Αγορά ακινήτου στα «τυφλά»: Πρώτα υπογράφεις το συμβόλαιο και 60 ημέρες εκκαθαρίζεται ο φόρος

Ιστορία γραφειοκρατικής τρέλας που μπορεί να τινάξει την αγορά ακινήτων καταγγέλλουν στον πρωθυπουργό 384 συμβολαιογράφοι από όλη τη χώρα

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων επιδιώκει ύστερα από 10ετίες ολόκληρες να μετατρέψει σε ηλεκτρονική τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου ώστε να αποτρέψει την ταλαιπωρία των αγοραστών αλλά και εκατοντάδες χιλιάδες επισκέψεις στη Δ.Ο.Υ. Όμως το κείμενο της απόφασης που περιγράφει την νέα ηλεκτρονική διαδικασία, δίνει τη δυνατότητα στον έφορο που θα παραλάβει την ηλεκτρονική δήλωση μεταβίβασης να… επιφυλαχθεί για τον τελικό υπολογισμό του φόρου ακόμη και για χρονικό διάστημα 60 ημερών.

Όμως σε αυτές τις 60 ημέρες το συμβόλαιο θα έχει υπογραφεί, το ακίνητο θα έχει δηλωθεί στο E9 και ενδεχομένως, ο αγορσστής να έχει φύγει και από το χώρα, ισχυρίζονται οι συμβολαιογράφοι στην επιστολή που συνέταξαν με αποδέκτη τον ίδιο τον πρωθυπουργό. Τα ερωτήματα που θέτουν είναι πολύ σοβαρά: Επειδή το σύστημα αντικειμενικών αξιών δεν έχει επεκταθεί σε όλη τη χώρα, τι θα γίνει σε περίπτωση που σε αυτές τις 60 ημέρες προκύψει μια πολύ μεγάλη αλλαγή του φόρου; Θα ακυρώνεται η μεταβίβαση; Ή ο αγοραστής θα επωμίζεται ένα μεγάλο οικονομικό βάρος που δεν είχε υπολογίσει; Τι γίνεται αν απορριφθεί σε έναν αγοραστή το δικαίωμα της απαλλαγής λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας; Ολόκληρη η ιστορία για την «αγορά ακινήτου στα τυφλά» περιγράφεται στην επιστολή που υπογράφουν εκατοντάδες συμβολαιογράφοι ανά την Ελληνική Επικράτεια.

ΠΡΟΣ ΤΟΝ ΠΡΩΘΥΠΟΥΡΓΟ Κο ΚΥΡΙΑΚΟ ΜΗΤΣΟΤΑΚΗ

Αξιότιμε κύριε Πρωθυπουργέ,

Με μεγάλη, δυστυχώς, αγανάκτηση, όχι μόνο δική μας, αλλά και των πολιτών που συναλλάσσονται μαζί μας, θέλουμε να σας γνωστοποιήσουμε τα κάτωθι, σχετικά με την δυσλειτουργία τού δημοσίου τομέα, σε όλο το φάσμα αυτού και κυρίως, μετά και την δημοσίευση της Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., με αριθμό 1137/2020 (ΦΕΚ Β 2423/18-6-2020), των τμημάτων του κεφαλαίου των Δ.Ο.Υ.

Λόγω της επαγγελματικής μας δραστηριότητας συναλλασσόμεθα, με πολλές υπηρεσίες του Δημοσίου, αλλά κυρίως και προεχόντως με τα τμήματα Κεφαλαίου και Εισοδήματος των Δ.Ο.Υ.

Προ κορονοϊού, προσερχόμενοι οι πολίτες στα τμήματα Κεφαλαίου των Δ.Ο.Υ., διεκπεραίωναν τις υποθέσεις τους, τις σχετικές με μεταβιβάσεις ακινήτων, γονικές παροχές, δωρεές κ.λ.π., κατά νόμον αυθημερόν, δεδομένου ότι ο αρμόδιος υπάλληλος, αφού παραλάμβανε τη δήλωση, έλεγχε την πληρότητα του φακέλου και βεβαίωνε το φόρο.

