ΟΛΟΜΕΛΕΙΑ ΣΤΕ Τι αλλάζει στα ακίνητα μετά την απόφαση για τις αντικειμενικές αξίες

ΟΛΟΜΕΛΕΙΑ ΣΤΕ

Τι αλλάζει στα ακίνητα μετά την απόφαση για τις αντικειμενικές αξίες

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας σε διάσκεψη κεκλεισμένων των θυρών έκρινε αργά σήμερα το βράδυ ότι η Πολιτεία όφειλε να είχε εκδώσει από την 21η Μαΐου 2015 υπουργική απόφαση και να είχε αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων της χώρας.

Οι σύμβουλοι Επικρατείας μετά το τέλος της διάσκεψης δημοσίευσαν την υπ΄αριθμ. 4446/2015 απόφαση, το πλήρες κείμενο της οποίας θα γνωστοποιηθεί αργά αύριο το μεσημέρι.

Ειδικότερα, όπως αναφέρει το ΑΠΕ, η Ολομέλεια ακύρωσε την παράλειψη της Πολιτείας να προβεί στην έκδοση υπουργικής απόφασης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, ενώ παράλληλα όρισαν χρόνο έναρξης ισχύος της απόφασης που υποχρεούται να εκδώσει η κυβέρνηση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, την 21η Μαΐου 2015.

Στο ΣτΕ είχαν προσφύγει 13 φορολογούμενοι πολίτες οι οποίοι έχουν ακίνητα σε διάφορα σημεία της χώρας και ζητούσαν από τους συμβούλους Επικρατείας να ακυρωθεί η άρνηση της κυβέρνησης να εκδώσει -ανά διετία όπως είχε υποχρέωση- απόφαση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Η απόφαση αυτή, αν και πρέπει να δημοσιοποιηθεί για να δούμε το σκεπτικό της, μπορεί να τινάξει στον αέρα την κυβέρνηση και τον προϋπολογισμό καθώς οι ανώτατοι δικαστές δέχονται ότι έπρεπε η αναπροσαρμογή να γίνει από τον περασμένο Μάιο. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορεί οποιοσδήποτε να προσφύγει στα δικαστήρια και να διεκδικήσει χρήματα που πλήρωσε περισσότερα για τους φόρους που βαρύνουν ένα ακίνητο. Οπως π.χ. τον ΕΝΦΙΑ, τα δημοτικά τέλη, το φόρο μεταβίβασης και γενικά οποιονδήποτε φόρο συνδέεται με τις αντικειμενικές αξίες. Δεν επηρεάζεται ο ΕΝΦΙΑ ο φετινός γιατί θα υπολογίζεται με βάση τις τιμές της 1ης Ιανουαρίου.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι εμπορικές τιμές στις περισσότερες περιοχές υπολείπονται ακόμη και πάνω από 60% σε σχέση με τις τιμές που η εφορία υπολογίζει τους φόρους. Υπάρχουν μάλιστα περιπτώσεις όπου η «ψαλίδα» έχει φτάσει το 80%. Χαρακτηριστικά παραδείγματα:

• Μονοκατοικία στη Μύκονο 216 τ.μ. με αντικειμενική αξία 3,3 εκατ. ευρώ έχει τιμή πώλησης μόλις 670 χιλ. ευρώ, διαφορά 80%.
• Οικόπεδο 723 μέτρα στο Νέο Ψυχικό, αγοραίας αξίας 1,3 εκατ. ευρώ κοστολογείται από την εφορία 2,7 εκατ. ευρώ, διαφορά 51%.
• Διαμέρισμα στους Αμπελόκηπους 104 τ.μ. με τιμή αγοράς τα 75 χιλ. ευρώ έχει αντικειμενική 130 χιλ., διαφορά 42%.
• Διαμέρισμα στα Πατήσια 65 τ.μ. με τιμή αγοράς 24 χιλ. ευρώ έχει αντικειμενική αξία 53 χιλ. ευρώ, διαφορά 55%.

Πρόσφατα το υπ. Οικονομικών προχώρησε στη σύσταση ειδικής επιτροπής η οποία θα προτείνει νέες αντικειμενικές αξίες στην περιφέρεια Αττικής μέχρι 22 Δεκεμβρίου. Ετσι επιταχύνονταν οι διαδικασίες για να γίνουν μειώσεις στις τιμές κατά μέσο όρο 20% και πάνω μέσα στο 2016. Ισως η απόφαση της Ολομέλειας ΣτΕ να προκαλέσει ακόμη μεγαλύτερη πίεση στο οικονομικό επιτελείο. Δεν αποκλείεται δε κάποιοι να ζητήσουν και επιστροφή αναδρομικών.

Αλλά είναι άγνωστο τι θα γίνει και με τα κόκκινα δάνεια και τις ρυθμίσεις για την προστασία των δανειοληπτών καθώς τα πάντα σχετίζονται με τις αντικειμενικές αξίες που αναδρομικά έπρεπε να έχουν αλλάξει εδώ και έξι μήνες.

Σε γενικές γραμμές, η προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών στις εμπορικές αναμένεται να επιφέρει:

1 Μείωση 30% κατά μέσο όρο που σε ορισμένες περιοχές θα ξεπερνούν και το 50%. Συγκριτικά η μεγαλύτερη μείωση αναμένεται να είναι σε ακριβές περιοχές όπως η Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Ψυχικό, Φιλοθέη, Μαρούσι, Γλυφάδα κ.ά.

2 Αύξηση των τιμών 20%-30%. Πρόκειται κυρίως για περιοχές του Λεκανοπεδίου όπως το Αιγάλεω, Περιστέρι, Πετρούπολη, Αγιους Αναργύρους κ.ά., μεγάλα αστικά κέντρα της επαρχίας, νησιά και παραθαλάσσιους οικισμούς με μεγάλη τουριστική κίνηση. Για παράδειγμα στο Ιλιον η αντικειμενική αξία είναι 650 ευρώ και η εμπορική πάνω από 800-1.000 ευρώ, επομένως πρέπει να υπάρξει αύξηση.

Οι αυξομειώσεις στις αντικειμενικές τιμές θα επιφέρουν αυτόματα ανάλογες προσαρμογές:

1 Στο φόρο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τιμής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων η αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν το 2006. Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές που θα μειωθούν οι τιμές, θα μειωθεί αυτόματα και ο φόρος μεταβίβασης και το αντίθετο θα συμβεί εκεί όπου θα υπάρξει αύξηση των τιμών.

2 Στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 1%-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και την αξία του ακινήτου.

3 Στα τεκμήρια διαβίωσης που ισχύουν για τις κατοικίες και που υπολογίζονται ανάλογα με την τιμή ζώνης και το εμβαδόν του ακινήτου. Ανάλογα με τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών θα αναπροσαρμοστούν και τα τεκμήρια διαβίωσης.

4 Στο ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην εφορία ο εκμισθωτής και που υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας.

5 Στον ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων ακινήτων -πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, που υπολογίζεται με συντελεστή 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

6 Στο ΤΑΠ που εισπράττουν οι δήμοι με συντελεστή 0,35 τοις χιλιοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου.

7 Στον ΕΝΦΙΑ, καθώς οι νέες αντικειμενικές τιμές θα αποτελέσουν το «κλειδί» για τη διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων, όπως το ύψος του αφορολογήτου ορίου και οι νέοι συντελεστές της κλίμακας. Στο υπουργείο Οικονομικών έχουν ξεκινήσει να καταστρώνουν σενάρια για τον νέο φόρο και ένα από αυτά προβλέπει την καθιέρωση ατομικού αφορολόγητου ορίου για την πρώτη κατοικία στα επίπεδα των 50.000 ευρώ, πράγμα που σημαίνει ότι για ένα ζευγάρι το αφορολόγητο όριο θα διαμορφωθεί στις 100.000 ευρώ. Σε μιά τέτοια περίπτωση το 41,7% των ιδιοκτητών ακινήτων, δηλαδή περισσότεροι απο 2,7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες δεν θα πληρώσουν φόρο.

8 Στον φόρο 15% που επιβάλλεται στην υπεραξία των ακινήτων, η οποία που προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής τιμής κτήσης και της πώλησης.