Ο "γρίφος" των αντικειμενικών αξιών - Τι έρχεται με τη φορολογία των ακινήτων

Του Σπύρου Δημητρέλη 

Έναν δύσκολο γρίφο στον κλάδο της φορολογίας των ακινήτων καλείται να λύσει η νέα κυβέρνηση. Ο γρίφος αφορά το αν θα πρέπει να γίνει πράξη η μεταμνημονιακή δέσμευση που είχε αναλάβει η κυβέρνηση ΣΥΡΙΖA να πραγματοποιηθεί δεύτερη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, προκειμένου να εκπληρωθεί ο στόχος για την ευθυγράμμιση των τιμών ζώνης με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων. 

Ο γρίφος είναι δύσκολο να λυθεί, καθώς αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες δημιουργούν αλυσιδωτές επιπτώσεις σε όλο το φάσμα της φορολογίας ακινήτων, και όχι μόνο σε αυτό. Προκαλούν ακόμα και ανάγκη παρεμβάσεων στη φορολογία εισοδήματος, καθώς από την αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας των φορολογούμενων εξαρτάται μέχρι και το τεκμαρτό εισόδημά τους από παραχώρηση κατοικίας ή εκμίσθωση ακινήτου. Την ίδια ώρα, οι τιμές των ακινήτων στην κτηματαγορά, που εξαρτώνται και από τις αντικειμενικές αξίες, αποτελούν έναν σημαντικό παράγοντα για την αξία του χαρτοφυλακίου στεγαστικών δανείων των τραπεζών, που, με τη σειρά του, επηρεάζει τους ισολογισμούς τους.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων στο πρώτο τρίμηνο του έτους κατέγραψαν αύξηση κατά 4%, έναντι αύξησης 1,4% που κατέγραψαν για το σύνολο του 2018. Με βάση τα στοιχεία που ανακοίνωσε η κεντρική τράπεζα και προέρχονται από πιστωτικά ιδρύματα, η αύξηση των τιμών το πρώτο τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 ήταν 4% για τα "νέα" διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας έως 5 ετών, και 3,9% για τα "παλαιά" διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας άνω των 5 ετών.

Η αύξηση αυτή έχει τόσο θετική όσο και αρνητική επίδραση. Στον τομέα της φορολογίας δημιουργεί πίεση προς την κατεύθυνση να πραγματοποιηθεί νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η δεύτερη μετά τον Ιούνιο του 2018, όπου έγιναν αυξήσεις σε περίπου 4.000 περιοχές. Οι περιοχές αυτές είναι κατά κύριο λόγο τουριστικές και παραλιακές, είναι περιοχές της λεγόμενης "λαϊκής" κατοικίας (π.χ. δυτική Αττική και δυτική Θεσσαλονίκη), καθώς και μεσαίες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων που γνώρισαν οικιστική ανάπτυξη πριν από την κρίση (π.χ. βορειοανατολική Αττική). Με τις αυξήσεις που έγιναν σε αυτές τις περιοχές, σύμφωνα με τα τεχνικά κλιμάκια των "θεσμών", δεν ολοκληρώθηκε η ευθυγράμμισή τους με τις εμπορικές αξίες και θα πρέπει να γίνει και νέα αύξηση εντός του 2019 ή το αργότερο το 2020. 

Το υπουργείο Οικονομικών επί ΣΥΡΙΖΑ είχε, υπό την καθοδήγηση των "θεσμών", προχωρήσει στη δημιουργία ενός μόνιμου μηχανισμού υπολογισμού των εμπορικών αξιών των ακινήτων, ο οποίος λειτουργεί μέσω της συγκέντρωσης δεδομένων από την κτηματαγορά, όπως είναι οι τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια μεταβίβασης και οι σχετικές δηλώσεις που κατατίθενται στην Εφορία, αγγελίες με τις ζητούμενες τιμές από τους πωλητές, καθώς και στοιχεία από τις τράπεζες – όπως οι εκτιμήσεις που πραγματοποιούν οι υπηρεσίες τους στο πλαίσιο των εγγραφών υποθηκών για χρηματοδοτήσεις. Από τη λειτουργία του μόνιμου αυτού μηχανισμού και σύμφωνα με τις έρευνες που πραγματοποιεί, σε υπηρεσιακό επίπεδο η προηγούμενη ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών υποστήριζε ότι δεν απαιτείται να γίνει νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα.

Μια αναπροσαρμογή θα δημιουργούσε αμέσως την ανάγκη για παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑπροκειμένου να μην αυξηθεί το φορολογικό βάρος για τους ιδιοκτήτες, ενώ θα προκαλούσε και ζητήματα πολιτικού κόστους, καθώς οι αυξήσεις θα έπρεπε να γίνουν κατά κύριο λόγο στις λεγόμενες "λαϊκές" περιοχές. 

Υπάρχει, όμως, μια θετική επίπτωση από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών και των εμπορικών λόγω της βελτίωσης των συνθηκών στην κτηματαγορά. Τραπεζικά στελέχη δεν κρύβουν την ικανοποίησή τους από την έστω και δειλή άνοδο των εμπορικών τιμών έπειτα από σχεδόν μία δεκαετία πτώσης, καθώς η άνοδος αυτή βελτιώνει την καθαρή θέση των τραπεζών και περιορίζει σημαντικά τον όποιο κίνδυνο για νέα ανακεφαλαιοποίησή τους. 

Το τι θα γίνει τελικά με τις αντικειμενικές αξίες θα αποφασιστεί από την νέα κυβέρνηση. Αφού σταθμιστούν όλα τα δεδομένα και γίνουν οι απαραίτητες διαβουλεύσεις με τους "θεσμούς", θα αποφασιστεί το αν και το πότε θα γίνει η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης.

Οι φόροι του ΣΥΡΙΖΑ στα ακίνητα

Κατά τη διάρκεια των τελευταίων τεσσάρων χρόνων της διακυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ επιβλήθηκαν δεκάδες νέες φορολογικές επιβαρύνσεις. Αγαπημένος στόχος φορολόγησης του ΣΥΡΙΖΑ ήταν τα ακίνητα, κατεξοχήν περιουσιακό μέσο και μέσο αποταμίευσης της μεσαίας τάξης. Δεν είναι τυχαίο ότι επιβλήθηκαν οι εξής νέες επιβαρύνσεις στα ακίνητα:

- Αύξηση του κανονικού συντελεστή ΦΠΑ από το 23% στο 24%. Ο συντελεστής αυτός επιβάλλεται και στις παραδόσεις νεόδμητων ακινήτων.
- Αυξήθηκαν οι φορολογικοί συντελεστές για το εισόδημα από ενοίκια. Ο συντελεστής για εισόδημα έως 12.000 ευρώ αυξήθηκε από το 11% στο 15%, για εισόδημα από 12.000 έως 35.000 ευρώ αυξήθηκε από το 33% στο 35% και για εισόδημα πάνω από 35.000 ευρώ αυξήθηκε από το 33% στο 45%.
- Επιβλήθηκε φόρος εισοδήματος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών (π.χ. Αirbnb).
- Αυξήθηκαν οι συντελεστές του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ από 0,1% έως 1% που είναι σήμερα σε έως και 1,15%, αλλά ο φόρος αρχίζει να επιβάλλεται από χαμηλότερη αξία, καθώς μειώνεται το αφορολόγητο από τα 300.000 ευρώ στα 200.000 ευρώ.
- Αυξήθηκαν οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ στα οικόπεδα.
- Αυξήθηκε από 5 τοις χιλίοις σε 5,5 τοις χιλίοις ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα νομικά πρόσωπα.
- Αυξήθηκαν το 2018 οι αντικειμενικές αξίες σε περίπου 4.000 περιοχές.

Οι δεσμεύσεις της νέας κυβέρνησης για τα ακίνητα 

Στον κυβερνητικό σχεδιασμό η μείωση της φορολογίας για την ακίνητη περιουσία έχει δεσπόζουσα θέση. Η νέα κυβέρνηση θεωρεί ότι ο κλάδος των ακινήτων μπορεί να παίξει σημαντικό ρόλο στην ανάκαμψη της οικονομίας. Αποτελούσε, άλλωστε, μέσω της οικοδομής την παραδοσιακή ατμομηχανή της οικονομίας.

Πιο συγκεκριμένα, ο κυβερνητικός σχεδιασμός για τα ακίνητα προβλέπει τα εξής:

- Μείωση εντός διετίας κατά 30% του ΕΝΦΙΑ για όλους τους ιδιοκτήτες. 
- Θέσπιση έκπτωσης από τον φόρο εισοδήματος ή τον ΕΝΦΙΑ έως 50% των δαπανών αισθητικής, λειτουργικής ή ενεργειακής αναβάθμισης ακινήτων.
- Αναστολή για μία τριετία του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα και του ΦΠΑ στην οικοδομική δραστηριότητα. 
- Σταδιακή κατάργηση της εισφοράς αλληλεγγύης η οποία επιβάλλεται και στο εισόδημα από ακίνητα.