Οι 6+1 αλλαγές που «καίνε» τα ακίνητα μέσα στο 2018

Πλειστηριασμοί, αντικειμενικές αξίες, φόρος υπεραξίας, πλατφόρμα Airbnb αλλάζουν για μια ακόμη φορά τα δεδομένα

11 Δεκ 2017

Share  Tweet

Η ενοικίαση ακινήτου θα προβλέπει και χαρτί μηχανικού ότι δεν υπάρχει πολεοδομική παράβαση. Η βραχυχρόνια μίσθωση θα προβλέπει εξοικείωση με την νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα που αναπτύσσει το υπουργείο Οικονομικών για τους οπαδούς του Airbnb. Οι αντικειμενικές αξίες θα αλλάξουν τον Μάρτιο όπως καθιστά σαφές το αναθεωρημένο μνημόνιο ενώ ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί με νέους συντελεστές (και κάποιοι θα βγουν χαμένοι). Νέοι συντελεστές θα χρησιμοποιηθούν και για τους φόρους μεταβίβασης ενώ ο φόρος υπεραξίας θα ενεργοποιηθεί εκτός και αν γίνει ένα «θαύμα» την τελευταία στιγμή. Είναι αυτές όλες οι αλλαγές που θα επηρεάσουν την κτηματαγορά μέσα στο 2018; Δυστυχώς όχι. Τη χειρότερη, την αφήσαμε τελευταία: πλειστηριασμοί. Οι στόχοι που θα πρέπει να πιάσουν οι τράπεζες και η επέκταση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και στο δημόσιο, θα καταστήσουν το θέμα των πλειστηριασμών κυρίαρχο για το μέλλον της κηματαγοράς μέσα στο 2018.

1. Αντικειμενικές αξίες: Η αναβολή της εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές για τον Μάρτιο είναι οριστική. Άλλωστε δεν θα μπορούσε να γίνει και διαφορετικά δεδομένου ότι πλέον ακόμη και δεν έχουν ξεκινήσει να συνεδριάσουν οι τοπικές επιτροπές που θα πρέπει να φέρουν σε πέρας το σχετικό έργο. Αν το υπουργείο Οικονομικών δεν καταλήξει πάλι σε «πολιτικές αποφάσεις» οι ιδιοκτήτες δεν θα πρέπει να αναμένουν μόνο μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες αλλά και αυξήσεις οι οποίες θα γίνουν κυρίως στις φθηνότερες περιοχές όχι μόνο του λεκανοπεδίου αλλά και της χώρας.
2. ΕΝΦΙΑ: Το πιθανότερο σενάριο είναι ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2018 θα υπολογιστεί με τις νέες αντικειμενικές αξίες. Αυτό, για να συμβεί, θα πρέπει να υπάρξει νομοθετική ρύθμιση που θα ορίζει ότι οι ιδιοκτήτες θα πληρώσουν φόρο για τα ακίνητα που είχαν στην κατοχή τους στις 31/12/2017, η αξία των οποίων όμως θα υπολογιστεί με βάση τις αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν από τον Μάρτιο του 2018, ενδεχομένως και αργότερα. Πρόκειται προφανώς για ένα παράδοξο φαινόμενο το οποίο μάλιστα θα προκαλέσει και αρκετές δυσκολίες στην εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ. Σε κάθε περίπτωση, οι δανειστές έχουν τη διαβεβαίωση της ελληνικής κυβέρνησης ότι δεν θα υπάρξει δημοσιονομικό κενό. Αυτό σημαίνει ότι θα αυξηθούν οι συντελεστές κατά κύριο στον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων. Ο πέλεκυς για ιδιοκτησίες άνω των 150-200.000 ευρώ θα πέσει βαρύς παρά τις όποιες μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες.
3. Φόρος υπεραξίας: Για να αναβληθεί η ενεργοποίηση του φόρου χρειάζεται νομοθετική ρύθμιση καθώς το ισχύον νομοθετικό καθεστώς ορίζει ρητά ότι ο φόρος θα πρέπει να επιβληθεί σε όλες τις πωλήσεις που θα πραγματοποιηθούν μετά την 1/1/2018. Η περιορισμένη δημοσιονομική απόδοση του μέτρου που εκτιμήθηκε στα μόλις 24 εκατ. ευρώ για το 2018 από το ΓΛΚ αλλά και η πλήρης έλλειψη σχετικής προετοιμασίας από την πλευρά του υπουργείου Οικονομικών, καθιστά τους ιδιοκτήτες συγκρατημένα αισιόδοξους ότι τελικώς το μέτρο δεν θα εφαρμοστεί από την 1/1/2018. Σε διαφορετική περίπτωση, οι πωλητές θα πρέπει να πληρώνουν το 15% επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς».
4. Φόροι μεταβίβασης: Λόγω μείωσης των αντικειμενικών αξιών (μεσοσταθμικά) είναι πολύ πιθανό η κυβέρνηση να καταλήξει σε αυξήσεις του συντελεστή υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης αλλά και μείωσης του αφορολογήτου στις κληρονομιές και στις γονικές παροχές. Η μόνη πιθανότητα να αποφευχθεί η αύξηση των συντελεστών είναι να κριθεί ότι η δημοσιονομική επίπτωση από την αλλαγή των αξιών δεν θα είναι μεγάλη όσον αφορά στα έσοδα από τους φόρους μεταβίβασης.
5. Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η πλατφόρμα θα ανοίξει από το νέο έτος και όσοι έχουν έσοδα από πλατφόρμες τύπουAirBnbθα πρέπει να εγγράφονται στην σχετική εφαρμογή για να δηλώνονται τα εισοδήματα αλλά και να ελέγχεται αν τηρούνται τα όρια που προβλέπει ο νόμος (π.χ να μην ξεπερνιέται το όριο των 12.000 ευρώ από βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλά και το όριο των ημερών ενοικίασης). Ειδικά τα εισοδήματα του 2017, θα εμφανιστούν συγκεντρωμένα στη φορολογική δήλωση του 2018 προκειμένου να επιβληθεί ο σχετικός φόρος.
6. Ενοικιαστήρια συμβόλαια:Με μια ιδιαίτερα ασαφή διατύπωση που πέρασε στον νόμο για τα αυθαίρετα, ορίζεται ότι «δεν επιτρέπεται η µίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης». Η ισχύς της διάταξης αφορά προφανέστατα τις μελλοντικές μισθώσεις και όχι τις υφιστάμενες ή οποιαδήποτε παράταση ή τροποποίησή τους, καθόσον αναφέρει ότι «δεν επιτρέπεται» η σύναψή τους, και όχι ότι «είναι απολύτως άκυρες». Η διάταξη φαίνεται ότι ανοίγει το δρόμο είτε για ένα ακόμη πιστοποιητικό μηχανικού ως προαπαιτούμενο στις μισθώσεις, μαζί με το διαβόητο «πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης», ή σχετική διαφοροποίηση της ηλεκτρονικής δήλωσης στοιχείων μίσθωσης που θα ενοχοποιεί αυτόματα τους ιδιοκτήτες.