Το ΣτΕ ακυρώνει την ΠΟΛ 1113/2018 για τις τιμές εκκίνησης του προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων
Περίληψη αποφάσεων του Β´ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικών με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων
Με τις αποφάσεις 1865-1870/2019, 1872-1876/2019 και 1879/2019 της μείζονας (επταμελούς) σύνθεσης του Β΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώθηκε, κατ’ αποδοχή αντίστοιχων αιτήσεων, η υπ’ αριθμ. ΠΟΛ.1113/2018 απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών (ΦΕΚ Β΄ 2192/12.6.2018), κατά το μέρος της με το οποίο ορίστηκε οι τιμές εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε δώδεκα ζώνες, σε διάφορες περιοχές της χώρας, με χρονικό περιορισμό του ακυρωτικού αποτελέσματος από την ημέρα δημοσίευσης των ανωτέρω αποφάσεων του Δικαστηρίου (2.10.2019). Με τις αποφάσεις αυτές, κρίθηκαν, ιδίως, τα ακόλουθα:
(Α) Οι διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, σε συνδυασμό με τη ρύθμιση της παραγράφου 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017, παρέχουν στη Διοίκηση εξουσιοδότηση για προσδιορισμό των τιμών εκκίνησης υπό τον όρο ότι ο τρόπος καθορισμού τους εγγυάται επαρκώς ότι η φορολογούμενη αξία της ακίνητης περιουσίας είναι πραγματική και όχι πλασματική. Ειδικότερα, κατά την έννοια των εν λόγω διατάξεων του ν. 1249/1982 και του ν. 4509/2017, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του άρθρου 24 παρ. 6 του ν. 2130/1993 και των άρθρων 4 και 5 του ν. 4223/2013, ερμηνευόμενων υπό το φως των διατάξεων των άρθρων 4 παρ. 5 και 78 παρ. 1 του Συντάγματος, ο προσδιορισμός αυτός πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια όργανα της Διοίκησης το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης (βλ. ΣτΕ 2334/2016- ΣτΕ 2337/2016 επταμ., ΣτΕ 170/2017- ΣτΕ 171/2017 επταμ., ΣτΕ 683/2017 επταμ. κ.ά.).
(Β) Mε τις διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (όπως το άρθρο αυτό ίσχυε κατά τον κρίσιμο, εν προκειμένω, χρόνο) χορηγείται στον Υπουργό Οικονομικών νομοθετική εξουσιοδότηση και για τον καθορισμό της ανωτέρω ειδικής μεθοδολογίας. Η εξουσιοδότηση αυτή έχει επιτρεπτώς χορηγηθεί, κατά τη διάταξη του άρθρου 43 παρ. 2 εδαφ. β΄ του Συντάγματος, σε διαφορετικό από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας όργανο της Διοίκησης (ήτοι, στον Υπουργό Οικονομικών), δεδομένου ότι αφορά, αφενός, στη ρύθμιση ουσιώδους έκφανσης του “ειδικότερου”, κατά την έννοια της ως άνω συνταγματικής διάταξης, ζητήματος του προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων και, αφετέρου, σε “τεχνικό” ζήτημα, κατά την έννοια της ίδιας διάταξης, δεδομένου ότι ο καθορισμός της εν λόγω μεθοδολογίας προϋποθέτει την εφαρμογή εξειδικευμένων αρχών και κριτηρίων της επιστήμης (όπως των επιστημονικών κλάδων των οικονομικών και των εφαρμοσμένων μαθηματικών, συμπεριλαμβανομένης της στατιστικής και της οικονομετρίας). Ενόψει τούτου και όσων έγιναν ερμηνευτικώς δεκτά παραπάνω, η κανονιστικώς δρώσα Διοίκηση, κατά τη ρύθμιση του ανωτέρω ζητήματος, οφείλει να λαμβάνει προσηκόντως υπόψη τις σχετικές αρχές και κριτήρια της επιστήμης.
(Γ) Στο πλαίσιο της ως άνω διοικητικής διαδικασίας και μεθολογίας περί προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται από τη διάταξη του άρθρου 26 παρ. 2 του Συντάγματος η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως στοιχείων για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου), τα οποία διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη. Η άσκηση από ιδιώτες τέτοιων διοικητικών καθηκόντων, προκειμένου να είναι συμβατή με τις διατάξεις των άρθρων 26 (παρ. 2), 4 (παρ. 5) και 78 (παρ. 1) του Συντάγματος, πρέπει να γίνεται κατ’ εφαρμογή της προαναφερόμενης μεθοδολογίας (που έχει οριστεί από τον κοινό νομοθέτη ή, βάσει νομοθετικής εξουσιοδότησης, από την κανονιστικώς δρώσα Διοίκηση), η δε εφαρμογή της εν λόγω μεθοδολογίας και η συναγωγή των σχετικών συμπερασμάτων και αποτελεσμάτων πρέπει να τελεί υπό τον έλεγχο της Διοίκησης.
(Δ) Η παράγραφος 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017 προέβλεψε (ως άπαξ εφαρμοστέα) ειδική διαδικασία καθορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων, κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παραγράφου 1 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (όπως η τελευταία αυτή παράγραφος τροποποιήθηκε με την παράγραφο 1 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017). Βασικό στοιχείο της εν λόγω διαδικασίας (όπως, άλλωστε, και της διαδικασίας που προβλέφθηκε ως πάγια με το άρθρο 61 του ν. 4587/2018) είναι η σύνταξη και η υποβολή σχετικών εισηγήσεων/εκτιμήσεων από ιδιώτες, συγκεκριμένα από πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών, στο πεδίο των ακινήτων, του Υπουργείου Οικονομικών, κατά τις διατάξεις της παραγράφου Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013. Ενόψει όσων έγιναν ερμηνευτικώς δεκτά παραπάνω, η ανάθεση στους παραπάνω ιδιώτες διοικητικής φύσης καθηκόντων αναγόμενων στην συλλογή και επεξεργασία στοιχείων της αγοράς ακινήτων και στη διατύπωση, κατ’ εκτίμηση των στοιχείων αυτών, εισήγησης/γνώμης περί των τιμών εκκίνησης των ακινήτων είναι, κατ’ αρχήν, συμβατή με το Σύνταγμα, λαμβανομένου υπόψη ότι πρόκειται για πρόσωπα εγγεγραμμένα στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, τα οποία, ενόψει της προβλεπόμενων στο νόμο ουσιαστικών και διαδικαστικών προϋποθέσεων εγγραφής τους στο Μητρώο αυτό, τεκμαίρεται ότι διαθέτουν τα αναγκαία προσόντα για την επιτέλεση των προαναφερόμενων καθηκόντων και υποχρεούνται, μεταξύ άλλων, να παρέχουν τις υπηρεσίες τους σύμφωνα με τους κανόνες της επιστήμης, της τέχνης και των οικείων ευρωπαϊκών και διεθνών εκτιμητικών προτύπων.
(Ε) Ειδικότερα, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 και του άρθρου 2 παρ. 1 της υπ’ αριθμ. 19928/292/10.5.2013 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων οφείλουν να ακολουθούν, εκτός από την ημεδαπή νομοθεσία, τα οικεία ευρωπαϊκά ή διεθνή εκτιμητικά πρότυπα. Τα πρότυπα αυτά, συνεπώς, αποτελούν ουσιώδες τμήμα των κανόνων της επιστήμης και της τέχνης, που διέπουν το έργο της εκτίμησης της αξίας των ακινήτων και, συνακόλουθα, αντικείμενο αναφοράς των διατάξεων των άρθρων 1 και 3 της ΚΥΑ 1005/2018 περί “άρτιας” και “επιστημονικά τεκμηριωμένης εισήγησης” των πιστοποιημένων εκτιμητών για τις τιμές ζώνης. Τα εν λόγω πρότυπα επιδρούν στο κανονιστικό πλαίσιο του καθορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων όχι μόνο λόγω της νόμιμης υποχρέωσης των πιστοποιημένων εκτιμητών να τα τηρούν, αλλά, επιπρόσθετα (και, δη, πρωτίστως), ενόψει του συναγόμενου από τις εξουσιοδοτικές διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και του άρθρου 46 παρ. 3 του ν. 4509/2017 όρου περί προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων με βάση πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, απαίτηση η οποία υπονοεί ότι δεν είναι νόμιμη η κανονιστική ρύθμιση του ζητήματος της εφαρμοστέας μεθοδολογίας, η οποία παραβλέπει τις οικείες επιστημονικές αρχές και κριτήρια. Τούτων έπεται ότι ο κανονιστικός νομοθέτης, ρυθμίζοντας τη μεθοδολογία υπολογισμού των τιμών ζώνης, οφείλει να λαμβάνει προσηκόντως υπόψη τις αρχές που απορρέουν από τα ως άνω πρότυπα και να προβλέπει επαρκή εχέγγυα τήρησής τους στην πράξη. Επιπλέον, η οριζόμενη από τον κανονιστικό νομοθέτη μεθοδολογία πρέπει να είναι διαφανής, ήτοι, αφενός, να είναι ευχερώς προσβάσιμη στους ενδιαφερόμενους (ειδικότερα, να θεσπίζεται με πράξη που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης) και, αφετέρου, ο τρόπος λειτουργίας της να γίνεται κατανοητός στους εφαρμοστές της (ενδεχομένως, μέσω κατάλληλων διευκρινίσεων, οδηγιών ή/και παραδειγμάτων σε παράρτημα της οικείας δημοσιευόμενης απόφασης ή σε άλλη πράξη, που λαμβάνει την προσήκουσα δημοσιότητα). Τέλος, η ως άνω μεθοδολογία πρέπει να είναι αρκούντως ορισμένη, δηλαδή να ορίζει κατά τρόπο αρκούντως ειδικό και σαφή όλα τα ουσιώδη στοιχεία της επιτέλεσης του αντίστοιχου έργου, ιδίως, δε, τα δεδομένα που πρέπει (ή/και είναι σκόπιμο) να συλλεγούν και να ληφθούν υπόψη, τον τρόπο ανάλυσης, επεξεργασίας και αξιολόγησής τους, τις συναφώς εφαρμοστέες προσεγγίσεις, μεθόδους και τεχνικές, τα κριτήρια επιλογής της προσφορότερης ή των προσφορότερων εξ αυτών, το σχετικό με τα ανωτέρω ζητήματα περιεχόμενο των τυχόν συντασσόμενων εισηγήσεων ή εκθέσεων εκτίμησης/υπολογισμού, καθώς και τις μεθόδους ελέγχου και επιβεβαίωσης της εγκυρότητας και της ακρίβειας του διενεργηθέντος εκτιμητικού έργου.
(ΣΤ) Κατά τον κρίσιμο, εν προκειμένω, χρόνο είχαν εκδοθεί και ίσχυαν, ιδίως, τα ακόλουθα πρότυπα εκτίμησης (που είναι δημοσιευμένα και προσβάσιμα στο Διαδίκτυο, στην αγγλική γλώσσα): (i) European Valuation Standards του 2016, (ii) International Valuation Standards 2017 και (iii) RICS Valuation – Global Standards 2017. Πέραν των ως άνω (γενικών) προτύπων, η Διεθνής Ένωση Εκτιμητών έχει θεσμοθετήσει ειδικό διεθνές εκτιμητικό πρότυπο περί της διενέργειας (κατ’ αρχήν, για φορολογικούς σκοπούς) μαζικών/ομαδικών εκτιμήσεων της αξίας των ακινήτων (Standard on Mass Appraisal of Real Property, με πλέον πρόσφατη έκδοση εκείνη του 2017, που είναι δημοσιευμένη και προσβάσιμη στο Διαδίκτυο).
(Ζ) Ο υπολογισμός και ο προσδιορισμός των επίμαχης τιμής εκκίνησης των ακινήτων στις επίδικες ζώνες εχώρησε κατά τρόπο που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι πληροί την απαίτηση των οικείων εξουσιοδοτικών διατάξεων των νόμων 1249/1982 και 4509/2017 περί τήρησης αρκούντως ορισμένης, πρόσφορης και επιστημονικά άρτιας μεθοδολογίας, όπως η απαίτηση αυτή ερμηνεύθηκε παραπάνω, δεδομένου ότι η Διοίκηση ρύθμισε και διεξήγαγε την επίδικη εκτιμητική διαδικασία χωρίς να λάβει προσηκόντως υπόψη της και να εξειδικεύσει, κατά την εφαρμογή τους στην πράξη, τις αρχές και τα κριτήρια που προκύπτουν από τα προαναφερόμενα ευρωπαϊκά και διεθνή πρότυπα (τα οποία, άλλωστε, έχουν αξιοποιηθεί στη συναφή νομοθεσία και διοικητική πρακτική άλλων κρατών, που στηρίζονται, για την επιβολή φόρων, σε σύγχρονα, υποβοηθούμενα από την πληροφορική, συστήματα ομαδικής εκτίμησης της αξίας των ακινήτων), με συνέπεια η διαδικασία αυτή να παρουσιάζει σοβαρές αποκλίσεις από τα εν λόγω πρότυπα, κυρίως για τους ακόλουθους λόγους: (1) Βασική αρχή των προαναφερόμενων εκτιμητικών προτύπων είναι ότι ο υπολογισμός των αξιών των ακινήτων, με βάση την (εφαρμοσθείσα, εν προκειμένω και, πράγματι, κατ’ αρχήν, εφαρμόσιμη) προσέγγιση των συγκριτικών πωλήσεων (άλλως, προσέγγιση της αγοράς), πρέπει να ερείδεται σε πλήρη και, κατά το δυνατόν, ακριβή δεδομένα για τις προσφάτως διενεργηθείσες αγοραπωλησίες ακινήτων, προς τούτο, δε, πρέπει να τηρείται και να ενημερώνεται συστηματικά αντίστοιχο αρχείο (βάση δεδομένων). Εν προκειμένω, όμως, το Δημόσιο είχε παραλείψει να προβεί στη συλλογή των ως άνω δεδομένων της αγοράς ακινήτων, μέσω της δημιουργίας και τήρησης σχετικής βάσης δεδομένων (ανάλογης με εκείνη που υπάρχει για τις μισθώσεις ακινήτων). Εξάλλου, η ανάθεση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της συγκέντρωσης των στοιχείων αυτών, με την ΚΥΑ 1005/2018, έγινε χωρίς την πρόβλεψη και εφαρμογή επαρκών διαδικαστικών εγγυήσεων, κατάλληλων για τη διασφάλιση της πληρότητας και της ακρίβειας των οικείων πληροφοριακών δεδομένων, αφού η ΚΥΑ 1005/2018 ούτε χορήγησε στους πιστοποιημένους εκτιμητές την “οδηγία” και την εξουσία να συλλέξουν αυτά τα (τυχόν υφιστάμενα) δεδομένα από τις δημόσιες υπηρεσίες στις οποίες μπορούσαν να ανευρεθούν (εφορίες, υποθηκοφυλακεία, κτηματολογικά γραφεία) ούτε τους υποχρέωσε να περιγράψουν το είδος και την έκταση της έρευνας που πραγματοποίησαν και τη διαδικασία συλλογής εκ μέρους τους των στοιχείων τεκμηρίωσης της εισήγησής τους, μολονότι η τοιαύτη αναφορά προβλέπεται ως αναγκαίο περιεχόμενο των εκθέσεων εκτίμησης από τα ως άνω πρότυπα. (2) Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα πρότυπα, η επιλογή και εφαρμογή της προσέγγισης των συγκριτικών πωλήσεων προϋποθέτει την ύπαρξη επαρκών, αξιόπιστων στοιχείων για πρόσφατες αγοραπωλησίες παρόμοιων ακινήτων. Αν τέτοια στοιχεία πωλήσεων δεν υπάρχουν (λ.χ. έγιναν πολύ λίγες αγοραπωλησίες, οι οποίες δεν παρέχουν επαρκές δείγμα), δεν αποκλείεται να λαμβάνονται υπόψη και τιμές από σχετικές προσφορές/αγγελίες πώλησης, εφόσον, όμως, (i) η πηγή τους ταυτοποιείται, (ii) η αξιοπιστία και η συνάφεια/χρησιμότητα των σχετικών πληροφοριακών στοιχείων αναλύεται και τεκμηριώνεται (λ.χ. η τιμή προκύπτει από αντίστοιχη έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή και αφορά σε διαμέρισμα ή μονοκατοικία στην ίδια ζώνη), (iii) η βαρύτητα που προσδίδεται στην τιμή της αγγελίας διαμορφώνεται κατόπιν εξέτασης, αφενός, του επιπέδου της δέσμευσης που ενυπάρχει στην τιμή και, αφετέρου, της χρονικής διάρκειας της αγγελίας/προσφοράς του ακινήτου στην αγορά και (iv) η μέθοδος αυτή (των συγκριτικών αγγελιών) δεν εφαρμόζεται ως η μοναδική ένδειξη αξίας, αλλά χρησιμοποιείται μαζί με άλλες μεθόδους εκτίμησης. Εν προκειμένω, με την ΚΥΑ 1005/2018 ζητήθηκε από τους πιστοποιημένους εκτιμητές η ανεύρεση και λήψη υπόψη συγκριτικών στοιχείων (και) από αγγελίες πωλήσεων ακινήτων, χωρίς, ωστόσο, να δοθούν ειδικές “oδηγίες”/κατευθύνσεις ως προς τη σημασία και την αξιολόγησή τους και, ιδίως, χωρίς να τεθεί, συναφώς, οποιαδήποτε από τις ανωτέρω προϋποθέσεις, με αποτέλεσμα, την (εμφανώς αποκλίνουσα από τα προαναφερόμενα πρότυπα) χορήγηση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της δυνατότητας στήριξης της εισήγησής τους αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο σε στοιχεία αγγελιών (στοιχεία δυνάμενα, γενικώς, να αναζητηθούν και να ανευρεθούν στο Διαδίκτυο), πράγμα το οποίο, άλλωστε, συνέβη και με τις εισηγήσεις για την τιμή στις επίδικες ζώνες. (3) Σύμφωνα με τα ανωτέρω πρότυπα, αφενός, η επιλογή της καταλληλότερης εκτιμητικής προσέγγισης ή/και μεθόδου (μίας ή περισσότερων) εξαρτάται, ιδίως, από τα διαθέσιμα σχετικά στοιχεία της αγοράς και, αφετέρου, στο πλαίσιο της εφαρμογής της προσέγγισης της αγοράς, εάν τα σχετικά αξιόπιστα στοιχεία συγκριτικών αγοραπωλησιών είναι ανύπαρκτα ή τόσο λίγα, ώστε να παρίστανται ανεπαρκή, μπορεί και είναι σκόπιμο (ή ακόμα και αναγκαίο) να λαμβάνονται υπόψη (και) σχετικά αποδεικτικά στοιχεία περί συγκριτικών μισθώσεων, εφόσον είναι διαθέσιμα, επαρκή και αξιόπιστα, ώστε η αγοραία/κεφαλαιουχική αξία των ακινήτων να υπολογίζεται (και) με βάση το εισόδημα που (μπορούν να) παράγουν, μέσω της εφαρμογής επί του εισοδήματος αυτού συντελεστή κεφαλαιοποίησης. Εν προκειμένω, μολονότι ήταν κοινώς γνωστή η παρατεταμένη ύφεση στην ημεδαπή αγορά ακινήτων και η, συνεπεία αυτής, αυξημένη πιθανότητα της έλλειψης (επαρκών) στοιχείων για πρόσφατες αγοραπωλησίες ακινήτων, από τα στοιχεία του φακέλου ουδόλως προκύπτει ότι η Διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την ανωτέρω μεθοδολογική πτυχή της συγκριτικής προσέγγισης (ή, γενικότερα, ότι εξέτασε την υιοθέτηση και διαμόρφωση πρόσφορης εκτιμητικής μεθοδολογίας, ενόψει των διαθέσιμων δεδομένων) και, συνακόλουθα, οι “οδηγίες” της προς τους πιστοποιημένους εκτιμητές περιορίστηκαν στη συλλογή και αξιοποίηση στοιχείων περί συγκριτικών πωλήσεων και αγγελιών πώλησης, με πρακτικό αποτέλεσμα (που εκδηλώθηκε και στις εισηγήσεις των εκτιμητών για τις επίμαχες ζώνες) τον εν γένει αποκλεισμό από την εφαρμοσθείσα μεθοδολογία της συνεκτίμησης των διαθέσιμων στοιχείων περί μισθώσεων, χωρίς επαρκή δικαιολογία, βάσει τεκμηριωμένης μελέτης του ζητήματος. (4) Δεν προκύπτει ότι, για τη διαμόρφωση της εκτιμητικής μεθοδολογίας, η Διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την προσέγγιση του κόστους, μολονότι, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα πρότυπα, η προσέγγιση αυτή είναι η πλέον πρόσφορη για κατηγορίες ακινήτων σε ορισμένες περιοχές (όπως ενδέχεται να είναι ορισμένες από τις επίδικες), ιδίως, λόγω έλλειψης κίνησης στην οικεία αγορά (και της συνακόλουθης έλλειψης επαρκών στοιχείων για αγοραπωλησίες ή/και μισθώσεις). Ειδικότερα, η Διοίκηση δεν έλαβε προσηκόντως υπόψη της το στοιχείο του κόστους κατασκευής κατοικιών, μολονότι, κατά το νόμο, η τιμή εκκίνησης/ζώνης αναφέρεται στη συνολική αξία οικοπέδου και κτίσματος που αναλογεί σε ένα τ.μ. επιφάνειας νεόδμητης κατασκευής (καινούργιας μονοκατοικίας ή καινούργιου διαμερίσματος),
(Η) Περαιτέρω, οι εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών, που υποβλήθηκαν κατ’ εφαρμογή του ως άνω ελλιπούς και πλημμελούς κανονιστικού πλαισίου εκτιμητικής διαδικασίας και μεθοδολογίας, θεωρήθηκαν και ελήφθησαν υπόψη από τη Διοίκηση ως έγκυρες, αξιόπιστες και ίσης βαρύτητας [και, δη, χωρίς να τηρηθεί γενικά διαδικασία ελέγχου και επαλήθευσης αυτών (και του εξαχθέντος από αυτές μέσου όρου) δια της (προβλεπόμενης, άλλωστε, στο νόμο) διασταύρωσής τους με άλλα στοιχεία, όπως με δεδομένα ή/και εκτιμήσεις από πιστωτικά ιδρύματα ή εταιρείες διαχείρισης ή/και παροχής υπηρεσιών αγοραπωλησίας ακινήτων (διαδικασία διασταύρωσης του μέσου όρου των υποβληθεισών εκτιμήσεων, με ελάχιστες και μέγιστες τιμές που χορηγήθηκαν από ανώνυμη εταιρεία υπηρεσιών ακινήτων, ακολουθήθηκε μόνο για τις παραπεμφθείσες στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή 829 ζώνες, σε σύνολο 10.216 ζωνών, στις οποίες δεν συμπεριλήφθηκαν οι περισσότερες από τις επίδικες ζώνες]. Υπό τα ανωτέρω δεδομένα, ήταν μη νόμιμη η τηρηθείσα από τη Διοίκηση διαδικασία και μεθοδολογία εκτίμησης, που αποτέλεσε τη βάση για την έκδοση των επίδικων κανονιστικών ρυθμίσεων.
(Θ) Επιπλέον, στο τελικό στάδιο της διαδικασίας υπολογισμού των τιμών εκκίνησης, εφαρμόσθηκαν οριζόντια, βάσει του από 8.6.2018 μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, συντελεστές αναπροσαρμογής/απομείωσης των τιμών εκκίνησης στις οποίες είχε καταλήξει η εκτιμητική διαδικασία, ανάλογα με το ποσοστό αύξησης που προέκυπτε σε σχέση με τις τότε ισχύουσες τιμές ζώνης. H μείωση αυτή έγινε συλλήβδην, για όλες τις ζώνες στις οποίες προέκυπτε αύξηση της τιμής εκκίνησης, κατ’ επίκληση της παρατεταμένης οικονομικής ύφεσης, της συναφούς κατάστασης της αγοράς ακινήτων και της ανάγκης ομαλής μετάβασης σε νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών, χωρίς αιφνιδιασμό των πολιτών. Συνεπεία τούτου, αναπροσαρμόσθηκε (μειώθηκε), μεταξύ άλλων, και η τιμή εκκίνησης σε ορισμένες από τις επίδικες ζώνες. Η ενέργεια αυτή, που αποτέλεσε ουσιώδες στοιχείο της εφαρμοσθείσας από τη Διοίκηση μεθοδολογίας προσδιορισμού των τιμών ζώνης, χωρίς να προβλέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 41 του ν. 1249/1982 και 46 του ν. 4509/2017, κείται εκτός των εξουσιοδοτικών διατάξεων των άρθρων αυτών, διότι (i) αντίκειται προδήλως στην αρχή της διαφάνειας, που πρέπει να τηρείται στο πλαίσιο της θέσπισης της μεθοδολογίας προσδιορισμού των τιμών ζώνης και (ii) αφορούσε συλλήβδην σε όλες τις ζώνες στις οποίες προέκυπτε αύξηση της τιμής, χωρίς παραπομπή σε συγκεκριμένα στοιχεία για τις αξίες των ακινήτων στις ζώνες αυτές (ή σε άλλες, είτε γειτονικές είτε με ουσιώδεις ομοιότητες όσον αφορά την αγορά ακινήτων), αλλά με γενική και αόριστη επίκληση των συνθηκών της οικονομίας και της κατάστασης της αγοράς ακινήτων (πρβλ. ΣτΕ 2334/2016 - ΣτΕ 2337/2016 επταμ., ΣτΕ 170/2017 - ΣτΕ 171/2017 επταμ., ΣτΕ 683/2017 επταμ.).
(Ι) Τέλος, κατόπιν της ακύρωσης των επίμαχων τιμών εκκίνησης, για τους προαναφερόμενους λόγους, το Δικαστήριο, σταθμίζοντας τα συμφέροντα των διαδίκων, αποδίδει μείζονα βαρύτητα στο επιτακτικό δημόσιο συμφέρον, που καθίσταται ακόμα εντονότερο υπό τις παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες, αποτροπής του κινδύνου διαταραχής των φορολογικών εσόδων του Κράτους και των οικείων δήμων για τα έτη 2018 και 2019 και, συνακόλουθα, κρίνει, κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 50 παρ. 3β του π.δ. 18/1989, ότι η ακύρωση των επίδικων ρυθμίσεων ρύθμισης της προσβαλλόμενης απόφασης της Υφυπουργού Οικονομικών πρέπει να μην αναδράμει στο χρόνο έναρξης ισχύος της, αλλά στην ημέρα δημοσίευσης των αποφάσεών του (2.10.2019).
https://www.taxheaven.gr
Περίληψη αποφάσεων του Β´ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικών με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων
Με τις αποφάσεις 1865-1870/2019, 1872-1876/2019 και 1879/2019 της μείζονας (επταμελούς) σύνθεσης του Β΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώθηκε, κατ’ αποδοχή αντίστοιχων αιτήσεων, η υπ’ αριθμ. ΠΟΛ.1113/2018 απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών (ΦΕΚ Β΄ 2192/12.6.2018), κατά το μέρος της με το οποίο ορίστηκε οι τιμές εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε δώδεκα ζώνες, σε διάφορες περιοχές της χώρας, με χρονικό περιορισμό του ακυρωτικού αποτελέσματος από την ημέρα δημοσίευσης των ανωτέρω αποφάσεων του Δικαστηρίου (2.10.2019). Με τις αποφάσεις αυτές, κρίθηκαν, ιδίως, τα ακόλουθα:
(Α) Οι διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, σε συνδυασμό με τη ρύθμιση της παραγράφου 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017, παρέχουν στη Διοίκηση εξουσιοδότηση για προσδιορισμό των τιμών εκκίνησης υπό τον όρο ότι ο τρόπος καθορισμού τους εγγυάται επαρκώς ότι η φορολογούμενη αξία της ακίνητης περιουσίας είναι πραγματική και όχι πλασματική. Ειδικότερα, κατά την έννοια των εν λόγω διατάξεων του ν. 1249/1982 και του ν. 4509/2017, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του άρθρου 24 παρ. 6 του ν. 2130/1993 και των άρθρων 4 και 5 του ν. 4223/2013, ερμηνευόμενων υπό το φως των διατάξεων των άρθρων 4 παρ. 5 και 78 παρ. 1 του Συντάγματος, ο προσδιορισμός αυτός πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια όργανα της Διοίκησης το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης (βλ. ΣτΕ 2334/2016- ΣτΕ 2337/2016 επταμ., ΣτΕ 170/2017- ΣτΕ 171/2017 επταμ., ΣτΕ 683/2017 επταμ. κ.ά.).
(Β) Mε τις διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (όπως το άρθρο αυτό ίσχυε κατά τον κρίσιμο, εν προκειμένω, χρόνο) χορηγείται στον Υπουργό Οικονομικών νομοθετική εξουσιοδότηση και για τον καθορισμό της ανωτέρω ειδικής μεθοδολογίας. Η εξουσιοδότηση αυτή έχει επιτρεπτώς χορηγηθεί, κατά τη διάταξη του άρθρου 43 παρ. 2 εδαφ. β΄ του Συντάγματος, σε διαφορετικό από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας όργανο της Διοίκησης (ήτοι, στον Υπουργό Οικονομικών), δεδομένου ότι αφορά, αφενός, στη ρύθμιση ουσιώδους έκφανσης του “ειδικότερου”, κατά την έννοια της ως άνω συνταγματικής διάταξης, ζητήματος του προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων και, αφετέρου, σε “τεχνικό” ζήτημα, κατά την έννοια της ίδιας διάταξης, δεδομένου ότι ο καθορισμός της εν λόγω μεθοδολογίας προϋποθέτει την εφαρμογή εξειδικευμένων αρχών και κριτηρίων της επιστήμης (όπως των επιστημονικών κλάδων των οικονομικών και των εφαρμοσμένων μαθηματικών, συμπεριλαμβανομένης της στατιστικής και της οικονομετρίας). Ενόψει τούτου και όσων έγιναν ερμηνευτικώς δεκτά παραπάνω, η κανονιστικώς δρώσα Διοίκηση, κατά τη ρύθμιση του ανωτέρω ζητήματος, οφείλει να λαμβάνει προσηκόντως υπόψη τις σχετικές αρχές και κριτήρια της επιστήμης.
(Γ) Στο πλαίσιο της ως άνω διοικητικής διαδικασίας και μεθολογίας περί προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται από τη διάταξη του άρθρου 26 παρ. 2 του Συντάγματος η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως στοιχείων για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου), τα οποία διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη. Η άσκηση από ιδιώτες τέτοιων διοικητικών καθηκόντων, προκειμένου να είναι συμβατή με τις διατάξεις των άρθρων 26 (παρ. 2), 4 (παρ. 5) και 78 (παρ. 1) του Συντάγματος, πρέπει να γίνεται κατ’ εφαρμογή της προαναφερόμενης μεθοδολογίας (που έχει οριστεί από τον κοινό νομοθέτη ή, βάσει νομοθετικής εξουσιοδότησης, από την κανονιστικώς δρώσα Διοίκηση), η δε εφαρμογή της εν λόγω μεθοδολογίας και η συναγωγή των σχετικών συμπερασμάτων και αποτελεσμάτων πρέπει να τελεί υπό τον έλεγχο της Διοίκησης.
(Δ) Η παράγραφος 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017 προέβλεψε (ως άπαξ εφαρμοστέα) ειδική διαδικασία καθορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων, κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παραγράφου 1 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (όπως η τελευταία αυτή παράγραφος τροποποιήθηκε με την παράγραφο 1 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017). Βασικό στοιχείο της εν λόγω διαδικασίας (όπως, άλλωστε, και της διαδικασίας που προβλέφθηκε ως πάγια με το άρθρο 61 του ν. 4587/2018) είναι η σύνταξη και η υποβολή σχετικών εισηγήσεων/εκτιμήσεων από ιδιώτες, συγκεκριμένα από πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών, στο πεδίο των ακινήτων, του Υπουργείου Οικονομικών, κατά τις διατάξεις της παραγράφου Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013. Ενόψει όσων έγιναν ερμηνευτικώς δεκτά παραπάνω, η ανάθεση στους παραπάνω ιδιώτες διοικητικής φύσης καθηκόντων αναγόμενων στην συλλογή και επεξεργασία στοιχείων της αγοράς ακινήτων και στη διατύπωση, κατ’ εκτίμηση των στοιχείων αυτών, εισήγησης/γνώμης περί των τιμών εκκίνησης των ακινήτων είναι, κατ’ αρχήν, συμβατή με το Σύνταγμα, λαμβανομένου υπόψη ότι πρόκειται για πρόσωπα εγγεγραμμένα στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, τα οποία, ενόψει της προβλεπόμενων στο νόμο ουσιαστικών και διαδικαστικών προϋποθέσεων εγγραφής τους στο Μητρώο αυτό, τεκμαίρεται ότι διαθέτουν τα αναγκαία προσόντα για την επιτέλεση των προαναφερόμενων καθηκόντων και υποχρεούνται, μεταξύ άλλων, να παρέχουν τις υπηρεσίες τους σύμφωνα με τους κανόνες της επιστήμης, της τέχνης και των οικείων ευρωπαϊκών και διεθνών εκτιμητικών προτύπων.
(Ε) Ειδικότερα, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 και του άρθρου 2 παρ. 1 της υπ’ αριθμ. 19928/292/10.5.2013 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων οφείλουν να ακολουθούν, εκτός από την ημεδαπή νομοθεσία, τα οικεία ευρωπαϊκά ή διεθνή εκτιμητικά πρότυπα. Τα πρότυπα αυτά, συνεπώς, αποτελούν ουσιώδες τμήμα των κανόνων της επιστήμης και της τέχνης, που διέπουν το έργο της εκτίμησης της αξίας των ακινήτων και, συνακόλουθα, αντικείμενο αναφοράς των διατάξεων των άρθρων 1 και 3 της ΚΥΑ 1005/2018 περί “άρτιας” και “επιστημονικά τεκμηριωμένης εισήγησης” των πιστοποιημένων εκτιμητών για τις τιμές ζώνης. Τα εν λόγω πρότυπα επιδρούν στο κανονιστικό πλαίσιο του καθορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων όχι μόνο λόγω της νόμιμης υποχρέωσης των πιστοποιημένων εκτιμητών να τα τηρούν, αλλά, επιπρόσθετα (και, δη, πρωτίστως), ενόψει του συναγόμενου από τις εξουσιοδοτικές διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και του άρθρου 46 παρ. 3 του ν. 4509/2017 όρου περί προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων με βάση πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, απαίτηση η οποία υπονοεί ότι δεν είναι νόμιμη η κανονιστική ρύθμιση του ζητήματος της εφαρμοστέας μεθοδολογίας, η οποία παραβλέπει τις οικείες επιστημονικές αρχές και κριτήρια. Τούτων έπεται ότι ο κανονιστικός νομοθέτης, ρυθμίζοντας τη μεθοδολογία υπολογισμού των τιμών ζώνης, οφείλει να λαμβάνει προσηκόντως υπόψη τις αρχές που απορρέουν από τα ως άνω πρότυπα και να προβλέπει επαρκή εχέγγυα τήρησής τους στην πράξη. Επιπλέον, η οριζόμενη από τον κανονιστικό νομοθέτη μεθοδολογία πρέπει να είναι διαφανής, ήτοι, αφενός, να είναι ευχερώς προσβάσιμη στους ενδιαφερόμενους (ειδικότερα, να θεσπίζεται με πράξη που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης) και, αφετέρου, ο τρόπος λειτουργίας της να γίνεται κατανοητός στους εφαρμοστές της (ενδεχομένως, μέσω κατάλληλων διευκρινίσεων, οδηγιών ή/και παραδειγμάτων σε παράρτημα της οικείας δημοσιευόμενης απόφασης ή σε άλλη πράξη, που λαμβάνει την προσήκουσα δημοσιότητα). Τέλος, η ως άνω μεθοδολογία πρέπει να είναι αρκούντως ορισμένη, δηλαδή να ορίζει κατά τρόπο αρκούντως ειδικό και σαφή όλα τα ουσιώδη στοιχεία της επιτέλεσης του αντίστοιχου έργου, ιδίως, δε, τα δεδομένα που πρέπει (ή/και είναι σκόπιμο) να συλλεγούν και να ληφθούν υπόψη, τον τρόπο ανάλυσης, επεξεργασίας και αξιολόγησής τους, τις συναφώς εφαρμοστέες προσεγγίσεις, μεθόδους και τεχνικές, τα κριτήρια επιλογής της προσφορότερης ή των προσφορότερων εξ αυτών, το σχετικό με τα ανωτέρω ζητήματα περιεχόμενο των τυχόν συντασσόμενων εισηγήσεων ή εκθέσεων εκτίμησης/υπολογισμού, καθώς και τις μεθόδους ελέγχου και επιβεβαίωσης της εγκυρότητας και της ακρίβειας του διενεργηθέντος εκτιμητικού έργου.
(ΣΤ) Κατά τον κρίσιμο, εν προκειμένω, χρόνο είχαν εκδοθεί και ίσχυαν, ιδίως, τα ακόλουθα πρότυπα εκτίμησης (που είναι δημοσιευμένα και προσβάσιμα στο Διαδίκτυο, στην αγγλική γλώσσα): (i) European Valuation Standards του 2016, (ii) International Valuation Standards 2017 και (iii) RICS Valuation – Global Standards 2017. Πέραν των ως άνω (γενικών) προτύπων, η Διεθνής Ένωση Εκτιμητών έχει θεσμοθετήσει ειδικό διεθνές εκτιμητικό πρότυπο περί της διενέργειας (κατ’ αρχήν, για φορολογικούς σκοπούς) μαζικών/ομαδικών εκτιμήσεων της αξίας των ακινήτων (Standard on Mass Appraisal of Real Property, με πλέον πρόσφατη έκδοση εκείνη του 2017, που είναι δημοσιευμένη και προσβάσιμη στο Διαδίκτυο).
(Ζ) Ο υπολογισμός και ο προσδιορισμός των επίμαχης τιμής εκκίνησης των ακινήτων στις επίδικες ζώνες εχώρησε κατά τρόπο που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι πληροί την απαίτηση των οικείων εξουσιοδοτικών διατάξεων των νόμων 1249/1982 και 4509/2017 περί τήρησης αρκούντως ορισμένης, πρόσφορης και επιστημονικά άρτιας μεθοδολογίας, όπως η απαίτηση αυτή ερμηνεύθηκε παραπάνω, δεδομένου ότι η Διοίκηση ρύθμισε και διεξήγαγε την επίδικη εκτιμητική διαδικασία χωρίς να λάβει προσηκόντως υπόψη της και να εξειδικεύσει, κατά την εφαρμογή τους στην πράξη, τις αρχές και τα κριτήρια που προκύπτουν από τα προαναφερόμενα ευρωπαϊκά και διεθνή πρότυπα (τα οποία, άλλωστε, έχουν αξιοποιηθεί στη συναφή νομοθεσία και διοικητική πρακτική άλλων κρατών, που στηρίζονται, για την επιβολή φόρων, σε σύγχρονα, υποβοηθούμενα από την πληροφορική, συστήματα ομαδικής εκτίμησης της αξίας των ακινήτων), με συνέπεια η διαδικασία αυτή να παρουσιάζει σοβαρές αποκλίσεις από τα εν λόγω πρότυπα, κυρίως για τους ακόλουθους λόγους: (1) Βασική αρχή των προαναφερόμενων εκτιμητικών προτύπων είναι ότι ο υπολογισμός των αξιών των ακινήτων, με βάση την (εφαρμοσθείσα, εν προκειμένω και, πράγματι, κατ’ αρχήν, εφαρμόσιμη) προσέγγιση των συγκριτικών πωλήσεων (άλλως, προσέγγιση της αγοράς), πρέπει να ερείδεται σε πλήρη και, κατά το δυνατόν, ακριβή δεδομένα για τις προσφάτως διενεργηθείσες αγοραπωλησίες ακινήτων, προς τούτο, δε, πρέπει να τηρείται και να ενημερώνεται συστηματικά αντίστοιχο αρχείο (βάση δεδομένων). Εν προκειμένω, όμως, το Δημόσιο είχε παραλείψει να προβεί στη συλλογή των ως άνω δεδομένων της αγοράς ακινήτων, μέσω της δημιουργίας και τήρησης σχετικής βάσης δεδομένων (ανάλογης με εκείνη που υπάρχει για τις μισθώσεις ακινήτων). Εξάλλου, η ανάθεση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της συγκέντρωσης των στοιχείων αυτών, με την ΚΥΑ 1005/2018, έγινε χωρίς την πρόβλεψη και εφαρμογή επαρκών διαδικαστικών εγγυήσεων, κατάλληλων για τη διασφάλιση της πληρότητας και της ακρίβειας των οικείων πληροφοριακών δεδομένων, αφού η ΚΥΑ 1005/2018 ούτε χορήγησε στους πιστοποιημένους εκτιμητές την “οδηγία” και την εξουσία να συλλέξουν αυτά τα (τυχόν υφιστάμενα) δεδομένα από τις δημόσιες υπηρεσίες στις οποίες μπορούσαν να ανευρεθούν (εφορίες, υποθηκοφυλακεία, κτηματολογικά γραφεία) ούτε τους υποχρέωσε να περιγράψουν το είδος και την έκταση της έρευνας που πραγματοποίησαν και τη διαδικασία συλλογής εκ μέρους τους των στοιχείων τεκμηρίωσης της εισήγησής τους, μολονότι η τοιαύτη αναφορά προβλέπεται ως αναγκαίο περιεχόμενο των εκθέσεων εκτίμησης από τα ως άνω πρότυπα. (2) Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα πρότυπα, η επιλογή και εφαρμογή της προσέγγισης των συγκριτικών πωλήσεων προϋποθέτει την ύπαρξη επαρκών, αξιόπιστων στοιχείων για πρόσφατες αγοραπωλησίες παρόμοιων ακινήτων. Αν τέτοια στοιχεία πωλήσεων δεν υπάρχουν (λ.χ. έγιναν πολύ λίγες αγοραπωλησίες, οι οποίες δεν παρέχουν επαρκές δείγμα), δεν αποκλείεται να λαμβάνονται υπόψη και τιμές από σχετικές προσφορές/αγγελίες πώλησης, εφόσον, όμως, (i) η πηγή τους ταυτοποιείται, (ii) η αξιοπιστία και η συνάφεια/χρησιμότητα των σχετικών πληροφοριακών στοιχείων αναλύεται και τεκμηριώνεται (λ.χ. η τιμή προκύπτει από αντίστοιχη έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή και αφορά σε διαμέρισμα ή μονοκατοικία στην ίδια ζώνη), (iii) η βαρύτητα που προσδίδεται στην τιμή της αγγελίας διαμορφώνεται κατόπιν εξέτασης, αφενός, του επιπέδου της δέσμευσης που ενυπάρχει στην τιμή και, αφετέρου, της χρονικής διάρκειας της αγγελίας/προσφοράς του ακινήτου στην αγορά και (iv) η μέθοδος αυτή (των συγκριτικών αγγελιών) δεν εφαρμόζεται ως η μοναδική ένδειξη αξίας, αλλά χρησιμοποιείται μαζί με άλλες μεθόδους εκτίμησης. Εν προκειμένω, με την ΚΥΑ 1005/2018 ζητήθηκε από τους πιστοποιημένους εκτιμητές η ανεύρεση και λήψη υπόψη συγκριτικών στοιχείων (και) από αγγελίες πωλήσεων ακινήτων, χωρίς, ωστόσο, να δοθούν ειδικές “oδηγίες”/κατευθύνσεις ως προς τη σημασία και την αξιολόγησή τους και, ιδίως, χωρίς να τεθεί, συναφώς, οποιαδήποτε από τις ανωτέρω προϋποθέσεις, με αποτέλεσμα, την (εμφανώς αποκλίνουσα από τα προαναφερόμενα πρότυπα) χορήγηση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της δυνατότητας στήριξης της εισήγησής τους αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο σε στοιχεία αγγελιών (στοιχεία δυνάμενα, γενικώς, να αναζητηθούν και να ανευρεθούν στο Διαδίκτυο), πράγμα το οποίο, άλλωστε, συνέβη και με τις εισηγήσεις για την τιμή στις επίδικες ζώνες. (3) Σύμφωνα με τα ανωτέρω πρότυπα, αφενός, η επιλογή της καταλληλότερης εκτιμητικής προσέγγισης ή/και μεθόδου (μίας ή περισσότερων) εξαρτάται, ιδίως, από τα διαθέσιμα σχετικά στοιχεία της αγοράς και, αφετέρου, στο πλαίσιο της εφαρμογής της προσέγγισης της αγοράς, εάν τα σχετικά αξιόπιστα στοιχεία συγκριτικών αγοραπωλησιών είναι ανύπαρκτα ή τόσο λίγα, ώστε να παρίστανται ανεπαρκή, μπορεί και είναι σκόπιμο (ή ακόμα και αναγκαίο) να λαμβάνονται υπόψη (και) σχετικά αποδεικτικά στοιχεία περί συγκριτικών μισθώσεων, εφόσον είναι διαθέσιμα, επαρκή και αξιόπιστα, ώστε η αγοραία/κεφαλαιουχική αξία των ακινήτων να υπολογίζεται (και) με βάση το εισόδημα που (μπορούν να) παράγουν, μέσω της εφαρμογής επί του εισοδήματος αυτού συντελεστή κεφαλαιοποίησης. Εν προκειμένω, μολονότι ήταν κοινώς γνωστή η παρατεταμένη ύφεση στην ημεδαπή αγορά ακινήτων και η, συνεπεία αυτής, αυξημένη πιθανότητα της έλλειψης (επαρκών) στοιχείων για πρόσφατες αγοραπωλησίες ακινήτων, από τα στοιχεία του φακέλου ουδόλως προκύπτει ότι η Διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την ανωτέρω μεθοδολογική πτυχή της συγκριτικής προσέγγισης (ή, γενικότερα, ότι εξέτασε την υιοθέτηση και διαμόρφωση πρόσφορης εκτιμητικής μεθοδολογίας, ενόψει των διαθέσιμων δεδομένων) και, συνακόλουθα, οι “οδηγίες” της προς τους πιστοποιημένους εκτιμητές περιορίστηκαν στη συλλογή και αξιοποίηση στοιχείων περί συγκριτικών πωλήσεων και αγγελιών πώλησης, με πρακτικό αποτέλεσμα (που εκδηλώθηκε και στις εισηγήσεις των εκτιμητών για τις επίμαχες ζώνες) τον εν γένει αποκλεισμό από την εφαρμοσθείσα μεθοδολογία της συνεκτίμησης των διαθέσιμων στοιχείων περί μισθώσεων, χωρίς επαρκή δικαιολογία, βάσει τεκμηριωμένης μελέτης του ζητήματος. (4) Δεν προκύπτει ότι, για τη διαμόρφωση της εκτιμητικής μεθοδολογίας, η Διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την προσέγγιση του κόστους, μολονότι, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα πρότυπα, η προσέγγιση αυτή είναι η πλέον πρόσφορη για κατηγορίες ακινήτων σε ορισμένες περιοχές (όπως ενδέχεται να είναι ορισμένες από τις επίδικες), ιδίως, λόγω έλλειψης κίνησης στην οικεία αγορά (και της συνακόλουθης έλλειψης επαρκών στοιχείων για αγοραπωλησίες ή/και μισθώσεις). Ειδικότερα, η Διοίκηση δεν έλαβε προσηκόντως υπόψη της το στοιχείο του κόστους κατασκευής κατοικιών, μολονότι, κατά το νόμο, η τιμή εκκίνησης/ζώνης αναφέρεται στη συνολική αξία οικοπέδου και κτίσματος που αναλογεί σε ένα τ.μ. επιφάνειας νεόδμητης κατασκευής (καινούργιας μονοκατοικίας ή καινούργιου διαμερίσματος),
(Η) Περαιτέρω, οι εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών, που υποβλήθηκαν κατ’ εφαρμογή του ως άνω ελλιπούς και πλημμελούς κανονιστικού πλαισίου εκτιμητικής διαδικασίας και μεθοδολογίας, θεωρήθηκαν και ελήφθησαν υπόψη από τη Διοίκηση ως έγκυρες, αξιόπιστες και ίσης βαρύτητας [και, δη, χωρίς να τηρηθεί γενικά διαδικασία ελέγχου και επαλήθευσης αυτών (και του εξαχθέντος από αυτές μέσου όρου) δια της (προβλεπόμενης, άλλωστε, στο νόμο) διασταύρωσής τους με άλλα στοιχεία, όπως με δεδομένα ή/και εκτιμήσεις από πιστωτικά ιδρύματα ή εταιρείες διαχείρισης ή/και παροχής υπηρεσιών αγοραπωλησίας ακινήτων (διαδικασία διασταύρωσης του μέσου όρου των υποβληθεισών εκτιμήσεων, με ελάχιστες και μέγιστες τιμές που χορηγήθηκαν από ανώνυμη εταιρεία υπηρεσιών ακινήτων, ακολουθήθηκε μόνο για τις παραπεμφθείσες στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή 829 ζώνες, σε σύνολο 10.216 ζωνών, στις οποίες δεν συμπεριλήφθηκαν οι περισσότερες από τις επίδικες ζώνες]. Υπό τα ανωτέρω δεδομένα, ήταν μη νόμιμη η τηρηθείσα από τη Διοίκηση διαδικασία και μεθοδολογία εκτίμησης, που αποτέλεσε τη βάση για την έκδοση των επίδικων κανονιστικών ρυθμίσεων.
(Θ) Επιπλέον, στο τελικό στάδιο της διαδικασίας υπολογισμού των τιμών εκκίνησης, εφαρμόσθηκαν οριζόντια, βάσει του από 8.6.2018 μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, συντελεστές αναπροσαρμογής/απομείωσης των τιμών εκκίνησης στις οποίες είχε καταλήξει η εκτιμητική διαδικασία, ανάλογα με το ποσοστό αύξησης που προέκυπτε σε σχέση με τις τότε ισχύουσες τιμές ζώνης. H μείωση αυτή έγινε συλλήβδην, για όλες τις ζώνες στις οποίες προέκυπτε αύξηση της τιμής εκκίνησης, κατ’ επίκληση της παρατεταμένης οικονομικής ύφεσης, της συναφούς κατάστασης της αγοράς ακινήτων και της ανάγκης ομαλής μετάβασης σε νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών, χωρίς αιφνιδιασμό των πολιτών. Συνεπεία τούτου, αναπροσαρμόσθηκε (μειώθηκε), μεταξύ άλλων, και η τιμή εκκίνησης σε ορισμένες από τις επίδικες ζώνες. Η ενέργεια αυτή, που αποτέλεσε ουσιώδες στοιχείο της εφαρμοσθείσας από τη Διοίκηση μεθοδολογίας προσδιορισμού των τιμών ζώνης, χωρίς να προβλέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 41 του ν. 1249/1982 και 46 του ν. 4509/2017, κείται εκτός των εξουσιοδοτικών διατάξεων των άρθρων αυτών, διότι (i) αντίκειται προδήλως στην αρχή της διαφάνειας, που πρέπει να τηρείται στο πλαίσιο της θέσπισης της μεθοδολογίας προσδιορισμού των τιμών ζώνης και (ii) αφορούσε συλλήβδην σε όλες τις ζώνες στις οποίες προέκυπτε αύξηση της τιμής, χωρίς παραπομπή σε συγκεκριμένα στοιχεία για τις αξίες των ακινήτων στις ζώνες αυτές (ή σε άλλες, είτε γειτονικές είτε με ουσιώδεις ομοιότητες όσον αφορά την αγορά ακινήτων), αλλά με γενική και αόριστη επίκληση των συνθηκών της οικονομίας και της κατάστασης της αγοράς ακινήτων (πρβλ. ΣτΕ 2334/2016 - ΣτΕ 2337/2016 επταμ., ΣτΕ 170/2017 - ΣτΕ 171/2017 επταμ., ΣτΕ 683/2017 επταμ.).
(Ι) Τέλος, κατόπιν της ακύρωσης των επίμαχων τιμών εκκίνησης, για τους προαναφερόμενους λόγους, το Δικαστήριο, σταθμίζοντας τα συμφέροντα των διαδίκων, αποδίδει μείζονα βαρύτητα στο επιτακτικό δημόσιο συμφέρον, που καθίσταται ακόμα εντονότερο υπό τις παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες, αποτροπής του κινδύνου διαταραχής των φορολογικών εσόδων του Κράτους και των οικείων δήμων για τα έτη 2018 και 2019 και, συνακόλουθα, κρίνει, κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 50 παρ. 3β του π.δ. 18/1989, ότι η ακύρωση των επίδικων ρυθμίσεων ρύθμισης της προσβαλλόμενης απόφασης της Υφυπουργού Οικονομικών πρέπει να μην αναδράμει στο χρόνο έναρξης ισχύος της, αλλά στην ημέρα δημοσίευσης των αποφάσεών του (2.10.2019).
https://www.taxheaven.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου