Άρση κατάσχεσης από την φορολογική διοίκηση Γράφει ο Θοδωρής Δ. Καβούκης Υπό προϋποθέσεις , φορολογούμενοι μπορούν να πουλήσουν ακίνητο, στο οποίο έχει υποβληθεί κατάσχεση

Άρση κατάσχεσης από την φορολογική διοίκηση

Γράφει ο Θοδωρής Δ. Καβούκης

Υπό προϋποθέσεις , φορολογούμενοι μπορούν να πουλήσουν ακίνητο, στο οποίο έχει υποβληθεί κατάσχεση

Με τον ν. 5293/2026 προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ) το άρθρο 47^Α , με το οποίο δίνεται η δυνατότητα σε φορολογούμενους να πουλήσουν ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση από την Φορολογική Διοίκηση υπό τις προϋποθέσεις που ορίζει το ως άνω άρθρο. Ειδικότερα η Φορολογική Διοίκηση, μετά από αίτηση του οφειλέτη, εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές στη Φορολογική Διοίκηση, ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία με τίμημα, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι κάτωθι όροι:

·        πληρούνται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής κατά το άρθρο 12 του ΚΦΔ

·        το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης, καθώς και σε περίπτωση που η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί σύμφωνα με το άρθρο 1 της ΠΟΛ.1011/2018, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας του υπό μεταβίβαση ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή

·         από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης. Το εν λόγω ποσοστό παρακράτησης προσδιορίζεται βάση κριτηρίων φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπολείπεται του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Εφόσον το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της παρούσας περίπτωσης είναι μεγαλύτερο του ποσού παρακράτησης που ορίζεται με το άρθρο 12 του ΚΦΔ για την χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής, τότε στην περίπτωση αυτή για την για την άρση της κατάσχεσης παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο αυτό ποσό.

 

ΠΡΟΣΟΧΗ: Η άρση της κατάσχεσης σύμφωνα με την εν λόγω διάταξη πραγματοποιείται για μεταβιβάσεις από επαχθή αιτία με τίμημα (π.χ. πώληση) και όχι για χαριστικές δικαιοπραξίες (π.χ. δωρεές, γονικές παροχές).

Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης υπερβαίνει το τίμημα, όπως αυτό καθορίζεται ανωτέρω, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Στην περίπτωση αυτή ο πωλητής δεν θα εισπράξει τίποτα από το τίμημα, όμως η οφειλή του προς την Φορολογική Διοίκηση θα μειωθεί κατά το ποσό της παρακράτησης.

Οι κανόνες περί σύμμετρης ικανοποίησης κατά τις διατάξεις της περ. γ της παρ. 1 του άρθρου 25 του ν. 4611/2019 εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση.

Κριτήρια Υπολογισμού Του Ποσοστού Παρακράτησης

            Για τον υπολογισμό του ποσοστού παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης λαμβάνονται υπόψη αθροιστικά τα κάτωθι αναφερόμενα πέντε (5) κριτήρια, καθένα εκ των οποίων βαθμολογείται όπως περιγράφεται ακολούθως και το σύνολο αυτών αξιολογείται συνολικά σε κλίμακα μηδέν (0) έως εκατό (100) βαθμών. Ειδικότερα η Α.1158/2026 καθορίζει τα εν λόγω κριτήρια ως εξής:

·         Συνέπεια του οφειλέτη στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών: 10 βαθμοί. Ειδικότερα στην περίπτωση που δεν υφίσταται απώλεια ρύθμισης με υπαιτιότητα του οφειλέτη εντός της τελευταίας τριετίας έως τον χρόνο υποβολής της αίτησής του για τη χορήγηση απόφασης άρσης κατάσχεσης επί του ακινήτου, δεν υπάρχουν αρρύθμιστες ληξιπρόθεσμες οφειλές και τηρούνται οι όροι των ρυθμίσεων, ο οφειλέτης αξιολογείται με δέκα (10) βαθμούς.

·         Συνέπεια οφειλέτη στην υποχρέωση υποβολής φορολογικών δηλώσεων: 20 βαθμοί. Ειδικότερα η εμπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και δηλώσεων Φ.Π.Α. για τις οποίες ο οφειλέτης είναι υπόχρεος κατά τα τρία (3) τελευταία έτη πριν από την ημερομηνία υποβολής της αίτησής του αξιολογείται με είκοσι (20) βαθμούς.

·         Αποπληρωμή οφειλής μετά την επιβολή κατάσχεσης: έως 15 βαθμοί.

·         Χρονικό διάστημα από την επιβολή αναγκαστικής κατάσχεσης επί του προς μεταβίβαση ακινήτου μέχρι και την υποβολή αίτησης για άρση αυτής: έως 25 βαθμοί.

·         Προέλευση οφειλής: έως 30 βαθμοί. Ειδικότερα λαμβάνεται υπ’ όψη το ποσοστό συμμετοχής του ΦΠΑ και των παρακρατούμενων φόρων στο σύνολο της οφειλής.

Κατόπιν εφαρμογής και υπολογισμού των ως άνω κριτηρίων ορίζεται το ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης ως ακολούθως:

·         αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από ογδόντα (80) έως εκατό (100) βαθμούς: επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης είκοσι πέντε τοις εκατό (25%)

·         αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από εξήντα (60) έως εβδομήντα εννέα (79) βαθμούς: επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης σαράντα πέντε τοις εκατό (45%)

·         αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από σαράντα (40) έως πενήντα εννέα (59) βαθμούς: επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης εξήντα πέντε τοις εκατό (65%)

·         αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από είκοσι (20) έως τριάντα εννέα (39) βαθμούς: επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης ογδόντα πέντε τοις εκατό (85%)

·          αξιολόγηση του οφειλέτη συνολικά από μηδέν (0) έως δεκαεννέα (19) βαθμούς: επιφέρει ποσοστό παρακράτησης επί του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης εκατό τοις εκατό (100%)

Πως υποβάλλεται η αίτηση

            Η αίτηση για την έκδοση απόφασης άρσης κατάσχεσης της Φορολογικής Διοίκησης επί ακινήτου του οφειλέτη ενόψει μεταβίβασης αυτού από επαχθή αιτία με τίμημα, υποβάλλεται μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» (https://www.aade.gr/—>Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE—> Τα Αιτήματά μου —> Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές —> Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία) της ψηφιακής πύλης myAADE, στην Υπηρεσία της οποίας ο Προϊστάμενος είναι αρμόδιος για την επιδίωξη της είσπραξης της οφειλής. Σε περίπτωση που στο υπό μεταβίβαση ακίνητο υφίστανται κατασχέσεις, που έχουν επιβληθεί από περισσότερες Υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, η αίτηση υποβάλλεται σε μία εξ αυτών.

 

ΘΟΔΩΡΗΣ Δ. ΚΑΒΟΥΚΗΣ

Δικηγόρος – Οικονομολόγος

 

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα One Voice (Finance & Markets Voice) , την Κυριακή 23  Αυγούστου    2026