ΤτΕ: Σε ανάκαμψη η αγορά ακινήτων, όλα τα στοιχεία της χώρας

Το μεγάλο στοίχημα βέβαια της ελληνικής κτηματαγοράς θα είναι πώς θα κινηθούν οι τράπεζες και οι επενδυτές που έχουν αγοράσει ακίνητα. Σε ανάκαμψη και η Θεσσαλονίκη.

Σε φάση ανάκαμψης με όλους τους επιμέρους δείκτες κινείται πλέον η αγορά ακινήτων σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις και στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας.     

Ειδικότερα, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος με επιταχυνόμενο ρυθμό ανακάμπτουν οι τιμές των οικιστικών ακινήτων. Οι τιμές των διαμερισμάτων στο πρώτο τρίμηνο του έτους κατέγραψαν αύξηση κατά 4%, έναντι αυξήσεως 1,4% που κατέγραψαν για το σύνολο του 2018.       

 Αναλυτικότερα, σύμφωνα με στοιχεία που προέρχονται από πιστωτικά ιδρύματα, η αύξηση των τιμών το πρώτο τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 ήταν 4% για τα "νέα" διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 3,9% για τα "παλαιά", δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η αύξηση των τιμών σε σχέση με το 2017 ήταν 1,8% για τα "νέα" διαμερίσματα, έναντι μείωσης 0,8% το 2017, ενώ η αντίστοιχη αύξηση για τα "παλαιά" διαμερίσματα ήταν 1,4% το 2018, έναντι μείωσης 1,2% το 2017. Τέλος, από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το πρώτο τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 αυξήθηκαν κατά 5,8% στην Αθήνα, 3,9% στη Θεσσαλονίκη, 1,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 2,6% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μέση αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2017 ήταν 2,5%, 1%, 0,7% και 0,9% αντίστοιχα.   

Και για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το α' τρίμηνο του 2019 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 4,4% σε σύγκριση με το α' τρίμηνο του 2018, ενώ για το σύνολο του 2018, η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 1,6%, έναντι μείωσης κατά 1,1% το 2017.

Άνοδος και στα επαγγελματικά ακίνητα

Αύξηση κατά 7% κατέγραψαν το 2018 οι ονομαστικές τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της Ελλάδος, έναντι αύξησης 1,8% το 2017, σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος. Σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, οι ονομαστικές τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών κατέγραψαν αύξηση 9% στην Αθήνα, 5,4% στη Θεσσαλονίκη και 5,1% στην υπόλοιπη Ελλάδα. 

Η αύξηση των τιμών συμπαρέσυρε τα ενοίκια με αποτέλεσμα για το σύνολο του 2018, η μέση ετήσια αύξηση των μισθωμάτων γραφείων σε ονομαστικούς όρους για το σύνολο της Ελλάδος να διαμορφωθεί σε 1,9%. Οι αντίστοιχοι μέσοι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των μισθωμάτων ήταν 1,8% στην Αθήνα και 2,6% στην υπόλοιπη Ελλάδα, ενώ στη Θεσσαλονίκη καταγράφηκε οριακή μείωση κατά 0,3%.

Τα μισθώματα των γραφείων, κατά το β' εξάμηνο του 2018 για το σύνολο της χώρας κατέγραψαν αύξηση 0,6% σε σχέση με το α' εξάμηνο του 2018.

 Όσον αφορά τα καταστήματα με βάση τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία, για το σύνολο του 2018, οι ονομαστικές τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,3% σε σχέση με το 2017 για το σύνολο της Ελλάδος, έναντι αύξησης 1,7% το 2017. Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών ήταν 7,4% για την Αθήνα, 0,3% για τη Θεσσαλονίκη και 0,8% για την υπόλοιπη Ελλάδα. Παρά την αύξηση των τιμών τα μισθώματα των καταστημάτων σε ονομαστικούς όρους για το σύνολο της χώρας κατέγραψαν μείωση 0,5%. 

Όπως αναφέρει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο οικονομολόγος-εκτιμητής ακινήτων Ιωάννης Ρεβύθης, μέλος και πρώην πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος ύστερα από οκτώ χρόνια ύφεσης της ελληνικής οικονομίας και της κτηματαγοράς έχουμε μια ανάκαμψη σε όλους τους δείκτες (μισθώσεις, πωλήσεις, αντιπαροχές κα). Η αύξηση οφείλεται σε τρεις σημαντικούς λόγους:

      -Στις άδειες παραμονής (Golden Visa), που εδώ και 2 χρόνια μη κάτοικοι της Ευρωπαϊκής Ένωσης εάν αγοράσουν ακίνητο άνω των 250.000 ευρώ αποκτούν οι ίδιοι και η οικογένεια τους άδεια παραμονής. Αυτό έχει αποφέρει τουλάχιστον 2 δισ. ευρώ στην ελληνική κτηματαγορά τα τρία τελευταία χρόνια.

      - Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η νέα αυτή μόδα ήρθε και στην χώρα μας τα δύο τελευταία χρόνια όπου Έλληνες ιδιοκτήτες μισθώνουν τις κατοικίες τους -αφού τις ανακαινίσουν- με την ημέρα / εβδομάδα αποκομίζοντας περισσότερα έσοδα αντί να τις ενοικιάζουν μηνιαία και βέβαια σε αυτή την νέα μόδα έχουμε και επενδυτές από το εξωτερικό που αγοράζουν μικρές πολυκατοικίες ή μεμονωμένα διαμερίσματα τα ανακαινίζουν και τα ενοικιάζουν.

      - Στην συνεχιζόμενη αύξηση τουριστών στην χώρα μας που σημειώνει ρεκόρ προσέλευσης ανά χρόνο, όπου επενδυτές αγοράζουν ή μισθώνουν παλιά ξενοδοχεία ή τουριστικές εκτάσεις για δημιουργία τουριστικών μονάδων.

Όπως αναφέρει ο κ. Ρεβύθης στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, όλα τα παραπάνω δεν αφορούν όλες τις περιοχές της χώρας μας. Η ανάπτυξη αυτή έχει ξεκινήσει από το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια, κάποιες πρωτεύουσες νομών και ιδιαίτερα σε κάποια νησιά που βρίσκονται κοντά στην Αττική ή έχουν διεθνή αεροδρόμια. Σαφώς, τα τρία τελευταία χρόνια σε κάποιες περιοχές της Ελλάδας έχει σημειωθεί αύξηση τιμών ακόμα και 50% στις μισθώσεις και στις πωλήσεις. Εάν όμως οι τιμές σε κάποιες περιοχές συνεχίσουν να ανεβαίνουν ενδέχεται να σταματήσει το αγοραστικό ενδιαφέρον και η κτηματαγορά να παγώσει.   

Το μεγάλο στοίχημα βέβαια της ελληνικής κτηματαγοράς θα είναι πώς θα κινηθούν οι τράπεζες και οι επενδυτές που έχουν αγοράσει ακίνητα ή κόκκινα δάνεια. Εάν αυτά τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους τα βγάλουν στην αγορά σε ρυθμό που δεν μπορούν να απορροφηθούν άμεσα θα δούμε τις τιμές να υποχωρούν και όσον αφορά τις μισθώσεις αλλά και τις πωλήσεις, τονίζει ο κ. Ρεθύθης.

Σύμφωνα με τον κ. Ρεβύθη, η επόμενη κυβέρνηση που θα πρέπει να επανακαθορίσει την μνημονιακή υποχρέωση των 3 δισ. που αφορά τον ΕΝΦΙΑ, να μειώσει γενικά την φορολογία στα ακίνητα, να δώσει κίνητρα για επενδύσεις ιδιαίτερα στον τουριστικό τομέα, να μειώσει την γραφειοκρατία, να φροντίσει για την απορρόφηση κονδυλίων από το ΕΣΠΑ και τον αναπτυξιακό νόμο και να ολοκληρώσει με τον πιο γρήγορο τρόπο το κτηματολόγιο και τους δασικούς χάρτες. Τέλος, θα πρέπει να γίνουν ενέργειες ώστε να ολοκληρωθούν οι ζώνες οικιστικού ελέγχου και να καθοριστούν χρήσεις γης εκεί που δεν υπάρχουν, με γνώμονα την ανάπτυξη, τα συγκοινωνιακά προβλήματα και τις υποδομές.

 Θετικές εκτιμήσεις για το 2019

 Εξάλλου, σύμφωνα και με εκτιμήσεις που διατύπωσε ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Θεόδωρος Μητράκος μιλώντας σε πρόσφατο συνέδριο ακινήτων παρουσιάζοντας αναλυτικά την θετική πορεία των οικονομικών δεικτών, η αγορά των ακινήτων βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης με σημαντικές ενδείξεις ανάκαμψης και η αυξανόμενη κινητικότητα τόσο στην αγορά οικιστικών όσο και στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων να εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί κατά τη διάρκεια του 2019.

Βασική κινητήρια δύναμη της αγοράς, τόνισε μεταξύ άλλων ο κ. Μητράκος, είναι η τρέχουσα δυναμική του τουρισμού, που επηρεάζει θετικά τις κατοικίες μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα επαγγελματικά ακίνητα μέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συμπληρωματικών χρήσεων. Η ισόρροπη και βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς θα εξαρτηθεί από τη διασπορά των επενδύσεων και την επέκταση της ζήτησης σε μεγαλύτερο φάσμα της αγοράς μέσω της ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος και της περαιτέρω μείωση της ανεργίας, ιδίως δε προς τις δευτερεύουσες αγορές και προς το χαμηλότερων προδιαγραφών απόθεμα αδιάθετων ακινήτων.      

 Η επιτάχυνση της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, όπως επισήμανε ο κ. Μητράκος ο οποίος διαθέτει μεγάλη εμπειρία στον τομέα της αγοράς ακινήτων, κρίνεται ως ιδιαίτερης βαρύτητας για τη διαμόρφωση θετικού επενδυτικού κλίματος, καθώς θα αναδείξει ένα σταθερό και φιλικό προς τις επενδύσεις οικονομικό περιβάλλον, σε έναν τομέα με σημαντικά περιθώρια αποδόσεων και πλήθος αναξιοποίητων δυνατοτήτων. Η προσέλκυση ξένων άμεσων επενδύσεων είναι απαραίτητη καθώς η εγχώρια αποταμίευση δεν επαρκεί για να χρηματοδοτήσει μεγάλα επενδυτικά έργα, ενώ ταυτόχρονα οι επενδύσεις αυτές μεταφέρουν σημαντική τεχνογνωσία στην εγχώρια αγορά. Όπως επισήμανε ο κ. Μητράκος αυτονόητη είναι η αναγκαιότητα για απλοποίηση των διαδικασιών ελέγχων και αδειοδοτήσεων, επιτάχυνση της επίλυσης νομικών ζητημάτων και περιορισμό της γραφειοκρατίας σε όλα τα στάδια των έργων και των συναλλαγών, όπως άλλωστε και για μείωση της φορολογίας και αποκατάσταση της παροχής ρευστότητας από το πιστωτικό σύστημα.

Θεσσαλονίκη: Ανακάμπτει σταδιακά η ζήτηση για διαμερίσματα άνω των 80.000-100.000 ευρώ

 «Τα προηγούμενα 2-3 χρόνια είχαμε ένα "μπουμ" στην αγορά ακινήτων. Η αιτία ήταν η ύπαρξη παλιών διαμερισμάτων, που είτε είχαν μείνει άδεια είτε οι κάτοικοι τους, ξένοι, είχαν επιστρέψει στις πατρίδες τους λόγω κρίσης, εγκαταλείποντας τα εν λόγω ακίνητα. Αυτά που είναι γύρω από το κέντρο της Θεσσαλονίκης, πολύ παλιά ακίνητα, με αξίες 12.000, 25.000, 35.000 ή 55.000 ευρώ μεταβιβάστηκαν έτσι και πουλήθηκαν στη συνέχεια» τόνισε μιλώντας στον ραδιοφωνικό σταθμό του ΑΠΕ- ΜΠΕ, "Πρακτορείο 104,9 FM", ο Κώστας Γεωργάκος, πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, αναφερόμενος στις τρέχουσες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στην πόλη της Θεσσαλονίκης. 

«Οι πωλήσεις αυτών των ακινήτων έλαβαν χώρα πρώτα από όλα γιατί οι Βαλκάνιοι εντόπισαν ότι στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν πολύ χαμηλές τιμές σε σχέση με αυτές των χωρών τους, είναι χαρακτηριστικό δε πως διαφήμιζαν στις χώρες τους ότι με 500 ευρώ ανά τετραγωνικό μπορεί κάποιος να αγοράσει στη Θεσσαλονίκη σπίτι, ενώ στη Σερβία για παράδειγμα δεν μπορούσες να βρεις κατοικία κάτω από 1000-1500 ευρώ/τ.μ.», συμπλήρωσε ο κ.Γεωργάκος που σχολίασε παράλληλα και την εικόνα που έχει διαμορφωθεί στο συλλογικό υποσυνείδητο του γενικού πληθυσμού της χώρας: «Το "μπουμ" υπάρχει περισσότερο στα δελτία ειδήσεων και στους τίτλους των ΜΜΕ, διότι η πραγματική εικόνα δεν είναι αυτή. Ο καλύτερος τρόπος για να αποτυπώσεις μια κατάσταση είναι με στοιχεία. Και με βάση τα στοιχεία, στη Θεσσαλονίκη το 2017 υπήρχαν περίπου 2.000 μεταβιβάσεις και το 2018 ήμασταν στις 3.000 περίπου. Το πρώτο τρίμηνο του 2019 υπάρχει πτώση", σημειώνει ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων στη Θεσσαλονίκη. Για λόγους συγκρίσεων, αναφέρει πως «για παράδειγμα την περίοδο 2005-2006 υπήρχαν περίπου 26.000-27.000 μεταβιβάσεις στο νομό Θεσσαλονίκης». Σε ό,τι αφορά δε τις τιμές αυτών των σπιτιών που πωλούνταν το τελευταίο διάστημα στη Θεσσαλονίκη ο κ.Γεωργάκος αναφέρθηκε σε μέσο όρο τιμών διαμερισμάτων «που ήταν της τάξης των 50.000-52.000 ανά μεταβίβαση».

Κίνησε την αγορά μεν, "φούσκα" θα αποδειχθεί δε, η βραχυχρόνια μίσθωση

Ο δεύτερος σημαντικός παράγοντας που δρομολόγησε τις εξελίξεις στην αγορά των ακινήτων την τελευταία τριετία, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων στη Θεσσαλονίκη ήταν η νέα παγκόσμια τάση της βραχυχρόνιας ρύθμισης. «Έπαιξε ρόλο η βραχυχρόνια μίσθωση. Έγινε μόδα, τάση, φούσκα. Θα το δείτε ότι σύντομα θα τελειώσει. Αυτοί που έβαλαν και τα τελευταία χρήματά τους για να ανακαινίσουν ένα σπίτι, κάτι που κοστίζει 15.000-30.000 ευρώ για να γίνει, είναι βέβαιο πως αν πάρουν χαρτί και μολύβι θα δουν ότι "δεν βγαίνει". Αυτά τα δεδομένα όμως έπαιξαν ρόλο στην αύξηση των μεταβιβάσεων» τονίζει ο κ.Γεωργάκος που μάλιστα διατυπώνει την εκτίμηση πως «αυτή τη στιγμή δεν υπάρχουν ακίνητα» αν και υπάρχουν, όπως ισχυρίζεται, ευκαιρίες. «Πολύ πρόσφατα είδα δύο ακίνητα στην Αγία Τριάδα, χαρακτηριστικό είναι πως ένα εξ αυτών, στα 1.100 τετραγωνικά μέτρα, είχε τιμή 500 χιλιάδες ευρώ» αναφέρει ενδεικτικά ο κ.Γεωργάκος. «Τελείωσαν τα φθηνά και τα παλιά ακίνητα, το ευχάριστο όμως είναι ότι σταδιακά έχουμε ζήτηση για διαμερίσματα πάνω από τις 80-100 χιλιάδες ευρώ» τονίζει.

Σημαντικό πάντως στοιχείο της ελληνικής αγοράς είναι πως κατά την εκτίμηση του Έλληνα ειδικού, τα σπίτια στην Ελλάδα αυτή τη στιγμή γενικότερα αξίζουν μεγαλύτερα ποσά σε σχέση με τις τιμές που υπάρχουν στην αγορά: «Τα ακίνητα στην Ελλάδα αξίζουν πολύ περισσότερο από ό,τι πουλιούνται. Αλλά δεν υπάρχει χρήμα. Δεν υπάρχει τραπεζικό σύστημα», καταλήγει ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων στη Θεσσαλονίκη που δεν παραλείπει δε να σχολιάσει πως η τάση στην αγορά ακινήτων γενικότερα άλλαξε σε κάποιο βαθμό και την εικόνα συγκεκριμένων σημείων της πόλης. "Ανακαινίστηκαν πολλά σπίτια και πολλά ετοιμόρροπα κτήρια και υπάρχουν επενδυτές που συνεχίζουν να αναζητούν τέτοια κτήρια», τονίζει με έμφαση ο κ.Γεωργάκος.

Οι Βαλκάνιοι και η επόμενη φάση για την αγορά

«Σήμερα το ενδιαφέρον από Βαλκάνιους είναι κατά 80% μειωμένο, επειδή δεν υπάρχουν φθηνά ακίνητα. Εμείς πρέπει να μπορέσουμε να προσεγγίσουμε ανθρώπους που έχουν περισσότερα χρήματα. Πρέπει να αυξηθεί η ζήτηση ώστε να ανέβουν οι τιμές των ακινήτων που είναι πολύ χαμηλές. Τα ακίνητά μας δεν αξίζουν τις τιμές που έχουμε. Έχουμε τις χαμηλότερες τιμές στα Βαλκάνια» αναφέρει ο κ.Γεωργάκος που επιμένει πως εφόσον το υπάρξει κατάλληλο κλίμα στο τραπεζικό σύστημα "ώστε να μπορούν οι Έλληνες να ξαναμπούν στην αγορά ακινήτων και να έρθουν ξένοι να τα αγοράσουν», η αγορά θα έχει θετική εξέλιξη.

«Για όσους πάντως φοβούνται ότι οι ξένοι θα μας αγοράσουν τις περιουσίες, επειδή έχω ζήσει κρίσεις και σε άλλες χώρες, θα πω πως το ακίνητο είναι το μόνο που δεν μπορείς να το πάρεις και να φύγεις. Όσοι ξένοι αγοράσουν, κάποια στιγμή θα τα ξαναφήσουν στους Έλληνες» καταλήγει ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων στη Θεσσαλονίκη.