.Φ.ΑΚ)

Ενιαίος Φόρος Ακινήτων (Ε.Φ.ΑΚ)

Τα τελευταία 20 σχεδόν χρόνια περάσαμε από τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (Φ.Μ.Α.Π.), που ακόμη δεν έχουν τελειώσει οι έλεγχοι για το αν τον πλήρωσαν όσοι ήταν υπόχρεοι, στον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων (Ε.Τ.ΑΚ) και από εκεί στον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (Φ.Α.Π.).

Πριν δυο χρόνια πέρα από τον Φ.Α.Π., τα ακίνητα επιβαρύνθηκαν και από το ΕΕΤΗΔΕ, μιας και το οικονομικό επιτελείο αποδείχθηκε ανίκανο να εισπράξει τους νομοθετημένους φόρους.

Το νέο εύρημα είναι ο  Ενιαίος Φόρος Ακινήτων (Ε.Φ.ΑΚ).

Θεωρητικά ο φόρος θα αποτελούσε την συνένωση του Φ.Α.Π. και του ΕΕΤΗΔΕ και θα επεκτείνονταν σε όλα τα ακίνητα, διαμερίσματα, κατοικίες και οικόπεδα εντός και εκτός σχεδίου.

Η κατάληξη είναι, τουλάχιστον για το 2013, να συνεχιστεί το χαράτσι της ΔΕΗ, μειωμένο στις χαμηλές τιμές ζώνης έως 1.500 ευρώ, κατά 10% ή 15%, και να γίνει καταγραφή όλων των οικοπέδων εντός σχεδίου από φυσικά και νομικά πρόσωπα μέχρι 30.6.2013, ώστε να υπάρξει η βάσης δεδομένων για την εφαρμογή του Ε.Φ.ΑΚ..

Υπάρχει ανάγκη για ένα νέο Ε9;

Από το 2005, τελευταία χρονιά καταγραφής από όλους των ακινήτων μας στο Ε9, ο φοροτεχνικός κόσμος φώναζε ότι το Ε9 αυτό, όπως  είναι δομημένο, δεν μπορούσε να δώσει πραγματικά στοιχεία για την εφαρμογή του οποιοδήποτε φόρου.

Το οικονομικό επιτελείο δεν μας  άκουσε, με αποτέλεσμα το 2008 όταν πρωτοεφαρμόστηκε το Ε.Τ.ΑΚ., όλα αυτά που σημειώναμε, να βγουν αληθινά και να δημιουργηθούν αδικίες ενάντια στα φυσικά πρόσωπα.

Ο τρόπος υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που δηλώνονται από τα φυσικά πρόσωπα, πάνω στην οποία υπολογίζονταν το ΕΤΑΚ και μετά την κατάργηση του, υπολογίζεται ο νέος Φ.Α.Π., είναι άνισος (θετικά και αρνητικά) σε σχέση με τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των νομικών προσώπων, πάνω στην οποία υπολογίζονται οι προαναφερόμενοι φόροι.
Αυτό συμβαίνει διότι στην ΑΥΟ 1085787/888/0013/ΠΟΛ.1118/13.8.2008 περί «Καθορισμού συντελεστών προσδιορισμού αξίας ανά είδος ακινήτου ή κτιρίου για τον υπολογισμό του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων (ΕΤΑΚ) φυσικών προσώπων» δεν λαμβάνονται υπόψη στοιχεία του συστήματος του Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων όπως :

α) Αν το διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι. Με βάση το αντικειμενικό σύστημα, στις κατοικίες χωρίς καλοριφέρ υπάρχει «έκπτωση» 5% σε σχέση με αντίστοιχες κατοικίες οι οποίες έχουν σύστημα θέρμανσης, κεντρικό ή αυτόνομο.

β) Αν στην πολυκατοικία υπάρχει ανελκυστήρας ή όχι. Κανονικά, διαμέρισμα 3ου ορόφου σε πολυκατοικία χωρίς ανελκυστήρα υπάρχει έκπτωση κατά 10% σε σχέση με διαμέρισμα 3ου ορόφου σε πολυκατοικία με ανελκυστήρα.

γ) Πρόχειρες κατασκευές φτιαγμένες από πλίθρες ή καλάμια έχουν την ίδια αντιμετώπιση με τα κανονικά σύγχρονα διαμερίσματα. Οι εκπτώσεις για τον τρόπο κατασκευής χάνονται. Στα ακίνητα με στέγες από λαμαρίνα παρέχεται έκπτωση 20% σε σχέση με αυτά που διαθέτουν ταράτσα ή κεραμοσκεπή. Τα πέτρινα κτίσματα χωρίς σκελετό παρέχεται έκπτωση 5%, ενώ σε ακίνητα με τοιχοποιίες από ευτελή υλικά παρέχεται έκπτωση από την φορολογητέα αξία του ακινήτου κατά 20% επιπλέον.

δ) Στην ΑΥΟ δεν έχει προβλεφθεί το ενδεχόμενο το ακίνητο να έχει υποστεί ζημιές από πυρκαγιά ή σεισμό. Λείπουν δηλαδή οι ειδικοί μειωτικοί συντελεστές που υπάρχουν στο αντικειμενικό σύστημα διότι δεν υπάρχει αντίστοιχη πρόβλεψη στο Ε9.

ε)  Δεν υπάρχουν οι εκπτώσεις στον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας ακινήτων που βρίσκονται στο στάδιο της ανέγερσης, γεγονός που δημιουργεί πολλές αδικίες. Μονοκατοικία που βρίσκεται στα θεμέλια, φορολογείται το ίδιο με μονοκατοικία που έχει σχεδόν ολοκληρωθεί.

Πέρα από τα προαναφερόμενα, σοβαρό πρόβλημα υπάρχει και στην καταγραφή των αγροτεμαχίων και  των οικοπέδων εκτός σχεδίου.

Τα συμβόλαια που είναι παλιά δεν περιγράφουν την πραγματική έκταση τους, με αποτέλεσμα να μην δίνουν την πραγματική αξία τους.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα υπάρχουν άπειρα, που τα ζήσαμε και τα ζούμε, προσπαθώντας να συμπληρώσουμε το Ε9 των φορολογουμένων.

Οικόπεδα παρουσιάζονται ως εκτός οικισμού, ενώ στην πραγματικότητα είναι οικόπεδα εντός οικισμού. Αγροτεμάχια που έχουν καταγραφεί στα συμβόλαια με την ένδειξη «πλέον του ενός  στρέμματος», στην πραγματικότητα βρέθηκαν να είναι τρία, τέσσερα, πέντε και παραπάνω στρέμματα .

Το σύστημα που ισχύει σήμερα, έχει αρκετές στρεβλώσεις που παράγουν αδικίες. Με βάση τον υπολογισμό της Αξίας Γης (Αντικειμενικές Αξίες Γης –ΑΑΓΗΣ), η αξία του αγροτεμαχίου επηρεάζεται από την απόσταση από την θάλασσα, άσχετο αν η θάλασσα είναι μια καταπληκτική παραλία ή ένα γκρεμός.

Τι χρειάζεται;

Ο υπουργός οικονομικών έφτιαξε μια επιτροπή για να καθορίσει τις αντικειμενικές αξίες. Μήπως όμως θα έπρεπε να φτιάξει μια επιτροπή που θα εξέταζε ένα άλλο τρόπο υπολογισμού της αξίας γης;  Πρώτη κίνηση θα πρέπει να είναι η καταγραφή της πραγματικής εικόνας των οικόπεδων και αγροτεμαχίων εκτός σχεδίου, ώστε να υπάρχει η πραγματική  έκταση που αυτά καταλαμβάνουν. Πριν από την εφαρμογή οποιοδήποτε φόρου, πρέπει να φτιαχτεί το Κτηματολόγιο και οι δασικοί χάρτες και να καθοριστεί  η δημόσια περιουσία. Μετά από αυτό πρέπει να υπάρξει ένα νέο Ε9, που θα δίνει την πραγματική αξία των ακινήτων. Τέλος θα πρέπει να γίνει ένα δίκαιο σύστημα για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων.

Θα βρεθεί υπουργός που θα κάνει αυτά τα βήματα ή θα προχωρήσουμε στην παλιά λογική της χρήσης των συστημάτων για φοροεισπρακτικούς λόγους.

Πηγή: Στη φορολογική μέγγενη τα ακίνητα | newmoney.gr http://www.newmoney.gr/article/8991/sti-forologiki-meggeni-ta-akinita#ixzz2QcL82DLv