Έτος φορο-μπόνους στα ακίνητα το 2020

Του Σπύρου Δημητρέλη

Με έξι παρεμβάσεις στο πεδίο της φορολόγησης των ακινήτων, οι ιδιοκτήτες θα κινούνται πλέον από φέτος σε ένα πιο φιλικό φορολογικά περιβάλλον. Πρόκειται για παρεμβάσεις που δίνουν επιπλέον κίνητρο στους επενδυτές για επενδύσεις στον κλάδο των ακινήτων και έτσι δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για επιπλέον ώθηση στην οικονομική μεγέθυνση.

Όλες οι παρακάτω παρεμβάσεις είτε έχουν ήδη θεσπιστεί και ισχύουν είτε θα δρομολογηθούν εντός του έτους. Πρόκειται για:

- Την αναστολή για τρία έτη, δηλαδή έως το τέλος του 2022, του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα. Ο φόρος έχει θεσπιστεί από το 2014 αλλά δεν τέθηκε ποτέ σε εφαρμογή και με την νέα αναστολή ουσιαστικά βαίνει προς κατάργηση. Με την αναστολή, οι πωλητές ακινήτων γλιτώνουν φόρο και έτσι μειώνεται το φορολογικό κόστος των μεταβιβάσεων

- Την αναστολή για τρία έτη, δηλαδή έως το τέλος του 2022, του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα. Οι μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων θα φορολογούνται πλέον και για τρία έτη με φόρο μεταβίβασης ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της υψηλότερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής και της δηλούμενης στο σχετικό συμβόλαιο.

- Η θέσπιση έκπτωσης φόρου για την ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση ακινήτων. Η έκπτωση υπολογίζεται με ποσοστό 10%. Η μέγιστη έκπτωση φόρου είναι πλέον 6.400 ευρώ που θα κατανέμεται ισόποσα σε τέσσερα φορολογικά έτη. Η έκπτωση φόρου δίνεται μόνο για τις εργασίες και όχι για τα υλικά και δίνεται σε τέσσερις ετήσιες δόσεις.

- Η μείωση της εισφοράς αλληλεγγύης. Το οικονομικό επιτελείο έχει αποφασίσει να προχωρήσει εντός του 2020 στη μείωση της εισφοράς αλληλεγγύης σε ποσοστό 20% έως 30% αμέσως μόλις δημιουργηθεί αξιόπιστα και μόνιμα δημοσιονομικός χώρος. Η εισφορά επιβάλλεται σε εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ και έτσι η μείωσή της θα ελαφρύνει μεσαίους και μεγάλους ιδιοκτήτες.

- Η νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ. Εντός του 2020 πρόκειται να γίνει νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ που θα είναι μεσοσταθμικά της τάξης του 8%. Έτσι, θα υλοποιηθεί η προεκλογική δέσμευση της κυβέρνησης για μείωση του φόρου συνολικά κατά 30%, καθώς ήδη το 2019 μειώθηκε ο φόρος κατά 22%.

- Οι παρεμβάσεις ελάφρυνσης σε συντελεστές και κλίμακες φόρων μεταβίβασης ακινήτων. Ο δημοσιονομικός χώρος για αυτές αναμένεται να εξασφαλιστεί από την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών και την επέκτασή τους σε περίπου 3.500 περιοχές που σήμερα υποφορολογούνται.

Οι δύο νέες φορολογικές ελαφρύνσεις που έρχονται το 2020

Του Σπύρου Δημητρέλη

Δύο νέες και ιδιαίτερα σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις έχει αποφασίσει να προσφέρει στους φορολογούμενους η κυβέρνηση εντός του 2020. Πρόκειται για ελαφρύνσεις οι οποίες δεν έχουν περιληφθεί στον προϋπολογισμό του 2020 ο οποίος ψηφίστηκε πριν από μερικές ημέρες, αλλά θα εφαρμοστούν με κάλυψη του δημοσιονομικού κόστους τους από το υπερπλεόνασμα που θα δημιουργηθεί κατά τη διάρκεια του έτους. Οι δυο νέες φορολογικές ελαφρύνσεις που έχει αποφασίσει η κυβέρνηση σε συνεργασία με το οικονομικό επιτελείο είναι:

-Η μείωση της εισφοράς αλληλεγγύης που επιβάλλεται στο συνολικό εισόδημα των φυσικών προσώπων με αφορολόγητο όριο τις 12.000 ευρώ και συντελεστές για υψηλότερο εισόδημα από 2,2% έως 10%. Η μείωση, όπως έχει ανακοινώσει ο υπουργός Οικονομικών κ. Χρήστος Σταϊκούρας, θα γίνει αμέσως μόλις πιστοποιηθεί η ύπαρξη μόνιμου και πρόσθετου δημοσιονομικού χώρου εντός του 2020. Αυτό δεν αναμένεται να γίνει νωρίτερα από τον ερχόμενο Μάιο. Η μείωση της εισφοράς αλληλεγγύης που αναμένεται να γίνει εντός του 2020 θα είναι η πρώτη δόση μέχρι την οριστική κατάργησή της με ορίζοντα την παρούσα  θητεία της κυβέρνησης. Το βασικό σενάριο προβλέπει τη μείωση της εισφοράς κατά 30% εντός του 2020 καθώς και άλλες δυο δόσεις μειώσεων το 2021 και 2022 για την οριστική κατάργησή της.

-Η νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ μεσοσταθμικά κατά 8%. Με τη μείωση αυτή πρόκειται να εκπληρωθεί η προεκλογική δέσμευση της κυβέρνησης για συνολική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30%. Υπενθυμίζεται ότι το 2019 ο ΕΝΦΙΑ μειώθηκε μεσοσταθμικά κατά 22%, δηλαδή 30% για τις μικρές περιουσίες, 20% για τις μεσαίες περιουσίες και 10% για τις μεγάλες περιουσίες. Η νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ πρόκειται να γίνει αφού ολοκληρωθεί η επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών και ευθυγραμμιστούν με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων.

Εκτός από τα παραπάνω, ο προϋπολογισμός του 2020 προβλέπει σημαντικές παρεμβάσεις στο πεδίο της φορολογίας των ακινήτων. Συγκεκριμένα προβλέπει:

-Την αναστολή για τρία έτη, δηλαδή έως το τέλος του 2022 του φόρου υπεραξίας και του ΦΠΑ στα ακίνητα.

-Τη θέσπιση έκπτωσης φόρου 40% για τις δαπάνες αναβάθμισης ακινήτων. Η έκπτωση αφορά μόνο τις εργασίες και όχι το κόστος των υλικών.

Γιατί το 2020 αναμένεται ηχηρό come back της αγοράς ακινήτων

Του Δημήτρη Δελεβέγκου

Τη χρονιά που εδώ και περίπου δύο 24ωρα έχει λάβει τη σκυτάλη από το 2019, για πρώτη φορά, ύστερα από πολλές δεκαετίες, η αγορά ακινήτων διαθέτει μία ευρεία εργαλειοθήκη κινήτρων και προσέλκυσης επενδύσεων. Για παράδειγμα, η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα, με οικοδομική άδεια από 1η Ιανουαρίου 2006, ένα μέτρο που επιζητούσε, επί μακρόν, η αγορά, τέθηκε σε ισχύ από την αρχή της νέας χρονιάς. Παρότι, σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, η αναστολή του ΦΠΑ 25% ενδεχομένως να μην καταστήσει δυνατή την αναθέρμανση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, λόγω και των υπόλοιπων κινήτρων που τίθενται σε ισχύ από τη φετινή χρονιά, οι προσδοκίες για δυναμική επιστροφή του εγχώριου real estate είναι υψηλές.

Τα κίνητρα

Σύμφωνα με τους επαΐοντες, οι προσδοκίες για ενίσχυση της ζήτησης από το νέο έτος είναι υψηλές, καθώς ένα "κοκτέιλ" κινήτρων και ευνοϊκότερης φορολογίας υπόσχεται να προσελκύσει κεφάλαια στην αγορά ακινήτων. Ο λόγος για:

- την τριετή αναστολή του ΦΠΑ 24% σε ακίνητα, που έχουν οικοδομική άδεια από 1/1/2006. Σε ονομαστικές τιμές, δεδομένου ότι οι εργολάβοι έχουν, ήδη απορροφήσει, ένα τμήμα της επιβάρυνσης, ένα διαμέρισμα που πωλείται, σήμερα, προς 100.000 ευρώ, θα απαλλάσσεται από το ΦΠΑ που αντιστοιχεί σε 24.000 ευρώ, και θα υπόκειται μόνο σε φόρο μεταβίβασης 3.000 ευρώ. Η αναστολή του ΦΠΑ θα οδηγήσει στην απορρόφηση του μεγάλου αποθέματος των τουλάχιστον 100.000 απούλητων διαμερισμάτων, σε μία συγκυρία ευνοϊκή για την αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2019, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2018, αυξήθηκαν κατά 9% και 9,2%, για τα καινούργια-έως 5 ετών- και για τα παλιά διαμερίσματα-άνω των πέντε ετών- αντίστοιχα. Για να γίνει κατανοητό το πλήγμα που έχει  προκαλέσει στην αγορά η επιβολή ΦΠΑ, αρκεί να αναφερθεί ότι την πενταετία, 2003-2007, στην Ελλάδα το μερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ ήταν από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ανερχόταν κατά μέσο όρο σε 10%, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας. Ωστόσο, από το 2007, δεύτερο έτος εφαρμογής του ΦΠΑ στα νεόδμητα, κι έπειτα οι επενδύσεις σε κατοικίες άρχισαν να μειώνονται για να φθάσουν στο 3,9% του ΑΕΠ το 2011 και να κατρακυλήσουν στο 0,6% του ΑΕΠ το 2017.

- την παροχή έκπτωσης 40% για τη δαπάνη ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων. Η έκπτωση θα δίνεται από τον φόρο εισοδήματος του φυσικού προσώπου - ιδιοκτήτη των αναβαθμιζόμενων ακινήτων, ενώ δεν μπορεί να είναι υψηλότερη από 16.000 ευρώ (ανά ιδιοκτήτη). Ωστόσο, δεδομένου ότι η φορο-απαλλαγή θα δίνεται μόνο για τις δαπάνες λήψης υπηρεσιών για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση ακινήτων και όχι για το κόστος των υλικών, με τη συναλλαγή να πρέπει να γίνεται με τραπεζικό μέσο, μένει να φανεί, κατά πόσο το συγκεκριμένο κίνητρο θα κινητοποιήσει τους επενδυτές.

- τη χορήγηση άδειας διαμονής σε υπηκόους τρίτων χωρών για αγορές ακινήτων ελάχιστης αξίας 250 χιλ. ευρώ. Σύμφωνα με τα πλέον, πρόσφατα στοιχεία (1/12/2019) του οργανισμού Enterprise Greece, το σύνολο των αδειών διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων διαμορφώνεται από την έναρξη ισχύος του προγράμματος, το 2013 έως σήμερα, σε 6.044, με την Κίνα να κρατάει τα σκήπτρα με 4.129 χορηγήσεις και να ακολουθεί η Τουρκία με 474. Εάν συμπεριληφθούν τα μέλη της οικογένειας των επενδυτών-αγοραστών, οι συνολικές χορηγήσεις αδειών διαμονής διαμορφώνονται σε 17.767.

- το καθεστώς του non-dom φορολογικού κατοίκου, σύμφωνα με το οποίο ξένοι επενδυτές, που επιλέγουν την Ελλάδα ως τόπο φορολογικής κατοικίας, φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους με το κατ’ αποκοπή ποσό των 100 χιλιάδων ευρώ. Για να φορολογείται ένας επενδυτής με το ελάχιστο όριο των 100 χιλ. ευρώ, απαιτείται είτε ο ίδιος είτε συγγενικό του πρόσωπο να επενδύσουν, κατ’ ελάχιστον 500 χιλ. ευρώ, σε ακίνητα ή επιχειρήσεις ή κινητές αξίες ή μετοχές ή μερίδια σε νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες με έδρα την Ελλάδα. Η συγκεκριμένη επένδυση θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί σε διάστημα τριών ετών από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης μεταφοράς της φορολογικής κατοικίας, ενώ η υπαγωγή στο εναλλακτικό φορολογικό καθεστώς δεν μπορεί να γίνει για διάστημα μεγαλύτερο των 15 ετών. Δίνεται ακόμη, η δυνατότητα σε ένα φυσικό πρόσωπο να ενταχθεί στο ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς και συγγενικό του πρόσωπο, καταβάλλοντας στην περίπτωση αυτή ποσό ίσο με 20.000 ευρώ (για κάθε πρόσωπο). Κοινός παρονομαστής των όρων, που τίθενται, είναι ένας υποψήφιος επενδυτής να μην είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για τα προηγούμενα 7 από τα 8 έτη πριν την μεταφορά της φορολογικής κατοικίας, ενώ δεν απαιτείται ελάχιστο χρονικό όριο διαμονής στην Ελλάδα. Το συγκεκριμένο μέτρο εκτιμάται ότι θα ενισχύσει σημαντικά την αγορά της ακριβής κατοικίας και ενδεχομένως, σε συνάρτηση με το ύψος της επένδυσης, των πολυτελών και υπερπολυτελών ακινήτων. Κύριοι αποδέκτες του παραπάνω μέτρου είναι τα φυσικά πρόσωπα "υψηλής καθαρής θέσης" ή HNWI (High Net-Worth Individuals), οι οποίοι φορολογούνται στη χώρα κατοικίας τους για το παγκόσμιο εισόδημά τους και αναζητούν ένα ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο.

-την κατάργηση του συντελεστή 0,75% που είχε επιβάλει επί του ενεργητικού των ανώνυμων εταιρειών επένδυσης σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) η κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ το 2016, κατά την τότε τροποποίηση του φορολογικού πλαισίου.  

 dimitris.delevegos@capital.gr