Αποστόλης Αλωνιάτης Όλα όσα πρέπει να γνωρίζουμε για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων

Αποστόλης Αλωνιάτης

Όλα όσα πρέπει να γνωρίζουμε για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων

Σήμερα, το πρώτο μέρος του αφιερώματος

26 Αυγ 2019

Μπορεί οι διακοπές να βαίνουν προς το τέλος τους, αλλά οι φορολογούμενοι αναμένουν το νέο φορολογικό νομοσχέδιο και τις αλλαγές που αυτό θα φέρει –μεταξύ άλλων- και στην φορολογία των ακινήτων ή ακόμη και στην διαδικασία υποβολής των δηλώσεων μεταβίβασης.

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε τι ισχύει σήμερα στην μεταβίβαση ακινήτων με οδηγό το επικαιροποιημένο «Εγχειρίδιο Ερωτήσεων – Απαντήσεων σε φορολογικά θέματα» που εξέδωσε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Στο επόμενο άρθρο, θα δημοσιευτούν όλες οι πληροφορίες για την εξασφάλιση των φορολογικών απαλλαγών που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία σε περίπτωση απόκτησης κύριας (πρώτης) κατοικίας.

1. Πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.) και ποιος υποχρεούται να τον καταβάλει;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα επιβάλλεται φόρος στην αξία του και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

2. Πότε και από ποιους υποβάλλεται η δήλωση Φ.Μ.Α..;

Πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης, ο πωλητής και ο αγοραστής υποβάλουν κοινή δήλωση Φ.Μ.Α..

3. Ποια είναι η αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή της δήλωσης;

Η Δ.Ο.Υ. στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.

4. Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του Φ.Μ.Α..;

Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίτυπα, ένα εκ των οποίων παραμένει στη Δ.Ο.Υ. και το δεύτερο παραδίδεται στον συμβαλλόμενο.

Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα Ε.Λ.Τ.Α. με τη χρήση κωδικού πληρωμής.

5. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

Στις περιοχές στις οποίες εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α.., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. (Στις εκτός αντικειμενικού συστήματος περιοχές δηλώνεται η αγοραία αξία του ακινήτου και καταβάλλεται ο φόρος επ΄αυτής εφάπαξ. Ακολούθως, διενεργείται προεκτίμηση του ακινήτου από τη Δ.Ο.Υ. με βάση συγκριτικά στοιχεία και εφόσον αυτή γίνει αποδεκτή από τον φορολογούμενο και είναι μεγαλύτερη από τη δηλωθείσα, ο επιπλέον φόρος καταβάλλεται σε δύο(2) δόσεις.)

6. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του Φ.Μ.Α..;

α) O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

β) Ο Φ.Μ.Α. μειώνεται στο τέταρτο (1/4) στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή

διάλυσης Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε. και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα.

γ) Ο Φ.Μ.Α.. μειώνεται στο μισό (1/2) στις περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συγχώνευσης Α.Ε. και Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια, καθώς και συνένωσης οικοπέδων.

7. Σε ποιες περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας οφείλεται Φ.Μ.Α..;

Σε κάθε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας θα πρέπει να ερευνάται αν συντελείται, άμεσα ή έμμεσα, μεταβίβαση εμπραγμάτων επί ακινήτων δικαιωμάτων μεταξύ συγκυρίων, είτε με μορφή διανομής, είτε ανταλλαγής, είτε πώλησης, είτε δωρεάς ιδανικών μεριδίων.

Ενδεικτικά αναφέρονται:

1. Σύσταση σε οικόπεδο με υφιστάμενα κτίσματα.

1. Σύσταση και στο μελλόκτιστο δικαίωμα υψούν με υφιστάμενα κτίσματα.

• Τροποποίηση σύστασης με απόσπαση μέρους οριζόντιας ιδιοκτησίας από εκείνη στην οποία ανήκε και μεταφορά της σε οριζόντια ιδιοκτησία άλλου συνιδιοκτήτη.

1. Σύσταση με διανομή της ψιλής κυριότητας.
2. Διανομή υφιστάμενη κάθετης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο με κτίσματα.
3. Κατάργηση υφιστάμενης σύστασης σε οικόπεδο με κτίσματα.
4. Πότε οφείλεται φόρος διανομής;

α) Αν η διανομή είναι αυτούσια, δηλαδή ο καθένας από τους συγκυρίους αποκτά είτε ένα διαιρετό

μέρος των ακινήτων που διανέμονται είτε ποσοστό εξ αδιαιρέτου αυτών.

β) Αν η αξία της μερίδας που αποκτά από τη διανομή κάθε συγκύριος, δηλαδή η φυσική του μερίδα, είναι ίση με την αξία της ιδανικής τους μερίδας, δηλαδή με την αξία που είχε η εξ αδιαιρέτου συμμετοχή του.

Σε περίπτωση άνισων μερίδων, η επί πλέον αξία θεωρείται ότι αποκτάται με ξεχωριστή μεταβίβαση και, αν καταβληθεί αντάλλαγμα, φορολογείται με ακέραιο συντελεστή Φ.Μ.Α.., διαφορετικά οφείλεται φόρος δωρεάς για την παραίτηση από το δικαίωμα λήψης ανταλλάγματος.

9. Δικαίωμα προσφυγής.

Ο υπόχρεος, εφόσον αμφισβητεί πράξη προσδιορισμού του Φ.Μ.Α.., έχει δικαίωμα, εντός τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της πράξης, να υποβάλει ενδικοφανή προσφυγή στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (Δ.Ε.Δ.) της Α.Α.Δ.Ε.. Κατά της απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών ή της σιωπηρής απόρριψης της ενδικοφανούς προσφυγής, ο υπόχρεος δύναται να ασκήσει προσφυγή ενώπιον του αρμόδιου Διοικητικού Δικαστηρίου. Προσφυγή στα διοικητικά δικαστήρια απευθείας κατά οποιασδήποτε πράξης που εξέδωσε η Φορολογική Διοίκηση είναι απαράδεκτη.

10.Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή Φ.Μ.Α.;

Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή Φ.Μ.Α. παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (5ετίας) από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε (15) ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου χορηγήθηκε η απαλλαγή, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις, έστω και αν η υπόθεση έχει περαιωθεί.

Εφαρμογή του Φ.Π.Α. στα νέα ακίνητα.

Πέρα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων , τα νεόδμητα ακίνητα που έχουν άδεια μετά την 1.1.2006, ημερομηνία εφαρμογής του Φ.Π.Α. κατά την πρώτη μεταβίβαση δεν έχουν Φ.Μ.Α αλλά ΦΠΑ 24%. Ας δούμε σε ποιες περιπτώσεις επιβάλλεται Φ.Π.Α. και πότε απαλλάσσεται ένα ακίνητο από το Φ.Π.Α. αν και νεόδμητο μετά την 1.1.2006.

α) Περιπτώσεις παράδοσης ακινήτων που επιβάλλεται Φ.Π.Α.

Φ.Π.Α. επιβάλλεται στην παράδοση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο του αποπερατωμένου, εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

Για την εφαρμογή Φ.Π.Α. θεωρούνται:

• Ως κτίρια, τα κτίσματα, γενικά, και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο.
• Ως πρώτη εγκατάσταση, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Διευκρινίζεται ότι, σύμφωνα με την παρ 1 του άρθρου 92 του ν. 4316/2014 (Α’ 270), καταργήθηκε η υποχρέωση αυτοπαράδοσης των ακινήτων για τα οποία έχει συμπληρωθεί η τετραετία από την αποπεράτωσή τους και δεν έχουν χρησιμοποιηθεί ή πουληθεί.

Επίσης, Φ.Π.Α. επιβάλλεται στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, στη σύσταση ή στην παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, στην παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου, καθώς και στη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α..

β) Χρόνος έναρξης εφαρμογής

Φ.Π.Α. επιβάλλεται στην παράδοση ακινήτων των οποίων:

• Η άδεια κατασκευής εκδίδεται από 01.01.2006 και μετά
• Η άδεια κατασκευής αναθεωρείται από 01.01.2006 και μετά, με την προϋπόθεση ότι μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.

γ) Πρώτη κατοικία

Απαλλάσσεται από τον Φ.Π.Α. η παράδοση ακινήτων σε δικαιούχους απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς και η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης που συνιστάται υπέρ των παραπάνω ακινήτων.

Επισημαίνεται, ότι για τον οικοπεδούχο στην περίπτωση αντιπαροχής δεν υφίσταται ποτέ απαλλαγή από τον Φ.Π.Α. για την απόκτηση πρώτης κατοικίας αφού δεν πληρούται η βασική προϋπόθεση της αγοράς που θέτουν οι διατάξεις Φ.Μ.Α.

δ) Παράδοση οικοπέδων

Απαλλάσσεται από τον Φ.Π.Α. η παράδοση οικοπέδων, αγροτεμαχίων, κ.λπ., καθώς και η παράδοση ιδανικών μεριδίων αυτών.

ε) Αντιπαροχή

Δεν επιβάλλεται Φ.Π.Α. στην παράδοση των χιλιοστών του οικοπέδου από τον οικοπεδούχο προς τον κατασκευαστή, ενώ επιβάλλεται Φ.Π.Α. για τις παραδόσεις κτισμάτων (εργολαβία) που δίδονται ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο. Ως αξία, επί της οποίας υπολογίζεται Φ.Π.Α., λαμβάνεται η αξία της παρεχόμενης εργολαβίας, η οποία προκύπτει από το κόστος υλικών εργασιών, αμοιβών, μισθών και λοιπών επιβαρύνσεων, καθώς και τυχόν εργολαβικό κέρδος, όπου υπάρχει.

στ) Μεταβίβαση ιδιοκτησιών που παραμένουν στην κυριότητα του οικοπεδούχου πριν από την αποπεράτωση της οικοδομής

Ο οικοπεδούχος μπορεί σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής της οικοδομής, ακόμη και πριν εκδοθεί προς αυτόν το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων, να μεταβιβάσει τις ιδιοκτησίες που παραμένουν στην κυριότητά του. Η μεταβίβαση αυτή υπάγεται σε Φ.Μ.Α. εάν ο οικοπεδούχος είναι ιδιώτης και σε Φ.Π.Α. εάν είναι κατασκευαστική επιχείρηση. Σημειώνεται ότι και σε αυτήν την περίπτωση το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων θα εκδοθεί στον οικοπεδούχο που έχει συμβληθεί με τον κατασκευαστή και σε αυτόν επιρρίπτεται ο αναλογών Φ.Π.Α..

ζ) Διαφορά ανάμεσα στην φορολογηθείσα αξία κάθε ιδιοκτησίας κατά τη μεταβίβαση και στο απολογιστικό κόστους.

Κατά τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας πριν από την αποπεράτωση της οικοδομής επιβάλλεται Φ.Π.Α.. Με την ολοκλήρωση της οικοδομής και την υποβολή του ειδικού εντύπου απολογιστικού κόστους είναι πιθανό για κάποιες ή για όλες τις ιδιοκτησίες αυτό να προκύπτει μεγαλύτερο από την φορολογηθείσα, κατά την υποβολή της ειδικής δήλωσης, αξία. Η κατασκευαστική επιχείρηση μπορεί να υποβάλλει έκτακτη δήλωση και να αποδώσει τον Φ.Π.Α. που οφείλει σημειώνοντας την αιτία υποβολής της, αλλά δεν θα μεταφέρει το ποσό αυτό προς έκπτωση στην δήλωση Φ.Π.Α. της οικείας φορολογικής περιόδου. Άλλως, ο φόρος καταλογίζεται κατά τον έλεγχο με τις προβλεπόμενες κυρώσεις, λόγω ανακρίβειας των δηλώσεων.

η) Εκχώρηση εργολαβικού προσυμφώνου κατασκευαστικής επιχείρησης που έχει συμβληθεί με οικοπεδούχο σε άλλη κατασκευαστική επιχείρηση προς συνέχιση των εργασιών.

Η εκχώρηση εκ μέρους του εργολάβου των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων, που απορρέουν από το προσύμφωνο μεταβίβασης χιλιοστών οικοπέδου και από το εργολαβικό κατασκευής, συνιστά παροχή υπηρεσίας. Ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται η αντιπαροχή που έλαβε ή πρόκειται να λάβει για την εκχώρηση αυτή ο αρχικός εργολάβος. Η κατασκευαστική επιχείρηση που υπεισέρχεται στο εργολαβικό προσύμφωνο θα έχει όλες τις φορολογικές υποχρεώσεις ως προς τον Φ.Π.Α. για την εν λόγω οικοδομή.

Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίδεται στις περιπτώσεις που πριν από την εκχώρηση έχει συντελεστεί μεταβίβαση χιλιοστών οικοπέδου από τον οικοπεδούχο στον κατασκευαστή (με συμβόλαιο) ή έχουν μεταβιβαστεί σε οποιονδήποτε τρίτο ιδιοκτησίες που αφορούν στο εργολαβικό αντάλλαγμα, διότι ενδέχεται να προκύπτουν και άλλες πράξεις που υπόκεινται σε φορολογία.

θ) Κατάργηση αυτοπαράδοσης λόγω παρόδου τετραετίας από την αποπεράτωση.

Με τον ν. 4316/2014 (άρθρο 92) καταργήθηκε η υποχρέωση των κατασκευαστών για αυτοπαράδοση των διαμερισμάτων για τα οποία παρέρχεται τετραετία από την αποπεράτωση. Επισημαίνεται, ότι η υποχρέωση αυτή δεν γεννήθηκε ποτέ και για κανέναν υποκείμενο, καθώς πριν ολοκληρωθούν οι χρόνοι, που όριζε κάθε φορά ο νόμος (5ετία από την έκδοση της άδειας, 3ετία από την αποπεράτωση, 4ετία από την αποπεράτωση), η υποχρέωση αυτή καταργήθηκε με τον ανωτέρω ν. 4316/2014.

Επομένως, οι μόνες περιπτώσεις αυτοπαράδοσης που ορίζονται πλέον από τον Κώδικα Φ.Π.Α. είναι οι περιπτώσεις ιδιοκατοίκησης, μίσθωσης, δωρεάν παραχώρησης της χρήσης, χρησιμοποίησης για σκοπούς ξένους προς την επιχείρηση, ανάληψης μερίδας λόγω λύσης της εταιρίας (άρθρο 7, παρ. 2 γ΄ και δ΄). Επισημαίνεται, ότι αυτοπαράδοση επιτρέπεται μόνο στις ανωτέρω περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος.

Πηγές:

1. ΕΓΧΕΙΡΙΔΙΟ ΕΡΩΤΗΣΕΩΝ – ΑΠΑΝΤΗΣΕΩΝ ΣΕ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ (ΑΑΔΕ 1η έκδοση Αρχική Ιούνιος 2019)
2. www.anazitisis.net (Αρχείο νόμων και αποφάσεων καθώς και λοιπών φορολογικών , εργατικών κλπ εγγράφων της PROSVASIS AEBE)
3. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΑΤΟΧΗΣ ΚΑΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (Συγγραφέας: Φωτεινή Τιγκαράκη, Εκδόσεις PROSVASIS AEBE 2017)

*Ο Αποστόλης Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος - φοροτεχνικός, Α' Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.

Για να δείτε όλα τα άρθρα του Απόστολου Αλωνιάτη στο fpress.gr κάντε κλικ εδώ