Δευτέρα, 26 Ιουνίου 2017

Η κατοικία ως τεκμήριο διαβίωσης


Έχουν περάσει έξι φορολογικά έτη από την πρώτη εφαρμογή των Αντικειμενικών Δαπανών Διαβίωσης του (Ν.3842/2010) και ακόμη δεν έχει γίνει σε πολύ κόσμο κατανοητός ο τρόπος που υπολογίζεται η κατοικία σαν τεκμήριο.

Σήμερα θα προσπαθήσουμε να ξεδιαλύνουμε το ποιος βαρύνετε με την Αντικειμενική Δαπάνη

Διαβίωσης της χρήσης της κατοικίας. Παράλληλα θα προσπαθήσουμε να δούμε ποιος φορολογούμενος βαρύνετε  και με τεκμαρτό εισόδημα.

Η κατοικία ως Αντικειμενική Δαπάνη Διαβίωσης.

Ο βασικός κανόνας του ποιος βαρύνετε με την Αντικειμενική Δαπάνη Διαβίωσης της κατοικίας (τεκμήριο διαβίωσης), είναι:
«Την Αντικειμενική Δαπάνη Διαβίωσης έχει ο χρήστης της κατοικίας», είτε αυτή είναι ιδιόκτητη είτε είναι μισθωμένη, είτε είναι δωρεάν παραχωρούμενη.
α) Φορολογούμενος κατοικεί σε ιδιόκτητη κατοικία κατά ποσοστό 100%. Το τεκμήριο διαβίωσης το έχει ο φορολογούμενος κατά 100%.

β) Φορολογούμενος κατοικεί σε μισθωμένη κατοικία. Το τεκμήριο διαβίωσης το έχει ο φορολογούμενος κατά 100%.

γ) Φορολογούμενος κατοικεί σε κατοικία που του έχει παραχωρήσει ο πατέρας του. Το τεκμήριο διαβίωσης το έχει ο φορολογούμενος κατά 100%.

Προσοχή: Σύμφωνα με τον νόμο (Άρθρο 39 παρ.2 του Ν.4172/2013): «2. Το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ' εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο».

Άρα σε αυτή την περίπτωση, και με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι έως 200 τ.μ. και χρησιμοποιείται σαν κύρια κατοικία του φορολογούμενου, δεν υπάρχει υποχρέωση από τον γονέα να δηλώσει τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση, και το αντίστροφο αν υπάρχει .

δ) Φορολογούμενος κατοικεί σε κατοικία που του έχει παραχωρήσει η αδελφή του. Η αδελφή του έχει πλήρη κυριότητα στη κατοικία (100%).Το τεκμήριο διαβίωσης το έχει ο φορολογούμενος κατά 100%.

Προσοχή: Η αδελφή του φορολογουμένου πρέπει να δηλώσει στο έντυπο Ε2 την κατοικία ως δωρεάν παραχωρούμενη και με ετήσιο, τεκμαρτό, μίσθωμα το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

ε) Φορολογούμενος κατοικεί σε κατοικία στην οποία έχει εκείνος το 50% της πλήρους κυριότητας και το υπόλοιπο 50% ανήκει κατά πλήρη κυριότατα στην αδελφή του, η οποία και του το  έχει παραχωρήσει. Το τεκμήριο διαβίωσης το έχει ο φορολογούμενος κατά 100%.

Προσοχή: Η αδελφή του φορολογουμένου πρέπει να δηλώσει στο Ε2 την κατοικία ως δωρεάν παραχωρούμενη, με πλήρη κυριότητα κατά 50% και με ετήσιο, τεκμαρτό, μίσθωμα 50% του( 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου).

στ) Φορολογούμενος έχει την επιχείρηση του σε κατάστημα που του έχουν παραχωρήσει δωρεάν οι γονείς του. Ο φορολογούμενος δεν έχει τεκμήριο διαβίωσης.

Προσοχή: Οι γονείς πρέπει να δηλώσουν στο έντυπο Ε2 το ακίνητο, ως δωρεάν παραχωρούμενο, αλλά θα δηλώσουν και ετήσιο , τεκμαρτό, μίσθωμα το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει η απαλλαγή της δωρεάν παραχώρησης από γονέα σε παιδί.
Στην περίπτωση που το κατάστημα ήταν ιδιοκτησίας 50% -50% σε αδέλφια , ο μεν φορολογούμενος θα  δήλωνε ιδιόχρηση για το 50% στο έντυπο Ε3 και ο/η αδελφός/η θα δήλωναν τεκμαρτό εισόδημα στο έντυπο Ε2, ίσο με το 50% του 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Η αντικειμενική αξία  υπολογίζεται με τις νέες τιμές ζώνης, αυτές που ίσχυαν στις  31.12.2015 και ΔΕΝ είναι η αξία που βγαίνει από το εκκαθαριστικό του Ε.Ν.Φ.Ι.Α, γιατί για εισπρακτικούς σκοπούς υπολογίζεται διαφορετικά.

Αν χρησιμοποιηθεί η αξία που βγάζει ο Ε.Ν.Φ.Ι.Α., τότε  και ο φορολογούμενός θα πληρώσει περισσότερο φόρο και η δήλωση μπορεί να χαρακτηριστεί ανακριβής.

Ειδικές περιπτώσεις

i) Κατοικία φοιτητή που φοιτά σε διαφορετική πόλη από αυτή της κύριας κατοικίας του.
Έχουμε ξαναγράψει ότι σε κάθε περίπτωση η φοιτητική κατοικία σε άλλη πόλη από αυτή που είναι η  κύρια κατοικία της οικογένεια του φοιτητή ή της φοιτήτριας, και αποτελεί  αντικειμενική δαπάνη δευτερεύουσας κατοικίας του γονέα που έχει την γονική μέριμνα , άσχετα αν το συμβόλαιο έχει συναφθεί στο όνομα του γονέα ή στο όνομα του παιδιού.
Σε περίπτωση όμως που οι φοιτητική κατοικία είναι στην ίδια πόλη με τους γονείς, τότε ο σπουδαστής/φοιτητής έχει την υποχρέωση υποβολής δικής του δήλωσης.

ii) Εξοχικές κατοικίες

Όσο αφορά την χρήση των εξοχικών πρέπει να σημειώσουμε ότι δεν ισχύει ούτε η χρήση για 3 μήνες, όπως έλεγε ο νόμος πριν την εφαρμογή των αντικειμενικών δαπανών διαβίωσης, αλλά ούτε οι 12 μήνες που επιμένουν πολύ εφοριακοί. Η διοίκηση με την ΠΟΛ. 1076/26.03.2015 και αφορά την εφαρμογή διατάξεων του ν.4172/2013, έχει πάρει θέση ότι στο έντυπο Ε1 αναφέρονται τα πραγματικά γεγονότα. Ποιο συγκεκριμένα το έγγραφο αναφέρει:
«Δεν υπολογίζεται ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης στις περιπτώσεις των κενών κατοικιών. Προκειμένου για κατοικίες που παραμένουν κενές για διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών, απαιτείται η προσκόμιση φωτοαντίγραφων λογαριασμών της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο (π.χ. λογαριασμοί ύδρευσης, κοινοχρήστων) από το οποίο να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο ήταν κενό για όλο το κρινόμενο χρονικό διάστημα.»

iii) Δήλωση φιλοξενίας

Όποιος δηλώνει φιλοξενούμενος, δεν έχει την αντικειμενική δαπάνη κατοικίας. Εδώ θα πρέπει να σημειώσουμε και μερικά ακόμη στοιχεία.

α) Φιλοξενία κάνουμε μόνο στην κύρια κατοικίας μας και όχι σε όποιο ακίνητο χρησιμοποιούμε.

β) Στις δευτερεύουσες κατοικίες δεν υπάρχει η έννοια της φιλοξενίας. Η χρήση της από κάποιον άλλον , έστω και για μικρό χρονικό διάστημα, αποτελεί δωρεάν παραχώρηση και αν δεν είναι σε γονείς ή παιδιά, πρέπει να υπολογίσουμε τεκμαρτό ενοίκιο στο έντυπο Ε2 , το οποίο θα μεταφέρουμε στους σχετικούς κωδικούς που αφορούν το εισόδημα από ακίνητα.

Απόστολος Αλωνιάτης
Οικονομολόγος - Φοροτεχνικός, Α. Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE, Συγγραφέας

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Finance & Markets Voice, την Πέμπτη 22 Ιουνίου 2017

Δεν υπάρχουν σχόλια: