ΤΙ ΦΕΡΝΟΥΝ ΟΙ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΙ
Ερχεται διπλός «σεισμός» στα ακίνητα - Φόβοι για νέο «κραχ»
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
«Σεισμικές δονήσεις» έρχονται το επόμενο διάστημα στην αγορά ακινήτων, η οποία βρίσκεται για σχεδόν μια δεκαετία σε κατάσταση σοκ. Από την περίοδο 2007-2008, όταν και ξεκίνησε η μεγάλη κατάρρευση των συναλλαγών και των τιμών, η κτηματαγορά έχει δεχθεί απανωτά χτυπήματα και ανατροπές.
Ομως, φαίνεται ότι θα πρέπει να αντέξει κι άλλους κραδασμούς οι οποίοι δημιουργούνται από τη συνέχιση της κρίσης και την παντελή αδιαφορία για επενδύσεις, εξαιτίας βεβαίως της οικονομικής κατάστασης που βιώνει η χώρα.
Οι «δονήσεις» θα είναι δύο, ένας αρνητικός κι ένας πιθανότατα θετικός:
1. Η έκρηξη των πλειστηριασμών που θα σημειωθεί τους επόμενους μήνες, όταν τεθεί σε λειτουργία και η πλατφόρμα για ηλεκτρονικές δημοπρασίες, αναμένεται να ξεμπλοκάρει τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και να δώσει «ενέσεις» ρευστότητας, αφετέρου, όμως, εκφράζονται φόβοι ότι η κτηματαγορά θα «πλημμυρίσει» από φθηνά ακίνητα.
Με τον τρόπο αυτό, εκτιμούν ειδικοί της κτηματαγοράς, θα απαξιωθούν όσα ακίνητα είναι προς πώληση εδώ και χρόνια. Εργολάβοι αλλά και όσοι πωλούν σήμερα σπίτια θα αναγκαστούν να ρίξουν τις τιμές, ακόμη και κάτω του κόστους, αφού όσα ακίνητα βγαίνουν σε πλειστηριασμό, θα δίνονται σίγουρα σε τιμές πολύ χαμηλότερες απ’ αυτές που ισχύουν στην αγορά.
Οπως τονίζουν χαρακτηριστικά, «αν ένα σπίτι αξίας 10 ετών βγει σε πλειστηριασμό δεν θα πιάσει πάνω από 40-50 χιλιάδες ευρώ. Αντίστοιχο σπίτι που πωλείται στην αγορά αντί 80 χιλιάδων ευρώ θα απαξιωθεί, θα χάσει έως και το 50%. Και μάλιστα ενώ τα ακίνητα έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα από 30% έως και 60% τα τελευταία οκτώ χρόνια».
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών, στα χαρτοφυλάκιά τους υπάρχουν ακίνητα όλων των ειδών, η αξία των οποίων ξεπερνά τα 40 δισ. ευρώ. Χιλιάδες από αυτά αναμένεται να βγουν στο σφυρί τα επόμενα χρόνια με κάποιες εκτιμήσεις να λένε ότι μπορεί εντός του έτους να εκπλειστηριαστούν 3 - 5 χιλιάδες, εφόσον τεθεί σε πλήρη λειτουργία η πλατφόρμα των ηλεκτρονικών δημοπρασιών που αναμένεται από τον Σεπτέμβριο.
Υπάρχουν, ωστόσο, και κάποιοι που εκτιμούν ότι από τον Ιούνιο θα μπορούν να πουληθούν με e-δημοπρασίες πολλά ακίνητα ώστε να εισπράξουν οι τράπεζες ένα διόλου ευκαταφρόνητο ποσό που θα χρειαστούν ενόψει των stress tests το 2018.
Εκτός από τα χαρτοφυλάκια ακινήτων που είναι έτοιμα και απολύτως ελεγμένα και «ξεκάθαρα» για να πουληθούν, με τον εξωδικαστικό μηχανισμό εκτιμάται ότι θα έρθουν στις τράπεζες κι άλλα περιουσιακά στοιχεία που και αυτά θα μπουν σε ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς.
Οι φόβοι, λοιπόν, που εκφράζονται είναι ότι η υπερπροσφορά ακινήτων θα «βουλιάξει» την κτηματαγορά ή στην καλύτερη περίπτωση δεν θα βοηθήσει στην ανάκαμψη των τιμών, παρά το γεγονός ότι θα μπορούσαν να εμφανιστούν επενδυτές και από το εξωτερικό και από την Ελλάδα για να αγοράσουν ακίνητα. «Δεν είναι ακριβώς συναλλαγή η απόκτηση ακινήτων από πλειστηριασμό. Μπορεί να γίνεται τζίρος για τις τράπεζες, όμως, δεν κινείται το σύνολο της κτηματαγοράς», τονίζει ειδικός του κλάδου, ο οποίος υπογραμμίζει επίσης ότι το απόθεμα των απούλητων κατοικιών που ζητούν αγοραστή τα τελευταία χρόνια είναι γύρω στις 150-180 χιλιάδες. Μαζί με τα ξενοίκιαστα που χάνουν καθημερινά την αξία τους και είναι απρόσοδα, το σύνολο των ακινήτων μπορεί να φτάνει τα 500 χιλιάδες.
Η αντίθεση άποψη, βεβαίως, λέει ότι θα σπάσει οριστικά η «φούσκα» της κτηματαγοράς και θα εξορθολογιστεί πλήρως ο κλάδος. Όμως, το ερώτημα είναι τι θα συμβεί με την απαξίωση της ακίνητης περιουσίας εκατοντάδων χιλιάδων πολιτών που αγόρασαν σπίτια σε συγκεκριμένες, υψηλές τιμές και σε λίγα χρόνια η αξία τους θα είναι ελάχιστη.
Χαρακτηριστικά μεσίτης αναφέρει την περίπτωση κατοικίας στα ανατολικά προάστια που κόστιζε προ κρίσης 300 χιλ. ευρώ. Μετά την πτώση των τιμών το ίδιο ακίνητο σε μια επταετία έχασε το 40% της αξίας του, ενώ αν βγουν σε πλειστηριασμό χιλιάδες φθηνά ακίνητα τότε εκτιμά ότι θα χαθεί άλλο ένα 20%-30%.
Σε κάθε περίπτωση η ενεργοποίηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών είναι αφενός απαίτηση των δανειστών και αφετέρου θα βοηθήσει τις τράπεζες να γεμίσουν τα ταμεία τους... ανώδυνα, αφού θα γλιτώσουν από τη συντήρηση ενός τόσο μεγάλου και ακριβού χαρτοφυλακίου με μηδενικό κόστος.
Ο δεύτερος «σεισμός»
2. Η άλλη... σεισμική δόνηση που αναμένεται να ταράξει την αγορά, ίσως θετικά αυτή τη φορά, έχει να κάνει με τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι τράπεζες εξετάζουν -και θεωρείται δεδομένο ότι θα εφαρμόσουν- την αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού της αξίας όσων ακινήτων είναι υποθηκευμένα για χορηγήσεις των τελευταίων ετών. Οι τράπεζες θα προσαρμόζουν το υπόλοιπο της οφειλής ενός δανειολήπτη με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου κι όχι με την αντικειμενική η οποία είναι πολύ υψηλότερη, ακόμη και πάνω από 50% σε ορισμένες περιοχές. Το χρέος θα υποχωρεί δηλαδή στα πραγματικά επίπεδα που ισχύουν σήμερα. Το δάνειο δηλαδή θα «παρακολουθεί» την αξία του ακινήτου και θα προσαρμόζεται αυτόματα.
2. Η άλλη... σεισμική δόνηση που αναμένεται να ταράξει την αγορά, ίσως θετικά αυτή τη φορά, έχει να κάνει με τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι τράπεζες εξετάζουν -και θεωρείται δεδομένο ότι θα εφαρμόσουν- την αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού της αξίας όσων ακινήτων είναι υποθηκευμένα για χορηγήσεις των τελευταίων ετών. Οι τράπεζες θα προσαρμόζουν το υπόλοιπο της οφειλής ενός δανειολήπτη με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου κι όχι με την αντικειμενική η οποία είναι πολύ υψηλότερη, ακόμη και πάνω από 50% σε ορισμένες περιοχές. Το χρέος θα υποχωρεί δηλαδή στα πραγματικά επίπεδα που ισχύουν σήμερα. Το δάνειο δηλαδή θα «παρακολουθεί» την αξία του ακινήτου και θα προσαρμόζεται αυτόματα.
Οπως λέει τραπεζικό στέλεχος «δεν μπορούμε να ζητάμε από δανειολήπτη να πληρώνει δόσεις για υπόλοιπο δανείου 100 χιλ. ευρώ, όταν το ακίνητό του έχει απομειωθεί 30% και 40%». Με τον τρόπο αυτό θα μπορεί να μειωθεί η μηνιαία δόση, ώστε να μπορεί να πληρώσει ο δανειολήπτης αλλά και να υπάρξει έμμεσο «κούρεμα» του χρέους.
Οπως διευκρινίζεται, πάντως, η ρύθμιση αυτή δεν θα αφορά όλους τους δανειολήπτες, θα μπει ένα όριο για υπόλοιπα οφειλών από 120-100 χιλιάδες ευρώ και κάτω. Βεβαίως, θα γίνεται αυστηρός έλεγχος στο προφίλ του δανειολήπτη, αν πράγματι δεν μπορεί να πληρώσει ή αν είναι στρατηγικός κακοπληρωτής.
Οι τραπεζίτες εκτιμούν ότι θα μπορούσαν με τον τρόπο αυτό να μειώσουν τον αριθμό των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων χωρίς να χάσουν οι δανειολήπτες τα σπίτια τους.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, περίπου 30 από τα 61,2 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων έχει «κοκκινήσει» και προβληματίζει το ποσοστό του 48% το οποίο μόλις πέρυσι ήταν στο 32%, είναι δηλαδή ραγδαία η άνοδός τους η οποία οφείλεται κατά κύριο λόγο στο πλήγμα που έχουν δεχθεί τα εισοδήματα των μεσαίων νοικοκυριών.
Στις λύσεις που προκρίνουν οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης που θα αναλάβουν μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, είναι και η στήριξη των δανειοληπτών για να πουλήσουν, εφόσον το επιθυμούν, το υποθηκευμένο ακίνητο μακριά από πλειστηριασμούς.
Διπλό χτύπημα «βύθισε» την ακίνητη περιουσία
Τεράστια μείωση υπέστησαν τα εισοδήματα από ακίνητα στα χρόνια της κρίσης σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, ενώ την ίδια στιγμή οι φόροι των ακινήτων εκτοξεύτηκαν σε δυσθεώρητα επίπεδα.
Συγκεκριμένα, τα εισοδήματα από ακίνητα μειώθηκαν το 2015 κατά 2,8 δισ., ενώ αντίθετα οι φόροι έφθασαν τα 3,18 δισ. ευρώ την ίδια περίοδο, σε σύγκριση με τα εισοδήματα και τους φόρους του 2010. Δηλαδή, όχι μόνο χάθηκαν τα τεράστια αυτά εισοδήματα για κάποιους φορολογουμένους, αλλά κλήθηκαν να πληρώσουν υπερβολικούς φόρους ακόμα και για ακίνητα τα οποία είτε είναι κενά είτε είναι αδύνατον να αξιοποιηθούν.
Οπως προκύπτει από τα στοιχεία, το 2015 οι φορολογούμενοι που δήλωσαν εισόδημα από ακίνητα ανέρχονταν σε 1.496.301 και είναι λιγότεροι κατά 198.000 σε σύγκριση με το 2010, οι οποίοι προφανώς υπέστησαν διπλή ζημιά, καθώς έχασαν τα εισοδήματα από ακίνητα και πληρώνουν μόνο φόρους γι’ αυτά.
Το 2010 οι φορολογούμενοι με εισοδήματα από ακίνητα είχαν ανέλθει σε 1.694.684, με το δηλούμενο εισόδημα να διαμορφώνεται στα 8,87 δισ. ευρώ. Το 2015, οι φορολογούμενοι με εισοδήματα από την ίδια πηγή δήλωσαν εισόδημα 6,05 δισ. ευρώ.
Από την επεξεργασία των στοιχείων διαφαίνεται η συρρίκνωση χρόνο με τον χρόνο των εισοδημάτων από ακίνητα, εξέλιξη που δικαιολογεί το τεράστιο στοκ διαμερισμάτων που υπάρχει σήμερα στην κτηματαγορά, αλλά και τη μείωση των τιμών των ακινήτων είτε πρόκειται για πώληση είτε για ενοικίαση.
Επί της ουσίας, η υπερφορολόγηση ήταν ο σημαντικότερος λόγος που διαλύθηκε ένας από τους ισχυρότερους κλάδους της ελληνικής οικονομίας στο παρελθόν, με αποτέλεσμα σήμερα τα ακίνητα να μην αποτελούν μία καλή επένδυση όπως την περίοδο 2000-2008, αλλά αντίθετα αποτελεί βραχνά, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν ετησίως υπερβολικούς φόρους απλά και μόνο επειδή διατηρούν κάποιο ακίνητο. Οι φόροι από το 2010 μέχρι και το 2015 αυξήθηκαν κατά 613%, ενώ τα εισοδήματα μειώθηκαν κατά 32,3%.
Σύμφωνα με στοιχεία:
• Το 2010 το Δημόσιο εισέπραξε από τη φορολόγηση των ακινήτων 487 εκατ. ευρώ, ενώ το δηλoύμενο εισόδημα από ακίνητα ανερχόταν στα 8,87 δισ. ευρώ.
• Το 2011 οι φόροι των ακινήτων έφθασαν το 1,17 δισ. ευρώ, ενώ το δηλούμενο εισόδημα τα 7,98 δισ. ευρώ (1.584.059 φορολογούμενοι είχαν εισοδήματα από ακίνητα).
• Το 2012 οι φόροι των ακινήτων διαμορφώθηκαν στα 2,75 δισ. ευρώ, ενώ το εισόδημα από ακίνητα στα 6,8 δισ. ευρώ.
• Το 2013 οι φόροι των ακινήτων αυξήθηκαν περαιτέρω και διαμορφώθηκαν στα 2,991 δισ. ευρώ με το δηλούμενο εισόδημα να μειώνεται στα 6,22 δισ. ευρώ.
• Το 2014 οι φόροι των ακινήτων έσπασαν το φράγμα των 3 δισ. ευρώ και συγκεκριμένα εισπράχθηκαν 3,474 δισ. ευρώ με το δηλούμενο εισόδημα να περιορίζεται στα 6,08 δισ. ευρώ.
• Το 2015 οι φόροι στα ακίνητα ανήλθαν στα 3,18 δισ. ευρώ με το δηλούμενο εισόδημα να βυθίζεται στα 6 δισ. ευρώ.
Από τα παραπάνω στοιχεία διαφαίνεται ότι αφενός κάθε χρόνο οι εισπράξεις από τη φορολόγηση των ακινήτων αυξάνονται, ενώ από την άλλη τα εισοδήματα μειώνονται δραματικά, κατάσταση που όπως επισημαίνουν οι ειδικοί του χώρου θα συνεχιστεί και κατά το τρέχον έτος. Και αυτό καθώς φέτος έχει αυξηθεί και ο συντελεστής φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα από 11% σε 15% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος μέχρι 12.000 ευρώ. Ετσι, όσοι εισπράττουν ενοίκια έως 12.000 ευρώ θα έχουν αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης κατά 36,36%. Για παράδειγμα, φορολογούμενος που αποκτά εισοδήματα από ενοίκια 10.000 ευρώ, ενώ φέτος πληρώνει φόρο 1.100 ευρώ, το 2017 ο φόρος αυξάνεται στα 1.500 ευρώ, δηλαδή θα επιβαρυνθεί με επιπλέον 400 ευρώ.
Σημειώνεται ότι το 2016 οι εισπράξεις από τη φορολόγηση των ακινήτων έφθασαν 3,53 δισ. ευρώ. Είναι εξαιρετικά πιθανόν τα εισοδήματα να μειωθούν περαιτέρω και να «πέσουν» κάτω από 6 δισ. ευρώ.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου