Η κτηματαγορά το 2019: «Πάγωσαν» οι Κινέζοι, «ξεφουσκώνει» η AirBnΒ

30/12/18 • 16:06 | UPD 30/12/18 • 16:06

ΑΓΓΕΛΙΚΗ ΒΕΛΕΣΙΩΤΗ

Την άποψη πως το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα αρχίσει σταδιακά από το 2019 να… ατονεί διατυπώνουν στον «Ε.Τ.» κτηματομεσιτικοί παράγοντες

Με το… αριστερό φαίνεται πως εισέρχεται στο 2019 η εγχώρια κτηματαγορά, με τις όποιες προσδοκίες για ανάπτυξη να μετατίθεται για αργότερα μέσα στο έτος ελέω Κίνας.

Σύμφωνα με αρμόδιους παράγοντες, η απόφαση της «χώρας του δράκου» να δώσει «πέναλτι» στην Ελλάδα μετά το φιάσκο με τα POS της εταιρίας του μετόχου και τέως αντιπροέδρου της Jumbo, κ. Ευάγγελου Παπαευαγγέλου, «πάγωσε» τις όποιες συναλλαγές είχαν δρομολογηθεί για ακίνητα παντός τύπου -από αυτοτελή διαμερίσματα και ολόκληρες πολυκατοικίες μέχρι καταστήματα- στερώντας από την αγορά έναν από τους βασικούς αιμοδότες της.

Οι Κινέζοι, άλλωστε, βρίσκονται στην κορυφή της λίστας του Enterprise Greece ως προς το πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζας», με τις άδειες διαμονής, που έχουν εκδοθεί στους ίδιους, αλλά και στα μέλη των οικογενειών τους, να υπολογίζονται σήμερα σε περισσότερες από 4.500. «Πολλές συμφωνίες, που είχαν κλειστεί τους τελευταίους μήνες του 2018, αναβλήθηκαν μέχρι νεωτέρας», εξηγούν οι παραπάνω παράγοντες, προειδοποιώντας πως η όποια καθυστέρηση στην επίλυση του επίμαχου ζητήματος θα έχει αντίκτυπο, αφενός, στην αγορά, αφού τα ακίνητα θα διατεθούν εκ νέου, αυξάνοντας την προσφορά και, αφετέρου, στα φορολογικά έσοδα από πωλήσεις. Υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), αυτά αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 41%, στα 204,7 εκατ. ευρώ, στο 7μηνο του 2018.

Την ίδια στιγμή, το… σκανάρισμα, που έχει ξεκινήσει συνολικά στην «Golden Visa», μετά την υπόθεση Παπαευαγγέλου, σε συνδυασμό με τα προσκόμματα που θέτει η Κομισιόν στα αντίστοιχα προγράμματα ανά την Ευρώπη, εμμένοντας στην άποψη ότι μέσω αυτών ανθεί η «μαύρη» οικονομία, δεν αποκλείεται να λειτουργήσει αποτρεπτικά για τους επίδοξους επενδυτές στην Ελλάδα. Πέραν των Κινέζων, άλλωστε, σημαντικό ενδιαφέρον για το εγχώριο real estate έχουν δείξει τόσο Ρώσοι και Τούρκοι όσο και Λιβανέζοι, επενδύοντας σε ακίνητα, αξίας άνω των 250.000 ευρώ και λαμβάνοντας 450, 356 και 121 άδειες διαμονής αντίστοιχα από το 2013 έως σήμερα. Συνολικά, οι άδειες που έχουν εκδοθεί σε πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης ξεπερνούν τις 3.400 άδειες, με τον αριθμό τους να υπερδιπλασιάζεται εάν υπολογιστούν και τα «διαβατήρια» που δίνονται στα μέλη των οικογενειών τους.

Σε μία προσπάθεια να διασκεδάσει τις εντυπώσεις, πάντως, η κυβέρνηση φέρεται να ετοιμάζει μία σειρά από νομοθετικές παρεμβάσεις, οι οποίες θα βοηθήσουν το πρόγραμμα να… ρολάρει. Μεταξύ άλλων, θα προβλέπεται ότι σε περίπτωση σύναψης συμβολαίου πώλησης ακινήτου με οποιοδήποτε τίμημα, ο πωλητής, πολίτης τρίτης χώρας, θα πρέπει να προσκομίσει βεβαίωση της κατά τόπον αρμόδιας υπηρεσίας Αλλοδαπών και Μετανάστευσης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, σχετικά με το εάν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί για την έκδοση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Την άποψη πως το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα αρχίσει σταδιακά από το 2019 να… ξεφουσκώνει διατυπώνουν στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής κτηματομεσιτικοί παράγοντες. Οπως εξηγούν, η επιβολή φορολογίας, σε συνδυασμό με τη δικαστική… ρελάνς, που υπόσχονται όσοι ιδιοκτήτες εναντιώνονται σε αυτού του τύπου τις ενοικιάσεις, αναμένεται να αλλάξει τα δεδομένα.

Πιο αναλυτικά, ήδη από το 2018 τα εισοδήματα από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα φορολογούνται με την κλίμακα των ενοικίων (15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 35% από 12.000 έως 35.000 και 45% από 35.000 ευρώ και πάνω). Εάν, δε, παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες -πλην κλινοσκεπασμάτων- το εισόδημα λογίζεται ως απόρροια επιχειρηματικής δραστηριότητας και φορολογείται με 22% μέχρι τις πρώτες 20.000 ευρώ, 29% στο τμήμα από τις 20.001 ευρώ έως τις 30.000 ευρώ, 37% στο τμήμα από τις 30.001 ευρώ έως τις 40.000 ευρώ και 45% στο τμήμα πάνω από τις 40.000 ευρώ.

Οσοι δεν δήλωσαν το ακίνητό τους στο μητρώο που σύστησε η ΑΑΔΕ κινδυνεύουν με πρόστιμο, ύψους 5.000 ευρώ. Αξίζει να επισημανθεί πως, σύμφωνα με το διοικητή της Αρχής, κ. Γιώργο Πιτσιλή, έως τις 30 Νοεμβρίου, που έληξε η σχετική προθεσμία, οι εγγραφές ακινήτων, που εκμισθώνονται μέσω ιντερνετικών πλατφορμών διαμοιρασμού, έφτασαν τις 49.000, με τα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις να καταγράφουν αύξηση κατά 160%, σε 176 εκατ. ευρώ έναντι 68 εκατ. ευρώ την αμέσως προηγούμενη χρονιά.

Την ίδια στιγμή, ολοένα και πυκνώνουν οι προσφυγές ιδιοκτητών στη Δικαιοσύνη, με αίτημα την… έξωση της Airbnb. Η περίπτωση της κατόχου παραθεριστικής βίλας στη Χαλκιδική, που υποχρεώθηκε να σταματήσει την επαγγελματική χρήση, καταβάλλοντας μάλιστα και αποζημίωση, ύψους 4.400 ευρώ, στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες του συγκροτήματος, δεν είναι η μοναδική. Οπως αποκάλυψε ο «Ε.Τ.», ακόμη μία ιδιοκτήτρια προσέφυγε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθήνας, με την αιτιολογία ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ενός από τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας στην οποία διαμένει έχει φέρει αναστάτωση.

«Αυτή είναι μόνο η αρχή», διαμηνύουν στον «Ε.Τ.» της Κυριακής οι ίδιοι παράγοντες, εκτιμώντας πως προσεχώς η επίμαχη αγορά θα υποχρεωθεί σε αυτορρύθμιση. Υπενθυμίζεται ότι το «φαινόμενο Airbnb» είχε απασχολήσει και τις εργασίες του 8ου συνεδρίου Prodexpo, με τη γενική διευθύντρια της Αθηναϊκής Οικονομικής – JL, κ. Δίκα Αγαπητίδου, να σημειώνει πως τα επόμενα χρόνια τα λιγότερο οργανωμένα σπίτια, που μισθώνονται σε αντίστοιχες πλατφόρμες, είτε θα καταργηθούν είτε θα υποχρεωθούν να αναβαθμιστούν. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, σύμφωνα με στοιχεία, ένας στους δύο ιδιοκτήτες φέρεται να «φλερτάρει» με τη σκέψη να ανεβάσει το ακίνητό του στην Airbnb, ενώ ένας στους πέντε το έχει ήδη δρομολογήσει.

«Κλειδί» τα… κόκκινα ακίνητα για το εγχώριο real estate

Η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ), που συνδέονται με ακίνητα, προβλέπεται να διαδραματίσει ρόλο-κλειδί στην πορεία του εγχώριου real estate το 2019. Σύμφωνα με το γενικό διευθυντή της Δανός/BNB Paribas, κ. Γιάννη Παρασκευόπουλο, τόσο οι τράπεζες, οι οποίες προσπαθούν να περιορίσουν τον αριθμό των ΜΕΔ, όσο και οι servicers και τα funds, που έχουν ήδη ή πρόκειται να αγοράσουν αντίστοιχα δανειακά χαρτοφυλάκια, πρέπει να είναι προσεκτικοί ως προς την προώθηση, ώστε να μη διαταραχθεί σημαντικά η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης. «Προς αυτή την κατεύθυνση κινείται και η προσπάθεια των συστημικών ομίλων να επαναγοράζουν οι ίδιοι τα ακίνητα που βγαίνουν σε πλειστηριασμούς, ώστε να υπάρχει έλεγχος της προσφοράς και των τιμών και να μειωθεί ο κίνδυνος νέων πτωτικών τάσεων», τονίζει χαρακτηριστικά.

Ποιοι κλάδοι θα συγκεντρώσουν τα… βλέμματα των επενδυτών

Κινητικότητα τόσο στο χώρο του τουρισμού όσο και σε γραφεία, logistics, αλλά και φοιτητικές κατοικίες «βλέπουν» για το 2019 κτηματομεσιτικοί παράγοντες.

«Στον τομέα του hospitality δραστηριοποιούνται και αρκετοί μικρότεροι ξένοι επενδυτές, επιλέγοντας συνήθως ακίνητα για Airbnb χρήση ή την ανάπλαση μικρών παλαιών κτιρίων σε boutique hotels στην Αθήνα, συνεπεία του ότι πλέον έχει καθιερωθεί ως city destination. Ο ξενοδοχειακός χάρτης – ιδιαίτερα της πρωτεύουσας- προβλέπεται ότι θα αλλάξει σημαντικά το επόμενο διάστημα», τονίζει στον «Ε.Τ.» της Κυριακής ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ, κ. Αριστοτέλης Καρυτινός, και συνεχίζει: «Εχουμε ήδη τη δυναμική επιστροφή του ομίλου Marriott με το ομώνυμο ξενοδοχείο, το “Grand Hyatt”, και την ιδιαίτερα επιτυχημένη είσοδο της Wyndham, ενώ ανεβαίνει διαρκώς ο πήχυς του ανταγωνισμού ως προς την ποιότητα και το μέγεθος των μονάδων, αλλά και την αναγνωρισιμότητα των brand names, με τα οποία θα λειτουργούν».

Την ύπαρξη ισχυρής ζήτησης από πλευράς διεθνών ξενοδοχειακών αλυσίδων αναγνωρίζει και ο κ. Παρασκευόπουλος, εφιστώντας, ωστόσο, την προσοχή στα εξής:

• Την υπερπροσφορά κλινών, που μπορεί να δημιουργηθεί, εάν όλα τα projects, που συζητούνται, υλοποιηθούν, γεγονός που θα έχει ως πιθανό αποτέλεσμα την πτώση των χρεώσεων.

• Την ενασχόληση με την ξενοδοχία επιχειρηματικών σχημάτων, που δεν έχουν κατ’ αρχάς σχέση με το χώρο και τα οποία θα πρέπει πάντα να προσεταιρίζονται έμπειρους συμμάχους, ώστε να διασφαλίζουν, όσο είναι δυνατόν, τις αποδόσεις των επενδύσεών τους.

• Την άνοδο επισκεπτών στις γειτονικές τουριστικές αγορές, που αυξάνεται προοδευτικά τα τελευταία χρόνια.

• Τη στάση των τραπεζών με τα ξενοδοχεία που βρίσκονται στα δανειακά χαρτοφυλάκιά τους.

Η αύξηση του τουρισμού πόλης, πάντως, έχει δώσει νέα πνοή και στον κλάδο του retail, με την Ερμού να ξανακερδίζει τη θέση της ανάμεσα στους 15 πιο ακριβούς (από πλευράς μισθωμάτων) δρόμους στον κόσμο.
Την ίδια στιγμή, στα… σκαριά βρίσκεται μία σειρά από αναπτύξεις γραφειακών χώρων, με έμφαση στην αειφορία τόσο σε παραδοσιακές περιοχές, όπως το Μαρούσι, όσο και σε… παλαιές (Λεωφόρος Συγγρού), αλλά και νέες (Πειραιάς), ενώ αυξημένη θα είναι και η ζήτηση για σύγχρονες μονάδες logistics. Αξίζει να αναφερθεί ότι η μία μετά την άλλη οι μεγάλες αλυσίδες αποφασίζουν να αυξήσουν τα κονδύλια για επενδύσεις στον επίμαχο τομέα, με σκοπό την εξοικονόμηση χρόνου, αλλά και χρήματος.

Είναι ενδεικτικό το παράδειγμα της Jumbo, η οποία δημιούργησε κέντρα logistics, συνολικού εμβαδού 270.000 τ.μ., ενώ προς την ίδια κατεύθυνση κινείται και η Σκλαβενίτης Ελληνικές Υπεραγορές, που στοχεύει στη λειτουργία υπερσύγχρονης αποθηκευτικής μονάδας στην Αττική την περίοδο 2020 – 2021.

Τέλος, ενδιαφέρον αναμένεται να συνεχίσουν να παρουσιάζουν και πιο εξειδικευμένες, μικρότερες αγορές, όπως αυτή των οργανωμένων μονάδων φοιτητικής κατοικίας. «Στην Ελλάδα, δεδομένης της ύπαρξης ικανού αριθμού φοιτητών, που προέρχονται από πόλεις διαφορετικές από αυτές όπου σπουδάζουν, δημιουργώντας σταθερή ζήτηση και της μη ύπαρξης -ακόμα- προϊόντος φοιτητικής στέγασης (οργανωμένης, σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα, που εξασφαλίζουν σημαντικό “value for money”), ο συγκεκριμένος κλάδος αναμένεται να είναι ιδιαίτερα ελκυστικός τα επόμενα χρόνια», καταλήγει ο κ. Καρυτινός.

Υπογραμμίζεται ότι η ΑΕΕΑΠ απέκτησε πρόσφατα ένα διατηρητέο ακίνητο κοντά στα Λαδάδικα της Θεσσαλονίκης, προκειμένου να το ανακατασκευάσει και να το εκμισθώσει σε φοιτητές, ενώ ανάλογη χρήση, σε συνδυασμό και με ξενοδοχείο της αλυσίδας Moxy, δρομολογεί και στην πόλη της Πάτρας. Στην περίπτωση της συμπρωτεύουσας, η εταιρία δαπάνησε 1,26 εκατ. ευρώ για την αγορά του κτιρίου, ενώ το κόστος διαμόρφωσης εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 2,7 εκατ. ευρώ.

Από την έντυπη έκδοση του Ελεύθερου Τύπου της Κυριακής