Ε9 - Η παλαιότητα των ακινήτων. Με ή χωρίς οικοδομική άδεια. Αυθαίρετα. Πότε δεν ισχύει

Επισημάνσεις

11 Οκτώβριος 2021

---

Taxheaven.gr

---

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

Το έτος κατασκευής όταν υπάρχει μόνο μία οικοδομική άδεια

Σύμφωνα με τον Ν. 4223/2013 η παλαιότητα του κτίσματος προκύπτει από την οικοδομική άδεια στην οποία φαίνεται το έτος κατασκευής. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, το έτος κατασκευής λαμβάνεται από δημόσιο έγγραφο. Αν το έτος κατασκευής δεν προκύπτει από δημόσιο έγγραφο, ως έτος έκδοσης της άδειας λαμβάνεται το έτος κατά το οποίο δηλώθηκε το κτίσμα με την υποβολή προς τη Φορολογική Διοίκηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

ΔΗΛΑΔΗ:

Το έτος κατασκευής στις Δηλώσεις Ε9 όταν στο ίδιο ενιαίο κτίσμα υπάρχουν κτίσματα με διαφορετική παλαιότητα, υπάρχουν δηλαδή περισσότερες από μία οικοδομικές άδειες.

Γράφεται η νεώτερη οικοδομική άδεια

Στη Στήλη 14 του Πίνακα 1 του Ε9, αναγράφεται το έτος κατασκευής του ακινήτου όπως προκύπτει από την έκδοση της οικοδομικής αδείας, ή από την τελευταία ουσιώδη αναθεώρησή της. Όταν δηλαδή για το ίδιο κτίσμα υπάρχουν περισσότερες από μία οικοδομικές άδειες στο έτος κατασκευής γράφεται το έτος της νεότερης άδειας. Σε περιπτώσεις που υπάρχουν τμήματα κτίσματος με διαφορετική παλαιότητα, αναγράφεται το κτίσμα σε μια γραμμή και, ως έτος κατασκευής, το έτος της νεότερης οικοδομικής άδειας.

Επομένως το έτος κατασκευής ταυτίζεται με την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής αδείας ή την τελευταία αναθεώρηση της. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, αναγράφεται το έτος κατασκευής, το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο (π.χ. προγενέστερος τίτλος κτήσης, έναρξη ηλεκτροδότησης κ.λπ.)

Σ.Σ. Η παραπάνω διάταξη είναι άδικη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Είναι μια στρέβλωση, η οποία πρέπει να διορθωθεί. Δηλαδή: ο χρόνος κατασκευής των οικοδομών. Ενώ αναφέρεται στον ν. 4223/2013, στο άρθρο 4, πώς επιβάλλεται ο φόρος και αναφέρεται σε οικοδομές που έχουν χτιστεί, έχουν οικοδομηθεί, σε διαφορετικές οικονομικές περιόδους, υπάρχει η στήλη 14, στην οποία αναγκάζεται ο φορολογούμενος-ιδιοκτήτης του ακινήτου, σε περιπτώσεις που υπάρχουν τμήματα κτίσματος με διαφορετική παλαιότητα, να αναγράφει το κτίσμα σε μία γραμμή και ως έτος κατασκευής το έτος της νεότερης οικοδομικής άδειας.

Έτσι, παρουσιάζεται η αδικία, μία οικοδομή, που μπορεί να έχει τα περισσότερα τετραγωνικά της πολύ παλαιότερης δόμησης να φορολογείται σαν νεότερη, επειδή έτυχε να έχει κάνει πρόσφατα μία μικρή προσθήκη. Και υπάρχουν πολλές τέτοιες περιπτώσεις. (Αυτό ισχύει και στην περίπτωση των αυθαίρετων. Γιατί και στα αυθαίρετα ισχύει ότι αν κάποιος έχει κάνει ακόμα και ένα μικρό δωματιάκι και πάει να το νομιμοποιήσει, τότε λογίζεται ότι ολόκληρη η οικοδομή είχε έτος κατασκευής το έτος νομιμοποίησης-δημιουργίας του αυθαιρέτου.) Δήτε παρακάτω περισσότερα για την παλαιότητα των αυθαιρέτων

Πώς υπολογίζεται η παλαιότητα

Α. Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια:

Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε στις 30.9.1960, η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.1962) και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών, με την παραδοχή ότι χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος.

Β. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια:

Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από την χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης, καθώς και από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής. Στην τελευταία περίπτωση, για τον υπολογισμό της παλαιότητας λαμβάνεται υπόψη η καταληκτική ημερομηνία του διαστήματος που αναγράφεται στο πεδίο παλαιότητας του αντίστοιχου φύλλου καταγραφής.

Ο Συντελεστής Παλαιότητας του Κτίσματος (Σ.Π.Κ.) επιλέγεται από τον παρακάτω πίνακα:
 

Παλαιότητα	Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ.)
26 έτη και άνω	1,00
20 έως και 25 έτη	1,05
15 έως και 19 έτη	1,10
10 έως και 14 έτη	1,15
5 έως και 9 έτη	1,20
Μέχρι και 4 έτη	1,25
Kτίρια που ανεγέρθησαν πριν το 1930	0,80
Κτίρια άνω των  100 ετών	0,60

Σ.Σ. Πρέπει να διευρυνθεί η παραπάνω κλίμακα υπολογισμού της παλαιότητας, η οποία σταματάει στα 25 χρόνια και εξομοιώνει της αντιμετώπιση των ακινήτων ηλικίας από 26 έτη και πάνω.

Έτσι προκύπτει το παράδοξο, ένα ακίνητο του 1980 να έχει τον ίδιο συντελεστή απομείωσης της αξίας του λόγω παλαιότητας με ένα κτίσμα του 1920.

Επομένως πρέπει για λόγους δίκαιης μεταχείρισης να διευρυνθεί η κλίμακα απομείωσης της αξίας των ακινήτων λόγω παλαιότητας και να καλύψει, με προοδευτική απομείωση, και τα ακίνητα ηλικίας άνω των 25 ετών.

Πότε δεν αλλάζει η παλαιότητα με την δεύτερη άδεια

Άδεια αλλαγής μόνο της χρήσης του κτιρίου ή άδειες (μη ουσιώδους) ανακαίνισης που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου (π.χ. άδεια ελαιοχρωματισμού, άδεια πέργκολας, άδεια επισκευής πατωμάτων κ.λπ.) δεν λαμβάνουν υπόψη την παλαιότητα.

Μεγάλο πρόβλημα στις αυθαίρετες κατασκευές

Σε αυθαίρετες κατασκευές ή προσθήκες, οι οποίες νομιμοποιήθηκαν ή τακτοποιήθηκαν, ως έτος κατασκευής λαμβάνεται όπως αυτό αναγράφεται στην έκθεση του μηχανικού, στα έγγραφα της τακτοποίησης.

Παρατηρούμε τις παρακάτω δύο περιπτώσεις:

1. Αν ο μηχανικός αναγράφει εύρος ετών στην έκθεσή του (π.χ. 2008 έως 2011), ως έτος κατασκευής λαμβάνεται η πιο πρόσφατη χρονολογία.

2. Σε περίπτωση που δεν αναγράφεται έτος κατασκευής στην έκθεση του μηχανικού, ως έτος κατασκευής λαμβάνεται αυτό της τακτοποίησης, το οποίο δεν μπορεί να είναι μεταγενέστερο του 2011, δεδομένου ότι δεν επιτρέπεται τακτοποίηση κτισμάτων μεταγενέστερης κατασκευής.

Eπ' αυτών έχομε να παρατηρήσομε τα εξής:

Στην πρώτη περίπτωση η αναγραφή του «εύρους των ετών» στο πιστοποιητικό του μηχανικού είναι ατυχής και άδικη για τον πολίτη. Γιατί στην περίπτωση αυτή ισχύει η πιο πρόσφατη ημερομηνία. Ο μηχανικός θα πρέπει να γνωρίζει να υπολογίζει ακριβώς ποιο είναι το έτος κατασκευής, με βάση τα επιστημονικά δεδομένα που έχει διδαχθεί, και με βάση την φθορά των υλικών της κατασκευής του κτιρίου. Αυτό πρέπει να γίνεται για να δηλώνεται το σωστό έτος κατασκευής στο Ε9, που συνήθως αναφέρεται σε παλαιότερα χρόνια. Η διόρθωση που προτείνουμε θα έχει ως αντίκτυπο να αυξάνει η παλαιότητα του κτιρίου και έτσι ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. να είναι μικρότερος αλλά δικαιότερος για τον ιδιοκτήτη του αυθαιρέτου. Διαφορετικά δεν είναι σωστό να επιβαρύνεται ο ιδιοκτήτης αυτός με την τσουχτερή αμοιβή του μηχανικού αλλά και με την επιβάρυνσή του με περισσότερο ΕΝ.Φ.Ι.Α. (με τον μηδενισμό της παλαιότητας του ακινήτου)

Αλλά και στην δεύτερη περίπτωση παρατηρούμε ότι ακυρώνεται η παλαιότητα, δηλαδή δεν αναγνωρίζεται η «γήρανση» ενός ακινήτου κατά την πολεοδομική τακτοποίησή του. Είναι άδικο για ένα αυθαίρετο ακίνητο που τακτοποιείται, να μηδενίζεται η παλαιότητα του και να επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο.

Πιστεύομε ότι το κράτος πρέπει να διορθώσει αυτές τος κατάφορες αδικίες και να εμφανισθεί περισσότερο αξιόπιστο στους πολίτες του.

(Περισσότερες-αναλυτικότερες λεπτομέρειες στο βιβλίο μας «Οι Κωδικοί του Ε9» έκδοσης 2021. Το βιβλίο αυτό αναφέρεται στη Σωστή συμπλήρωση των Κωδικών του Ε9)