ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ Ποιους «καίει» τελικά ο νέος ΕΝΦΙΑ - Αναλυτικά παραδείγματα

ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ

Ποιους «καίει» τελικά ο νέος ΕΝΦΙΑ - Αναλυτικά παραδείγματα

Της Μαρίας Βουργάνα

Τελικά ο ΕΝΦΙΑ ήρθε για να μείνει. Φέτος, μετά τις αλλαγές που έγιναν, αναμένεται να προκαλέσει φορο-σοκ σε περισσότερους από 600.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που θα δουν τον «λογαριασμό» του φόρου να εκτοξεύεται στα ύψη, αλλά και χαμόγελα σε εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενους που θα διαπιστώσουν ότι θα κληθούν να πληρώσουν λιγότερο φόρο για την κατοικία τους.

Όμως για την πλειονότητα των φορολογούμενων που κατέχουν μια κατοικία ή το πολύ δύο κατοικίες ο ΕΝΦΙΑ του 2016 θα είναι ο ίδιος με αυτόν που πλήρωσαν το 2015, καθώς η μείωση των αντικειμενικών αξιών δεν επηρέασε καθόλου το ποσό του φόρου.

Οι αλλαγές
Η μείωση του αφορολογήτου ορίου στις 200.000 ευρώ από 300.000 ευρώ και η αύξηση των συντελεστών του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ σε συνδυασμό με την επέκταση του φόρου αυτού και στα αγροτεμάχια, τους αγρούς και τις λοιπές εκτάσεις γης εκτός σχεδίου θα έχει ως συνέπεια πολύ περισσότεροι φορολογούμενοι να κληθούν φέτος να πληρώσουν για πρώτη φορά τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, ενώ όσοι τον πλήρωναν ήδη να τον καταβάλουν φέτος σημαντικά αυξημένο, παρά τις μειώσεις που έχουν γίνει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας. Μάλιστα οι αυξήσεις των επιβαρύνσεων φθάνουν έως και το 450%.

Οι αλλαγές που έγιναν στον ΕΦΝΙΑ του 2016 σε συνδυασμό με τη μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων αφορούν:

1 Φορολογούμενους που έχουν στην κατοχή τους ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ. Για πρώτη φορά περισσότεροι από 350.000 φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν εκτός από τον βασικό φόρο και συμπληρωματικό φόρο για τα ακίνητά τους μετά το «κούρεμα» του αφορολόγητου ορίου. Στα φυσικά πρόσωπα με ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας πάνω από 200.000 ευρώ και μέχρι 300.000 ευρώ θα επιβάλλεται πλέον συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ με συντελεστές 0,1% - 0,15%.

Την ίδια ώρα, αυξάνονται κατά 15% έως και 200%, από 0,1%-1% σε 0,3% έως 1,15% οι συντελεστές υπολογισμού του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και αλλάζουν τα φορολογικά κλιμάκια για όσα φυσικά πρόσωπα έχουν ακίνητη περιουσία αξίας άνω των 300.000 ευρώ. Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ θα επιβαρύνει πλέον και τα αγροτεμάχια και τις λοιπές εδαφικές εκτάσεις εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, τα οποία μέχρι και το 2015 απαλλάσσονταν. Με την προσθήκη και αυτών των ακινήτων η αξία της ακίνητης περιουσίας που θα συνυπολογίζεται στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ αυξάνεται περαιτέρω με συνέπεια ακόμη μεγαλύτερες επιβαρύνσεις.

Ο συμπληρωματικός φόρος θα «κάψει» κυρίως όσους κατέχουν ακίνητη περιουσία που κινείται μεταξύ 400.000 έως 600.000 ευρώ. Οι φορολογούμενοι αυτοί θα δουν τον «λογαριασμό» του ΕΝΦΙΑ να αυξάνει κατά 150% έως 325%! Για παράδειγμα φορολογούμενος που έχει στην κατοχή ακίνητα αξίας 400.000 ευρώ εκτός από τον βασικό φόρο του ΕΝΦΙΑ θα επιβαρυνθεί και με συμπληρωματικό φόρο ο οποίος από 100 ευρώ που ήταν πέρυσι εκτοξεύεται στα 425 ευρώ φέτος (αύξηση 325 ευρώ).

2 Ιδιοκτήτες οικοπέδων εντός σχεδίου ή οικισμού. Η αύξηση κατά 23%-25% των συντελεστών κύριου ΕΝΦΙΑ για όλα τα εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμού οικόπεδα της χώρας, ανεξάρτητα αν μειώθηκε ή όχι η αντικειμενική τους αξία σημαίνει ότι σε όσες περιοχές δεν μειώθηκαν οι αντικειμενικές αξίες ή μειώθηκαν ελάχιστα, η αύξηση του φορολογικού βάρους των ιδιοκτητών μπορεί να είναι διπλή: και από την αύξηση του συντελεστή φόρου επί του οικοπέδου, αλλά και από την αύξηση της κλίμακας του συμπληρωματικού φόρου.

3 Ιδιοκτήτες κενών και μη ρευματοδοτούμενων ακινήτων. Οι φορολογούμενοι αυτοί θα κληθούν φέτος να πληρώσουν μεγαλύτερα ποσά ΕΝΦΙΑ, αφού καταργείται η έκπτωση φόρου 20% που εφαρμόστηκε το 2014 και το 2015.

4 Φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους μια ή το πολύ δυο κατοικίες: Η μη μεταβολή των συντελεστών υπολογισμού του βασικού φόρου για τα κτίσματα, σε συνδυασμό με την μείωση των αντικειμενικών αξιών σε πολλές περιοχές της χώρας αναδρομικά από την 21η Μαίου 2015 θα έχει ως συνέπεια ο ΕΝΦΙΑ να μειωθεί έως και 25% σε ορισμένες περιπτώσεις ιδιοκτητών, οι οποίοι, υπολογίζονται περίπου στο 15% των φορολογουμένων που κατέχουν κατοικίες και λοιπά κτίσματα. Στη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών κτισμάτων, παρά τη μη μεταβολή των συντελεστών του κύριου ΕΝΦΙΑ και τη μείωση των αντικειμενικών αξιών, δεν θα υπάρξει μείωση του ΕΝΦΙΑ. Αυτό θα συμβεί επειδή ο κύριος ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με συντελεστές βασικού φόρου ανά τετραγωνικού μέτρου που αντιστοιχούν σε κλιμάκια με μεγάλο εύρος αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ.. Έτσι, σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και μετά τη μείωση των αντικειμενικών τιμών, πολλοί ιδιοκτήτες θα παραμείνουν στα ίδια κλιμάκια υπολογισμού του φόρου και θα πληρώσουν τον ίδιο φόρο που είχαν καταβάλει το 2015.

Ο υπολογισμός
Για παράδειγμα, σε περιοχές με τιμές ζώνης από 1.001 έως 1.500 ευρώ ανά τ.μ. επιβάλλεται βασικός φόρος 3,70 ευρώ ανά τ.μ. Έτσι, σε περιοχές όπου η αντικειμενική τιμή ζώνης μειώθηκε από τα 1.500 στα 1.250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ο ΕΝΦΙΑ θα εξακολουθεί να υπολογίζεται και πάλι με βασικό φόρο 3,70 ευρώ ανά τ.μ., οπότε δεν θα μειωθεί. Αντιθέτως σε πολύ λιγότερες περιπτώσεις, στις οποίες η μείωση των αντικειμενικών τιμών ζώνης έχει ως συνέπεια να ισχύει πλέον χαμηλότερο κλιμάκιο υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ με μικρότερο συντελεστή θα υπάρξει μείωση του κύριου ΕΝΦΙΑ.

Υπάρχουν πολλές περιοχές όπου η μείωση της τιμής ζώνης υποχώρησε αισθητά αλλά παρ’ όλα αυτά δεν υπάρχει καμία διαφορά στον ΕΝΦΙΑ. Για παράδειγμα στο δήμο Παπάγου η τιμή ζώνης μειώθηκε από τα 2.500 ευρώ/τ.μ. στα 2.050 ευρώ/τ.μ. Κι όμως, η τιμή του ΕΝΦΙΑ ανά τετραγωνικό διατηρείται στα 6 ευρώ. Αντίστοιχα, μια κατοικία στην Πεύκη συνεχίζει να επιβαρύνεται με 4,5 ευρώ το τ.μ. παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης υποχώρησε από τα 1.950 ευρώ στα 1.600 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Στον αντίποδα, υπάρχουν περιοχές όπου η αλλαγή των τιμών ζώνης, φέρνει μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ άνω του 20%. Στον σχετικό κατάλογο υπάρχουν οι ακριβές ζώνες του Χολαργού, του Χαλανδρίου, του Νέου Ψυχικού, της Καλλιθέας, των Βριλησσίων κ.λπ.

Παραδείγματα νέου ΕΝΦΙΑ

1. Διαμέρισμα 70 τ.μ στη Ν. Ιωνία, ισόγειο, 15ετίας , με μία πρόσοψη.Σημερινή τιμή ζώνης 900 ευρώ/τ.μ (παλαιά τιμή ζώνης 1.000 ευρώ/τμ).

ΕΝΦΙΑ 2015: 225,53 ευρώ. ΕΝΦΙΑ 2016: 225,53 ευρώ.

Διαφορά φόρου: 0

2. Διαμέρισμα 120 τ.μ. στο Χαλάνδρι, δευτέρου ορόφου, 10ετίας με δύο προσόψεις. Σημερινή τιμή ζώνης 2.250 ευρώ/τμ (παλαιά τιμή ζώνης 2.650 ευρώ/τμ)

• ΕΝΦΙΑ 2015: 1.080,47 ευρώ.

• Συμπληρωματικός φόρος: 18 ευρώ.

Σύνολο φόρου 2015: 1.098,47 ευρώ.

• ΕΝΦΙΑ 2016: 853,01 ευρώ.

• Συμπληρωματικός φόρος: 80 ευρώ.

Σύνολο φόρου 2016: 933,01 ευρώ.

Μείωση φόρου: 165,46 ευρώ.

3. Διαμέρισμα 120 τμ στη Γλυφάδα, τετάρτου ορόφου, 6ετίας με δυο προσόψεις. Τιμή ζώνης 4.600 ευρώ/τμ (δεν επήλθε μεταβολή)

• ΕΝΦΙΑ 2015: 1.676,34 ευρώ.

• Συμπληρωματικός φόρος: 456 ευρώ.

Σύνολο φόρου 2015: 2.132,34 ευρώ

• ΕΝΦΙΑ 2016: 1.676,34 ευρώ.

• Συμπληρωματικός φόρος: 1.237 ευρώ

Σύνολο φόρου 2016: 2.913,34 ευρώ

Αύξηση φόρου: 781 ευρώ.

4. Φορολογούμενος έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. τρίτου ορόφου στην Ηλιούπολη, 15ετίας, με μια πρόσοψη και σημερινή τιμή ζώνης 1.550 ευρώ (παλαιά τιμή ζώνης 1.900 ευρώ) και μια κατοικία 100 τ.μ. στη Θάσο 30ετίας με δυο προσόψεις, σημερινή τιμή ζώνης 900 ευρώ (παλαιά τιμή ζώνης 950 ευρώ).

ΕΝΦΙΑ για το διαμέρισμα στην Ηλιούπολη: ΕΝΦΙΑ 2015: 504,95 ευρώ. ΕΝΦΙΑ 2016: 504,95 ευρώ.

ΕΝΦΙΑ για την κατοικία στη Θάσο: ΕΝΦΙΑ 2015: 295,80 ευρώ. ΕΝΦΙΑ 2016: 295,80 ευρώ.

Συμπληρωματικός φόρος 2015: 0 ευρώ.

Συμπληρωματικός φόρος 2016: 102,50 ευρώ.

Σύνολο φόρου 2015: 800,75 ευρώ

Σύνολο φόρου 2016: 903,25 ευρώ.

Αύξηση φόρου: 102,50 ευρώ.

Η ακτινογραφία του ΕΝΦΙΑ   

3 στους 10 φορολογούμενους επιβαρύνονται με ΕΝΦΙΑ έως 50 ευρώ.

1 στους 2 (3.840.162 φορολογούμενοι) επιβαρύνονται με ΕΝΦΙΑ έως 200 ευρώ.

8 στους 10 ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν έως 500 ευρώ.

79% των φορολογουμένων με περιουσίες αντικειμενικής αξίας έως 88.000 ευρώ επιβαρύνεται με το 35% του φόρου (5,8 εκατομμύρια φορολογούμενοι πληρώνουν 902 εκατ. ευρώ).

1.493.524 φορολογούμενοι (ποσοστό περίπου 19,5%) δηλώνουν ακίνητη περιουσία από 100.000 έως και 500.000 ευρώ και πληρώνουν 1.546 δισ. ευρώ ΕΝΦΙΑ.

Ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας 67 δισ. ευρώ κατέχουν 1.527 ιδιοκτήτες. Δηλώνουν μέση ακίνητη περιουσία 44 εκατ. ευρώ ο καθένας και επωμίζονται μέσο ΕΝΦΙΑ 174.000 ευρώ.