Μετά την έκδοση της ως άνω Απόφασης (την οποία επισυνάπτουμε), το ελάχιστο χρονικό διάστημα που απαιτείται για την ολοκλήρωση της σχετικής διαδικασίας ανέρχεται σε 62-63 ημέρες.

Στο ανωτέρω χρονικό διάστημα δεν υπολογίζεται ο χρόνος, ο οποίος απαιτείται (προ της αποστολής της δήλωσης) για τη θεώρηση του γνησίου των υπογραφών των δηλούντων πολιτών, οι οποίοι πλέον πρέπει να απευθύνονται στα ΚΕΠ ή στα Αστυνομικά Τμήματα, ή να προσπαθούν οι ίδιοι, με ηλεκτρονικά μέσα, που δεν γνωρίζουν να τα χειρίζονται, ή δεν διαθέτουν τον απαιτούμενο χρόνο, ΕΝΩ ΠΡΟ ΚΟΡΟΝΟΪΟΥ, το γνήσιο των υπογραφών εβεβαιώνετο από τους συμβολαιογράφους, κατά τα προβλεπόμενα από το νόμο, χωρίς καμία επιβάρυνση των συναλλασσόμενων.

ΣΗΜΕΡΑ: α) εντός τριών ημερών από την παραλαβή της δήλωσης από την Δ.Ο.Υ., ο αρμόδιος υπάλληλος διαπιστώνει την επισύναψη ή μη, των απαιτούμενων και μόνο δικαιολογητικών,(παρ. 6 της άνω απόφασης), χωρίς να επαληθεύει το περιεχόμενο της δήλωσης, με τα οριζόμενα στην κείμενη νομοθεσία και β) εντός των επόμενων εξήντα (60) ημερών (παρ. 7 της Απόφασης) πραγματοποιείται η επαλήθευση.

Η διαδικασία αυτή, εκτός των πολυάριθμων και ιδιαιτέρως σοβαρών πρακτικών προβλημάτων -η δαιδαλώδης περιπτωσιολογία των οποίων δεν δύναται να αναπτυχθεί σε ένα συνοπτικό κείμενο-, δημιουργεί κλίμα ανασφάλειας και αβεβαιότητας, ως προς την ορθή συμπλήρωση της δήλωσης και του προκύψαντος, βάσει αυτής, φόρου, που καλείται να καταβάλει ο υπόχρεος, ενόψει και της υπογραφής του μεταβιβαστικού συμβολαίου. Δεν εξυπηρετεί ούτε τον φορολογούμενο πολίτη, ούτε και τις αρμόδιες φορολογικές αρχές, οι οποίες καλούνται να «σκύψουν» πάνω στον ίδιο φάκελο και στην ίδια υπόθεση ΔΥΟ ΦΟΡΕΣ, αντί να ΟΛΟΚΛΗΡΩΝΟΥΝ ΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ κατά τον χρόνο παραλαβής της δήλωσης, πραγματοποιώντας, πλην του ελέγχου της πληρότητας των επισυναπτομένων και κατά Νόμο απαιτούμενων εγγράφων, ΚΑΙ τον έλεγχο της ορθότητας των στοιχείων της, βάσει της κείμενης νομοθεσίας και να την περαιώνουν, όπως μέχρι σήμερα και επί σειρά ετών γινόταν, παρέχοντας στον πολίτη ασφάλεια δικαίου και ασφάλεια των συναλλαγών, και στην ελέγχουσα φορολογική αρχή συντόμευση της σχετικής διαδικασίας.

Ειδικότερα: Με την προτεινόμενη στην ως άνω απόφαση διαδικασία, η αρμόδια αρχή θα επιλαμβάνεται του ελέγχου της δήλωσης, αρχικά ως προς την πληρότητα των απαιτούμενων εγγράφων. Σε περίπτωση ελλείψεων, που καθιστούν αδύνατο τον προσδιορισμό της φορολογικής υποχρέωσης του υπόχρεου, θα αναρτάται στην προσωποποιημένη πληροφόρηση αυτού, εντός 3 ημερών από την παραλαβή της δήλωσης, με τους τρόπους που ορίζονται στην απόφαση, πρόσκληση προκειμένου (ο υπόχρεος) να συμπληρώσει την δήλωση. Αν ο υπόχρεος δεν ανταποκριθεί για οποιοδήποτε λόγο, η δήλωση είτε απορρίπτεται, είτε υπολογίζεται ο φόρος, χωρίς να ληφθούν υπόψη στοιχεία που δεν προσκομίστηκαν.

Ακολούθως, εντός 60 ημερών από την, κατά τον προαναφερθέντα τρόπο, διεκπεραίωση της δήλωσης, η ελέγχουσα Αρχή θα επανέρχεται ανασύροντας πάλι τον φάκελο για να προβεί σε ουσιαστικό έλεγχο αυτή τη φορά. Αυτό θα συνεπάγεται την έναρξη μίας νέας Οδύσσειας για τον φορολογούμενο, αλλά και για την ελέγχουσα αρχή, η οποία σε περίπτωση λάθους, που οδήγησε σε λανθασμένο υπολογισμό φόρου, θα απαιτήσει νέα τροποποιητική δήλωση εντός 15 ημερών, νέο έλεγχο, νέους φόρους, ενδεχομένως πρόστιμα για ανακριβή δήλωση και η Οδύσσεια δεν θα έχει τέλος.

Εν τω μεταξύ, στο διάστημα αυτό ο φορολογούμενος θα έχει υπογράψει το μεταβιβαστικό του συμβόλαιο, θα το έχει καταχωρήσει στο Κτηματολόγιο, θα το έχει αναγράψει στο Ε9, δηλαδή θα έχει ολοκληρώσει την διαδικασία της μεταβίβασής του, πιθανότατα σε κάποιες περιπτώσεις να έχει ταξιδεύσει στο εξωτερικό, ενώ θα αιωρείται η φορολογική του τακτοποίηση, η οποία όμως προηγείται της όλης διαδικασίας και θα έπρεπε να έχει ολοκληρωθεί, πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

Ενδεικτικά και μόνο θα αναφέρουμε, ότι ειδικά σε περιοχές εκτός σχεδίου, αλλά και σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο μετά τις 14-3-1983, όπου πολλές οδοί εμφανίζονται στους χάρτες του τμήματος Αντικειμενικών Αξιών του Υπουργείου Οικονομικών ως ανώνυμες, ο ακριβής προσδιορισμός της θέσης ενός ακινήτου είναι εξαιρετικά δυσχερής. Σε αυτές τις περιπτώσειςπαρουσιάζεται το φαινόμενο της διακύμανσης της αξίας ενός ακινήτου (π.χ. από 150.000 ευρώ έως και 800.000 ευρώ) και κατά συνέπεια του φόρου αυτού, οπότε για λόγους ασφαλείας των συναλλαγών, επιβάλλεται το σχετικό συμβόλαιο να υπογραφεί, μετά το πέρας των 60 ημερών, δηλαδή αφού έχει περαιωθεί η δήλωση φόρου από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., κατά τα οριζόμενα στην παρ. 7 της άνω απόφασης.

Σχετικά με τα πολλά και δυσεπίλυτα προβλήματα που θα προκληθούν από την εφαρμογή της ανωτέρω Απόφασης, ενδεικτικά πάλι, θα αναφερθούμε σε δύο περιπτώσεις: α) εντός της προθεσμίας των 60 ημερών από την διεκπεραίωση της δήλωσης, αποβιώνει ο υπόχρεος καταβολής του επιπρόσθετου φόρου. Θα αρχίσει ο Γολγοθάς της αναζήτησης των κληρονόμων και η τυχόν ευθύνη κάθε τρίτου διακάτοχου; και β) πολίτης αποφάσισε και προέβη σε αγορά ακινήτου, επειδή θεωρούσε πως δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, λόγω α΄ κατοικίας. Μετά τον έλεγχο διαπιστώνεται, ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής, η οποία μάλιστα θα αναφέρεται ρητά στο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Πώς θα αντιμετωπίζονται οι παραπάνω, καθώς και ανάλογες περιπτώσεις ανατροπής των συνθηκών βεβαιότητας, τις οποίες έχει απόλυτη ανάγκη η συναλλακτική ζωή;

Κατά λογική ακολουθία, όλα τα ανωτέρω, σε καμία περίπτωση δεν οδηγούν σε απλούστευση των διαδικασιών και φυσικά σε εξυπηρέτηση του πολίτη, αλλά αντίθετα του δημιουργούν ένα αβάσταχτο φορτίο, αφού τα απλά γίνονται σύνθετα, δύσκολα και ανασταλτικά για τις συναλλαγές των ακινήτων.

Σε όλα αυτά θα πρέπει να συνυπολογιστούν τα πρόστιμα, που καλείται να πληρώσει ο πολίτης στις φορολογίες κεφαλαίου, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 54 Ν. 4174/2013, δηλ. για εκπρόθεσμη υποβολή π.χ. δηλώσεων φόρου κληρονομίας, ή για συμπληρωματικές, τροποποιητικές, διορθωτικές δηλώσεις, τα πρόστιμα για τροποποιήσεις των δηλώσεων του Ε9 (προσωρινά σε αναστολή), το υψηλό κόστος για διορθώσεις λανθασμένων εγγραφών στο Κτηματολόγιο και κυρίως στην περίπτωση που θεωρείται «άγνωστος», επειδή παρέλειψε να δηλώσει ακίνητό του,για διορθώσεις συμβολαίων, για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, για την έκδοση ενεργειακών πιστοποιητικών, για διορθώσεις στο Δήμο για το τέλος ακίνητης περιουσίας (Τ.Α.Π) και για την έκδοση πλείστων άλλων πιστοποιητικών, με τα οποία έχει πλέον επιβαρυνθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου.

Αντιλαμβάνεστε τον αντίκτυπο όλων αυτών στην προσέλκυση επενδυτών, ειδικά στο χώρο του ακινήτου, όπου διαφαινόταν το τελευταίο διάστημα μία αχτίδα ανάκαμψης και που, ενδεχομένως, θα μπορούσε στους δύσκολους καιρούς που διανύουμε, να αποτελέσει μία ουσιαστική πηγή εσόδων για το Ελληνικό Δημόσιο. Γνωρίζουμε άλλωστε όλοι ότι βασική προϋπόθεση της προσέλκυσης επενδύσεων είναι η σταθερότητα, η ασφάλεια και η εμπιστοσύνη στο κράτος που πρέπει να νιώσει ο επενδυτής, πράγμα που σίγουρα δεν επιτυγχάνεται όταν δεν μπορεί να γνωρίζει εξ αρχής το ύψος τους φόρου που θα κληθεί να καταβάλει. Την ίδια φυσικά εμπιστοσύνη πιστεύουμε ότι πρέπει να εμπνέει ένα ευρωπαϊκό κράτος δικαίου και στους πολίτες του.

Δυστυχώς Κύριε Πρωθυπουργέ, η γραφειοκρατία, την οποία είμαστε σίγουροι ότι επιθυμείτε να πατάξετε, γιγαντώνεται και το αντίθετο φαντάζει όνειρο θερινής νυκτός.

Για όλα τα παραπάνω, που δημιουργούν σοβαρή πολυπλοκότητα και επιτείνουν την αβεβαιότητα στις συναλλαγές, προτείνουμε να συνεχίσει ο συμβολαιογράφος να πιστοποιεί το γνήσιο της υπογραφής σε κάθε είδους δηλώσεις και πιστοποιητικά, σχετικά με το συμβόλαιο που θα συντάξει, ΚΥΡΙΩΣ όμως προτείνουμε η εκκαθάριση της δήλωσης να γίνεται σε ένα μόνο στάδιο, με την οριστικοποίηση του φόρου και την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας οφειλής, επιμηκύνοντας, έστω, τον χρόνο συναλλαγής από τρεις σε δέκα ημέρες από την υποβολή της δήλωσης. Άλλωστε και για λόγους ταχύτητας αλλά και ασφάλειας των συναλλαγών, ο έλεγχος του περιεχομένου της δήλωσης και της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, καθώς και η οριστικοποίηση του φόρου πρέπει να γίνονται μαζί με τον έλεγχο της πληρότητας του φακέλου και να μην ασχολείται η φορολογική αρχή με τον ίδιο φάκελο σε δύο δόσεις, μεσολαβούντος μάλιστα μεταξύ αυτών χρονικού διαστήματος δύο μηνών.

Με τιμή,