Κρύβει παγίδες ο νέος φόρος υπεραξίας ακινήτων
Επιπλέον φόρο ύψους 3.750 ευρώ μπορεί να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα πωλήσουν το ακίνητό τους πριν να έχουν συμπληρωθεί ημερολογιακά πέντε χρόνια από το έτος κτήσης του.
Σε υπερφορολόγηση οδηγεί ο νέος φόρος υπεραξίας χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που προχωρούν στην πώληση των ακινήτων τους. Συμβολαιογράφοι, ιδιοκτήτες και λογιστές θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά τη σύνταξη των συμβολαίων, διότι το παραμικρό λάθος κοστίζει πολύ ακριβά. Για παράδειγμα, όσοι πωλήσουν τρία ακίνητα σε διάστημα δύο ετών θα φορολογηθούν ως επιτηδευματίες με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπεραξίας 15% και με αφορολόγητο 25.000 ευρώ. Επίσης, επιπλέον φόρο ύψους 3.750 ευρώ μπορεί να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα πωλήσουν το ακίνητό τους πριν να έχουν συμπληρωθεί ημερολογιακά πέντε χρόνια από το έτος κτήσης του. Και αυτό διότι για να υπολογισθούν τα έτη διακράτησης, ώστε να αφαιρεθεί από την προκύπτουσα υπεραξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαιτείται η πλήρης συμπλήρωση της πενταετίας διακράτησης του συγκεκριμένου ακινήτου. Ειδικότερα και σύμφωνα με την εγκύκλιο της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων:
• Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα προβούν σε πώληση τριών ακινήτων σε διάστημα 2 ετών θα θεωρούνται από την εφορία επιχειρηματίες και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων τους θα λαμβάνεται υπ’ όψιν ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπεραξίας 15% και με αφορολόγητο 25.000 ευρώ.
• Επιπλέον φόρο υπεραξίας ύψους 3.750 ευρώ μπορεί να πληρώσουν όσοι δεν προσέξουν την ημερομηνία πώλησης των ακινήτων τους. Προκειμένου να υπολογιστούν τα έτη διακράτησης, ώστε να αφαιρεθεί από την προκύπτουσα υπεραξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαιτείται η πλήρης συμπλήρωση της οικείας πενταετίας διακράτησης του συγκεκριμένου ακινήτου. Αν η μεταβίβαση γίνει έστω και μία ημέρα νωρίτερα, τότε από την υπεραξία που προκύπτει (τιμή πώλησης μείον τιμή κτήσης) χάνεται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι και επί των 25.000 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής φόρου 15%, που οδηγεί σε αύξηση της επιβάρυνσης κατά 3.750 ευρώ. Αντιθέτως, στην περίπτωση εφαρμογής συντελεστών απομείωσης, για τον υπολογισμό των ετών διακράτησης λαμβάνεται υπόψη το συμπληρωμένο έτος με βάση την αντίστοιχη ημερολογιακή ημέρα του χρόνου κτήσης, εάν δε το συμβόλαιο πώλησης συντάσσεται έστω και κατά μία μέρα αργότερα από την ημερομηνία αυτή, το διάστημα αυτό υπολογίζεται, για λόγους χρηστής διοίκησης, ως επιπλέον έτος. Για παράδειγμα: Εστω ότι στις 5 Μαΐου 2009 αποκτήθηκε ακίνητο με αγορά αντί δηλωθέντος τιμήματος 50.000 ευρώ. Στις 3 Μαΐου 2014 γίνεται πώληση του ακινήτου έναντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα παραπάνω η υπεραξία είναι η ακόλουθη: 110.000 - 50.000 = 60.000 x 93% (συντελεστής απομείωσης για 5 έτη διακράτησης) = 55.800 ευρώ x 15% = 8.370 ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον 5 έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ, αντίθετα, ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των 5 ετών.
• Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο, αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού. Με τον τρόπο αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου, με αποτέλεσμα οι φόροι να αυξάνονται σημαντικά. Ακόμη και στην περίπτωση που ο πραγματικός χρόνος κτήσης είναι πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικισμού είναι μετά την ημερομηνία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται η ημερομηνία ένταξης στα όρια του οικισμού με συνέπεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλλαγή που προβλέπεται σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995.
• Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα προβούν σε πώληση τριών ακινήτων σε διάστημα 2 ετών θα θεωρούνται από την εφορία επιχειρηματίες και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων τους θα λαμβάνεται υπ’ όψιν ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπεραξίας 15% και με αφορολόγητο 25.000 ευρώ.
• Επιπλέον φόρο υπεραξίας ύψους 3.750 ευρώ μπορεί να πληρώσουν όσοι δεν προσέξουν την ημερομηνία πώλησης των ακινήτων τους. Προκειμένου να υπολογιστούν τα έτη διακράτησης, ώστε να αφαιρεθεί από την προκύπτουσα υπεραξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαιτείται η πλήρης συμπλήρωση της οικείας πενταετίας διακράτησης του συγκεκριμένου ακινήτου. Αν η μεταβίβαση γίνει έστω και μία ημέρα νωρίτερα, τότε από την υπεραξία που προκύπτει (τιμή πώλησης μείον τιμή κτήσης) χάνεται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι και επί των 25.000 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής φόρου 15%, που οδηγεί σε αύξηση της επιβάρυνσης κατά 3.750 ευρώ. Αντιθέτως, στην περίπτωση εφαρμογής συντελεστών απομείωσης, για τον υπολογισμό των ετών διακράτησης λαμβάνεται υπόψη το συμπληρωμένο έτος με βάση την αντίστοιχη ημερολογιακή ημέρα του χρόνου κτήσης, εάν δε το συμβόλαιο πώλησης συντάσσεται έστω και κατά μία μέρα αργότερα από την ημερομηνία αυτή, το διάστημα αυτό υπολογίζεται, για λόγους χρηστής διοίκησης, ως επιπλέον έτος. Για παράδειγμα: Εστω ότι στις 5 Μαΐου 2009 αποκτήθηκε ακίνητο με αγορά αντί δηλωθέντος τιμήματος 50.000 ευρώ. Στις 3 Μαΐου 2014 γίνεται πώληση του ακινήτου έναντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα παραπάνω η υπεραξία είναι η ακόλουθη: 110.000 - 50.000 = 60.000 x 93% (συντελεστής απομείωσης για 5 έτη διακράτησης) = 55.800 ευρώ x 15% = 8.370 ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον 5 έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ, αντίθετα, ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των 5 ετών.
• Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο, αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού. Με τον τρόπο αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου, με αποτέλεσμα οι φόροι να αυξάνονται σημαντικά. Ακόμη και στην περίπτωση που ο πραγματικός χρόνος κτήσης είναι πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικισμού είναι μετά την ημερομηνία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται η ημερομηνία ένταξης στα όρια του οικισμού με συνέπεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλλαγή που προβλέπεται σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου