Αγορά ακινήτων
ΖΕΣΤΑΙΝΕΤΑΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ AIRBNB ΚΑΙ ΜΑΘΑΙΝΕΙ... ΚΙΝΕΖΙΚΑ
Ξένοι «πολιορκούν» κατοικίες κυρίως στην καρδιά της Αθήνας είτε για να ενταχθούν στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα» είτε για να τις ανακαινίσουν και στη συνέχεια τις νοικιάσουν μέσω διαφόρων ιστοσελίδων σε τουρίστες
Τα επαγγελματικά ακίνητα παρουσιάζουν μια άνοδο 7%-8% στις τιμές, ενώ παρατηρείται αύξηση στις εμπορικές αξίες κατά περίπου 3% και στο κέντρο της Αθήνας
Είναι μόδα, φαινόμενο ή... η επόμενη φούσκα που θα σκάσει στην αγορά των ακινήτων;
Η Airbnb, η ηλεκτρονική πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων και η Greek Golden Visa, το πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής σε ξένους πολίτες τρίτων χωρών που αγοράζουν ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ, έχουν αρχίσει να κινούν την ελληνική κτηματαγορά.
Στον χορό μπαίνουν οι ξένοι που βλέπουν να ανοίγει η ταλαιπωρημένη αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Ξένα funds «πολιορκούν» κατοικίες κυρίως στην καρδιά της Αθήνας στοχεύοντας στην απόκτησή τους και στη συνέχεια την υπενοικίασή τους μέσω Airbnb.
Σύμφωνα με πληροφορίες, έχουν χτυπήσει ήδη την πόρτα των τραπεζών ζητώντας να αγοράσουν ακίνητα με αποκλειστικό σκοπό την εκμετάλλευσή τους στον χώρο της μισθωμένης κατοικίας.
Οι ξένοι βιάζονται. Θέλουν να προλάβουν να αποκτήσουν ακίνητα κόκκινων δανειοληπτών που έχουν οι τράπεζες πριν αυτές τα βγάλουν στο σφυρί μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών που προβλέπεται να ξεκινήσουν στις 29 Νοεμβρίου. Εκτός από το κέντρο της Αθήνας βολιδοσκοπούν πολυτελείς κατοικίες σε δημοφιλή νησιά όπως Μύκονο, Σαντορίνη, Κεφαλονιά, Κέρκυρα, Σκιάθος.
ΑΓΟΡΑΖΟΥΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΕΣ. Την ίδια ώρα, Κινέζοι, Ρώσοι, Τούρκοι και Αιγύπτιοι ταξιδεύουν στην Ελλάδα κυνηγώντας τη «χρυσή βίζα». Περισσότερα από 2.500 «χρυσά» συμβόλαια έχουν υπογραφεί μέχρι σήμερα ενώ, όπως δηλώνει στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος Κτηματομεσιτών Αθηνών - Αττικής Γιάννης Ρεβύθης, τους τελευταίους έξι μήνες οι αγοραπωλησίες κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa εκτοξεύθηκαν κατά 50%.
«Οι Κινέζοι αγοράζουν ακόμα και ολόκληρες πολυκατοικίες» λέει ο Γιάννης Ρεβύθης και πωλούν τα διαμερίσματα στους συμπατριώτες τους για να πάρουν τη χρυσή βίζα. Στα χέρια Κινέζων βρέθηκαν το τελευταίο διάστημα 12 πολυκατοικίες. Πολλά ακίνητα πωλήθηκαν σε σκοτωμένες τιμές αφού οι ιδιοκτήτες τους που βρίσκονται σε οικονομική ασφυξία τα έδωσαν όσο όσο στους ξένους.
Η ΜΟΔΑ ΤΟΥ AIRBNB. Η κατάρρευση στις τιμές των ακινήτων ξεκίνησε από το 2008 σχεδόν ταυτόχρονα με την έναρξη της κρίσης. Τότε έσκασε με πάταγο η φούσκα που είχε δημιουργηθεί και πολύ γρήγορα η αγορά έπιασε πάτο. Σήμερα, ύστερα από μία δεκαετία, φαίνεται πως κάτι κινείται. Οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν ειδικά σε κάποιες περιοχές και όπως προβλέπει ο Γιάννης Ρεβύθης το 2018 θα είναι μια πολύ καλή χρονιά.
Ηδη καταγράφεται μια βελτίωση της εικόνας τόσο στις τιμές όσο και τους δείκτες στην κτηματαγορά. Τα επαγγελματικά ακίνητα έχουν μια άνοδο 7% - 8% στις τιμές, στα νότια προάστια της Αττικής λόγω της «χρυσής βίζας» παρατηρείται αύξηση στις εμπορικές αξίες περίπου κατά 3% όπως και στο κέντρο της Αθήνας. Την ίδια ώρα οι τιμές των ενοικίων βρίσκονται σε άνοδο ειδικά στις νέες κατοικίες, γεγονός που καταγράφεται ως μια από τις παρενέργειες του Airbnb.
Το φαινόμενο Airbnb, η ηλεκτρονική πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων που δημιούργησαν τον Αύγουστο του 2008 τρεις φοιτητές στον Σαν Φρανσίσκο της Καλιφόρνιας, έχει αλλάξει τον χάρτη της αγοράς των ακινήτων. Εχει κατακτήσει τον χώρο της μισθωμένης κατοικίας, έχει προκαλέσει φρενίτιδα αλλά και έντονο πονοκέφαλο στην τουριστική αγορά. Ταυτόχρονα, όπως σημειώνουν παράγοντες της αγοράς, έχει προκαλέσει αρκετές δυσλειτουργίες με αποκορύφωμα την εξεύρεση κατοικίας προς αστική μίσθωση που στο κέντρο της Αθήνας είναι είδος προς εξαφάνιση.
Οσοι αναζητούν σπίτι σε συνοικίες του κέντρου όπως Κουκάκι, Πετράλωνα, Φιλοπάππου, Μακρυγιάννη ή ακόμη και Εξάρχεια διαπιστώνουν ότι τα ενοικιαστήρια είναι ελάχιστα, τα ενοίκια υψηλά και η ποιότητα των διαμερισμάτων χαμηλή. Ωστόσο, στις ίδιες περιοχές υπάρχουν δεκάδες σπίτια που είναι διαθέσιμα μέσω Airbnb. Οι ιδιοκτήτες τους για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους προτιμούν να ενοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας και όχι με τον παραδοσιακό τρόπο.
Οπως μας εξηγεί ο Γιάννης Ρεβύθης εκτός από τους ιδιοκτήτες υπάρχουν και εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην αγορά. Υπογράφουν συμφωνητικό με τους ιδιοκτήτες, τα μισθώνουν για εκμετάλλευση μέσω Airbnb και συνήθως πληρώνουν αρκετά υψηλότερο μίσθωμα από αυτό που θα πλήρωνε ένας ιδιώτης.
ΤΖΙΡΟΣ ΚΑΙ ΜΑΥΡΟ ΧΡΗΜΑ. Ο τζίρος του Airbnb υπολογίζεται σε πάνω από 1,5 δισ. ευρώ και όπως λένε οι ξενοδόχοι το κράτος θα μπορούσε να έχει έσοδα 341 εκατ. ευρώ, εάν φορολογούσε τα εισοδήματα αυτά με τον ίδιο τρόπο που φορολογούνται και τα ξενοδοχεία.
«Τα λεφτά είναι πολλά και σε πολλές περιπτώσεις είναι μαύρα» λένε γνώστες της αγοράς για να προσθέσουν ότι όσο το υπουργείο Οικονομικών καθυστερεί να ξεκαθαρίσει το τοπίο, τα φαινόμενα φοροδιαφυγής θα αυξάνονται. Οι επιτήδειοι έχουν βρει τρόπους να ξεγλιστρούν. Τα ακίνητα μπορεί να εμφανίζονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα αλλά η συμφωνία δεν κλείνεται μέσω αυτής. Κλείνεται μεταξύ του πελάτη - ταξιδιώτη και του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Το ενοίκιο των τριών έως πέντε ημερών πληρώνεται με μετρητά μόλις ο πελάτης εμφανιστεί στο σπίτι που έχει κλείσει. Ετσι, ο πελάτης γλιτώνει την προμήθεια προς την πλατφόρμα και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου γλιτώνει και την προμήθεια και τον φόρο.
ΤΟ ΚΟΛΠΟ ΤΟΥ ΜΕΣΙΤΗ. Στο παιχνίδι έχουν μπει και μεσίτες. Οι ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν τα ακίνητά τους δίνουν τα κλειδιά των σπιτιών τους στους μεσίτες για να τα δείχνουν σε υποψήφιους αγοραστές. Ομως δεν είναι λίγοι αυτοί που έχουν βρει το κόλπο να καθυστερούν για πολλούς μήνες τις πωλήσεις κατοικιών για να εκμεταλλεύονται οι ίδιοι τα ακίνητα μέσω Airbnb. Υπάρχουν αρκετές καταγγελίες κυρίως από ιδιοκτήτες που πωλούν επιπλωμένα σπίτια σε νησιά ή άλλες περιοχές τα οποία βρίσκονται μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας τους και δεν μπορούν να τα ελέγξουν. Πρόσφατα μάλιστα μεσίτης πέρασε από πειθαρχικό συμβούλιο και του επιβλήθηκαν ποινικές κυρώσεις καθώς πιάστηκε να εκμισθώνει μέσω Airbnb την κατοικία που είχε αναλάβει να πουλήσει, να εισπράττει ο ίδιος τα μισθώματα για πολλούς μήνες και να παραμυθιάζει την ιδιοκτήτρια λέγοντάς της ότι προσπαθεί να πετύχει για εκείνη καλύτερο τίμημα.
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
Φορολόγηση κερδών απο AIRBNB
ΤΙ ΠΕΡΙΜΕΝΕΙ Η ΚΥΒΕΡΝΗΣΗ ΝΑ ΕΙΣΠΡΑΞΕΙ ΤΟ 2018
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ: 27/10/2017 08:00 |
Από τη... μόδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων η κυβέρνηση θέλει να εισπράξει το 2018 φόρους ύψους 48 εκατ. ευρώ. Μέχρι σήμερα όμως δεν έχουν εκδοθεί οι υπουργικές αποφάσεις που θα ξεκαθαρίσουν το τοπίο στην αγορά και δεν λειτουργεί το ηλεκτρονικό Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, στο οποίο οι φορολογούμενοι θα πρέπει να δηλώνουν τι ακίνητα ενοικιάζουν, πού και σε ποιον.
Τα εισοδήματα που θα αποκτήσουν φέτος όσοι εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω Airbnb θα φορολογηθούν το 2018 με βάση την κλίμακα φορολογίας των ενοικίων με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φθάνουν το 45% ως εξής:
- Για εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 15%. Για παράδειγμα φορολογούμενος έχει εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου του 10.000 ευρώ. Ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει το επόμενο έτος ανέρχεται σε 1.500 ευρώ
- 35% στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ και
- 45% στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.
Οι συντελεστές αυτοί ισχύουν εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της διάθεσης κλινοσκεπασμάτων.
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με:
- 22% μέχρι τις πρώτες 20.000 ευρώ
- 29% στο τμήμα από τις 20.001 έως τις 30.000 ευρώ
- 37% στο τμήμα από τις 30.001 έως τις 40.000 ευρώ και
- 45% στο τμήμα πάνω από τις 40.000 ευρώ.
Οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας θα πρέπει να γνωρίζουν ότι το εισόδημα απαλλάσσεται του ΦΠΑ ενώ αν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ επιβάλλεται ειδική εισφορά αλληλεγγύης με κλιμακούμενους συντελεστές 2,2% έως 10%.
ΟΙ ΠΡΩΤΑΓΩΝΙΣΤΕΣ
ΠΟΙΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΠΡΟΤΙΜΟΥΝ ΟΙ ΞΕΝΟΙ ΕΠΕΝΔΥΤΕΣ
ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ: 27/10/2017 08:00 |
Οι Κινέζοι κατέχουν την πρώτη θέση στους ξένους υπηκόους που έχουν αξιοποιήσει το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», το οποίο παρέχει πενταετή άδεια παραμονής σε όσους αγοράσουν ακίνητο στη χώρα μας, αξίας άνω των 250.000 ευρώ. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται οι Ρώσοι και ακολουθούν οι Τούρκοι και οι Αιγύπτιοι. Κινεζικές εταιρείες έχουν ιδρυθεί στην Ελλάδα και δραστηριοποιούνται στο real estate. Οι εταιρείες αυτές σε συνεργασία με μεσιτικά γραφεία αναλαμβάνουν για λογαριασμό των κινέζων πελατών τους να τρέξουν όλες τις διαδικασίες από την εύρεση της κατοικίας μέχρι τα συμβόλαια, τη διαχείριση και την αξιοποίησή της. Οι ξένοι που αγοράζουν κατοικίες στη χώρα μας για να αποκτήσουν τη «χρυσή βίζα» συνήθως τις ενοικιάζουν δείχνοντας ιδιαίτερη προτίμηση σε στελέχη εταιρειών και πρεσβειών.
Επίσης οι Κινέζοι προτιμούν τα νότια προάστια, Αλιμο, Γλυφάδα, Παλαιό Φάληρο. Η «χρυσή βίζα» δίνει τη δυνατότητα σε επενδυτές τρίτων χωρών, οι οποίοι επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, να λάβουν και μόνιμη άδεια διαμονής που ανανεώνεται κάθε πέντε έτη, εφόσον καταστούν ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων η αξία υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ.
ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΤΙΚΟ. Το πρόγραμμα της Ελλάδας θεωρείται ανταγωνιστικό καθώς το ποσό εκκίνησης είναι το χαμηλότερο στην Ευρώπη, ο φόρος μεταβίβασης είναι χαμηλός 3% αν ο πωλητής είναι ιδιώτης ενώ ο νέος κάτοχος του ακινήτου δεν υποχρεώνεται να μείνει στη χώρα για κάποιο διάστημα.
Οσοι δεν πιάνουν το όριο των 250.000 ευρώ επενδύουν σε περισσότερα από ένα φθηνά διαμερίσματα είτε «φροντίζουν» να εμφανίσουν στα έγγραφα που καταθέτουν στο υπουργείο Μεταναστευτικής Πολιτικής ότι πλήρωσαν στον ιδιοκτήτη το ποσό που απαιτείται για να πάρουν τη βίζα. Τι κάνουν; Βρίσκουν το διαμέρισμα που θέλουν και το κλείνουν στην τιμή π.χ. των 220.000 ευρώ. Κατόπιν συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη, στο συμβόλαιο δεν εμφανίζεται το πραγματικό τίμημα των 220.000 ευρώ αλλά το ποσό των 250.000 ευρώ. Στη συνέχεια καταθέτουν στον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη το ποσό των 250.000 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης έχει συμφωνήσει εγγράφως με τον αγοραστή να του επιστρέψει το επιπλέον ποσό των 30.000 ευρώ με διαδικασία που επιτρέπεται στο πλαίσιο των capital controls. Δηλαδή ο φορολογούμενος που πούλησε το διαμέρισμα εμφανίζεται στα συμβόλαια να έχει εισπράξει 250.000 ευρώ αλλά στην πραγματικότητα έλαβε 220.000 ευρώ και δεν αποκλείεται σε περίπτωση ελέγχου να εμπλακεί σε περιπέτειες με την Εφορία.
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου