ΔΕΝ ΕΧΟΥΝ ΔΗΛΩΘΕΙ ΠΟΛΛΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Σοβαρά λάθη στις μελέτες κτηματογράφησης διαπιστώνουν οι συμβολαιογράφοι
Την ύπαρξη πολλών και σοβαρών λαθών στις μελέτες κτηματογράφησης, τόσο κατά το πιλοτικό στάδιο της λειτουργίας των μεταβατικών κτηματολογικών γραφείων όσο και στις νεότερες μελέτες, διαπιστώνει η συντονιστική επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδας.
Η συντονιστική επιτροπή προσθέτει, δε, ότι σημαντικό ποσοστό ακινήτων δεν έχουν δηλωθεί, παρά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της περιοχής στην οποία βρίσκονται, ενώ τα λάθη επίσης στις αρχικές δηλώσεις είναι πάρα πολλά. Π.χ. στην Ανατολική Αττική και στην Καλαμαριά Θεσσαλονίκης το ποσοστό των συνολικών λαθών ανέρχεται σε 70%.
Ειδικότερα, όπως υπογραμμίζουν σε ανακοίνωσή τους οι συμβολαιογραφικοί σύλλογοι ύστερα από ημερίδα που πραγματοποιήθηκε σχετικά με το έργο, «στις αρχικές εγγραφές τα λάθη οφείλονται κυρίως σε δομικά προβλήματα του Κτηματολογίου. Βασικότερο όλων το γεγονός, ότι οι πολίτες, εντελώς ξένοι προς την νοοτροπία του κτηματολογίου και με έλλειψη ενημέρωσης σχετικά με την υποχρέωσή τους να δηλώσουν εγκαίρως και σωστά, δηλαδή αξιοποιώντας τους υφιστάμενους μετεγγραμμένους τίτλους ιδιοκτησίας τα εμπράγματα δικαιώματά τους, κλήθηκαν να υποβάλλουν δηλώσεις οι ίδιοι, για τα ακίνητα των κτηματογραφούμενων περιοχών».
Επιπλέον, προσθέτουν ότι «στο αρχικό στάδιο ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης της χώρας, το Ελληνικό Δημόσιο, εξαιρέθηκε της δήλωσης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων του με την –τουλάχιστον- επιπόλαιη, αποδεδειγμένα όμως, επικίνδυνη σκέψη των υπευθύνων για την οργάνωση του έργου, ότι ούτως ή άλλως τα μη δηλωμένα ακίνητα, φερόμενα ως αγνώστου ιδιοκτήτη, θα περιέλθουν στο Δημόσιο όταν εκπνεύσει η προθεσμία της διόρθωσης των αρχικών εγγραφών. Κατά συνέπεια, πολλές από τις εσφαλμένες αρχικές εγγραφές, βασίσθηκαν σε ψευδείς ή ελλιπείς δηλώσεις των δικαιούχων ή των φερόμενων ως δικαιούχων, οι οποίοι είτε δήλωσαν εσφαλμένα ή και αναληθή δικαιώματα επί ακινήτων, τα οποία δεν τους ανήκαν, είτε υπέδειξαν εσφαλμένες θέσεις ή όρια των ακινήτων τους, είτε δεν δήλωσαν καθόλου την ακίνητη περιουσία τους, αδιαφορώντας για τη διαδικασία της σύνταξης κτηματολογίου και θεωρώντας ότι είναι ″καλυμμένοι″ νομικά από την ύπαρξη των μετεγγραμμένων στο υποθηκοφυλακείο τίτλων τους».
Ως άλλο χαρακτηριστικό παράδειγμα ελλιπούς οργάνωσης, αναφέρεται το γεγονός ότι τα πιστωτικά ιδρύματα δεν δήλωσαν, όπως θα έπρεπε, τα εγγεγραμμένα υπέρ αυτών βάρη επί των κτηματογραφούμενων ακινήτων, με συνέπεια να γεννάται σοβαρότατο ζήτημα ασφάλειας δικαίου για τις αρχικές εγγραφές.
Επίσης, συνεχίζουν, από την εμπειρία της λειτουργίας των μεταβατικών κτηματολογικών γραφείων, έχουν αναδειχθεί πολυάριθμες περιπτώσεις εσφαλμένης καταγραφής των γαιών, με συνέπεια αστικά ακίνητα να φέρονται ως αγροί και παραθαλάσσια να εμφανίζονται στα όρη της νησιωτικής Ελλάδος. Συνέπεια αυτού ήταν να απαιτηθεί ακόμη και επανακτηματογράφηση ολοκλήρων περιοχών, όπως στην Λευκάδα, την Χίο και τη Λέσβο.
Όπως σχολιάζουν οι συμβολαιογραφικοί σύλλογοι, «η φύση των νομικών ζητημάτων που ανέκυψαν κατά την διαδικασία των εξωδίκων και δικαστικών τρόπων διορθώσεων, η ποικιλία των προβλημάτων που παρουσιάσθηκαν στις αρχικές εγγραφές, η συνδυαστική ακόμη εμφάνιση προβλημάτων που αφορούσαν σε πολλαπλές διορθώσεις και εμπραγμάτων δικαιωμάτων και γεωμετρικών μεταβολών επί των ακινήτων και όλα αυτά χωρίς, σε πολλές περιπτώσεις, ειδική πρόβλεψη στο νόμο ή χωρίς να έχει διαμορφωθεί νομολογία, οδήγησαν στο να καταγραφεί αρνητικό πρόσημο μπροστά από το έργο του ελληνικού Κτηματολογίου για τον συναλλασσόμενο».
Στα παραπάνω, προσθέτουν ότι «η κακή ποιότητα των κτηματογραφήσεων, η έλλειψη βασικής εκπαίδευσης και τεχνογνωσίας στο προσωπικό που υποδέχεται τις δηλώσεις δικαιωμάτων στα γραφεία των μελετητών, η περιορισμένη δυνατότητα διορθώσεων με τη διαδικασία του προδήλου σφάλματος, που αφαιρεί από τον Υποθηκοφύλακα την ευκαιρία να διευκολύνει την συναλλαγή με μια ευρύτερη δυνατότητα διόρθωσης, τα υπερφορτωμένα πινάκια των ελληνικών δικαστηρίων και η σωρεία καινούργιων ζητημάτων για τους κτηματολογικούς δικαστές που καταβάλουν φιλότιμες προσπάθειες να αντιμετωπίσουν δυσεπίλυτα προβλήματα».
Επίσης, επισημαίνεται ότι η ύπαρξη κυρωμένων δασικών χαρτών αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για τη νόμιμη σύνταξη και λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, προϋπόθεση η οποία δεν τηρήθηκε, με αποτέλεσμα σήμερα να κινδυνεύουν να τιναχθούν πολλές μελέτες κτηματογράφησης κυριολεκτικά στον αέρα.
Τέλος, αναφέρουν ότι η λειτουργία του ελληνικού Κτηματολογίου συνοδεύεται από μια ιδιότυπη ηλεκτρονική γραφειοκρατία, η οποία επιβαρύνει οικονομικά τον συναλλασσόμενο πολίτη και έτσι το έργο, που όφειλε να είναι γρήγορο, ασφαλές και φιλικό στον χρήστη, αποδείχθηκε χρονοβόρο, αναξιόπιστο και μη ευέλικτο. Ενώ καταλήγοντας, αναφέρουν χαρακτηριστικά: «για ποιο Κτηματολόγιο μιλάμε όταν δεν έχουμε χάραξη του αιγιαλού σε μία τουριστική χώρα με 16,5 χιλιάδες χιλιόμετρα ακτογραμμή»;
Χάος και ευτράπελα με τα ακίνητα στο κτηματολόγιο
δημοσιεύθηκε: 18/11/2016 15:11
Τα τεράστια λάθη που έχουν γίνει στο στάδιο της κτηματογράφησης και κρατούν εδώ και δύο δεκαετίες ανολοκλήρωτο τον σχεδιασμό για την κατάρτιση Κτηματολογίου στη χώρα επισήμαναν συμβολαιογράφοι, δικηγόροι και εκπρόσωποι άλλων φορέων, εκπέμποντας σήμα κινδύνου ότι για να καταφέρει να αποπερατωθεί μέχρι το 2020 -κατά τα προγραμματισθέντα- θα πρέπει να αναθεωρηθεί ως προς τον δομικό σχεδιασμό και τη λειτουργία του.
Στο πλαίσιο ειδικής ημερίδας τονίστηκε ότι έγιναν κατά καιρούς πολλά και σοβαρά λάθη στις μελέτες κτηματογράφησης, εσφαλμένες εγγραφές από δικαιούχους (πολίτες, τράπεζες κ.λπ.), πολλά ακίνητα παρέμειναν αδήλωτα ή δηλώθηκαν σε μεταβατικά κτηματολογικά γραφεία «αλλού για αλλού» και αστικά ακίνητα εμφανίστηκαν ως αγροί, ενώ παραθαλάσσια ως ορεινά (ιδίως σε νησιά, κάτι που οδήγησε ακόμα και σε επανακτηματογράφηση ολόκληρων περιοχών, όπως σε Λευκάδα, Λέσβο, Χίο).
Στο πλαίσιο ειδικής ημερίδας τονίστηκε ότι έγιναν κατά καιρούς πολλά και σοβαρά λάθη στις μελέτες κτηματογράφησης, εσφαλμένες εγγραφές από δικαιούχους (πολίτες, τράπεζες κ.λπ.), πολλά ακίνητα παρέμειναν αδήλωτα ή δηλώθηκαν σε μεταβατικά κτηματολογικά γραφεία «αλλού για αλλού» και αστικά ακίνητα εμφανίστηκαν ως αγροί, ενώ παραθαλάσσια ως ορεινά (ιδίως σε νησιά, κάτι που οδήγησε ακόμα και σε επανακτηματογράφηση ολόκληρων περιοχών, όπως σε Λευκάδα, Λέσβο, Χίο).
Οι νομικοί τόνισαν, σύμφωνα με το Έθνος, ότι έγιναν πολλά λάθη τόσο κατά το πιλοτικό στάδιο, όσο και στις νεότερες μελέτες κτηματογράφησης, εστιάζοντας στο γεγονός ότι οι πολίτες κλήθηκαν να υποβάλουν οι ίδιοι δηλώσεις χωρίς ενημέρωση για την υποχρέωση να δηλώσουν τα ακίνητα έγκαιρα και σωστά, αξιοποιώντας τους υπάρχοντες μετεγγεγραμμένους τίτλους, με συνέπεια πολλά ακίνητα να μην έχουν δηλωθεί, παρά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, σε περιοχές όπου βρίσκονται, και να εντοπίζονται πάρα πολλά λάθη (σε Ανατολική Αττική και Καλαμαριά το ποσοστό λαθών ανέρχεται σε 70%)!
Παθογένειες
Στις παθογένειες του συστήματος οι νομικοί συμπεριέλαβαν το ότι το Δημόσιο (μολονότι είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης στη χώρα) εξαιρέθηκε αρχικά από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης, με την επιπόλαιη αλλά και επικίνδυνη σκέψη των υπευθύνων ότι έτσι και αλλιώς θα περιέλθουν σε αυτό όλα τα μη δηλωμένα ακίνητα, ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», με συνέπεια πολλές από τις εσφαλμένες αρχικές εγγραφές να βασιστούν σε ψευδείς ή ελλιπείς δηλώσεις των δικαιούχων ή των φερομένων ως δικαιούχων, οι οποίοι είτε δήλωσαν εσφαλμένα ή και αναληθή δικαιώματα επί ακινήτων που δεν τους ανήκαν, είτε υπέδειξαν εσφαλμένες θέσεις και όρια των ακινήτων, είτε δεν τα δήλωσαν καθόλου, αδιαφορώντας για τη διαδικασία σύνταξης κτηματολογίου και θεωρώντας ότι είναι νομικά «καλυμμένοι» από τους μετεγγεγραμμένους τίτλους τους στα υποθηκοφυλακεία.
Στις παθογένειες του συστήματος οι νομικοί συμπεριέλαβαν το ότι το Δημόσιο (μολονότι είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης στη χώρα) εξαιρέθηκε αρχικά από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης, με την επιπόλαιη αλλά και επικίνδυνη σκέψη των υπευθύνων ότι έτσι και αλλιώς θα περιέλθουν σε αυτό όλα τα μη δηλωμένα ακίνητα, ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», με συνέπεια πολλές από τις εσφαλμένες αρχικές εγγραφές να βασιστούν σε ψευδείς ή ελλιπείς δηλώσεις των δικαιούχων ή των φερομένων ως δικαιούχων, οι οποίοι είτε δήλωσαν εσφαλμένα ή και αναληθή δικαιώματα επί ακινήτων που δεν τους ανήκαν, είτε υπέδειξαν εσφαλμένες θέσεις και όρια των ακινήτων, είτε δεν τα δήλωσαν καθόλου, αδιαφορώντας για τη διαδικασία σύνταξης κτηματολογίου και θεωρώντας ότι είναι νομικά «καλυμμένοι» από τους μετεγγεγραμμένους τίτλους τους στα υποθηκοφυλακεία.
Στο σχετικό «αλαλούμ» συμπεριέλαβαν ως «παράδειγμα ελλιπούς οργάνωσης» το γεγονός ότι οι τράπεζες δεν δήλωσαν, όπως όφειλαν, τα υπέρ τους εγγεγραμμένα βάρη επί των κτηματογραφούμενων ακινήτων και έτσι γεννιέται σοβαρότατο ζήτημα ασφάλειας δικαίου για τις αρχικές εγγραφές.
Στην πληθώρα των προβλημάτων που δημιούργησαν και οι πολλαπλές διορθώσεις δικαιωμάτων, οι νομικοί πρόσθεσαν, μεταξύ άλλων, την κακή ποιότητα των κτηματογραφήσεων, την έλλειψη βασικής εκπαίδευσης αλλά και τεχνογνωσίας του προσωπικού που υποδέχεται τις δηλώσεις, την αφαίρεση από τον υποθηκοφύλακα της ευκαιρίας να διευκολύνει τη συναλλαγή με μια ευρύτερη δυνατότητα διόρθωσης, τα υπερφορτωμένα πινάκια δικαστηρίων, τη σωρεία καινούργιων δυσεπίλυτων προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι κτηματολογικοί δικαστές, την απουσία κυρωμένων δασικών χαρτών που ήταν απαραίτητη προϋπόθεση για να καταρτιστεί και να λειτουργήσει νόμιμα το Κτηματολόγιο. Για τον λόγο μάλιστα αυτόν τόνισαν ότι κινδυνεύουν να τιναχτούν στον αέρα πολλές μελέτες κτηματογράφησης, ενώ διερωτήθηκαν «πώς μπορούμε να μιλάμε για Κτηματολόγιο, όταν δεν έχουμε χάραξη αιγιαλού σε μια χώρα τουριστική, με 16,5 χιλιάδες χιλιόμετρα ακτογραμμή».
Στη «σκληρή» κριτική τους συμπεριέλαβαν το ότι αγνοήθηκε πως με το υπάρχον σύστημα όλα τα εμπράγματα δικαιώματα ήταν μετεγγεγραμμένα στα υποθηκοφυλακεία με τρόπο σχολαστικό και αξιώθηκε η εκ νέου δήλωσή τους, σαν να μην υπήρχε στη χώρα καμία υποδομή, ενώ ταυτόχρονα αγνοήθηκε εντελώς η ανάγκη για νομική επεξεργασία των νέων αυτών δηλώσεων και παράλληλα, η σταδιακή απομάκρυνση των νομικών επιστημόνων από τις διαδικασίες της κτηματογράφησης και τη λειτουργία του Κτηματολογίου οδηγεί σε σφάλματα που, για να διορθωθούν, αυξάνουν το κόστος.
Το υπουργείο
Αναφορικά με τις αιτιάσεις των συμβολαιογράφων, κύκλοι του υπουργείου Περιβάλλοντος υποστήριζαν ότι: «Πρόκειται για ζητήματα σχετικά με τον σχεδιασμό που προώθησαν προηγούμενες κυβερνήσεις για το πολύπαθο και εξαιρετικά σημαντικό έργο του Κτηματολογίου. Η σημερινή κυβέρνηση θα παραμείνει αταλάντευτη στη γραμμή της ποιοτικής ολοκλήρωσης του έργου εντός των συμφωνημένων χρονοδιαγραμμάτων».
Αναφορικά με τις αιτιάσεις των συμβολαιογράφων, κύκλοι του υπουργείου Περιβάλλοντος υποστήριζαν ότι: «Πρόκειται για ζητήματα σχετικά με τον σχεδιασμό που προώθησαν προηγούμενες κυβερνήσεις για το πολύπαθο και εξαιρετικά σημαντικό έργο του Κτηματολογίου. Η σημερινή κυβέρνηση θα παραμείνει αταλάντευτη στη γραμμή της ποιοτικής ολοκλήρωσης του έργου εντός των συμφωνημένων χρονοδιαγραμμάτων».
Συμβολαιογράφοι: Στο 70% τα λάθη στο Κτηματολόγιο Ανατολικής Αττικής και Καλαμαριάς!
δημοσιεύθηκε: 16/11/2016 19:14
Την ύπαρξη πολλών και σοβαρών λαθών στις μελέτες κτηματογράφησης, τόσο κατά το πιλοτικό στάδιο της λειτουργίας των μεταβατικών κτηματολογικών γραφείων, όσο και στις νεότερες μελέτες, διαπιστώνει η συντονιστική επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδας.
Η συντονιστική επιτροπή προσθέτει δε, ότι σημαντικό ποσοστό ακινήτων δεν έχουν δηλωθεί, παρά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της περιοχής στην οποία βρίσκονται, ενώ τα λάθη επίσης στις αρχικές δηλώσεις είναι πάρα πολλά. Π.χ. στην Ανατολική Αττική και στην Καλαμαριά Θεσσαλονίκης το ποσοστό των συνολικών λαθών ανέρχεται σε 70%.
Ειδικότερα, όπως υπογραμμίζουν σε ανακοίνωσή τους οι συμβολαιογραφικοί σύλλογοι ύστερα από ημερίδα που πραγματοποιήθηκε σχετικά με το έργο, «στις αρχικές εγγραφές τα λάθη οφείλονται κυρίως σε δομικά προβλήματα του Κτηματολογίου. Βασικότερο όλων το γεγονός, ότι οι πολίτες, εντελώς ξένοι προς την νοοτροπία του κτηματολογίου και με έλλειψη ενημέρωσης σχετικά με την υποχρέωσή τους να δηλώσουν εγκαίρως και σωστά, δηλαδή αξιοποιώντας τους υφιστάμενους μετεγγραμμένους τίτλους ιδιοκτησίας τα εμπράγματα δικαιώματά τους, κλήθηκαν να υποβάλλουν δηλώσεις οι ίδιοι, για τα ακίνητα των κτηματογραφούμενων περιοχών».
Επιπλέον, προσθέτουν ότι «στο αρχικό στάδιο ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης της χώρας, το Ελληνικό Δημόσιο, εξαιρέθηκε της δήλωσης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων του με την –τουλάχιστον- επιπόλαιη, αποδεδειγμένα όμως, επικίνδυνη σκέψη των υπευθύνων για την οργάνωση του έργου, ότι ούτως ή άλλως τα μη δηλωμένα ακίνητα, φερόμενα ως αγνώστου ιδιοκτήτη, θα περιέλθουν στο Δημόσιο όταν εκπνεύσει η προθεσμία της διόρθωσης των αρχικών εγγραφών. Κατά συνέπεια, πολλές από τις εσφαλμένες αρχικές εγγραφές, βασίσθηκαν σε ψευδείς ή ελλιπείς δηλώσεις των δικαιούχων ή των φερόμενων ως δικαιούχων, οι οποίοι είτε δήλωσαν εσφαλμένα ή και αναληθή δικαιώματα επί ακινήτων, τα οποία δεν τους ανήκαν, είτε υπέδειξαν εσφαλμένες θέσεις ή όρια των ακινήτων τους, είτε δεν δήλωσαν καθόλου την ακίνητη περιουσία τους, αδιαφορώντας για τη διαδικασία της σύνταξης κτηματολογίου και θεωρώντας ότι είναι ″καλυμμένοι″ νομικά από την ύπαρξη των μετεγγραμμένων στο υποθηκοφυλακείο τίτλων τους».
Ως άλλο χαρακτηριστικό παράδειγμα ελλιπούς οργάνωσης, αναφέρεται το γεγονός ότι τα πιστωτικά ιδρύματα δεν δήλωσαν, όπως θα έπρεπε, τα εγγεγραμμένα υπέρ αυτών βάρη επί των κτηματογραφούμενων ακινήτων, με συνέπεια να γεννάται σοβαρότατο ζήτημα ασφάλειας δικαίου για τις αρχικές εγγραφές.
Επίσης, συνεχίζουν, από την εμπειρία της λειτουργίας των μεταβατικών κτηματολογικών γραφείων, έχουν αναδειχθεί πολυάριθμες περιπτώσεις εσφαλμένης καταγραφής των γαιών, με συνέπεια αστικά ακίνητα να φέρονται ως αγροί και παραθαλάσσια να εμφανίζονται στα όρη της νησιωτικής Ελλάδος. Συνέπεια αυτού ήταν να απαιτηθεί ακόμη και επανακτηματογράφηση ολοκλήρων περιοχών, όπως στην Λευκάδα, την Χίο και τη Λέσβο.
ΤΙ ΑΛΛΑΖΕΙ
Ανατροπές στον ΕΝΦΙΑ φέρνει η απόφαση του ΣτΕ - Νέες αντικειμενικές από 1η Ιανουαρίου
Aνατροπές στον ΕΝΦΙΑ του 2017 φέρνει η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία κρίνεται παράνομος ο υπολογισμός του φόρου σε τέσσερις περιοχές της χώρας καθώς δεν προσμετρήθηκαν ειδικά στοιχεία για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών.
Παράγοντες του υπ. Οικονομικών, τους οποίους επικαλείται η Καθημερινή, αναφέρουν ότι με την κοινοποίηση της απόφασης θα προχωρήσουν στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών μόνο σε Φιλοθέη, Ψυχικό, Βουτζά και Δελφούς. Οι νέες τιμές που θα αποφασισθούν θα αφορούν σε πράξεις που θα γίνουν το 2017, οπότε και ο ΕΝΦΙΑ του 2017 θα υπολογιστεί με τις νεότερες τιμές.
Το ίδιο στέλεχος αναφέρει ότι στον προγραμματισμό του υπουργείου είναι η δημιουργία ενός αυτοματοποιημένου συστήματος αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών το οποίο θα πρέπει να τεθεί σε εφαρμογή το β΄ εξάμηνο του 2017. Ωστόσο, προκειμένου να αντιμετωπιστούν τυχόν νέες προσφυγές, οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα θεσμοθετηθούν και οι οποίες θα βασίζονται στην πραγματική αξία των ακινήτων θα έχουν αναδρομική ισχύ από την 1-1-2017. Και αυτό καθώς η επιβολή των φόρων στα ακίνητα γίνεται με βάση τις αξίες που ισχύουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Ετσι, λοιπόν, το νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών θα έχει αναδρομική ισχύ.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, οι αντικειμενικές αξίες θα αντικατασταθούν από ένα νέο σύστημα που θα βασίζεται στις εμπορικές τιμές των ακινήτων. Δηλαδή, το νέο σύστημα θα ακολουθεί την πορεία των εμπορικών τιμών και θα επιτρέπει την αυτόματη αναπροσαρμογή των τιμών με βάση τις οποίες θα φορολογούνται τα ακίνητα. Κάθε φορά που θα αλλάζουν οι εμπορικές τιμές των ακινήτων, θα αναπροσαρμόζονται αυτομάτως και οι τιμές που θα χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό του φόρου στα ακίνητα.
Αν και ο σχεδιασμός κινείται σε σωστή βάση όπως σημειώνουν οι εμπλεκόμενοι με την αγορά ακινήτων, ωστόσο, καταγράφεται αδυναμία προσδιορισμού των πραγματικών τιμών που ισχύουν σήμερα στα ακίνητα όλης της επικράτειας. Αυτό συμβαίνει διότι η κρίση έχει εκμηδενίσει τις αγοραπωλησίες ακινήτων και οι λιγοστές που γίνονται δεν είναι ενδεικτικές για να βγουν ασφαλή συμπεράσματα. Οπως σημειώνουν συμβολαιογραφικά γραφεία, οι όποιες πράξεις πραγματοποιούνται σήμερα, γίνονται από ανάγκη για χρήματα, με αποτέλεσμα να πωλούνται ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές.
