Πώς και γιατί η εφορία μπλοκάρει πωλήσεις ακινήτων λόγω χρεών
Δίχως τέλος είναι οι παράλογες καταστάσεις που εξελίσσονται στην αγορά ακινήτων, με κύριο υπαίτιο το ελληνικό Δημόσιο, που τα τελευταία τρία χρόνια έχει εισάγει δεκάδες διατάξεις, φόρους και λοιπές κανονιστικές διατάξεις, ανατρέποντας πλήρως τα μέχρι πρότινος δεδομένα. Μία από τις πιο πρόσφατες αλλαγές, που μόλις τώρα έχουν αρχίσει να γίνονται αντιληπτές στην αγορά, προβλέπει ότι οι κατά τόπους ΔΟΥ δεν δέχονται τη μερική εξόφληση οφειλών των φορολογουμένων, όταν αυτή προέρχεται από πώληση ακινήτων τους.
Οπως καταγγέλλουν μεσίτες, αν το συμφωνηθέν τίμημα (κατά κανόνα, πλέον, χαμηλότερο της αντικειμενικής τιμής) δεν επαρκεί για να καλύψει πλήρως την οφειλή του πωλητή, τότε η εφορία δεν δέχεται την πράξη, παρά μόνο αν αυτή γίνει στην αντικειμενική τιμή, προκειμένου με τον τρόπο αυτό να καλυφθεί το σύνολο του χρέους. «Πελάτης μας επιχειρούσε να πωλήσει μια αποθήκη του, αντικειμενικής τιμής 24.000 ευρώ, έχοντας συμφωνήσει με τον αγοραστή σε τίμημα ύψους 15.000 ευρώ. Ομως, το χρέος του στην εφορία ήταν μεγαλύτερο της αντικειμενικής, με αποτέλεσμα να μη γίνει δεκτή η αγοραπωλησία από την εφορία, παρά μόνο αν το ποσό ήταν αντίστοιχο της αντικειμενικής τιμής». Το παράδειγμα ανήκει σε μεσίτη των βορείων προαστίων που έχει συναντήσει το εν λόγω πρόβλημα τις τελευταίες εβδομάδες.
Το ζήτημα έχει προκληθεί από μια πρόβλεψη του νέου κώδικα φορολογικών διαδικασιών, βάσει της οποίας, όσοι έχουν χρέη προς το Δημόσιο, μπορούν μεν να λάβουν αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας για να πωλήσουν ακίνητά τους, αλλά υπάρχει περιορισμός η πώληση αυτή να γίνει σε ποσό τουλάχιστον ίσο με την αντικειμενική αξία, όταν το ποσό δεν αρκεί για να καλύψει το σύνολο της οφειλής. Η διάταξη αυτή μπήκε για να αποφευχθεί το φαινόμενο, ο πωλητής και ο αγοραστής να συμφωνούν ηθελημένα σε εικονικά χαμηλότερο τίμημα από το πραγματικό, ζημιώνοντας έτσι το Δημόσιο.
Ωστόσο, αυτό που προκύπτει σήμερα είναι εν τέλει το Δημόσιο να χάνει έτσι κι αλλιώς, καθώς όχι μόνο δεν εισπράττει μέρος της οφειλής, όπως θα μπορούσε, αλλά χάνει και τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης του 3% που θα εισέπραττε από τον αγοραστή. Οσο μάλιστα, όλο και περισσότερα ακίνητα πωλούνται πλέον σε τιμές χαμηλότερες της αντικειμενικής, λόγω της γενικότερης πτώσης των τιμών, τόσο θα ζημιώνεται το Δημόσιο. Αλλωστε, εφόσον υπάρχουν ενδείξεις απάτης εις βάρος του Δημοσίου, αρκεί το άνοιγμα των τραπεζικών λογαριασμών των δύο συμβαλλόμενων (πωλητή και αγοραστή), ώστε να διαπιστώνεται τυχόν «μαύρο» χρήμα.
Στο παρελθόν που κατά κανόνα οι αγοραπωλησίες γίνονταν σε τιμές υψηλότερες της αντικειμενικής, η παρούσα διάταξη δεν θα προκαλούσε κανένα πρόβλημα. Σήμερα, όμως, στερεί το Δημόσιο από πολύτιμα έσοδα και ταυτόχρονα οδηγεί τους πωλητές σε παροξυσμό, καθώς δεν μπορούν με κανένα τρόπο να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους, αφού δεν έχουν ούτε τη δυνατότητα της εκχώρησής τους στο Δημόσιο, προκειμένου να καλύψουν τα χρέη τους. Αντιθέτως, καλούνται να πληρώσουν και τους αναλογούντες φόρους (ειδικό τέλος ακινήτων, ΕΝΦΙΑ, ΦΑΠ κ.ο.κ.), με αποτέλεσμα το ποσό των χρεών τους να διογκώνεται συνεχώς.
Την ίδια στιγμή βέβαια, το πρόβλημα που προέκυψε με τον φόρο υπεραξίας και το πώς αυτός θα υπολογίζεται έχει «νεκρώσει» πλήρως την αγορά από τις αρχές του έτους, καθώς κατά το πρώτο δίμηνο του έτους, δεν πραγματοποιήθηκε καμία αγοραπωλησία. Ταυτόχρονα, ακόμα κι όταν λυθεί το ζήτημα, πολλές από τις συμφωνίες που είχαν γίνει, τις τελευταίες εβδομάδες, δεν θα μετουσιωθούν σε πράξεις, καθώς ήδη τα μεσιτικά γραφεία, αναφέρουν ότι οι πωλητές έχουν υπαναχωρήσει, λόγω του ύψους του φόρου που εκτιμούν ότι θα καταβάλλουν.
Οπως καταγγέλλουν μεσίτες, αν το συμφωνηθέν τίμημα (κατά κανόνα, πλέον, χαμηλότερο της αντικειμενικής τιμής) δεν επαρκεί για να καλύψει πλήρως την οφειλή του πωλητή, τότε η εφορία δεν δέχεται την πράξη, παρά μόνο αν αυτή γίνει στην αντικειμενική τιμή, προκειμένου με τον τρόπο αυτό να καλυφθεί το σύνολο του χρέους. «Πελάτης μας επιχειρούσε να πωλήσει μια αποθήκη του, αντικειμενικής τιμής 24.000 ευρώ, έχοντας συμφωνήσει με τον αγοραστή σε τίμημα ύψους 15.000 ευρώ. Ομως, το χρέος του στην εφορία ήταν μεγαλύτερο της αντικειμενικής, με αποτέλεσμα να μη γίνει δεκτή η αγοραπωλησία από την εφορία, παρά μόνο αν το ποσό ήταν αντίστοιχο της αντικειμενικής τιμής». Το παράδειγμα ανήκει σε μεσίτη των βορείων προαστίων που έχει συναντήσει το εν λόγω πρόβλημα τις τελευταίες εβδομάδες.
Το ζήτημα έχει προκληθεί από μια πρόβλεψη του νέου κώδικα φορολογικών διαδικασιών, βάσει της οποίας, όσοι έχουν χρέη προς το Δημόσιο, μπορούν μεν να λάβουν αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας για να πωλήσουν ακίνητά τους, αλλά υπάρχει περιορισμός η πώληση αυτή να γίνει σε ποσό τουλάχιστον ίσο με την αντικειμενική αξία, όταν το ποσό δεν αρκεί για να καλύψει το σύνολο της οφειλής. Η διάταξη αυτή μπήκε για να αποφευχθεί το φαινόμενο, ο πωλητής και ο αγοραστής να συμφωνούν ηθελημένα σε εικονικά χαμηλότερο τίμημα από το πραγματικό, ζημιώνοντας έτσι το Δημόσιο.
Ωστόσο, αυτό που προκύπτει σήμερα είναι εν τέλει το Δημόσιο να χάνει έτσι κι αλλιώς, καθώς όχι μόνο δεν εισπράττει μέρος της οφειλής, όπως θα μπορούσε, αλλά χάνει και τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης του 3% που θα εισέπραττε από τον αγοραστή. Οσο μάλιστα, όλο και περισσότερα ακίνητα πωλούνται πλέον σε τιμές χαμηλότερες της αντικειμενικής, λόγω της γενικότερης πτώσης των τιμών, τόσο θα ζημιώνεται το Δημόσιο. Αλλωστε, εφόσον υπάρχουν ενδείξεις απάτης εις βάρος του Δημοσίου, αρκεί το άνοιγμα των τραπεζικών λογαριασμών των δύο συμβαλλόμενων (πωλητή και αγοραστή), ώστε να διαπιστώνεται τυχόν «μαύρο» χρήμα.
Στο παρελθόν που κατά κανόνα οι αγοραπωλησίες γίνονταν σε τιμές υψηλότερες της αντικειμενικής, η παρούσα διάταξη δεν θα προκαλούσε κανένα πρόβλημα. Σήμερα, όμως, στερεί το Δημόσιο από πολύτιμα έσοδα και ταυτόχρονα οδηγεί τους πωλητές σε παροξυσμό, καθώς δεν μπορούν με κανένα τρόπο να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους, αφού δεν έχουν ούτε τη δυνατότητα της εκχώρησής τους στο Δημόσιο, προκειμένου να καλύψουν τα χρέη τους. Αντιθέτως, καλούνται να πληρώσουν και τους αναλογούντες φόρους (ειδικό τέλος ακινήτων, ΕΝΦΙΑ, ΦΑΠ κ.ο.κ.), με αποτέλεσμα το ποσό των χρεών τους να διογκώνεται συνεχώς.
Την ίδια στιγμή βέβαια, το πρόβλημα που προέκυψε με τον φόρο υπεραξίας και το πώς αυτός θα υπολογίζεται έχει «νεκρώσει» πλήρως την αγορά από τις αρχές του έτους, καθώς κατά το πρώτο δίμηνο του έτους, δεν πραγματοποιήθηκε καμία αγοραπωλησία. Ταυτόχρονα, ακόμα κι όταν λυθεί το ζήτημα, πολλές από τις συμφωνίες που είχαν γίνει, τις τελευταίες εβδομάδες, δεν θα μετουσιωθούν σε πράξεις, καθώς ήδη τα μεσιτικά γραφεία, αναφέρουν ότι οι πωλητές έχουν υπαναχωρήσει, λόγω του ύψους του φόρου που εκτιμούν ότι θα καταβάλλουν.
Εμπόδια και στους αγοραστές
Εκτός από τους πωλητές ακινήτων, που καλούνται να συμφιλιωθούν με τα πρόσθετα κόστη της πώλησης (φόρος υπεραξίας, ενεργειακό πιστοποιητικό, τακτοποίηση τυχόν ημιυπαίθριων/αυθαιρέτων κ.ο.κ.), αλλά και με τις χαμηλές τιμές και τον σχεδόν ένα χρόνο που απαιτείται για την εξεύρεση αγοραστή (στοιχεία ΤτΕ), σοβαρά ζητήματα καλούνται να επιλύσουν και οι αγοραστές. Τεκμήρια διαβίωσης και πόθεν έσχες «πονοκεφαλιάζουν» σήμερα όλο και περισσότερους υποψήφιους αγοραστές, που αν και διαθέτουν κάποια ρευστότητα, αδυνατούν να επωφεληθούν των χαμηλών τιμών, λόγω των φορολογικών υποχρεώσεων που συνεπάγεται η κατοχή ακινήτου. Η επιβολή πόθεν έσχες στην αντικειμενική τιμή συνιστά μέγιστο πρόβλημα, καθώς ακόμα κι αν ο αγοραστής διαθέτει το απαιτούμενο κεφάλαιο, συχνά αδυνατεί να καλύψει το πρόσθετο ποσό που απαιτείται για να δικαιολογήσει την αγορά ακινήτου, όταν αυτή γίνεται σε τιμή μικρότερη της αντικειμενικής.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου