ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ ΜΕ ΤΗΝ ΤΡΟΙΚΑ ΩΣΤΕ ΝΑ ΜΗΝ ΥΠΑΡΞΕΙ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΤΑ ΕΠΟΜΕΝΑ ΤΡΙΑ ΧΡΟΝΙΑ Ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων κερδίζουν και ποιοι χάνουν από το «πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών μέχρι το 2016

ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ ΜΕ ΤΗΝ ΤΡΟΙΚΑ ΩΣΤΕ ΝΑ ΜΗΝ ΥΠΑΡΞΕΙ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΤΑ ΕΠΟΜΕΝΑ ΤΡΙΑ ΧΡΟΝΙΑ

Ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων κερδίζουν και ποιοι χάνουν από το «πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών μέχρι το 2016

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

«Παγώνουν» οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων μέχρι το 2016, οπότε και θα έρθουν στα επίπεδα των εμπορικών τιμών που θα ισχύουν τότε. Η κυβέρνηση, σύμφωνα με πληροφορίες, πέτυχε να αποσπάσει τη σύμφωνη γνώμη της τρόικας ώστε να μην υπάρξουν αναπροσαρμογές αυτή την περίοδο, αν και ήταν δέσμευση που περιλαμβανόταν στο Μνημόνιο που ψηφίστηκε πριν από μερικούς μήνες. Το οικονομικό επιτελείο, στις διαπραγματεύσεις του με τους τροϊκανούς, παρουσίασε στοιχεία για την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά ακινήτων, όπου στην ουσία δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες, κι επομένως δεν μπορούν να γίνουν αναπροσαρμογές σε τιμές που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

Με την απόφαση για «πάγωμα» ευνοούνται όσοι ιδιοκτήτες έχουν ακίνητα σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές είναι ακόμη υψηλότερες από τις αντικειμενικές, αν και είναι δύσκολο να γίνουν συγκρίσεις διότι δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες.

Η τρόικα αποδέχθηκε το σχετικό αίτημα για «πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών μέχρι το τέλος του 2015 αλλά και τη δέσμευση ότι η ελληνική κυβέρνηση θα έχει ετοιμάσει τον μηχανισμό αυτόματης αναπροσαρμογής των αξιών ο οποίος θα οδηγήσει σε εξομοίωση αντικειμενικών - εμπορικών σε τρία χρόνια. Ο Πολ Τόμσεν και οι εκπρόσωποι των δανειστών εκτίμησαν ότι μια αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αυτήν την περίοδο δεν θα σήμαινε μόνο αυξήσεις αλλά και γενναίες μειώσεις σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν καταβαραθρωθεί. Με δεδομένο ότι συμβόλαια αγοραπωλησιών ή μεταβιβάσεις ακινήτων δεν γίνονται, και η κτηματαγορά και η οικοδομή έχουν καταρρεύσει, μια αύξηση των αντικειμενικών δεν θα είχε ουσιαστικά κανένα δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Αντιθέτως, θα οδηγούσε σε ακόμη χειρότερες καταστάσεις την αγορά ακινήτων ενώ η εκτίναξη των φόρων και άλλων επιβαρύνσεων θα έφερνε σε δύσκολη θέση εκατομμύρια ιδιοκτήτες.

Με την απόφαση για «πάγωμα» ευνοούνται όσοι ιδιοκτήτες έχουν ακίνητα σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές είναι ακόμη υψηλότερες από τις αντικειμενικές, αν και είναι δύσκολο να γίνουν συγκρίσεις διότι δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες. Από την άλλη, όμως, η διατήρηση των αντικειμενικών που άλλαξαν για τελευταία φορά το 2007, στα ίδια επίπεδα, «εγκλωβίζει» για άλλα τρία χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα των οποίων η εμπορική αξία είναι πλέον εξαιρετικά χαμηλή. Χιλιάδες ακίνητα πωλούνται σήμερα σε τιμές ακόμη και 50% κάτω από αυτές που ισχύουν για την εφορία, επομένως, οι ιδιοκτήτες τους θα συνεχίσουν να πληρώνουν φόρους που καθορίζονται με βάση εξωπραγματικές αντικειμενικές. Ισως, αυτός να ήταν και ο βασικός λόγος για τον οποίο συναίνεσαν οι εκπρόσωποι των δανειστών στη διατήρηση των αντικειμενικών αξιών στα ίδια επίπεδα. Διότι οι φόροι που θα εισπραχθούν την επόμενη τριετία από την ακίνητη περιουσία θα υπολογίζονται σε αντικειμενικές αξίες που υπό κανονικές συνθήκες δεν θα έπρεπε να υπάρχουν.

Εντελώς διαφορετική είναι η περίπτωση των περιοχών της χώρας οι οποίες δεν βρίσκονται εντός του συστήματος αντικειμενικών αξιών. Πρόκειται κυρίως για ακριβές τουριστικές περιοχές και νησιά για τις οποίες θα πρέπει να υπάρξει διαφορετική αντιμετώπιση και δεν αποκλείεται να υπάρξουν εκεί αναπροσαρμογές-σοκ.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ουσιαστικά οι περίπου 6 εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώσουν για το 2014, 2015 και πιθανότατα για το 2016 τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων με βάση τις υπάρχουσες αντικειμενικές αξίες. Ομοίως, με τις υπάρχουσες αξίες θα υπολογίζονται οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων (που ενδεχομένως να μειωθούν στο 4%-5% μόλις τεθεί σε ισχύ ο Ενιαίος Φόρος), τα δημοτικά τέλη, οι φόροι κληρονομιάς, δωρεών, γονικών παροχών, το ΤΑΠ μέσω της ΔΕΗ και άλλες επιβαρύνσεις. Αναλυτικά, η απόφαση για «πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών δημιουργεί τα εξής δεδομένα στην αγορά:

1. Στις λαϊκές περιοχές κυρίως της Αττικής, δηλαδή συνοικίες με τιμές ακινήτων χαμηλές ή μεσαίες, αναμενόταν αύξηση των αντικειμενικών αξιών ακόμη και πάνω από 50%. Ο λόγος είναι ότι η «ψαλίδα» εμπορικών ? αντικειμενικών δεν έκλεισε ποτέ, παρά το γεγονός ότι υπήρξε μεγάλη διόρθωση στην αγορά λόγω της κρίσης. Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, υπάρχουν χιλιάδες ακίνητα για τα οποία οι τιμές της εφορίας είναι κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ., ωστόσο, όταν γίνονται αγοραπωλησίες, αυτές είναι σε υψηλότερη τιμή. Επίσης, υπάρχουν ακίνητα με αντικειμενική αξία 650 και 700 ευρώ/τ.μ. όταν το κόστος οικοδομής κινείται πάνω από τα 800 ευρώ/τ.μ. Δηλαδή επικρατεί μια στρεβλή κατάσταση που υπό κανονικές συνθήκες θα έπρεπε να διορθωθεί με αυξήσεις αντικειμενικών από 30% έως και πάνω από 50%. Πρόκειται κυρίως για περιοχές όπως η Δραπετσώνα, το Ιλιον, το Πέραμα, η Νίκαια, το Περιστέρι, το Χαϊδάρι, ο Κορυδαλλός, η Ελευσίνα. Η απόφαση για «πάγωμα» αντικειμενικών ουσιαστικά γλιτώνει τους ιδιοκτήτες αυτών των συνοικιών από τις υπέρμετρες επιβαρύνσεις στους φόρους και τις αγοραπωλησίες που θα έφερνε μια αντίθετη απόφαση. Πρόκειται ασφαλώς για μια εξέλιξη που μπορεί να αναδειχθεί επικοινωνιακά από την κυβέρνηση η οποία σε άλλη περίπτωση θα βρισκόταν σε δύσκολη θέση διότι θα έπρεπε να αντέξει το βάρος της κατακραυγής για τις αυξήσεις φόρων σε λαϊκές συνοικίες.

2. Στις λεγόμενες ακριβές περιοχές, κυρίως της πρωτεύουσας και της Θεσσαλονίκης, τα τελευταία πέντε χρόνια οι εμπορικές αξίες έχουν υποχωρήσει δραματικά, ακόμη και πάνω από 40%. Αντίθετα, ισχύουν αντικειμενικές αξίες όπου είναι πολύ χαμηλότερες από τις τιμές αγοράς, γι' αυτό κι εκεί θα έπρεπε να γίνουν μειώσεις από 20% έως και 40%. Με το «πάγωμα» για τρία χρόνια οι ιδιοκτήτες στις περιοχές αυτές θα είναι οι μεγάλοι χαμένοι αφού θα συνεχίσουν να πληρώνουν φόρους επί εξωπραγματικών αντικειμενικών. Τέτοιες περιοχές είναι η Γλυφάδα, η Εκάλη, η Κηφισιά, η Φιλοθέη, η Βουλιαγμένη, η Παραλία Θεσσαλονίκης, η Καλαμαριά όπου πωλούνται σπίτια με αντικειμενικές αξίες από 5.000 έως 8.800 ευρώ/τ.μ. αλλά με τιμές αγοράς πολύ χαμηλότερες. Βεβαίως, να σημειωθεί ότι στις περιοχές αυτές οι αγοραπωλησίες είναι ελάχιστες και γίνονται σε τιμές πολύ κάτω από τις ισχύουσες αντικειμενικές. Για παράδειγμα, πρόσφατα στο Καστρί πουλήθηκε πολυτελής βίλα αντί 7 εκατ. ευρώ ενώ η αντικειμενική του αξία ήταν 10 εκατ. ευρώ. Επίσης, στο Λαγονήσι, μοναδική βίλα με θέα στη θάλασσα, με οικόπεδο 6 στρεμμάτων, πουλήθηκε αντί 5 εκατ. ευρώ, ενώ η αρχική τιμή πώλησης ήταν 12 εκατ. ευρώ.

3. Αν δεν επεκταθεί το σύστημα αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα, τότε τυχεροί για ακόμη μια φορά θα είναι οι ιδιοκτήτες «φιλέτων» σε τουριστικές περιοχές και νησιά. Υπάρχουν περιοχές όπου η φορολογητέα αξία οικοπέδων και αγροτεμαχίων εκτός σχεδίου κυμαίνεται στην «ευτελή» τιμή των 6-42 ευρώ το τ.μ, στη Μύκονο 4-90 ευρώ το τ.μ, στην Άνδρο 2,6-10,40 ευρώ το τ.μ και στη Σαντορίνη 2,5-36 ευρώ το τ.μ όταν οι εμπορικές τιμές είναι τουλάχιστον διπλάσιες και σε ορισμένες περιπτώσεις σε παραθαλάσσιες περιοχές και δεκαπλάσιες. Εκεί χάνονται τεράστια έσοδα για το κράτος.

• Στρέβλωση
  Υπάρχουν ακίνητα με αντικειμενική αξία 650 και 700 ευρώ/τ.μ. όταν το κόστος οικοδομής κινείται πάνω από τα 800 ευρώ/τ.μ. Δηλαδή επικρατεί μια στρεβλή κατάσταση που υπό κανονικές συνθήκες θα έπρεπε να διορθωθεί με αυξήσεις αντικειμενικών από 30% έως και πάνω από 50%.

35 φόροι και επιβαρύνσεις θα έπαιρναν «φωτιά»
Ούτε ένας, ούτε δύο, αλλά 35 φόροι και επιβαρύνσεις στην ακίνητη περιουσία επηρεάζονται από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των φοροτεχνικών, αν άλλαζαν σήμερα οι αντικειμενικές θα επηρεάζονταν οι παρακάτω φόροι:

Φόροι

1. Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα
2. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου στα παλαιά ακίνητα
3. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου στα παρακολουθήματα της πρώτης κατοικίας που δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο
4. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου στα παρακολουθήματα των παλαιών ακινήτων που δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο
5. Ο φόρος της πρώτης κατοικίας (περισσεύει μεγαλύτερο ποσό για φορολόγηση)
6. Ο φόρος κληρονομιών (δεν αναπροσαρμόζεται το αφορολόγητο ποσό)
7. Ο φόρος δωρεών
8. Ο φόρος γονικών παροχών (δεν αναπροσαρμόζεται το αφορολόγητο ποσό)
9. Ο φόρος 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων στις μεταβιβάσεις
10. 0 φόρος 7% υπέρ νομαρχιακών ταμείων οδοποιίας
11. Ο συμπληρωματικός φόρος 1,5% και 3% στα ενοίκια
12. 0 φόρος εισοδήματος στα τεκμαρτά ενοίκια
13. 0 φόρος που επιβάλλεται στην δωρεά παραχώρηση άνω των 200 τ.μ.
14. Ο φόρος χρησικτησίας
15. 0 φόρος διανομής ακινήτου
16. Ο φόρος ανταλλαγής ακινήτου
17. Ο φόρος στη συνένωση οικοπέδων
18. Ο φόρος αναπροσαρμογής ανά τετραετία
19. Το ΕΚΚΟ ελάχιστο κόστος οικοδομής
20. Ο ΦΠΑ στα υλικά κατασκευής της οικοδομής
21. 0 ΦΑΠ (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας)
22. Το ΕΕΤΑ ή νέος φόρος σκινήτων για το 2014
23. Το ΕΕΤΗΔΕ
24. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) μέσω ΔΕΗ

Επιβαρύνσεις

25. Η ελάχιστη αμοιβή μηχανικού για έκδοση της μελέτης για έκδοση της οικοδομικής αδείας
26. Το τέλος μετεγγραφής του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο
27. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου
28. Τα έξοδα του συμβολαίου μεταβίβασης
29. Η αμοιβή του δικηγόρου
30. Η αμοιβή του μεσίτη
31. Η εισφορά υπέρ Ταμείου Νομικών και του Ταμείου Πρόνοιας Δικηγόρων
32. Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων
33.Το τεκμήριο ιδιοκατοίκησης
34. Αύξηση του κόστους κατασκευής από ιδιώτες λόγω της αύξησης του ΕΚΚΟ (αύξηση του ΙΚΑ και των αμοιβών των υπεργολάβων)
35. Και η αύξηση 1% υπέρ δήμων από το υπουργείο Υποδομών

Ποιοι χάνουν από το «πάγωμα»

Μεγάλοι χαμένοι από τη διατήρηση μέχρι το 2013 των ίδιων αντικειμενικών αξιών είναι οι ιδιοκτήτες χιλιάδων ακινήτων που έχουν απαξιωθεί, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας. Πρόκειται για διαμερίσματα στα αζήτητα, κλειστά επί χρόνια και χωρίς να έχουν έσοδα από ενοίκια. Βρίσκονται κυρίως σε δρόμους όπου δεν υπάρχουν πλέον τιμές αφού δεν γίνονται συμβόλαια. Επίσης, για καταστήματα και γραφεία που δεν έχουν καμιά αξία στην αγορά, ωστόσο, φορολογούνται με υψηλούς συντελεστές εμπορικότητας. Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, στον Αγιο Παντελεήμονα, διαμέρισμα με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ πωλείται 40.000 ευρώ αλλά κανείς δεν το αγοράζει.

Επίσης, υπάρχουν κατοικίες στο κέντρο που πωλούνται σε εξευτελιστικές τιμές, ακόμη και με? 10.000 ευρώ, αλλά κανείς δεν τα αγοράζει.

Κι αν βρεθεί κάποιος θα υποχρεωθεί να πληρώσει φόρους υπολογιζόμενους πάνω σε δεκαπλάσια αντικειμενική αξία. Βεβαίως, το μεγαλύτερο πρόβλημα αντιμετωπίζουν όσοι διαθέτουν επαγγελματικά ακίνητα και οι οποίοι θα συνεχίσουν να πληρώνουν υπέρογκους φόρους και χαράτσια για μια περιουσία που δεν έχει καμιά αξία. Στις περιπτώσεις αυτές ίσως υπάρξει, πάντως, παρέμβαση της κυβέρνησης με μειώσεις στους συντελεστές εμπορικότητας και αύξηση των συντελεστών παλαιότητας αλλά και με ρύθμιση για όσα ακίνητα μένουν ξενοίκιαστα για περισσότερους από 12 μήνες.

Από την πλευρά τους οι ιδιοκτήτες ζητούν να τους δοθεί το δικαίωμα εκχώρησης της περιουσίας τους υπέρ του δημοσίου προκειμένου να πληρωθούν οι φόροι, διότι σε αντίθετη περίπτωση θα οδηγηθούν στη φυλακή από τα χρέη.