Οδηγός βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb
Σύνταξη-επιμέλεια
Μπατάκης Διομήδης
Λογιστής-φοροτεχνικός
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
ΙΙ. ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΙ ΟΡΙΣΜΟΙ
1. Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.
2. Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής ορίζεται το μητρώο που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), στο οποίο ο «Διαχειριστής Ακινήτου» λαμβάνει αριθμό εγγραφής ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο».
3. Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ορίζεται η δήλωση για τις αρχικές ή τροποποιητικές συμφωνίες βραχυχρόνιας μίσθωσης που ο «Διαχειριστής» συνάπτει μέσω ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού και που υποχρεούται να υποβάλλει σε ηλεκτρονική εφαρμογή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), με σκοπό τον ετήσιο προσδιορισμό του εισοδήματος .
4. Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που πραγματοποιεί ανά «Ακίνητο», έναντι της φορολογικής διοίκησης:
α) την εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
β) την ανάρτηση του «Ακινήτου» βραχυχρόνιας μίσθωσης στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού καθώς και σε κάθε μέσο προβολής με υποχρεωτική αναγραφή του αριθμού εγγραφής του στο ως άνω «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
γ) την υποβολή της «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά μισθωτή,
δ) την καταχώρηση στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος , ανά δικαιούχο εισοδήματος,
ε) τη δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο «Διαχειριστής», δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του «Ακινήτου» στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Ο «Διαχειριστής» έχει την υποχρέωση να καταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) το ως άνω πόσο έως την ημερομηνία οριστικοποίησης της εικόνας του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», με σχετική μνεία στο γραμμάτιο σύστασης χρηματικής παρακαταθήκης.
«Διαχειριστής ακινήτου» δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.
Ως «Διαχειριστής» τρίτος είναι αποκλειστικά οι κάτωθι περιπτώσεις:
α) ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,
β) ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,
γ) ο εκτελεστής διαθήκης,
δ) ο σύνδικος πτώχευσης,
ε) ο προσωρινός διαχειριστής, στ) ο μεσεγγυούχος,
ζ) ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.
5. «Δικαιούχος Εισοδήματος» νοείται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που είναι υπόχρεα σε φόρο εισοδήματος
Ο «Διαχειριστής» εγγράφει τα στοιχεία των Δικαιούχων Εισοδήματος στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», ανά αριθμό εγγραφής «Ακινήτου», με το αντίστοιχο ποσοστό εισοδήματος βάσει έννομης σχέσης.
«Δικαιούχος Εισοδήματος» βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι σε κάθε περίπτωση ο «Διαχειριστής» καθώς και οι λοιποί συνδικαιούχοι εισοδήματος που έχει εγγράψει.
Ο τρίτος «Διαχειριστής», εφόσον λειτουργεί με μια εκ των παρακάτω ιδιοτήτων δεν μπορεί να είναι δικαιούχος εισοδήματος:
κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς
εκκαθαριστής κληρονομιάς
εκτελεστής διαθήκης
σύνδικος πτώχευσης
προσωρινός διαχειριστής
μεσεγγυούχος
ΙΙΙ. ΒΗΜΑΤΑ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΣΤΟ ΜΗΤΡΩΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Πριν την εγγραφή στο Μητρώο και με την προϋπόθεση ότι ο κύριος ή επικαρπωτής του ακίνητου δεν είναι και Διαχειριστής, αλλά αναθέτει σε υπεκμισθωτή την διαχείριση του, με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση, υποχρεούται να υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία καταχωρεί τα στοιχεία του Διαχειριστή.
Σε περίπτωση που η δήλωση δεν υποβληθεί θεωρείται ο ίδιος Διαχειριστής του ακίνητου.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας του ακίνητου, όταν Διαχειριστής είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας
Αφού ολοκληρωθεί η παραπάνω διαδικασία (για τις περιπτώσεις όπου απαιτείται) μπορούμε να ξεκινήσουμε την διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής
Τα βήματα για την εγγραφή είναι τα εξής:
Επίσκεψη στον ιστότοπο www.aade.gr
Εισαγωγή στο σύστημα με τους προσωπικούς κωδικούς TAXISnet του “Διαχειριστή”
Αφού γίνει η εισαγωγή στο σύστημα ζητείται η συμπλήρωση των παρακάτω στοιχείων :
• Στοιχεία επικοινωνίας
• Στοιχεία δικαιούχων εισοδήματος
• Στοιχεία «Ακινήτου (ΑΤΑΚ και στις περιπτώσεις υπομίσθωσης και του αριθμού Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας)
• Σημειώσεις
Μετά την παραπάνω διαδικασία χορηγείται ο μοναδικός αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής .
ΥΠΟΣΗΜΕΙΩΣΗ:
Ο «Διαχειριστής», στην περίπτωση που είναι και ιδιοκτήτης, προκειμένου να λάβει αριθμό εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», απαιτείται να έχει επιβεβαιωθεί ο Α.Τ.ΑΚ. που αναγράφει με τα στοιχεία που τηρούνται στα υποσυστήματα (Ο.Π.Σ. Περιουσιολόγιο) της ΔΗΛΕΔ και να αντιστοιχεί σε εμπράγματα δικαιώματα πλην της ψιλής κυριότητας, ενώ στην περίπτωση που είναι υπεκμισθωτής θα πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί και ο αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που έχει συνάψει με τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να εγγράψει.
Τα υπόλοιπα στοιχεία (λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.λπ.) δύναται να τα καταχωρήσει κατά την διαδικασία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», έως και την ημερομηνία έναρξης των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.
ΙV. ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΜΗΤΡΩΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Ο «Διαχειριστής» έχει την υποχρέωση να καταχωρήσει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται και να οριστικοποιήσει το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» το αργότερο μέχρι την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής για την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους με δυνατότητα εμπρόθεσμης τροποποίησής του μέχρι την καταληκτική ημερομηνία της υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Στην περίπτωση μη οριστικοποίησης από τον ίδιο μέχρι την ως άνω προθεσμία, τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» θεωρούνται οριστικά.
Όταν υπάρχουν περισσότεροι του ενός δικαιούχοι εισοδήματος, με την οριστικοποίηση του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται γνωστοποίηση στους λοιπούς δικαιούχους εισοδήματος μέσω τυποποιημένου ηλεκτρονικού μηνύματος που αναρτάται στην προσωποποιημένη πληροφόρησή τους στο TAXISnet.
Σε περίπτωση που κατά την ημερομηνία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» δεν έχουν καταχωρηθεί από τον «Διαχειριστή» ποσοστά δικαιούχων εισοδήματος ή και ποσοστά αγνώστων ιδιοκτητών, ώστε να συμπληρώνεται το 100% του εισοδήματος, το ποσό που αντιστοιχεί στο υπολειπόμενο ποσοστό, φορολογείται στον ίδιο.
Σε περίπτωση εμφάνισης του δικαιούχου εισοδήματος και είσπραξης του ποσού από το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (Τ.Π.Δ), ο δικαιούχος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης για το εισόδημα που εισέπραξε.
V. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Από τον ιστότοπο www.aade.gr και με τους προσωπικούς κωδικούς TAXISnet του διαχειριστή πραγματοποιούμε εισαγωγή στο σύστημα υποβολής δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής αφού βέβαια πρώτα έχουμε εγγράψει το ακίνητο που επιθυμούμε να μισθώσουμε στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Τα ελάχιστα στοιχεία που μπορεί να μας ζητηθούν να συμπληρώσουμε είναι τα εξής:
Αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης (σε περίπτωση που υφίσταται ποσό αποζημίωσης εάν ακυρωθεί κράτηση)
Η επωνυμία της ψηφιακής πλατφόρμας
Τα στοιχεία του μισθωτή
Η έναρξη και λήξη της μίσθωσης
Ο τρόπος πληρωμής
Για τα φυσικά πρόσωπα που κατέχουν ειδικό σήμα λειτουργίας τουριστικής έπαυλης και οι οποίοι έχουν το δικαίωμα να εκμισθώνουν το ακίνητο για περίοδο από τουλάχιστον μια εβδομάδα και όχι πέρα των τριών μηνών συνολικά ανά έτος, θα πρέπει να καταχωρούν επιπλέον, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος λειτουργίας.
Προκειμένου να καταστεί δυνατή η υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής , τα εν λόγω πρόσωπα θα πρέπει να καταχωρούν τα στοιχεία του ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» χωρίς να τους χορηγείται αριθμός μητρώου ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής.
VI. ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΤΙΚΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Δίνεται η δυνατότητα υποβολής τροποποιητικής υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής στις περιπτώσεις που μεταβάλλεται η διάρκεια διαμονής, η αρχικώς συμφωνηθείσα αξία του μισθώματος, η ακύρωση διαμονής, η καταχώρηση λανθασμένων στοιχείων ή λόγω άλλης αιτίας.
VII. ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
(ΑΡΧΙΚΩΝ Η ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΤΙΚΩΝ)
Οι «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» (αρχικές, τροποποιητικές) υποβάλλονται μέχρι την 12η ώρα βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».
Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από το μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι την 12η ώρα βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ακύρωση.
Ως ημερομηνία υποβολής των δηλώσεων θεωρείται η ημερομηνία καταχώρησης αυτών στο σύστημα, με αυτόματη απόδοση στον υπόχρεο «Διαχειριστή» μοναδικού αριθμού καταχώρησης.
VIII. ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΙΜΑ
1. Επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων για κάθε μια από τις παρακάτω παραβάσεις:
α. Παράλειψη εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».
β. Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στην ανάρτηση του «Ακινήτου» στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής.
γ. Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) στην ανάρτηση του «Ακινήτου» στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους «Διαχειριστές» για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.
Από τη διαπίστωση της παράβασης ο Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των παραπάνω προϋποθέσεων, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
2. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς “Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής” επιβάλλεται στον Διαχειριστή του ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.
3. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.
4. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης της ψηφιακής πλατφόρμας στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας είναι απαραίτητη για ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές , επιβάλλονται πρόστιμα των 250 ή 500 ευρώ ανάλογα με το εάν υπάρχει υποχρέωση τήρησης απλοποιημένων ή πλήρων λογιστικών προτύπων.
Για την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν την βραχυχρόνια μίσθωση τα όργανα της Φορολογικής Διοίκησης δύνανται να εντοπίζουν τους Διαχειριστές μέσω ηλεκτρονικών διασταυρώσεων από ιδίες ή τρίτες πήγες , με κάθε πρόσφορο μέσο ή μπορεί να διενεργούνται ακόμα και έλεγχοι από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού.
Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.
IX. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Βάσει των διατάξεων του άρθρου 39Α του νόμου 4172/2013, ισχύουν τα ακόλουθα:
1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτή την περίπτωση ισχύουν οι διατάξεις του άρθρου 39 του ΚΦΕ (ν.4172/2013), ενώ τα μισθώματα φορολογούνται με την ακόλουθη κλίμακα:
Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα:
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και ισχύουν οι διατάξεις του άρθρου 21 του ΚΦΕ (ν.4172/2013)
2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία (σημ. βάσει των διατάξεων του άρθρου 47 παρ. 2 του ν. 4172/2013, όλα τα έσοδα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που αναφέρονται στις περιπτώσεις του άρθρου 45 θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα).
3. Προκειμένου να προσδιοριστεί το ετήσιο φορολογητέο εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση αφαιρείται από το συνολικό αποκτηθέν εισόδημα της μίσθωσης, το πιθανό ποσό που έχει καταβληθεί για την υπεκμίσθωση.
X. Φ.Π.Α.
Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.
XI. Ε.Φ.Κ.Α.
Το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακίνητων, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, δεν υπόκειται σε ασφαλιστικές εισφορές.
XII. ΣΗΜΑΝΤΙΚΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ
• Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Μέχρι εκδόσεως της κοινής Υπουργικής απόφασης, δεν υφίσταται κανένας από τους παραπάνω περιορισμούς.
• Η απαλοιφή της προϋπόθεσης που υπήρχε στον προηγούμενο Νόμο σχετικά με την νομιμότητα του κτιρίου μπορεί να μην δημιουργεί πλέον εμπόδιο για την ένταξη στο μητρώο όμως πρέπει να απασχολεί τους διαχειριστές των ακινήτων διότι μπορεί να εγερθούν αξιώσεις νομικής φύσεως από τους μισθωτές σε περίπτωση ενδεχόμενης ζημίας τους κατά την διάρκεια της διαμονής τους.
• Παρατηρείται συχνά στις ψηφιακές πλατφόρμες κατά την εισαγωγή των στοιχείων του ακινήτου να συμπληρώνεται από τους ιδιοκτήτες ή υπομισθωτές το πεδίο που αφορά την παροχή υπηρεσίας καθαριότητας ή κάποια άλλη extra παροχή.
Αυτό και μόνο αρκεί για να μην πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος για τη βραχυχρόνια διαμονή με άμεση συνέπεια το εισόδημα που προκύπτει από την μίσθωση να θεωρείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (με όλες τις υποχρεώσεις που πηγάζουν από αυτό το γεγονός) και όχι ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
___________________________
Σχετικές διατάξεις:
α) Άρθρο 111 ν.4446/2016
β) Άρθρο 39Α ν.4172/2013
γ) ΠΟΛ.1187/2017
https://www.taxheaven.gr
Σύνταξη-επιμέλεια
Μπατάκης Διομήδης
Λογιστής-φοροτεχνικός
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Από 1.1.2017 το εισόδημα από τη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013. (βλέπε κατωτέρω στην ενότητα φορολογία). Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου φορολογικού έτους.
Το μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, η διαδικασία υποβολής της δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής, καθώς και άλλες λεπτομέρειες που αναφέρονται στο άρθρο 111 του ν.4446/2016 έχουν ισχύ από 1.1.2018, σύμφωνα με την κατ' εξουσιοδότηση απόφαση της ΑΑΔΕ, ΠΟΛ.1187/2017(ΦΕΚ Β' 4232/04-12-2017). Η πρώτη εφαρμογή θα περιλαμβάνει τις μισθώσεις που θα συναφθούν από την παραπάνω ημερομηνία και μετά στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».ΙΙ. ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΙ ΟΡΙΣΜΟΙ
1. Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.
2. Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής ορίζεται το μητρώο που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), στο οποίο ο «Διαχειριστής Ακινήτου» λαμβάνει αριθμό εγγραφής ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο».
3. Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ορίζεται η δήλωση για τις αρχικές ή τροποποιητικές συμφωνίες βραχυχρόνιας μίσθωσης που ο «Διαχειριστής» συνάπτει μέσω ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού και που υποχρεούται να υποβάλλει σε ηλεκτρονική εφαρμογή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), με σκοπό τον ετήσιο προσδιορισμό του εισοδήματος .
4. Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που πραγματοποιεί ανά «Ακίνητο», έναντι της φορολογικής διοίκησης:
α) την εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
β) την ανάρτηση του «Ακινήτου» βραχυχρόνιας μίσθωσης στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού καθώς και σε κάθε μέσο προβολής με υποχρεωτική αναγραφή του αριθμού εγγραφής του στο ως άνω «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
γ) την υποβολή της «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά μισθωτή,
δ) την καταχώρηση στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος , ανά δικαιούχο εισοδήματος,
ε) τη δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο «Διαχειριστής», δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του «Ακινήτου» στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Ο «Διαχειριστής» έχει την υποχρέωση να καταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) το ως άνω πόσο έως την ημερομηνία οριστικοποίησης της εικόνας του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», με σχετική μνεία στο γραμμάτιο σύστασης χρηματικής παρακαταθήκης.
«Διαχειριστής ακινήτου» δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.
Ως «Διαχειριστής» τρίτος είναι αποκλειστικά οι κάτωθι περιπτώσεις:
α) ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,
β) ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,
γ) ο εκτελεστής διαθήκης,
δ) ο σύνδικος πτώχευσης,
ε) ο προσωρινός διαχειριστής, στ) ο μεσεγγυούχος,
ζ) ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.
5. «Δικαιούχος Εισοδήματος» νοείται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που είναι υπόχρεα σε φόρο εισοδήματος
Ο «Διαχειριστής» εγγράφει τα στοιχεία των Δικαιούχων Εισοδήματος στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», ανά αριθμό εγγραφής «Ακινήτου», με το αντίστοιχο ποσοστό εισοδήματος βάσει έννομης σχέσης.
«Δικαιούχος Εισοδήματος» βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι σε κάθε περίπτωση ο «Διαχειριστής» καθώς και οι λοιποί συνδικαιούχοι εισοδήματος που έχει εγγράψει.
Ο τρίτος «Διαχειριστής», εφόσον λειτουργεί με μια εκ των παρακάτω ιδιοτήτων δεν μπορεί να είναι δικαιούχος εισοδήματος:
κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς
εκκαθαριστής κληρονομιάς
εκτελεστής διαθήκης
σύνδικος πτώχευσης
προσωρινός διαχειριστής
μεσεγγυούχος
ΙΙΙ. ΒΗΜΑΤΑ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΣΤΟ ΜΗΤΡΩΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Πριν την εγγραφή στο Μητρώο και με την προϋπόθεση ότι ο κύριος ή επικαρπωτής του ακίνητου δεν είναι και Διαχειριστής, αλλά αναθέτει σε υπεκμισθωτή την διαχείριση του, με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση, υποχρεούται να υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία καταχωρεί τα στοιχεία του Διαχειριστή.
Σε περίπτωση που η δήλωση δεν υποβληθεί θεωρείται ο ίδιος Διαχειριστής του ακίνητου.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας του ακίνητου, όταν Διαχειριστής είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας
Αφού ολοκληρωθεί η παραπάνω διαδικασία (για τις περιπτώσεις όπου απαιτείται) μπορούμε να ξεκινήσουμε την διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής
Τα βήματα για την εγγραφή είναι τα εξής:
Επίσκεψη στον ιστότοπο www.aade.gr
Εισαγωγή στο σύστημα με τους προσωπικούς κωδικούς TAXISnet του “Διαχειριστή”
Αφού γίνει η εισαγωγή στο σύστημα ζητείται η συμπλήρωση των παρακάτω στοιχείων :
• Στοιχεία επικοινωνίας
• Στοιχεία δικαιούχων εισοδήματος
• Στοιχεία «Ακινήτου (ΑΤΑΚ και στις περιπτώσεις υπομίσθωσης και του αριθμού Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας)
• Σημειώσεις
Μετά την παραπάνω διαδικασία χορηγείται ο μοναδικός αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής .
ΥΠΟΣΗΜΕΙΩΣΗ:
Ο «Διαχειριστής», στην περίπτωση που είναι και ιδιοκτήτης, προκειμένου να λάβει αριθμό εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», απαιτείται να έχει επιβεβαιωθεί ο Α.Τ.ΑΚ. που αναγράφει με τα στοιχεία που τηρούνται στα υποσυστήματα (Ο.Π.Σ. Περιουσιολόγιο) της ΔΗΛΕΔ και να αντιστοιχεί σε εμπράγματα δικαιώματα πλην της ψιλής κυριότητας, ενώ στην περίπτωση που είναι υπεκμισθωτής θα πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί και ο αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που έχει συνάψει με τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να εγγράψει.
Τα υπόλοιπα στοιχεία (λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.λπ.) δύναται να τα καταχωρήσει κατά την διαδικασία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», έως και την ημερομηνία έναρξης των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.
ΙV. ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΜΗΤΡΩΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Ο «Διαχειριστής» έχει την υποχρέωση να καταχωρήσει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται και να οριστικοποιήσει το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» το αργότερο μέχρι την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής για την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους με δυνατότητα εμπρόθεσμης τροποποίησής του μέχρι την καταληκτική ημερομηνία της υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Στην περίπτωση μη οριστικοποίησης από τον ίδιο μέχρι την ως άνω προθεσμία, τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» θεωρούνται οριστικά.
Όταν υπάρχουν περισσότεροι του ενός δικαιούχοι εισοδήματος, με την οριστικοποίηση του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται γνωστοποίηση στους λοιπούς δικαιούχους εισοδήματος μέσω τυποποιημένου ηλεκτρονικού μηνύματος που αναρτάται στην προσωποποιημένη πληροφόρησή τους στο TAXISnet.
Σε περίπτωση που κατά την ημερομηνία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» δεν έχουν καταχωρηθεί από τον «Διαχειριστή» ποσοστά δικαιούχων εισοδήματος ή και ποσοστά αγνώστων ιδιοκτητών, ώστε να συμπληρώνεται το 100% του εισοδήματος, το ποσό που αντιστοιχεί στο υπολειπόμενο ποσοστό, φορολογείται στον ίδιο.
Σε περίπτωση εμφάνισης του δικαιούχου εισοδήματος και είσπραξης του ποσού από το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (Τ.Π.Δ), ο δικαιούχος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης για το εισόδημα που εισέπραξε.
V. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Από τον ιστότοπο www.aade.gr και με τους προσωπικούς κωδικούς TAXISnet του διαχειριστή πραγματοποιούμε εισαγωγή στο σύστημα υποβολής δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής αφού βέβαια πρώτα έχουμε εγγράψει το ακίνητο που επιθυμούμε να μισθώσουμε στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Τα ελάχιστα στοιχεία που μπορεί να μας ζητηθούν να συμπληρώσουμε είναι τα εξής:
Αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης (σε περίπτωση που υφίσταται ποσό αποζημίωσης εάν ακυρωθεί κράτηση)
Η επωνυμία της ψηφιακής πλατφόρμας
Τα στοιχεία του μισθωτή
Η έναρξη και λήξη της μίσθωσης
Ο τρόπος πληρωμής
Για τα φυσικά πρόσωπα που κατέχουν ειδικό σήμα λειτουργίας τουριστικής έπαυλης και οι οποίοι έχουν το δικαίωμα να εκμισθώνουν το ακίνητο για περίοδο από τουλάχιστον μια εβδομάδα και όχι πέρα των τριών μηνών συνολικά ανά έτος, θα πρέπει να καταχωρούν επιπλέον, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος λειτουργίας.
Προκειμένου να καταστεί δυνατή η υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής , τα εν λόγω πρόσωπα θα πρέπει να καταχωρούν τα στοιχεία του ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» χωρίς να τους χορηγείται αριθμός μητρώου ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής.
VI. ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΤΙΚΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
Δίνεται η δυνατότητα υποβολής τροποποιητικής υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής στις περιπτώσεις που μεταβάλλεται η διάρκεια διαμονής, η αρχικώς συμφωνηθείσα αξία του μισθώματος, η ακύρωση διαμονής, η καταχώρηση λανθασμένων στοιχείων ή λόγω άλλης αιτίας.
VII. ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ
(ΑΡΧΙΚΩΝ Η ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΤΙΚΩΝ)
Οι «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» (αρχικές, τροποποιητικές) υποβάλλονται μέχρι την 12η ώρα βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».
Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από το μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι την 12η ώρα βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ακύρωση.
Ως ημερομηνία υποβολής των δηλώσεων θεωρείται η ημερομηνία καταχώρησης αυτών στο σύστημα, με αυτόματη απόδοση στον υπόχρεο «Διαχειριστή» μοναδικού αριθμού καταχώρησης.
VIII. ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΙΜΑ
1. Επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων για κάθε μια από τις παρακάτω παραβάσεις:
α. Παράλειψη εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».
β. Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στην ανάρτηση του «Ακινήτου» στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής.
γ. Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) στην ανάρτηση του «Ακινήτου» στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους «Διαχειριστές» για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.
Από τη διαπίστωση της παράβασης ο Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των παραπάνω προϋποθέσεων, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
2. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς “Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής” επιβάλλεται στον Διαχειριστή του ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.
3. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.
4. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης της ψηφιακής πλατφόρμας στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας είναι απαραίτητη για ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές , επιβάλλονται πρόστιμα των 250 ή 500 ευρώ ανάλογα με το εάν υπάρχει υποχρέωση τήρησης απλοποιημένων ή πλήρων λογιστικών προτύπων.
Για την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν την βραχυχρόνια μίσθωση τα όργανα της Φορολογικής Διοίκησης δύνανται να εντοπίζουν τους Διαχειριστές μέσω ηλεκτρονικών διασταυρώσεων από ιδίες ή τρίτες πήγες , με κάθε πρόσφορο μέσο ή μπορεί να διενεργούνται ακόμα και έλεγχοι από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού.
Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.
IX. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Βάσει των διατάξεων του άρθρου 39Α του νόμου 4172/2013, ισχύουν τα ακόλουθα:
1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτή την περίπτωση ισχύουν οι διατάξεις του άρθρου 39 του ΚΦΕ (ν.4172/2013), ενώ τα μισθώματα φορολογούνται με την ακόλουθη κλίμακα:
Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα:
| Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ) | Συντελεστής % |
| 0-12.000 | 15% |
| 12.001 – 35.000 | 35% |
| 35.001- | 45% |
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και ισχύουν οι διατάξεις του άρθρου 21 του ΚΦΕ (ν.4172/2013)
2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία (σημ. βάσει των διατάξεων του άρθρου 47 παρ. 2 του ν. 4172/2013, όλα τα έσοδα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που αναφέρονται στις περιπτώσεις του άρθρου 45 θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα).
3. Προκειμένου να προσδιοριστεί το ετήσιο φορολογητέο εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση αφαιρείται από το συνολικό αποκτηθέν εισόδημα της μίσθωσης, το πιθανό ποσό που έχει καταβληθεί για την υπεκμίσθωση.
X. Φ.Π.Α.
Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.
XI. Ε.Φ.Κ.Α.
Το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακίνητων, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, δεν υπόκειται σε ασφαλιστικές εισφορές.
XII. ΣΗΜΑΝΤΙΚΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ
• Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Μέχρι εκδόσεως της κοινής Υπουργικής απόφασης, δεν υφίσταται κανένας από τους παραπάνω περιορισμούς.
• Η απαλοιφή της προϋπόθεσης που υπήρχε στον προηγούμενο Νόμο σχετικά με την νομιμότητα του κτιρίου μπορεί να μην δημιουργεί πλέον εμπόδιο για την ένταξη στο μητρώο όμως πρέπει να απασχολεί τους διαχειριστές των ακινήτων διότι μπορεί να εγερθούν αξιώσεις νομικής φύσεως από τους μισθωτές σε περίπτωση ενδεχόμενης ζημίας τους κατά την διάρκεια της διαμονής τους.
• Παρατηρείται συχνά στις ψηφιακές πλατφόρμες κατά την εισαγωγή των στοιχείων του ακινήτου να συμπληρώνεται από τους ιδιοκτήτες ή υπομισθωτές το πεδίο που αφορά την παροχή υπηρεσίας καθαριότητας ή κάποια άλλη extra παροχή.
Αυτό και μόνο αρκεί για να μην πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος για τη βραχυχρόνια διαμονή με άμεση συνέπεια το εισόδημα που προκύπτει από την μίσθωση να θεωρείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (με όλες τις υποχρεώσεις που πηγάζουν από αυτό το γεγονός) και όχι ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
___________________________
Σχετικές διατάξεις:
α) Άρθρο 111 ν.4446/2016
β) Άρθρο 39Α ν.4172/2013
γ) ΠΟΛ.1187/2017
https://www.taxheaven.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου