Οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ με τις νέες αντικειμενικές τιμές
Από την αρχή θα σχεδιαστεί ο τρόπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ μετά την αλλαγή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών
Από την αρχή θα σχεδιαστεί ο τρόπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ μετά την αλλαγή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών κατ’ εντολή του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η σημερινή κλίμακα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ αλλά και του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων που επιβάλλεται σε όσους έχουν περιουσίες άνω των 300.000 ευρώ, δεν επιτρέπει τη διατήρηση των σημερινών συντελεστών καθώς οι απώλειες εσόδων θα ξεπεράσουν τα 600 εκατ. ευρώ. Έτσι, «πακέτο» με την ενεργοποίηση των νέων συντελεστών, θα έρθει και ο νέος ΕΝΦΙΑ ο οποίος θα φέρει σαφώςυψηλότερους φορολογικούς συντελεστές σε σχέση με αυτούς που προβλέπει ο σημερινός φόρος ακινήτων.
Το υπουργείο Οικονομικών φλερτάρει με την ιδέα παράλληλα με τις νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων να θεσπίσει έναν καινούργιο φόρο κατοχής ο οποίος δεν θα υπολογίζεται ανά τετραγωνικό μέτρο όπως ισχύει σήμερα αλλά με βάση το άθροισμα της περιουσίας του καθενός. Θα πρόκειται επομένως για έναν φόρο στα πρότυπα του σημερινού συμπληρωματικού φόρου ο οποίος επιβάλλεται σε όσους έχουν περιουσίες άνω των 300.000 ευρώ ή έναν φόρο στα πρότυπα του ΦΜΑΠ που ίσχυσε στην Ελλάδα από το 1997 μέχρι και το 2013.
Το πρόβλημα αυτού του σχεδίου είναι ότι εξαιτίας της μείωσης των αντικειμενικών αξιών, η αθροιστική περιουσία των Ελλήνων θα πέσει κάτω από τα 500 δισεκατομμύρια ευρώ (σ.σ. με βάση τις αντικειμενικές αξίες του 2007 το άθροισμα της περιουσίας όλων των Ελλήνων χωρίς τα αγροτεμάχια τα οποία έχουν εξαιρεθεί των φόρων, διαμορφώνεται στα 650 δισ. ευρώ). Για να μπορέσει επί φορολογητέας ύλης 500 δισ. ευρώ να εισπράξει φορολογικά έσοδα τριών δισεκατομμυρίων ευρώ, ο μέσος συντελεστής θα πρέπει να διαμορφωθεί πάνω από το 0,6%. Αν μάλιστα θεσπιστεί και αφορολόγητο προκειμένου να προστατευτούν οι μικρές περιουσίες, ο μέσος συντελεστής θα πρέπει να ξεπεράσει το 1%.
Ο ανασχεδιασμός του νέου φόρου ακινήτων, θα αποτελέσει ένα από τα άμεσα καθήκοντα του νέου γενικού γραμματέα δημοσίων εσόδων. Με το που θα υπογραφεί η απόφαση για την αναδρομική εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών, η ΓΓΔΕ θα πρέπει να υπολογίσει τις δημοσιονομικές επιπτώσεις και να προτείνει τον νέο τρόπο υπολογισμού που θα βγάζει φορολογικά έσοδα τριών δισεκατομμυρίων ευρώ (για βεβαίωση ή 2,65 δισ. ευρώ για είσπραξη) και για το 2016 κάτι που αποτελεί άλλωστε μνημονιακή υποχρέωση.
Αυτό που θα απαντήσει η ΓΓΔΕ είναι ότι τη σημερινή φόρμουλα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, οι απώλειες εσόδων θα είναι πολύ μεγάλες. Ο φόρος υπολογίζεται σήμερα ανά ακίνητο με βάση ένα ποσό ανά τετραγωνικό μέτρο το οποίο κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ ανά τ.μ. Το ακριβές ποσό εξαρτάται από την τιμή ζώνης. Οι αντικειμενικές τιμές έχουν μοιραστεί σε μια λίστα και σε κάθε κλιμάκιο αντιστοιχεί ένα ποσό φόρου. Έτσι, αρκεί και μια μικρή μείωση στην τιμή ζώνης ώστε ο ΕΝΦΙΑ να πέσει κατά 30%. Χαρακτηριστικά είναι τα ακόλουθα παραδείγματα:
1. Διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 2200 ευρώ. Ο ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο υπολογιζόταν μέχρι τώρα με 6 ευρώ το τετραγωνικό και ο ιδιοκτήτης του πλήρωνε 600 ευρώ. Μετά την αλλαγή, η τιμή ζώνης αναπροσαρμόζεται από τα 2200 στα 1760 ευρώ. Με την υφιστάμενη κλίμακα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ ο φόρος μειώνεται από τα 6 ευρώ ανά τετραγωνικό στα 4,5 ευρώ ανά τ.μ και ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 150 ευρώ φόρο.
2. Διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 1000 ευρώ η οποία αποφασίζεται να αυξηθεί κατά 10%. Σήμερα, ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με 2,9 ευρώ ανά τετραγωνικό. Μετά την αύξηση, ο φόρος θα υπολογίζεται με 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό και ο ιδιοκτήτης θα επιβαρυνθεί με 80 ευρώ.
3. Ιδιοκτήτης ακινήτων σε ακριβές περιοχές του λεκανοπεδίου έχει ακίνητα συνολικής αξίας 500.000 ευρώ και επιβαρύνεται με φόρο 300 ευρώ. Μείωση της περιουσίας στα 400.000 ευρώ (δηλαδή κατά 20%) συρρικνώνει την επιβάρυνση στα 100 ευρώ
Το ποσό «ευαίσθητος» είναι ο ΕΝΦΙΑ στις αλλαγές των αντικειμενικών αξιών φαίνεται και από τα ακόλουθα στοιχεία:
- Αν σε μια περιοχή που σήμερα έχει τιμή ζώνης από 1000 έως 1500 ευρώ, επέλθει τέτοια μείωση ώστε η τιμή ζώνης να πέσει κάτω από τα 1000 ευρώ, ο ΕΝΦΙΑ θα μειωθεί κατά 22%
- Για ακίνητα σε περιοχές που σήμερα έχουν τιμή ζώνης από 1500 έως 2000 ευρώ, πτώση στο προηγούμενο κλιμάκιο (δηλαδή κάτω από τα 1500 ευρώ) θα φέρει και μείωση του φόρου κατά 18%.
Σε ακίνητο που σήμερα έχει τιμή ζώνης 2000 έως 2500 ευρώ η όποια μείωση που θα φέρει την τιμή κάτω από τις 2000 ευρώ θα φέρει και μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 18%
Στο συμπληρωματικό φόρο ακινήτων, οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών θα έχουν άμεση επίπτωση καθώς και ο αριθμός των υπόχρεων θα μειωνόταν και ο το ποσό του φόρου θα ήταν λιγότερο για όσους θα εξακολουθούσαν να διατηρούν περιουσίες άνω των 300.000 ευρώ.
Στο συμπληρωματικό φόρο ακινήτων, οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών θα έχουν άμεση επίπτωση καθώς και ο αριθμός των υπόχρεων θα μειωνόταν και ο το ποσό του φόρου θα ήταν λιγότερο για όσους θα εξακολουθούσαν να διατηρούν περιουσίες άνω των 300.000 ευρώ.
Εκτός τόπου και χρόνου και οι νέες αντικειμενικές αξίες
Τεράστια είναι η απόσταση που χωρίζει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων από τις πραγματικές.
| upd:
Τρία γραφεία στην περιοχή της Καπνικαρέας, επιφάνειας 70, 53 και 49 τετραγωνικών αντίστοιχα, άλλαξαν φέτος χέρια προς 135.000ευρώ με μια συμβολαιογραφική πράξη.
Μπορεί το τίμημα να μην έκανε ιδιαίτερη εντύπωση σε κανέναν αν το συμβόλαιο δεν ανέγραφε ότι η αντικειμενική αξία των τριών αυτών γραφείων ανέρχεται στις…422.550 ευρώ.
Ο αγοραστής αυτών των γραφείων, επιβαρύνεται και με ΕΝΦΙΑ και μεσυμπληρωματικό φόρο ακινήτων επειδή η αξία της περιουσίας που απέκτησε ξεπερνά τις 422.550 ευρώ στα χαρτιά.
Στην πραγματικότητα όμως, διαθέτει ένα περιουσιακό στοιχείο που στην αγορά «πιάνει» 135.000 ευρώ.
Το παράδειγμα είναι ένα από τα εκατοντάδες που θα μπορούσε να επικαλεστεί κάποιος για να αποδείξει την τεράστια απόσταση που χωρίζει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων από τις πραγματικές.
Αυτή η χαώδης απόσταση –που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνά ακόμη και το 40%- δεν αναμένεται να εξαλειφθεί ούτε μετά τη διόρθωση των αντικειμενικών αξιών
Η χαώδης απόσταση –που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνά ακόμη και το 40%- δεν αναμένεται να εξαλειφθεί ούτε μετά τη διόρθωση των αντικειμενικών αξιών.
Το πόρισμα που παρέδωσε χθες η επιτροπή που συστήθηκε με εντολή του υπουργού Οικονομικών Ευκλείδη Τσακαλώτου, αποφάνθηκε λαμβάνοντας υπόψη τις… δημοσιονομικές επιπτώσεις και όχι τις πραγματικές συνθήκες στην αγορά. Η μεσοσταθμική μείωση από 5% έως 20% περισσότερο θα αποτελέσει «μπάλωμα» για να βγει η υποχρέωση απέναντι στο ΣτΕ και λιγότερο ουσιαστική κίνηση.
Για ποιο λόγο το υπουργείο Οικονομικών δεν θέλει την «εδώ και τώρα» σύγκλιση των πραγματικών αξιών με τις αντικειμενικές;
Πρώτον διότι όσο μεγαλύτερη θα είναι η μείωση των αντικειμενικών αξιών, τόσο μεγαλύτερη θα πρέπει να είναι και η αύξηση των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ.
Από την άλλη υπάρχει και η ανάγκη των τραπεζών να μην υποτιμηθούν σημαντικά οι αξίες των ακινήτων που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους.
Η χαοτική πλέον απόσταση που χωρίζει την πραγματική από την αντικειμενική αξία, δεν εντοπίζεται μόνο στις φθηνές αλλά και στις ακριβές περιοχές του λεκανοπεδίου.
Διαμέρισμα 57 τετραγωνικών στη Βάρη, πουλήθηκε προς 30.000 ευρώ με την αντικειμενική του αξία να διαμορφώνεται στις 66.681 ευρώ.
Μεζονέτα στη Νέα Ερυθραία 200 τετραγωνικών με μικρή πισίνα 34 τετραγωνικών μέτρων, είχε αντικειμενική αξία 786.807 ευρώ με τα δεδομένα του 2007 αλλά πουλήθηκε προς 480.000 ευρώ.
Τα πραγματικά παραδείγματα που δείχνουν την απόσταση αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές είναι ουκ ολίγα: Οικόπεδο στην Αίγινα πουλήθηκε περίπου στο ένα πέμπτο της αντικειμενικής αξίας.
Διαμερίσματα στο 6ο και στο 7ο διαμέρισμα της Αθήνας άλλαξαν χέρια στο ένα τρίτο της αντικειμενικής ενώ ακόμη και σε ακριβές περιοχές του λεκανοπεδίου όπως η Γλυφάδα, η Κηφισιά και ο Παπάγου, ιδιοκτήτες αποφάσισαν να μεταβιβάσουν κάνοντας «έκπτωση» από 30 έως και 50% σε σχέση με την τιμή που αποδέχεται η εφορία.
Οι νέες αντικειμενικές: Που πέφτουν, που ανεβαίνουν
Πόρισμα κομμένο και ραμμένο στις δημοσιονομικές ανάγκες της χώρας παρέδωσε η επιτροπή που συστήθηκε με εντολή Τσακαλώτου.
Πόρισμα κομμένο και ραμμένο στις δημοσιονομικές ανάγκες της χώρας το οποίο δεν οδηγεί σε εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές παρέδωσε, σύμφωνα με πληροφορίες, η επιτροπή που συστήθηκε με εντολή Τσακαλώτου με στόχο την αλλαγή στις τιμές ζώνης των ακινήτων.
Ουσιαστικά, το πόρισμα οδηγεί σε μεσοσταθμικές μειώσεις της τάξεως του 20% τη στιγμή όμως που σε δεκάδες περιοχές η διαφορά αντικειμενικών-πραγματικών ξεπερνά το 40%.
Μετά και την παραλαβή του πορίσματος, το υπουργείο Οικονομικών θα προχωρήσει, σύμφωνα με τις πρώτες πληροφορίες, σε δύο αλλαγές. Η μία θα γίνει άμεσα και θα έχει αναδρομική ισχύ προκειμένου να ικανοποιηθεί η απόφαση του ΣτΕ και η δεύτερη θα γίνει προς το τέλος του 2016 προκειμένου να επέλθει η πλήρης εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικες
Σύμφωνα με πληροφορίες, η εισήγηση της επιτροπής προς τον υπουργό Οικονομικών είναι να υπάρξουν αναπροσαρμογές πολλών ταχυτήτων στις τιμές ζώνης. Οι αλλαγές θα στηριχτούν στους ακόλουθους άξονες:
1. Σημαντική μείωση άνω του 15-20% στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές ειδικά στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Έτσι, στα ακριβά νότια προάστια (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη κλπ) αλλά και στα βόρεια (Φιλοθέη, Ψυχικό, Εκάλη κλπ) όπου οι πραγματικές αξίες αποκλίνουν πλέον αισθητά σε σχέση με τις αντικειμενικές, οι μειώσεις στις τιμές ζώνης θα είναι διψήφιες. Μετά τις αλλαγές θα εκλείψουν οι πίνακες με τιμές ζώνης της τάξεως των 6000-7000 ευρώ ανά τετραγωνικό που υπάρχουν σήμερα.
2. Στις «μεσαίες» περιοχές οι μειώσεις στις τιμές ζώνης θα είναι μικρότερες και σε πολλές περιπτώσεις μονοψήφιες. Οι μεσαίες περιοχές καθορίζουν σε πολύ μεγάλο βαθμό τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ.
3. Σε φθηνές αλλά και «καινούργιες» περιοχές (ζώνες όπου πέρασε το μετρό και οι οποίες γνώρισαν ανάπτυξη ακόμη και μέσα στην κρίση) δεν αποκλείεται να υπάρξουν οριακές ή και καθόλου μεταβολές ενώ δεν θα λείψουν και οι περιπτώσεις αυξήσεων.
Οι επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ- Παραδείγματα
Ποιες είναι όμως οι επιπτώσεις από τις αναδρομικές αλλαγές τριών ταχυτήτων στις αντικειμενικές αξίες; Η μεγαλύτερη αλλαγή από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, θα έχει να κάνει με τον ΕΝΦΙΑ του 2016. Η επίπτωση μπορεί αποτυπώνεται μέσα από τα ακόλουθα παραδείγματα:
1. Διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 2200 ευρώ. Ο ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο υπολογιζόταν μέχρι τώρα με 6 ευρώ το τετραγωνικό και ο ιδιοκτήτης του πλήρωνε 600 ευρώ. Μετά την αλλαγή, η τιμή ζώνης αναπροσαρμόζεται από τα 2200 στα 1760 ευρώ. Με την υφιστάμενη κλίμακα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ ο φόρος μειώνεται από τα 6 ευρώ ανά τετραγωνικό στα 4,5 ευρώ ανά τ.μ και ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 150 ευρώ φόρο.
2. Διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 1000 ευρώ η οποία αποφασίζεται να αυξηθεί κατά 10%. Σήμερα, ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με 2,9 ευρώ ανά τετραγωνικό. Μετά την αύξηση, ο φόρος θα υπολογίζεται με 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό και ο ιδιοκτήτης θα επιβαρυνθεί με 80 ευρώ.
3. Ιδιοκτήτης ακινήτων σε ακριβές περιοχές του λεκανοπεδίου έχει ακίνητα συνολικής αξίας 500.000 ευρώ και επιβαρύνεται με φόρο 300 ευρώ. Μείωση της περιουσίας στα 400.000 ευρώ (δηλαδή κατά 20%) συρρικνώνει την επιβάρυνση στα 100 ευρώ
Με το που θα κλειδώσουν οι νέες τιμές ζώνης, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων θα αναλάβει να υπολογίσει τις δημοσιονομικές επιπτώσεις επί του ΕΝΦΙΑ. Και για το 2016, έχουμε δεσμευτεί με το μνημόνιο ότι ο φόρος κατοχής ακινήτων θα πρέπει να αποδώσει τα 2,65 δις. ευρώ που απέδωσε και το 2015. Αν κριθεί απαραίτητο, θα αναπροσαρμοστούν και οι συντελεστές του φόρου ανά ακίνητο αλλά και η κλίμακα υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου. Στα σχέδια του υπουργείου Οικονομικών παραμένει η κατάργηση του φόρου ανά ακίνητο και η επιβολή ενός νέου φόρου τύπου ΦΜΑΠ. Αυτό όμως θα εξαρτηθεί τελικώς και από τις δημοσιονομικές επιπτώσεις που θα έχει μια τόσο μεγάλη αλλαγή.
Κι όμως αυτή είναι η μία όψη του νομίσματος. Διότι την ίδια στιγμή, οικόπεδα και αγροτεμάχια σε Πάρο, Μήλο και Μύκονο άλλαζαν χέρια με…premium έως και 457% σε σχέση με την αντικειμενική αξία ενώ διαμερίσματα σε Νέα Ερυθραία Βύρωνα και Παλαιό Φάληρο, πωλούνταν με τίμημα υψηλότερο από 50% έως και 185% της αντικειμενικής.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου