ΣΟΚ ΑΠΟ ΤΟ «ΠΑΓΩΜΑ» ΤΩΝ ΑΞΙΩΝ Τριπλάσιοι φόροι στα ακίνητα με ανύπαρκτες αντικειμενικές

ΣΟΚ ΑΠΟ ΤΟ «ΠΑΓΩΜΑ» ΤΩΝ ΑΞΙΩΝ

Τριπλάσιοι φόροι στα ακίνητα με ανύπαρκτες αντικειμενικές

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Φορολογικό σοκ θα υποστούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων, ακόμη κι αν βελτιωθεί, στηρίζεται πάνω σε λανθασμένες τιμές διότι η εφορία θα επιβάλει συντελεστές με βάση τις αντικειμενικές που ίσχυαν το 2006. Μάλιστα, οι ιδιοκτήτες θα πληρώνουν για τουλάχιστον 3 χρόνια τον Ενιαίο Φόρο με τις ίδιες Τιμές Ζώνης οι οποίες, ωστόσο, υπολείπονται δύο ή και τρεις φορές από τις εμπορικές αξίες.

Και μπορεί η ανάγκη για να επιτευχθεί ο δημοσιονομικός στόχος της είσπραξης άνω των 3,3 δισ. ευρώ από τα ακίνητα να είναι επιτακτική, ωστόσο, ο συγκεκριμένος τρόπος φορολόγησης, με ανύπαρκτες αντικειμενικές αξίες «παγωμένες» μέχρι και το 2016, οδηγεί σε απίστευτες στρεβλώσεις και τελικά στη δημιουργία νέας στρατιάς οφειλετών στις εφορίες.

Το μεγαλύτερο σοκ, σύμφωνα με ειδικούς της κτηματαγοράς, αναμένεται να υποστούν οι έχοντες ακίνητα ηλικίας 10 ετών και άνω, αλλά και οι οικοπεδούχοι σχεδόν σε όλες τις περιοχές της χώρας. Ο λόγος είναι ότι ακόμη κι αν βρεθούν αγοραστές για τα συγκεκριμένα ακίνητα, η αξία μεταβίβασης υπολείπεται δραματικά από την αντικειμενική αξία.

Ουσιαστικά οι ιδιοκτήτες κατέχουν μια περιουσία υποπολλαπλάσια από αυτήν που υπολογίζει η εφορία για να επιβάλει όλους τους φόρους, επομένως και τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων. Τα παραδείγματα που δίνουν ιδιοκτήτες και συμβολαιογράφοι για να περιγράψουν το «έγκλημα», όπως λένε που συμβαίνει είναι πολλά. Σύμφωνα μάλιστα με τον πρόεδρο των συμβολαιογράφων, Κ. Βλαχάκη, όλες οι μεταβιβάσεις που γίνονται αυτή την περίοδο είναι σε αξίες χαμηλότερες από τις αντικειμενικές.

• Πρόσφατα αγοραστής απέκτησε οικόπεδο εκτός σχεδίου στην Αττική πληρώνοντας 330 χιλ. ευρώ, ωστόσο, η αντικειμενική του αξία ανέρχεται σε περίπου 800.000 ευρώ. Τόσο ο φόρος μεταβίβασης που κατέβαλε όσο και ο Ενιαίος Φόρος που θα πληρώσει είναι 2,5 φορές πάνω από αυτά που έπρεπε να πληρώσει, αν λαμβάνονταν υπόψη η πραγματική αξία.
• Διαμέρισμα στην Αθήνα 100 τ.μ., 20ετίας πουλήθηκε πρόσφατα 90.000 ευρώ, όμως, στο συμβόλαιο αναγράφεται η αντικειμενική αξία η οποία είναι? 200.000 ευρώ.
• Κτίριο 950 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας σε περιοχή με υψηλό συντελεστή εμπορικότητας πωλείται 500.000 ευρώ, αν και έχει αντικειμενική αξία πάνω από 1 εκατ.
• Γραφείο 185 τ.μ. στο κέντρο πωλείται 170 χιλ. ευρώ, αν κι έχει αντικειμενική αξία 300.000 ευρώ.
• Διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη πουλήθηκε 250.000 ευρώ, αλλά έχει αντικειμενική 600.000 ευρώ.
• Βίλα στην Αττική δόθηκε πρόσφατα 8 εκατ. ευρώ αλλά θα φορολογηθεί για αντικειμενική αξία 12 εκατ. ευρώ.
• Μονοκατοικία 60 τ.μ. σε οικόπεδο 132 τ.μ. με επιπλέον συντελεστή δόμησης έχει αντικειμενική αξία 143 χιλ. ευρώ αλλά πωλείται 79.000 ευρώ.
• Διαμέρισμα 43 τ.μ. στον Νέο Κόσμο με αντικειμενική αξία 47.000 ευρώ πωλείται 25 χιλ. ευρώ.
• Στο Καστρί πουλήθηκε πολυτελής βίλα αντί 7 εκατ. ευρώ, ενώ η αντικειμενική της αξία ήταν 10 εκατ. ευρώ.

Η κατάσταση είναι τέτοια που υπάρχουν ακίνητα 30 ετών τα οποία πωλούνται ακόμη και? 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η αντικειμενική αξία ξεπερνά τα 1.000 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν παλαιά διαμερίσματα, προ του 1960 τα οποία είναι ξενοίκιαστα επί χρόνια, πωλούνται σε τιμές όσο ένα? αυτοκίνητο, δηλαδή 10.000 ευρώ, αν κι έχουν αντικειμενική αξία τριπλάσια και τετραπλάσια.

Σε ό,τι αφορά την «ψαλίδα» των τιμών, αυτό που μπορεί κανείς να αντιληφθεί είναι ότι στις φτωχές και μεσαίες περιοχές, όπου οι αντικειμενικές έμειναν καθηλωμένες ενώ οι εμπορικές εκτοξεύτηκαν μέχρι το 2010, υπάρχει ακόμη σημαντική απόκλιση.

Ανάλογα με την περιοχή οι εμπορικές τιμές είναι υψηλότερες από 10% έως 50%, αλλά αυτό μόνο για τα νεόδμητα, ενώ για τα παλαιότερα είναι μόνο στα? χαρτιά. Διότι όταν γίνονται αγοραπωλησίες, δεν ισχύουν οι αρχικές τιμές που ζητούνται αφού τα παζάρια ρίχνουν το τελικό ποσό από 20% έως 40% πιο κάτω. Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές συνοικίες της Αθήνας κι άλλων μεγάλων πόλεων, η αξία των ακινήτων έχασε από 300 έως και 800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

Αναφορικά με τις τουριστικές και ιδιαίτερα προβεβλημένες περιοχές, όπως η Μύκονος, η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Χαλκιδική κ.λπ. Οι ιδιοκτήτες οικοπέδων τα οποία μέχρι πριν από 10 χρόνια αποτελούσαν ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο, σήμερα έχουν απαξιωθεί διότι δεν υπάρχουν αγοραστές. Ωστόσο, ο Ενιαίος Φόρος που θα ζητηθεί θα είναι πολύ υψηλός αφού η Τιμή Ζώνης παραμένει ακόμη υψηλή, ειδικά για τα εντός σχεδίου οικόπεδα.

Για παράδειγμα πωλείται οικόπεδο 320 στρεμμάτων στη Μύκονο αντί 10.650.000 ευρώ. Ωστόσο, η αντικειμενική αξία είναι 23.680.000 ευρώ. Αλλά και οι εξοχικές κατοικίες θα επιβαρυνθούν με υψηλότατους φόρους, αν και έχουν μείνει στα? αζήτητα. Για παράδειγμα, στη Μύκονο, μονοκατοικία 10 ετών, 250 τ.μ., έχει τιμή ζώνης 3.700 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 925.000 ευρώ, πωλείται 600.000 ευρώ.

ΓΕΝΙΚΟ... ΞΕΠΟΥΛΗΜΑ
Ερχεται νέα βουτιά στις τιμές

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι ο Ενιαίος Φόρος που θα είναι μόνιμος από το 2014, θα οδηγήσει σε μαζικές πωλήσεις ακινήτων που οι ιδιοκτήτες τους δεν θεωρούν απαραίτητα. Δηλαδή σπίτια και αγροτεμάχια στο χωριό, εξοχικές κατοικίες αλλά και κλειστά διαμερίσματα ή επαγγελματικούς χώρους που δεν έχουν έσοδα. Ωστόσο, με δεδομένη την κρίση στην κτηματαγορά και την παντελή απουσία αγοραστών, εκτιμάται ότι θα δημιουργηθεί νέο «στοκ» ακινήτων τα οποία θα συμπαρασύρουν σε πτώση τις εμπορικές τιμές, επομένως το σύνολο της περιουσίας των Ελλήνων.

Σε ό,τι αφορά την κατοικία, η ΤτΕ εκτιμά ότι την προηγούμενη τετραετία η υποχώρηση των τιμών ξεπέρασε το 37%, ωστόσο, υπάρχουν μειώσεις τιμών ακόμη και πάνω από 50%. Η «αναγκαστική» πώληση ακινήτων, λόγω της επιβάρυνσής τους από φόρους, θα προκαλέσει νέο γύρο μειώσεων τιμών, κάτι που μπορούν να επωφεληθούν οι έχοντες μετρητά και ειδικά οι ξένοι, οι οποίοι μπορούν να αγοράσουν ακίνητα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές.