ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Πόθεν έσχες στην κτηματαγορά με βάση τις πραγματικές κι όχι τις αντικειμενικές αξίες (παραδείγματα)

Της Μαρίας Βουργάνα

Σε ένα πιο ευέλικτο σύστημα εφαρμογής του «πόθεν έσχες» στα ακίνητα προσανατολίζεται τώρα η κυβέρνηση για να «ξεπαγώσουν» οι αγοραπωλησίες ακινήτων και να «ζεσταθεί» η αγορά που έχει «νεκρώσει» τα τελευταία χρόνια.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζουν νέα ρύθμιση με την οποία θα αποσυνδέεται το τεκμήριο απόκτησης ενός ακινήτου από την αντικειμενική αξία, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη ακόμη και διπλάσια από την εμπορική αξία του ακινήτου.

Η πρόταση που βρίσκεται στο τραπέζι των συζητήσεων και αναμένεται να παρουσιαστεί στην τρόικα προβλέπει την εφαρμογή του «πόθεν έσχες» όχι στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως ισχύει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου, ενώ παράλληλα θα λαμβάνονται υπόψη και οι υπόλοιπες δαπάνες, όπως ο φόρος που καταβλήθηκε και τα έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου (έξοδα συμβολαιογράφου, μετεγγραφής κ.λπ.).

Έτσι η εφορία θα δέχεται το ποσόν της συναλλαγής που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς, όποιο και αν είναι αυτό, χωρίς να λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία. Εφόσον η τρόικα ανάψει το «πράσινο φως», το μέτρο θα εφαρμοστεί άμεσα, αλλά μόνο για το τεκμήριο απόκτησης του ακινήτου και όχι για το φόρο μεταβίβασης, ο οποίος θα επιβάλλεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου. Εναλλακτικά στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν το ενδεχόμενο αναστολής του «πόθεν έσχες» για ακόμη ένα ή δυο χρόνια.

Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, η νέα ρύθμιση θα «ξεπαγώσει» πολλές αγοραπωλησίες ακινήτων που αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον «αέρα», καθώς οι αγοραστές αδυνατούν να δικαιολογήσουν στην εφορία τη δαπάνη απόκτησης των ακινήτων, η οποία υπολογίζεται με βάση τις υψηλές αντικειμενικές αξίες και υπερβαίνει το πραγματικό τίμημα.

Για παράδειγμα ένας φορολογούμενος που αγοράζει μια κατοικία έναντι 100.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 170.000 ευρώ θα πρέπει να δικαιολογήσει στην εφορία την προέλευση κεφαλαίων ύψους 170.000 ευρώ ενώ στην πραγματικότητα έχει καταβάλει 100.000 ευρώ για την απόκτηση του ακινήτου. Αν δεν καταφέρει να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων ο νόμος προβλέπει ότι θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα καταφέρει να δικαιολογήσει, καθώς αυτό θα αντιμετωπιστεί ως φορολογητέο εισόδημα.

Το τίμημα για την αγορά του ακινήτου αναγράφεται στη φορολογική δήλωση. Αν δεν δικαιολογηθεί με κάποιο τρόπο (π.χ. τραπεζικός δανεισμός, ανάλωση κεφαλαίου, πώληση περιουσιακών στοιχείων) τότε θα φορολογηθεί ως εισόδημα με συντελεστή έως 42% και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης έως 4%. Ετσι πέρα από τον φόρο μεταβίβασης και τα υπόλοιπα έξοδα (συμβολαιογραφικά και μετεγγραφής) ο αγοραστής κινδυνεύει να βρεθεί αντιμέτωπος με την επιβολή έξτρα φόρου.

Τα στοιχεία από την κτηματαγορά δείχνουν ότι οι τιμές στις οποίες κλείνονται οι συμφωνίες είναι χαμηλότερες κατά 50%- 60% από τις τιμές της εφορίας. Κτηματομεσίτες και συμβολαιογράφοι κάνουν λόγο για τυφλό «πόθεν έσχες» που υπολογίζεται με βάση τις εκτός πραγματικότητας πλέον αντικειμενικές αξίες και προκαλεί αλυσιδωτές παρενέργειες δημιουργώντας αγορά των «ολίγων», οι οποίοι μπορούν να αποκτούν ακίνητα σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές και ταυτόχρονα να καλύπτουν με τα εισοδήματά τους τη δαπάνη απόκτησης.

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ για όσους έχουν χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα και δεν μπορούν λόγω των υψηλών αντικειμενικών τιμών που αναγράφονται στα συμβόλαια να καλύψουν τη σχετική δαπάνη που στις περισσότερες περιπτώσεις είναι υπερδιπλάσια από το πραγματικό ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής. Ειδικά για συμβόλαια που αφορούν ακίνητα που έχουν πλήρως απαξιωθεί αλλά βρίσκονται σε περιοχές με πολύ υψηλές τιμές ζώνης. Ετσι με βάση τα σημερινά δεδομένα, αγορές ακινήτων μπορούν να κάνουν μόνο λίγοι και κυρίως εταιρείες, ελληνικές και ξένες, οι οποίες αγοράζουν φθηνά και ταυτόχρονα μπορούν να καλύψουν το πόθεν έσχες τους.

Οπως λένε παράγοντες της αγοράς, η νέα ρύθμιση θα διευκολύνει τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων, αλλά θεωρούν ότι οριστική λύση θα δώσει μόνο η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των πραγματικών τιμών. Η συμφωνία με την τρόικα προβλέπει τη διατήρηση έως το 2016 των σημερινών αντικειμενικών αξιών, οι οποίες ισχύουν από το 2007, όταν η αγορά των ακινήτων γνώριζε «ημέρες δόξας». Στα σχέδια είναι η επικράτηση μιας και μόνο τιμής μεταξύ της αντικειμενικής και αυτών που γίνονται οι αγοραπωλησίες.

Η υπερφορολόγηση «βύθισε» τα ακίνητα
Τα έσοδα που μπαίνουν σήμερα στα δημόσια ταμεία από τις αγοραπωλησίες των ακινήτων είναι σχεδόν μηδενικά. Η μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3% από τα επίπεδα του 8% και 10% δεν κατάφερε να τονώσει την κτηματαγορά, παρά την πολύ μεγάλη πτώση των τιμών των διαμερισμάτων, των οικοπέδων αλλά και των εξοχικών κατοικιών. Η υπερφορολόγηση σε συνδυασμό με τις μεγάλες περικοπές που έγιναν στα εισοδήματα των νοικοκυριών ήταν οι πιο σημαντικοί λόγοι που συνέβαλαν στην απαξίωση των ακινήτων.

Σύμφωνα μάλιστα με τον πρόεδρο των συμβολαιογράφων κ. Κ. Βλαχάκη λόγω της υπερφορολόγησης το ελληνικό ακίνητο βυθίστηκε αρκετά τα τελευταία χρόνια και το πρόβλημα θα συνεχιστεί από την υπερπροσφορά ακινήτων από ανθρώπους που δεν θα μπορούν να υποφέρουν τη φορολόγησή τους.

Την ίδια ώρα «μπαράζ» προσφυγών βρίσκεται σε εξέλιξη σε διάφορα δικαστήρια, επιδιώκοντας να καταπέσουν ως αντισυνταγματικές οι διογκωμένες αντικειμενικές αξίες (σε σύγκριση με τις αγοραίες) αξίες ακινήτων σε όλη τη χώρα. Ταυτόχρονα με άλλες προσφυγές επιδιώκεται να ακυρωθεί ως αντισυνταγματική η υπέρμετρη φορολόγηση ακινήτων τα τελευταία χρόνια (στο μέτρο που στηρίχθηκε στις «φουσκωμένες» αντικειμενικές αξίες) ενώ παράλληλα ζητείται να κριθεί αντισυνταγματικός και ο νέος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) που επιβάλλεται στις αντικειμενικές τιμές.

Ο «χορός» των σχετικών προσφυγών αφορά κυρίως την περιφέρεια, αλλά και διάφορες περιοχές της Αττικής (Ν. Μάκρη, Ν. Βουτζάς, Ψυχικό, Φιλοθέη κ.λπ.) όπου επισημαίνεται η μεγάλη δυσαναλογία μεταξύ των τιμών (αντικειμενικών - εμπορικών) λόγω της καθίζησης που έχει υποστεί η αγορά ακινήτων στην περίοδο της κρίσης.

Προβλήματα με το «πόθεν έσχες»
Την εμπλοκή στις μεταβιβάσεις ακινήτων λόγω της εφαρμογής του «πόθεν έσχες» στις πλασματικές αντικειμενικές αξίες αποκαλύπτουν τα ακόλουθα περιστατικά:

• Κατάστημα στην Ελευσίνα πωλείται 40.000 ευρώ, αλλά η αντικειμενική του αξία είναι 80.000 ευρώ, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να πρέπει να δικαιολογήσει στην εφορία τα 80.000 ευρώ και όχι το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε.
• Αγροτεμάχιο στην Οινόη 50 στρεμμάτων πωλείται 80.000 ευρώ, αλλά η εφορία με βάση τις αντικειμενικές αξίες της περιοχής και τα χαρακτηριστικά του υπολογίζει τη δαπάνη για την αγορά του στα 190.000 ευρώ.
• Ημιτελής κατοικία στο Καστρί πωλείται από τον ιδιοκτήτη της 200.000 ευρώ, αλλά η αντικειμενική της αξία είναι 400.000 ευρώ.

Μεγάλες ευκαιρίες για όσους έχουν ρευστό

Μπορεί η κτηματαγορά να βρίσκεται εγκλωβισμένη στο τούνελ της ύφεσης και οι τράπεζες να χορηγούν στεγαστικά δάνεια με το «σταγονόμετρο», ωστόσο οι ειδικοί προτρέπουν όσους έχουν σήμερα ρευστό να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτων, αφού η κατακόρυφη πτώση των τιμών έχει δημιουργήσει μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες. Όταν μάλιστα ξεπεραστεί ο «σκόπελος» του πόθεν έσχες τότε ανοίγει ο δρόμος για τους αγοραστές να αποκτήσουν κάποιο ακίνητο σε τιμές που ενδεχομένως δεν θα μπορέσουν να ξαναπετύχουν τα επόμενα χρόνια. Από την αρχή του έτους εφαρμόζονται τρεις φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων ανάλογα με τον αν η κατοικία που αγοράζεται είναι νεόδμητη ή μεταχειρισμένη, πρώτη ή δευτερεύουσ,α ενώ με φόρο θα επιβαρύνονται και όσοι πωλούν ακίνητα.

Ειδικότερα οι φορολογούμενοι - υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

1 Φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Ο φόρος επιβάλλεται με συντελεστή 3% στις μεταβιβάσεις:

Πρώτης κατοικίας. Ο φόρος εφαρμόζεται στο ποσό της αξίας που υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια τα οποία ανέρχονται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο, σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Οικοπέδων, αγροτεμαχίων. Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Δευτερεύουσας κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης με άδεια κατασκευής έως 31 Δεκεμβρίου 2005.

Παλαιών κτισμάτων με άδεια κατασκευής έως 31 Δεκεμβρίου 2005.

2 ΦΠΑ 23%. Με ΦΠΑ επιβαρύνεται η αγορά νεόδμητων ακινήτων (πλην της πρώτης κατοικίας) με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά. Επίσης με ΦΠΑ 23% επιβαρύνεται ο οικοπεδούχος στην περίπτωση της αντιπαροχής.

3 Φόρος υπεραξίας. Ο φόρος αυτός βαρύνει τους πωλητές των ακινήτων και επιβάλλεται με συντελεστή 15%. Από τον φόρο εξαιρούνται οι φορολογούμενοι που μεταβιβάζουν ακίνητα τα οποία απέκτησαν πριν από το 1995.

Έξοδα
Επίσης οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων θα πρέπει να υπολογίσουν και τα υπόλοιπα έξοδα:

Έξοδα συμβολαιογράφου: Η αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζεται με βάση κλίμακα, η οποία προβλέπει ότι όσο μεγαλύτερη είναι η αξία του ακινήτου, τόσο χαμηλότερος είναι ο συντελεστής υπολογισμού της αμοιβής. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ξεκινά από 1% για αξία έως 120.000 ευρώ, μειώνεται στο 0,7% για αξία άνω των 120.000 ευρώ έως 380.000 ευρώ και πέφτει στο 0,65% εφόσον η αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο υπερβαίνει τις 380.000 και φθάνει μέχρι και τα 2.000.000 ευρώ. Στην αμοιβή του συμβολαιογράφων επιβάλλεται και ΦΠΑ 23% ενώ θα πρέπει να γνωρίζετε ότι θα κληθείτε να πληρώσετε ένα πρόσθετο ποσό για κάθε φύλλο του συμβολαίου.

Έξοδα δικηγόρου: Από την 1η Ιανουαρίου 2014 η παράσταση δικηγόρου κατά τη σύνταξη και υπογραφή μεταβιβαστικού συμβολαίου ακινήτου είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.

Έξοδα Μετεγγγραφής Συμβολαίου Αγοραπωλησίας: Τα έξοδα μετεγγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολογικό Γραφείο συνήθως διαμορφώνονται στο 0,775% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.