Με βάση τα ανωτέρω, η επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών όχι μόνο δεν μπορεί να προχωρήσει στη θέσπιση νέων τιμών για τη φορολόγηση των ακινήτων, αλλά δεν υπάρχει και συμφωνία μεταξύ των μελών για τον τρόπο προσδιορισμού. Σε αυτό που φαίνεται να καταλήγουν (χωρίς ακόμα να υπάρχει σχετική συμφωνία) είναι οι αντικειμενικές αξίες να αναπροσαρμόζονται ανά τρίμηνο ή εξάμηνο μέχρι να σταθεροποιηθούν οι τιμές ή να υπάρξει μια καλύτερη εικόνα για τις τιμές των ακινήτων. Οπως σημειώνουν στελέχη της επιτροπής, είναι άγνωστο εάν μέχρι τα μέσα του 2017 θα έχει καταφέρει η επιτροπή να προτείνει νέες τιμές προκειμένου να τεθεί σε ισχύ το σύστημα. Σε αυτή την περίπτωση, το οικονομικό επιτελείο θα αντιμετωπίσει περισσότερα προβλήματα από ό,τι σήμερα με την απόφαση του ΣτΕ για τις 4 περιοχές της χώρας. Εκτιμούν ότι οι προσφυγές θα είναι μαζικές και ουδείς μπορεί να γνωρίζει από σήμερα εάν θα κληθεί η κυβέρνηση να επιστρέψει χρήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Ενδεικτικό της κατάστασης στην αγορά ακινήτων είναι τα στοιχεία που έδωσε στην Καθημερινή συμβολαιογραφικό γραφείο και αφορά πωλήσεις ακινήτων και αρχική τιμή. Ειδικότερα:
• Παγκράτι, διαμέρισμα 80 τ.μ., 4ου, με αντικειμενική 105.000 ευρώ, πλήρως ανακαινισμένο, αρχική τιμή 100.000. Τιμή πώλησης 50.000 ευρώ.
• Αμπελόκηποι, γραφεία 200 τ.μ., 3ου, μέτρια κατάσταση, με αντικειμενική αξία 380.000 ευρώ. Αρχική τιμή 350.000. Πωλήθηκε 230.000 ευρώ.
• Παλαιό Ψυχικό, οικόπεδο 340 τ.μ., με αντικειμενική 700.000 ευρώ και αρχική τιμή πώλησης 400.000 ευρώ, πωλήθηκε 250.000 ευρώ.
Αν και ο σχεδιασμός κινείται σε σωστή βάση όπως σημειώνουν οι εμπλεκόμενοι με την αγορά ακινήτων, ωστόσο, καταγράφεται αδυναμία προσδιορισμού των πραγματικών τιμών που ισχύουν σήμερα στα ακίνητα όλης της επικράτειας. Αυτό συμβαίνει διότι η κρίση έχει εκμηδενίσει τις αγοραπωλησίες ακινήτων και οι λιγοστές που γίνονται δεν είναι ενδεικτικές για να βγουν ασφαλή συμπεράσματα. Οπως σημειώνουν συμβολαιογραφικά γραφεία, οι όποιες πράξεις πραγματοποιούνται σήμερα, γίνονται από ανάγκη για χρήματα, με αποτέλεσμα να πωλούνται ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές.
Με βάση τα ανωτέρω, η επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών όχι μόνο δεν μπορεί να προχωρήσει στη θέσπιση νέων τιμών για τη φορολόγηση των ακινήτων, αλλά δεν υπάρχει και συμφωνία μεταξύ των μελών για τον τρόπο προσδιορισμού. Σε αυτό που φαίνεται να καταλήγουν (χωρίς ακόμα να υπάρχει σχετική συμφωνία) είναι οι αντικειμενικές αξίες να αναπροσαρμόζονται ανά τρίμηνο ή εξάμηνο μέχρι να σταθεροποιηθούν οι τιμές ή να υπάρξει μια καλύτερη εικόνα για τις τιμές των ακινήτων. Οπως σημειώνουν στελέχη της επιτροπής, είναι άγνωστο εάν μέχρι τα μέσα του 2017 θα έχει καταφέρει η επιτροπή να προτείνει νέες τιμές προκειμένου να τεθεί σε ισχύ το σύστημα. Σε αυτή την περίπτωση, το οικονομικό επιτελείο θα αντιμετωπίσει περισσότερα προβλήματα από ό,τι σήμερα με την απόφαση του ΣτΕ για τις 4 περιοχές της χώρας. Εκτιμούν ότι οι προσφυγές θα είναι μαζικές και ουδείς μπορεί να γνωρίζει από σήμερα εάν θα κληθεί η κυβέρνηση να επιστρέψει χρήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Ενδεικτικό της κατάστασης στην αγορά ακινήτων είναι τα στοιχεία που έδωσε στην Καθημερινή συμβολαιογραφικό γραφείο και αφορά πωλήσεις ακινήτων και αρχική τιμή. Ειδικότερα:
• Παγκράτι, διαμέρισμα 80 τ.μ., 4ου, με αντικειμενική 105.000 ευρώ, πλήρως ανακαινισμένο, αρχική τιμή 100.000. Τιμή πώλησης 50.000 ευρώ.
• Αμπελόκηποι, γραφεία 200 τ.μ., 3ου, μέτρια κατάσταση, με αντικειμενική αξία 380.000 ευρώ. Αρχική τιμή 350.000. Πωλήθηκε 230.000 ευρώ.
• Παλαιό Ψυχικό, οικόπεδο 340 τ.μ., με αντικειμενική 700.000 ευρώ και αρχική τιμή πώλησης 400.000 ευρώ, πωλήθηκε 250.000 ευρώ.
ΕΡΕΥΝΑ PRICEWATERHOUSECOOPERS
Ακίνητα: Χάθηκε η περιουσία των Ελλήνων - Στον «πάγο» μέχρι το... 2050
Στοιχεία - φωτιά για την ελληνική κτηματαγορά και για την κατάρρευση τα τελευταία χρόνια, δίνει έρευνα της PriceWaterHouseCoopers η οποία δημοσιεύτηκε στις 22 Οκτωβρίου.
Το γεγονός και μόνο ότι χάθηκαν επενδύσεις 18 δισ. ευρώ, δηλαδή το 8,2% του ΑΕΠ από την οικοδομή, δείχνει το μέγεθος της κατάρρευσης της αγοράς ακινήτων και της οικοδομής και είναι μια από τις βασικές αιτίες για τη βαθιά ύφεση στην οποία βρίσκεται το σύνολο της οικονομίας. Ακόμη χειρότερο είναι το γεγονός ότι εκατομμύρια Ελληνες βλέπουν να χάνεται μεγάλο μέρος της περιουσίας τους καθώς το «κεραμίδι» στο οποίο επένδυσαν τις αποταμιεύσεις τους, έχει απαξιωθεί σε μεγάλο βαθμό.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με την ΤτΕ, από το 2008, ο αριθμός των αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 72%, ενώ οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν κατά 41%, με την εντονότερη μείωση να παρατηρείται στα αστικά κέντρα. Ακόμη και αυτό το ποσοστό, ωστόσο, δεν αντικατοπτρίζει την αλήθεια καθώς έχουν καταγραφεί περιπτώσεις μείωσης των τιμών έως και 60%.
Η φορολογία στην ακίνητη περιουσία αυξήθηκε 6 φορές σε σχέση με το 2010, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 2% του διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλή. Κάτι που σημαίνει ότι το ακίνητο, εκτός από απαξιωμένο, επιβαρύνεται και με υπέρογκους φόρους, επομένως αποτελεί «βαρίδι» για τον ιδιοκήτη.
Aπούλητα σπίτια
Στην ελληνική αγορά εκτιμάται ότι υπάρχουν πάνω από 200 χιλιάδες απούλητα σπίτια, πολλά εκ των οποίων δεν έχουν ποτέ κατοικηθεί, αν και κτίστηκαν την περίοδο 2007-2009. Αλλα μάλιστα έχουν μείνει γιαπιά λόγω αδυναμίας των κατασκευαστών να τα αποπερατώσουν. Οσο για την οικοδομική δραστηριότητα, υποχωρεί κάθε μήνα σε ποσοστό πάνω από 30% και μόνο τους μήνες που γίνονται ανακαινίσεις (ειδικά Ιούνιο και Ιούλιο στα εξοχικά και τα ξενοδοχεία) καταγράφεται ανοδική τάση.
Στην ελληνική αγορά εκτιμάται ότι υπάρχουν πάνω από 200 χιλιάδες απούλητα σπίτια, πολλά εκ των οποίων δεν έχουν ποτέ κατοικηθεί, αν και κτίστηκαν την περίοδο 2007-2009. Αλλα μάλιστα έχουν μείνει γιαπιά λόγω αδυναμίας των κατασκευαστών να τα αποπερατώσουν. Οσο για την οικοδομική δραστηριότητα, υποχωρεί κάθε μήνα σε ποσοστό πάνω από 30% και μόνο τους μήνες που γίνονται ανακαινίσεις (ειδικά Ιούνιο και Ιούλιο στα εξοχικά και τα ξενοδοχεία) καταγράφεται ανοδική τάση.
Μέσα στον κλίμα της πλήρους διάλυσης, οι ειδικοί είναι πλέον σίγουροι ότι η περίοδος της «τρέλας» στην κτηματαγορά δεν θα επιστρέψει ποτέ. Η έρευνα της PriceWaterhouseCoopers είναι χαρακτηριστική. Οι αναλυτές επισημαίνουν ότι υπάρχουν τέσσερα σενάρια για την εξέλιξη του κλάδου.
Ομως, σύμφωνα με το επικρατέστερο σενάριο για την πορεία της ελληνικής οικονομίας, το ΑΕΠ κατά κεφαλήν θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030
Η εξισορρόπηση της προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική κατοικία θα επέλθει περί το 2047, λόγω της υπερπροσφοράς, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης.
Οι τιμές των κατοικιών θα αυξάνονται αργά, με μέσο ρυθμό περί το 0,6% ετησίως, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 2002-2008 μετά το 2050.
Ανάπτυξη
Οι επενδύσεις κατοικιών δεν αναμένεται να διαδραματίσουν ισχυρό ρόλο στην ανάπτυξη της χώρας μεσοπρόθεσμα, καθώς θα παραμείνουν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα των ιστορικών, περί τα 4,5 δισ. ετησίως κατά μέσο όρο.
Οι επενδύσεις κατοικιών δεν αναμένεται να διαδραματίσουν ισχυρό ρόλο στην ανάπτυξη της χώρας μεσοπρόθεσμα, καθώς θα παραμείνουν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα των ιστορικών, περί τα 4,5 δισ. ετησίως κατά μέσο όρο.
Για να μπορέσει να επανεκκινήσει η ελληνική αγορά κατοικίας και να επανέλθει στα επίπεδα του 2002-2008, απαιτείται πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο
Η στεγαστική πίστη πρέπει να ακολουθήσει τον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, ώστε να συμβάλλει στην τόνωση της ζήτησης.
Οι φόροι στα ακίνητα πρέπει σταδιακά να μειωθούν για να αυξηθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικίες.
H πρόβλεψη για εξισορρόπηση της αγοράς κατοικίας το 2036 προβλέπει την ύπαρξη συστηματικής και σημαντικής ανάπτυξης ενώ, τονίζουν οι αναλυτές, με χαμηλή ανάπτυξη δεν προβλέπεται εξισορρόπηση πριν από το 2050.
Λόγω της υπερβάλλουσας προσφοράς, οι τιμές των κατοικιών αναμένεται να επανέλθουν στο μέσο όρο της περιόδου 2002-2008 το νωρίτερο το 2042, αν η οικονομία αναπτυχθεί με γρήγορους ρυθμούς.
Επίσης, ο μέσος ρυθμός κατασκευής νέων κατοικιών τοποθετείται, ανάλογα με το ρυθμό ανάπτυξης, μεταξύ 3,2% και 9,3% ανά έτος, ενώ οι μέσες ετήσιες επενδύσεις σε νέες κατοικίες εκτιμάται ότι θα κυμαίνονται μεταξύ 2 και 10 δισ. ευρώ. Ουσιαστικά η εκτίμηση είναι να κτίζονται κατά μέσο όρο 20 χιλιάδες σπίτια με τη χαμηλή ανάπτυξη και... 100 χιλιάδες με την υψηλή. Οι επενδύσεις στην κατοικία γίνονται με την εκτίμηση ότι το μέσο σπίτι είναι 94 τ.μ., η οικοδόμηση του οποίου κοστίζει 100 χιλ. ευρώ.
Απόθεμα 6,4 εκατ.
Ενδιαφέροντα είναι και άλλα στοιχεία της έρευνας:
Ενδιαφέροντα είναι και άλλα στοιχεία της έρευνας:
Περίπου το 55% των αστικών κτηρίων στην Ελλάδα είναι κτισμένα πριν από το 1980 και περίπου 13% μετά το 2001. Το απόθεμα στα αστικά κέντρα είναι νεότερο εκτός των Αθηνών και Πειραιώς.
Σε αντίθεση με τη σημαντική διεύρυνση των ονομαστικών τιμών κατοικιών (+10,7%), οι μέσες πραγματικές τιμές στην Ευρώπη αυξήθηκαν κατά 3% την ίδια περίοδο. Οι ονομαστικές και πραγματικές τιμές κατοικιών στην Ελλάδα παρουσίασαν μείωση της τάξης του 30%, ακολουθούμενες από την Ισπανία.
Το υπάρχον απόθεμα κατοικιών αγγίζει τις 6,4 εκ. κατοικίες ενώ αντιστοιχεί σε λιγότερα από 9 εκ. άτομα (πληθυσμός άνω των 18 ετών). Το 2002 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες ανά 100 άτομα, ενώ το 2014, αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 100 άτομα (ή 1,7 κατοικίες ανά οικογένεια), αντανακλώντας τη διεύρυνση των διαθέσιμων κατοικιών κατά τη διάρκεια της περιόδου. Ο αντίστοιχος δείκτης στις υπόλοιπες χώρες του δείγματος μεταβλήθηκε από 55 κατοικίες το 2002 σε 60 κατοικίες το 2014. Η υπερπροσφορά κατοικιών είναι δύσκολο να απορροφηθεί, ειδικά σε περίοδο μείωσης των εισοδημάτων και περιορισμένου στεγαστικού δανεισμού.
«Πνίγουν» τα χρέη
Κόκκινα δάνεια ύψους 12,9 δισ.
Κόκκινα δάνεια ύψους 12,9 δισ.
Στο κόκκινο βρίσκονται, λόγω υψηλής δανειοδότησης οι κλάδοι των κατασκευών και της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, από ανοίγματα (δηλαδή δάνεια, εγγυητικές επιστολές κ.λπ.) ύψους 23,5 δισ. ευρώ που έχουν χορηγηθεί προς επιχειρήσεις των δύο προαναφερθέντων κλάδων, περισσότερα από τα μισά (12,9 δισ., 54,9%) καταγράφονται ως μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα. Τα 2/3 από αυτά αφορούν δάνεια που βρίσκονται σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 90 ημερών και καταγγελμένα δάνεια, ενώ το υπόλοιπο 1/3 αν και προς το παρόν εξυπηρετείται κανονικά κρίνεται ότι είναι αβέβαιης είσπραξης (δηλ. υπάρχουν αυξημένες πιθανότητες να εμφανίσει πρόβλημα στο μέλλον). Οι τράπεζες και οι επιχειρήσεις του κλάδου έχουν ήδη συνομολογήσει ρυθμίσεις για δάνεια ύψους 4,5 δισ., εκ των οποίων ένα σχετικά μεγάλο ποσοστό εμφανίζει εκ νέου πρόβλημα. Για τους εν λόγω κλάδους οι τράπεζες έχουν σχηματίσει συσσωρευμένες προβλέψεις ύψους 6,4 δισ.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου