Μισθώσεις και COVID: 10 ερωτήσεις και απαντήσεις για τα προβλήματα που προέκυψαν - Γράφει η Κατερίνα Φραγκάκη

 Η κρίση του κορονοϊού έχει δημιουργήσει προβλήματα στις μισθωτικές σχέσεις. Μεγάλος αριθμός μισθωτών, αντί να αιτηθούν τη μείωση ενοικίου, σύμφωνα με τα μέτρα στήριξης που ελήφθησαν για την κρίση του κορονοϊού, προτιμούν να μην καταβάλλουν καθόλου τα μισθώματα τους, με αποτέλεσμα να υφίστανται έριδες.

Γράφει η δικηγόρος, Κατερίνα Φραγκάκη
Ταυτόχρονα, ένα άλλο πρόβλημα που έχει παρατηρηθεί κατά την τρέχουσα χρονική συγκυρία, είναι ότι ελάχιστα ακίνητα είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση, με αποτέλεσμα κάποιοι ενοικιαστές να αναγκάζονται να κατοικήσουν σε ακίνητα, που έχουν υψηλά μισθώματα, στα οποία δεν μπορούν να ανταποκριθούν. Επίσης πολλοί ιδιοκτήτες που έχουν κάποια προβλήματα με τους μισθωτές τους ψάχνουν τρόπους για να λύσουν αζημίως για εκείνους την μίσθωση. Είναι σημαντικό λοιπόν να απαντήσουμε στα βασικά ερωτήματα των πολιτών για το τι ισχύει σήμερα όσον αφορά τις μισθωτικές σχέσεις, ώστε να μην συρρέουν οι υποθέσεις στα δικαστήρια και να δίνονται λύσεις πριν τη δικαστική οδό.

1. Για πόσο χρονικό διάστημα ισχύουν οι μισθώσεις;
   Οι μισθώσεις ισχύουν για τρία έτη όμως η διάρκειά τους αποφασίζεται ελεύθερα από τα μέρη. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος χρόνος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως τα μέρη συμβλήθηκαν για μικρότερο χρόνο από την τριετία, ή η μίσθωση είναι αορίστου χρόνου, τότε ισχύει η τριετία και για τα δύο μέρη.

2. Πώς μπορεί να λυθεί το μισθωτήριο αν δεν έχει λήξει η μίσθωση;
   Μόνο με νεότερη συμφωνία μπορεί να λυθεί το μισθωτήριο, απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της αρχικής συμφωνίας και αποδεικνυόμενη με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

3. Όταν έχει λήξει η μίσθωση χρειάζεται να γίνει καταγγελία;
Η μίσθωση που συμφωνήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει χωρίς να απαιτείται έγγραφος τύπος. Αν η μίσθωση είναι αορίστου χρόνου απαιτείται καταγγελία. Ειδικότερα η καταγγελία πρέπει να γίνει με εξώδικο και λύνεται σε τρεις μήνες από την κοινοποίηση της, χωρίς καμιά αποζημίωση προς οποιονδήποτε.

4. Τι πρόβλημα θα έχει ένας μισθωτής που δεν πληρώνει το ενοίκιο του;
Οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι σύμφωνα με το άρθρο 597 Α.Κ, αν ο μισθωτής καθίσταται υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση.

5. Πόσο γρήγορα γίνεται η έξωση και με ποιον τρόπο;
Για να επέλθει η λύση της σύμβασης μίσθωσης ο εκμισθωτής πρέπει να τηρήσει την αναβλητική προθεσμία, που αρχίζει με την επίδοση της καταγγελίας, ήτοι ένας μήνας, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και δέκα ήμερες στις άλλες μισθώσεις. Με λίγα λόγια ο μισθωτής θα πρέπει να κοινοποιήσει την εξώδικη δήλωση του και μετά από έναν μήνα να προβεί σε έξωση, είτε με τη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου ή με αγωγή εξώσεως, εφόσον ο μισθωτής δεν συμμορφωθεί στην καταβολή των μισθωμάτων .
6. Μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει το ακίνητο επικαλούμενος ιδιόχρηση;
H καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση, επιτρέπεται μόνο στις εμπορικές μισθώσεις ενώ στις μισθώσεις κατοικιών δεν επιτρέπεται. Η ιδιόχρηση στις εμπορικές μισθώσεις μπορεί να γίνει υπό τις προϋποθέσεις ότι η κατοικία πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη του εκμισθωτή ή του κυρίου του μισθίου, ή του συζύγου, ή του τέκνου τους.
7. Πότε δεν είναι δυνατή η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση;
Η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση είναι απαράδεκτη, αν κατά το χρόνο της εκείνος που καταγγέλλει ή το πρόσωπο υπέρ του οποίου γίνεται η καταγγελία είναι κύριος ολικά και άλλου ακινήτου στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο το οποίο είναι ελεύθερο και κατάλληλο για τη χρήση για την οποία θα γίνει η ιδιόχρηση ή μέσα στο τελευταίο πριν από την καταγγελία έτος έχει εκμισθώσει ακίνητο για τον σκοπό αυτόν.
8. Τι θα συμβεί αν το ακίνητο πωληθεί όσο ισχύει η μίσθωση σε νέο ιδιοκτήτη;
Σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ , στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητά του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο.
9. Πότε επιτρέπεται η υπομίσθωση;
Σύμφωνα με το άρθρο 593 AK, o μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου. Μόνη η συναίνεση του εκμισθωτή στην υπεκμίσθωση ή στην παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει το μισθωτή από την ευθύνη αυτή.
10. Ποια κοινόχρηστα επιβαρύνουν τον μισθωτή;
Ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει τα λειτουργικά κοινόχρηστα και όχι τα κοινόχρηστα επισκευής ή βελτίωσης της πολυκατοικίας, με τα οποία επιβαρύνεται ο εκμισθωτής. Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων του μίσθιού από το μισθωτή δημιουργούν τις έννομες συνέπιες της δυστροπίας, ήτοι την καταγγελία της μίσθωσης.