ΜΕΛΕΤΗ ΤΗΣ ALPHA BANK Ακίνητα: Χάθηκαν επενδύσεις 23,6 δισ. από το 2008

ΜΕΛΕΤΗ ΤΗΣ ALPHA BANK

Ακίνητα: Χάθηκαν επενδύσεις 23,6 δισ. από το 2008

Το κύριο χαρακτηριστικό του κλάδου των κατασκευών τα τελευταία χρόνια είναι η συνεχιζόμενη συρρίκνωση των επενδύσεων σε κατοικίες και η σταδιακή και αργή ανάκαμψη των υπόλοιπων κατασκευαστικών έργων, ενώ παράλληλα η αγορά ακινήτων παραμένει υποτονική τόσο με βάση το επίπεδο τιμών όσο και τον όγκο των συναλλαγών.

Στη μελέτη της Alpha Bank καταγράφονται οι λόγοι της κατάρρευσης της κτηματαγοράς και οι προοπτικές της.

Αποεπένδυση στις Κατασκευές Ακινήτων

Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο κατασκευαστικός κλάδος, και ιδιαίτερα οι επενδύσεις σε κατοικίες, αδυνατούν να ανακάμψουν. Οι ιδιωτικές επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα έχουν υποχωρήσει σωρευτικά κατά €23,6 δισ. την περίοδο 2008-2016. Ειδικά το 2016 σημειώθηκε πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά 12,6%, ενώ αντιθέτως οι επενδύσεις σε κατασκευές εξαιρουμένων των κατοικιών ανέκαμψαν ελαφρά παρουσιάζοντας αύξηση 4,8%. Επιπροσθέτως, όπως παρατηρείται, η αξία των επενδύσεων σε κατοικίες υπολείπεται σημαντικά των επενδύσεων για λοιπές κατασκευές, εν αντιθέσει με ό,τι συνέβαινε πριν το 2012. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτελούσαν το 2016 μόλις το 0,7% του ΑΕΠ, έναντι 9,9% του ΑΕΠ το 2007.

Δείκτες Αγοράς Ακινήτων: Αποδοτικότητα και Δυνατότητα Κτήσης

Ο λόγος τιμών κατοικιών προς ενοίκιο και ο δείκτης τιμών κατοικιών προς το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα είναι αποκαλυπτικά.

Ο πρώτος λόγος συγκρίνει την εξέλιξη του κόστους αγοράς κατοικίας έναντι του κόστους μίσθωσης του ακινήτου (profitability ratio). Ο δείκτης αυτός ανήλθε σε υψηλό επίπεδο, στις 124,9 μονάδες, το 2007, δηλαδή τη χρονιά πριν από την κρίση, αποτυπώνοντας τη μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των κατοικιών έναντι των ενοικίων.

Έκτοτε, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν σημαντικά, κατά 40,2% σωρευτικά την περίοδο 2007-2016, με αποτέλεσμα τη σημαντική πτώση του λόγου τιμών προς ενοίκια. Η εξέλιξη αυτή δείχνει την έντονη υποχώρηση της ζήτησης για αγορά κατοικιών, που οδήγησε σε υπερβάλλουσα προσφορά.

Αντίστοιχη πτωτική πορεία παρουσιάζει και ο δείκτης τιμών κατοικιών προς το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα, ο οποίος αντανακλά τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας και εξυπηρέτησης του σχετικού δανεισμού (affordability ratio). Στην περίοδο 2008-2016, η σωρευτική μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος ανήλθε στο 31,7%. Ήταν, ωστόσο, μικρότερη έναντι της αντίστοιχης μείωσης των τιμών των κατοικιών, γεγονός που εξηγεί την πτωτική πορεία του εν λόγω δείκτη από το 2011 και μετά.

Το 2016, ο λόγος των τιμών των οικιστικών μονάδων ως προς τα ενοίκια, όπως και ο δείκτης τιμών ακινήτων προς διαθέσιμο εισόδημα, κινούνται αρκετά χαμηλότερα από τον μακροχρόνιο μέσο όρο (2000-2016: 103,8 μονάδες), καταδεικνύοντας έτσι τον βαθμό υποτίμησης των αξιών των κατοικιών στην εν λόγω χρονική περίοδο. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά είναι υποτιμημένη και θεωρητικά θα μπορούσαν να προκύψουν σημαντικές ευκαιρίες επενδύσεων στην αγορά κατοικίας. Ωστόσο, η αγορά ακινήτων είναι δύσκολο να ανακάμψει άμεσα και να επιστρέψει στο επίπεδο προ κρίσεως, καθώς μια σειρά παραγόντων εμποδίζουν την αύξηση της ζήτησης για αγορά κατοικίας.

Προσδιοριστικοί Παράγοντες Ζήτησης

Οι παράγοντες που προκάλεσαν τη μείωση στη ζήτηση οικιστικών μονάδων ήταν κυρίως οι εξής:

Πρώτον, η μεγάλη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, το οποίο από το 2010 εμφανίζει αρνητικό ρυθμό μεταβολής, ως αποτέλεσμα της πολιτικής εσωτερικής υποτίμησης για την ανάκτηση της ανταγωνιστικότητας και της προσπάθειας δημοσιονομικής προσαρμογής. Παράλληλα, μειώθηκε η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, παρά τη μείωση του μέσου επιτοκίου στεγαστικών δανείων.

Δεύτερον, η αύξηση της ανεργίας σε υψηλό επίπεδο σε συνδυασμό με την αύξηση των φορολογικών βαρών συμπίεσε περαιτέρω τα εισοδήματα των νοικοκυριών, με αποτέλεσμα το ποσοστό αποταμίευσης στο διαθέσιμο εισόδημα να παρουσιάσει έντονα πτωτικό ρυθμό -άνω του 10%- από το 2012 και εντεύθεν.

Τρίτον, η υπέρμετρη φορολόγηση ειδικά της ακίνητης περιουσίας, σε συνδυασμό με την αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, επέδρασε επίσης καταλυτικά στην καθίζηση της αγοράς.

Οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία ως ποσοστό στο ΑΕΠ στην Ελλάδα είναι οι τρίτοι υψηλότεροι στην Ευρώπη, μετά τη Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Η σχετικά χαμηλή φορολογία στην ακίνητη περιουσία πριν το 2010 συνέβαλε μεταπολεμικά στη διαμόρφωση ενός παραδοσιακά υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα, καθώς το ακίνητο θεωρούνταν μέσο αποθεματοποίησης του πλούτου σε περιβάλλον υψηλότερου πληθωρισμού. Το ποσοστό αυτό βαίνει μειούμενο μετά το 2010, αν και διατηρείται ακόμη υψηλότερα του ευρωπαϊκού μέσου όρου.

Η αδύναμη προοπτική της αγοράς ακινήτων επιβεβαιώνεται από την πτωτική πορεία και το εν γένει χαμηλό επίπεδο του δείκτη προσδοκιών των καταναλωτών για την αγορά ή την κατασκευή κατοικίας για τους επόμενους δώδεκα μήνες, που δημοσιεύει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Συγκεκριμένα, αν και τα τελευταία δύο έτη φαίνεται ότι ο δείκτης έχει σταθεροποιηθεί περί τις -95 μονάδες, το πρώτο τρίμηνο του 2017 επιδεινώθηκε στις -96 μονάδες και διαμορφώθηκε κάτω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο (-90 μον.).

Επιπλέον, αν και ο δείκτης τιμών κατοικιών παρουσιάζει τάση σταθεροποίησης ανάμεσα στις 60-59 μονάδες τα τελευταία έξι τρίμηνα, η εγχώρια ζήτηση για κατοικίες αναμένεται να είναι υποτονική, δεδομένου ότι:

(ι) το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών δεν προβλέπεται να παρουσιάσει σημαντική άνοδο τα επόμενα έτη,

(ιι) η ανεργία θα παραμείνει σε διψήφιο ποσοστό έως το 2030 (σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή) και

(ιιι) το ύψος της φορολογίας στα ακίνητα φαίνεται ότι αποκτά μόνιμο χαρακτήρα.

Δεδομένου λοιπόν ότι η εγχώρια ζήτηση για κατοικίες δεν αναμένεται να ανακάμψει άμεσα, αξίζει να διερευνηθεί η ενδεχόμενη ζήτηση για κατοικίες στην Ελλάδα από το εξωτερικό. Σε όρους αξιών, οι κατοικίες στη χώρα μας είναι ελκυστικές σε σχέση με άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, αλλά υψηλότερες σε σύγκριση με χώρες των Βαλκανίων. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Global Property Guide, οι αποδόσεις ενοικίων (rental yields) παραμένουν σε μέτριο επίπεδο, και χαμηλότερο σε σχέση με γείτονες χώρες όπως η Τουρκία, η Βουλγαρία και η Κύπρος.

H Ελλάδα, προκειμένου να προσελκύσει ξένους επενδυτές, προσφέρει άδεια παραμονής (αρχικά για πέντε έτη με δυνατότητα ανανέωσης) σε μη Ευρωπαίους πολίτες που αγοράζουν κατοικία αξίας άνω των 250 χιλιάδων ευρώ. Παρόμοια πολιτική έχει υιοθετήσει η Ουγγαρία, η Ισπανία και η Πορτογαλία. Επιπλέον, ο φόρος μεταβίβασης των ακινήτων μειώθηκε από 10% στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Τα παραπάνω κίνητρα εν μέρει αναθέρμαναν το επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικίες το 2016, καθώς η αξία των κατοικιών που πωλήθηκαν σε ξένους επενδυτές αυξήθηκε στα €250 εκατ., από €186 εκατ. το 2015. Σημαντικό ρόλο στην περαιτέρω αύξηση της ζήτησης κατοικιών στην Ελλάδα από το εξωτερικό θα διαδραματίσει η μείωση της αβεβαιότητας στη χώρα, με την προϋπόθεση ότι η παγκόσμια οικονομία θα διατηρήσει τον θετικό ρυθμό μεγέθυνσης.

Συνολικά, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με τη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος και τη μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων. Σε κάθε περίπτωση, οι επενδύσεις σε κατοικίες δεν αναμένεται να στηρίξουν σημαντικά την ανάπτυξη της οικονομίας τα επόμενα έτη, σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε την περίοδο πριν την οικονομική κρίση, καθώς η εγχώρια ζήτηση για αγορά κατοικίας θα παραμείνει υποτονική. Επιπλέον, η όποια ζήτηση για κατοικίες από το εξωτερικό βρίσκεται σε άμεση συνάρτηση με την αποκατάσταση του κλίματος εμπιστοσύνης στην οικονομία.