Χωρίς ενημέρωση και εκπαίδευση η αγοράς για το Ψηφιακό Δελτίο Αποστολής Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης Ξεκινάει( ; )η εφαρμογή της Β φάσης, αλλά κανείς δεν γνωρίζει τι πρέπει να κάνει και πώς… Ήταν δίκαιο, έγινε πράξη Τελευταία στιγμή, ως συνήθως, μισή μέρα πριν την έναρξη εφαρμογής της Β φάσης της Ψηφιακής Διακίνησης, η Διοίκηση κατάλαβε ότι η αγορά δεν είναι έτοιμοι να ανταποκριθεί στις νέες απαιτήσεις (ούτε και η ίδια η ΑΑΔΕ, για να λέμε την αλήθεια) και έδωσε την παράταση που όλοι οι εμπλεκόμενοι ζητούσαν, για 12 Οκτωβρίου 2026. Τουλάχιστον αυτή τη φορά η παράταση δεν δόθηκε … μετά την έναρξη του μέτρου.

 

Χωρίς  ενημέρωση και εκπαίδευση η αγοράς για το Ψηφιακό Δελτίο Αποστολής

Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης

Ξεκινάει( ; )η εφαρμογή της Β φάσης, αλλά κανείς δεν γνωρίζει τι πρέπει να κάνει και πώς…

Ήταν δίκαιο, έγινε πράξη

Τελευταία στιγμή, ως συνήθως, μισή μέρα πριν την έναρξη εφαρμογής της Β φάσης της Ψηφιακής Διακίνησης, η Διοίκηση κατάλαβε ότι η αγορά δεν είναι έτοιμοι να ανταποκριθεί στις νέες απαιτήσεις (ούτε και η ίδια η ΑΑΔΕ, για να λέμε την αλήθεια) και έδωσε την παράταση που όλοι οι εμπλεκόμενοι ζητούσαν, για 12 Οκτωβρίου 2026.

Τουλάχιστον αυτή τη φορά η παράταση δεν δόθηκε … μετά την έναρξη του μέτρου.

Για μια ακόμη φορά η διοίκηση δεν μπόρεσε να σταθεί στο ύψος των περιστάσεων. Εκατοντάδες χιλιάδες επιχειρήσεις είναι στον αέρα , αφού κανείς δεν τις ενημέρωσε έγκυρα  τι πρέπει να  κάνουν για το ψηφιακό δελτίο αποστολής από 1^η Μαΐου 2026 και μετά. Κανείς δεν γνωρίζει ποιες από τις υποχρεώσεις που έχουν ψηφιστεί και έχουν βγει σχετικές αποφάσεις θα εφαρμοστούν άμεσα και ποιες από αυτές θα εφαρμοστούν αργότερα. Γι’  αυτό τον λόγω αρκετοί επαγγελματικοί σύλλογοι, επαγγελματικές ομοσπονδίες αλλά και επιμελητήρια έχουν ζητήσει την παράταση της εφαρμογής της Β φάσης του ψηφιακού δελτίου αποστολής (διακίνησης), μιας και τα μέλη τους δεν γνωρίζουν τι ακριβώς πρέπει να κάνουν και το βασικότερο πως να το κάνουν.

Ερωτήσεις σχετικά με την παράταση έχουν κατατεθεί και στην Ελληνική Βουλή.

Βέβαια δεν είναι η πρώτη φορά που συμβαίνει αυτό και φοβόμαστε ότι με την νοοτροπία που υπάρχει δεν θα είναι η τελευταία. Να θυμίσουμε κάτι πρόσφατο . Την Υποχρεωτική έκδοση των τιμολογίων των επιχειρήσεων με τζίρο πάνω από ένα εκατομμύριο μέσω παρόχου (υποχρεωτική ηλεκτρονική τιμολόγηση). Σε επιχειρήσεις που είναι, θεωρητικά, πιο οργανωμένες αναγκάστηκε η διοίκηση να δώσει παράταση στην εφαρμογή του μέτρου δέκα ημέρες μετά την επίσημη εφαρμογή του.

Τι προβλέπει Β Φάση Ψηφιακών Παραστατικών Διακίνησης από 1/5/2026

Στη Β φάση του ψηφιακού δελτίου αποστολής πρέπει να εφαρμοστούν οι παρακάτω ενέργειες από τις επιχειρήσεις:

Διαβίβαση Νέων Παραστατικών.

Νέα παραστατικά θα δοθούν, ή μάλλον για να είμαστε ακριβής, έχουν δοθεί στην διάθεση των φορολογούμενων, μιας και έχουν ενεργοποιηθεί στην τιμολογέρα της ΑΑΔΕ. Αυτά είναι:

·         Τα Δελτία Ποσοτικής Παραλαβής (ΔΠΠ)

Ο παραλήπτης των αποθεμάτων έχει την υποχρέωση Δήλωσης Ποσοτικών – Ποιοτικών Αποκλίσεων εντός 15 ημερών από την παραλαβή μέσω του Δελτίου Ποσοτικής Παραλαβής. Θα έχουν αντισυμβαλλόμενο υποχρεωτικά, Μπορούν όμως να φέρουν αντισυμβαλλόμενο με ΑΦΜ με 9 μηδενικά. Θα καταγράφουν  είτε θετική ποσότητα είτε αρνητική ποσότητα κίνησης στην αποθήκη. Σε περίπτωση που τα ΔΠΠ είναι αντικριζόμενα, θα δημιουργούν αντίθετη κίνηση στην αποθήκη MyDATA του αντισυμβαλλόμενου.

Παράδειγμα:

Μια θετική κίνηση σε μια αποθήκη εκδότη θα δημιουργεί μια ισόποση ποσοτικά αρνητική κίνηση στην αποθήκη του αντισυμβαλλόμενου λήπτη.

Τελική Ζυγιζόμενη Ποσότητα σε κιλά από τον Λήπτη

Τα Δελτία Ποσοτικής Παραλαβής θα χρησιμοποιούνται και για την δήλωση αποκλίσεων ειδών που απεστάλησαν με την ένδειξη προς ζύγιση. Δηλαδή αν ένας αγρότης φόρτωσε το τρακτέρ ή το φορτηγάκι του με μια ποσότητα και κόψει ένα ψηφιακό δελτίο αποστολής με μια ποσότητα 100 κιλά, και όταν τα παραδώσει στον έμπορο ή τον συνεταιρισμό και αποδειχθεί ότι η ποσότητα αυτή, μετά από την ζύγιση,  είναι 95 ή 110 κιλά , ο παραλήπτης έχει την υποχρέωση να εκδόσεις ΔΠΠ με την διαφορά.

Ακόμη το ΔΠΠ χρησιμοποιείται για την παραλαβή αγροτικών προϊόντων από τους αγρότες του ειδικού καθεστώτος , που δεν είναι υπόχρεοι σε έκδοση παραστατικών αλλά και όταν τα αποθέματα φτάσουν στο κατάστημα ή την ράμπα του λήπτη χωρίς παραστατικό.

Βέβαια αν δεν υπάρχουν διαφορές δεν υπάρχει υποχρέωση της χρήσης του ΔΠΠ

Να θυμίσουμε ότι στην περίπτωση που ο λήπτης μεταφέρει στην έδρα του αποθέματα με δικά του μέσα ή με μεταφορικές επιχειρήσεις που δρουν κατόπιν εντολής του , τότε είναι υποχρεωμένος να εκδώσει αντίστροφο δελτίο αποστολής, αν δεν έχει εκδώσει ή δεν είναι υπόχρεος έκδοσης ο αποστολές.

Σημείωση: Το Δελτίο Ποσοτικής Παραλαβής δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την μεταφορά αποθεμάτων. Μπορεί να ενημερώνει την αποθήκη αλλά δεν μπορούμε να κάνουμε διακίνηση με Δελτίο Ποσοτικής Παραλαβής. Για τις διακινήσεις πρέπει να εκδώσουμε Ψηφιακό Δελτίο Αποστολής ή Αντίστροφο Δελτίο Αποστολής

Διαβίβαση Ποσοτικής Ανάλυσης Εισαγωγών

 Στην περίπτωση διακίνησης αγαθών που αφορούν σε ενδοκοινοτικές αποκτήσεις ή αποκτήσεις τρίτων χωρών, για την τεκμηρίωση των αγαθών που παραλήφθηκαν από τις υπόχρεες οντότητες,  οι υπόχρεες οντότητες διαβιβάζουν τα σχετικά δεδομένα με Τύπους Παραστατικών 10.1 - Δελτίο Ποσοτικής Παραλαβής Συσχετιζόμενο ή 10.2 - Δελτίο Ποσοτικής Παραλαβής,  εντός 5 ημερών από την παραλαβή τους

Στην περίπτωση αυτή ως παραστατικό διακίνησης δύναται να χρησιμοποιείται το συνοδευτικό παραστατικό του αλλοδαπού αποστολέα (π.χ. τιμολόγιο, διεθνή φορτωτικά έγγραφα κ.λπ.)

·         Τα Συγκεντρωτικά Δελτία Αποστολής

Το Συγκεντρωτικό Δελτίο Αποστολής εκδίδεται σε περίπτωση που δεν γνωρίζουμε τους παραλήπτης των αποθεμάτων και τα αποθέματα που έχουν φορτωθεί στο μεταφορικό μέσο δεν θα πουληθούν μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, αφού ο πωλητής δεν θα επιστρέψει την ίδια ημέρα στην έδρα του για να ξεφορτώσει.

Ποιοι μπορούν να το χρησιμοποιήσουν (ενδεικτικά) 

·         Διανομές εμπορευμάτων από οχήματα που πωλούν με τιμολόγηση επί του αυτοκινήτου (πχ διανομές φρέσκων τροφίμων σε MINI MARKET)

·         Διανομές Δειγμάτων που είναι αποθέματα ή πωλήσεις εμπορευμάτων από περιοδεύοντες πωλητές

·         Ως συνοδευτικό για ανταλλακτικά οχημάτων κινητών συνεργείων και τεχνιτών επισκευών υπό την προϋπόθεση ότι  τα είδη αυτά πωλούνται ή χρεώνονται μετά την εργασία και δεν υπάρχει απαλλαγή για αυτά με βάση τις απαλλαγές που έχουν δοθεί για επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών

·         Φόρτωση για Διανομή Υγειονομικού υλικού, Φαρμάκων και Νοσοκομειακών Ειδών σε νοσοκομεία χωρίς να είναι γνωστές οι ανάγκες από πριν.

·         Φόρτωση του αυτοκινήτου πλανόδιων πωλητών και πωλητών λαϊκών αγορών για να πάνε να στήσουν τον πάγκο τους

Νέες υποχρεώσεις

·         Κύκλος Ζωής ενός Ψηφιακού Παραστατικού Διακίνησης: Δηλαδή το κάθε παραστατικό πρέπει να ανοίγει με την έναρξη της διακίνησης και να κλείνει με την παράδοσης των αποθεμάτων σε πελάτη. Μπορεί βέβαια η παράδοση αυτή να είναι και μερική δηλαδή να μη παραδίδεται όλη η μεταφερόμενη ποσότητα και ένα μέρος αυτής να μεταφέρεται και πάλι στην εταιρία ή την αποθήκη από την οποία ξεκίνησε Ακόμη μπορεί το απόθεμα να μην παραδόθηκε και το σχετικό παραστατικό να μείνει ανοιχτό , μέχρι να επιστρέψει όλο το εμπόρευμα πίσω.

·         Διαβίβαση Γεγονότων Διακίνησης. Νέες Λειτουργίες Διακίνησης: Στόχος είναι να γνωρίζουν οι εμπλεκόμενοι και βέβαια ο ελεγκτικός μηχανισμός, που βρίσκεται το απόθεμα κάθε στιγμή.  

·         Χρονοσήμανση Γεγονότων Διακίνησης. Για να μπορεί να γίνει η παραπάνω ενέργεια θα πρέπει να γίνεται χρονοσήμανση της διακίνησης , δηλαδή κάθε φορά που υπάρχει μεταβολή στην διακίνηση του αποθέματος.

·         Τρέχουσα Κατάσταση Δελτίου Αποστολής. Ιστορικό Διακίνησης: Με την εφαρμογή των παραπάνω ενεργειών οι εμπλεκόμενοι θα μπορούν σε κάθε περίπτωση να γνωρίζουν που βρίσκεται το φορτίο και βέβαια με το πέρας της μεταφοράς θα μπορούν τόσο οι εμπλεκόμενοι, όσο και οι ελεγκτικές αρχές να έχουν το ιστορικό της μετακίνησες των εμπορευμάτων.

Στόχος της ΑΑΔΕ είναι κάθε μετακίνηση να έχει την παρακάτω εικόνα.

Εικόνα 1: Ιστορικό παρακολούθησης παραγγελίας

 

·         Απόρριψη Δελτίου από τον Λήπτη. Μη παράδοση Φορτίου. Μερική Παράδοση Φορτίου. Όπως σημειώσαμε  και παραπάνω, ο μεταφορέας , είτε είναι ο ίδιος ο εκδότης του παραστατικού είτε είναι μεταφορική εταιρία, θα πρέπει να ενημερώνουν τους εμπλεκόμενους αλλά και την ΑΑΔΕ , για το που βρίσκεται το φορτίο. Επιπλέον ο παραλήπτης μπορεί να απορρίψει το σχετικό παραστατικό πριν αυτό φτάσει στο κατάστημά του ή τον χώρο αποθήκευσης των αποθεμάτων.      

·         Νέα πεδία στα Ψηφιακά Δελτία Αποστολής . Είδη Συσκευασίας : Όταν υπάρχει μεταφορά πέρα από την μονάδα μέτρησης θα μπαίνει και ο αριθμός και ο τύπος συσκευασίας του φορτίου. Αυτό θα διευκολύνει και τυχόν έλεγχο. Άρα εκτός από 1.000 τεμάχια, για παράδειγμα, θα γράφουμε και τον αριθμό συσκευασιών π.χ. 50 κιβώτια. Οι μεταφορείς – κούριερ στα Συγκεντρωτικά Δελτία Αποστολής  και οι εκτελωνιστές στα Ψηφιακά Δελτία Αποστολής με τα οποία διακινούν εκτελωνισμένα εμπορεύματα από τα τελωνεία, θα μπορούν να γράφουν μόνο αριθμό και τον τύπο συσκευασίας του φορτίου. Να θυμίσουμε ότι όσο αφορά τους εκτελωνιστές , σύμφωνα με την Ε.2030/2015: «Στις περιπτώσεις εκτελωνισμού αποθεμάτων από εκτελωνιστή κατ' εντολή και για λογαριασμό του πελάτη του (εισαγωγέα), για την εν συνεχεία διακίνηση αυτών από το τελωνείο εισαγωγής, εφόσον δεν προκύπτει ο τόπος παράδοσης από τα διεθνή φορτωτικά έγγραφα διακίνησης (π.χ. CMR, bill of lading), υφίσταται υποχρέωση έκδοσης ψηφιακού δελτίου διακίνησης και διαβίβασης των σχετικών δεδομένων στην ψηφιακή πλατφόρμα myDATA από την οντότητα- εισαγωγέα, σε διαφορετική περίπτωση εκδίδεται ψηφιακό δελτίο αποστολής από τον εκτελωνιστή με κατ' ελάχιστη αναγραφή του είδους των αποθεμάτων καθώς και του είδους και πλήθους των συσκευασιών (π.χ. βιβλία, πέντε [5] χαρτοκιβώτια).»      

·         Παραλαβή από τον λήπτη μέσω σάρωσης QR Code. Η σάρωση θα ισοδυναμεί με την σημερινή υπογραφή που βάζει ο παραλαβών στο Δελτίο Αποστολής

Υποχρεώσεις Μεταφορικών Επιχειρήσεων

Διαδικασίες Παραλαβής Φόρτωσης και Μεταφόρτωσης για Μεταφορείς

Οι μεταφορικές εταιρίες στην Β φάση της εφαρμογής του Ψηφιακού Δελτίου Αποστολής, έχουν τις παρακάτω υποχρεώσεις.

·         Να δηλώνουν την έναρξη διακίνησης ενός Ψηφιακού Δελτίου Αποστολής (ΨΔΑ) σκανάροντας το QR Code κατά την παραλαβή του από τον αποστολέα του.

·         Να δηλώνουν την μεταφόρτωση ενός Ψηφιακού Δελτίου Αποστολής  σκανάροντας το QR Code κατά την παραλαβή του από τον προηγούμενο μεταφορέα

·         Αν δεν παραδίδουν απευθείας τα είδη αλλά τα αποθηκεύουν σε δική τους εγκατάσταση για να τα παραδώσουν μεταγενέστερα θα εκδίδουν κατά την έναρξη παράδοσης Συγκεντρωτικό Δελτίο Αποστολής (ΣΔΑ) με αναφορά μόνο σε αριθμό συσκευασιών. Το ΣΔΑ θα αναφέρει τα ΑΦΜ των αποστολέων και θα εκδίδεται με σκανάρισμα των ΨΔΑ.

·         Για ότι δεν παραδόθηκε  θα εκδίδεται κατά την επιστροφή παραστατικό 10.1 Δελτίο Ποσοτικής Παραλαβής συσχετιζόμενο για την επανεισαγωγή στην αποθήκη του μεταφορέα

·         Στα Συγκεντρωτικά Δελτία Αποστολής τους μπορούν να ενσωματώνουν έναν νέο τύπο Ομαδικού QR Code που θα περιλαμβάνει το πλήθος των ΨΔΑ που διακινούνται με το Συγκεντρωτικό ΨΔΑ. 

·         Υποχρεούνται να δηλώνουν την παράδοση του ΔΑ από πλευράς τους στον παραλήπτη σκανάροντας το ΔΑ που παραδίδουν

·         Μπορούν να δηλώσουν προαιρετικά ότι η παράδοση έγινε χωρίς την παρουσία του παραλήπτη

·         Υποχρεούνται να δηλώνουν την αποτυχία παράδοσης ή την τυχόν μερική παράδοση αν ο παραλήπτης δεν δέχτηκε να παραλάβει όλο την ποσότητα του ΔΑ.

·         Αν έγινε μερική παράδοση μπορούν προαιρετικά να διαβιβάσουν και την παραδοθείσα ποσότητα.

Η χρήση σκάνερ

Από τα παραπάνω συμπεραίνουμε ότι για να γίνουν όλα αυτά θα πρέπει να υπάρχει η χρήση σκάνερ, που θα σκανάρει τις οποιεσδήποτε κινήσεις γίνονται στην μεταφορά.

Κάθε διακίνηση θα έχει τουλάχιστον τρία σκαναρίσματα. Ένα για την έναρξη της μεταφοράς , ένα για το τέλος της μεταφοράς ή την αποτυχία της μεταφοράς  και αν υπάρχει ολική ή μερική παράδοση των αποθεμάτων ένα από τον λήπτη ότι τα παρέλαβε, χωρίς βέβαια να γνωρίζει αν η παραλαβή αυτή είναι σωστή, μια και μέσα σε 15 ημέρες θα πρέπει να στείλει τις διαφορές, αν υπάρχουν, με Δελτίο ποσοτικής Παραλαβής.

Μέχρι αυτή την στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές η ΑΑΔΕ ενώ είχε υποσχεθεί ότι θα έδινε στους φορολογούμενους εφαρμογή , δεν έχει δώσει κάτι και είναι μόλις κάτι λίγες ώρες πριν από την εφαρμογή της Β φάσης. Δεν ξέρω αν εκεί στην διοίκηση έχουν υψηλό IQ και μόλις βγαίνει μια εφαρμογή ξέρουν να χρησιμοποιούν αμέσως, αλλά στην αγορά υπάρχουν άνθρωποι χωρίς τεχνολογική μόρφωση και θέλουν αρκετό χρόνο για να καταλάβουν πως λειτουργεί μια εφαρμογή.

Συνεπώς θα πρέπει να δοθεί αρκετός χρόνος όχι μόνο για την εγκατάσταση των εφαρμογών που χρειάζονται για την λειτουργεία της Β φάσης του Ψηφιακού Δελτίου Αποστολής, αλλά και για εκπαίδευση των εμπλεκομένων.    

Λοιπές υποχρεώσεις

Στην Β φάση στο παραστατικό θα πρέπει να δηλώνονται οι Ρόλοι Εμπλεκόμενων Οντοτήτων στην Διακίνηση

Ρόλοι Συμβαλλομένων στα Ψηφιακά Δελτία Αποστολής

ΠΙΝΑΚΑΣ 1 Ρόλοι Συμβαλλομένων στα Ψηφιακά Δελτία Αποστολής
Ρόλος	Παρατηρήσεις
Εκδότης	Εκδίδει το ΨΔΑ. Κάνει την φυσική αποστολή από δική του εγκατάσταση. Αν δηλωθεί Αποστολέας τότε θεωρείται Αποστολέας Αγαθών Τρίτος
Παραλήπτης	Αντισυμβαλλόμενος της συναλλαγής Κάνει την φυσική παραλαβή. Διαπιστώνει ποσοτικές - ποιοτικές αποκλίσεις

 

Ρόλοι για Συσχετιζόμενα ΑΦΜ  στα Δελτία Αποστολής 

ΠΙΝΑΚΑΣ 2 Ρόλοι για Συσχετιζόμενα ΑΦΜ στα Δελτία Αποστολής
Ρόλος	Παρατηρήσεις
Αποστολέας	Είναι ο κύριος των αγαθών και ο πωλητής
Αποστολέας Αγαθών Τρίτος	Παραγγελιοδόχος ή Αποθηκευτής. Διενεργεί κατ’ εντολή του Αποστολέα
Μεταφορέας	Μεσολαβεί στην μεταφορά και έχει ρόλο αν αλλάξει το μεταφορικό μέσο Ο πρώτος Μεταφορέας δηλώνεται από τον Εκδότη.
Παραλήπτης Τρίτος	Οποιοσδήποτε παραλαμβάνει για λογαριασμό του Αρχικού Παραλήπτη σε δική του εγκατάσταση (τριγωνική συναλλαγή)

 

Παρατήρηση : Τα ανωτέρω δεν ήταν  υποχρεωτικά πεδία στην Α Φάση

Κωδικοί συνδυασμένης ονοματολογίας TARIC (κατηγορία είδους)

Η Ενιαία Κωδικοποίηση Ειδών αφορά στη Συνδυασμένη Ονοματολογία, σύμφωνα με τον Κανονισμό (ΕΟΚ) αριθ. 2658/1987 του Συμβουλίου της 23ης Ιουλίου 1987 όπως ισχύει, και εφαρμόζεται για όλους τους σκοπούς διακίνησης αγαθών που διενεργούν οι υπόχρεες οντότητες.

Οι υπόχρεες οντότητες εφόσον διαθέτουν και κά
νουν χρήση δικής τους κωδικοποίησης έχουν την υποχρέωση να διαβιβάζουν και τους σχετικούς κωδικούς στην ψηφιακή πλατφόρμα myDATA.

Επιτρέψτε μας να διατυπώσουμε  το ερώτημα αν οι ιθύνοντες γνωρίζουν την συμβαίνει στην αγορά , πως λειτουργεί η αγορά ή απλά προσπαθούν να εφαρμόσουν αυτό που έχουν στο μυαλό τους;

Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα One Voice (Finance & Markets Voice) , το Κυριακή 3 Μαΐου   2026

Υποχρέωση αναγραφής τεκμηρίων στο Ε1 Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης Επισημάνσεις για ειδικά θέματα που αφορούν στην ορθή συμπλήρωση της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος

 

Υποχρέωση αναγραφής τεκμηρίων στο Ε1

Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης

 Επισημάνσεις για ειδικά θέματα που αφορούν στην ορθή συμπλήρωση της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος  

Στο σημερινό μας σημείωμα να υπενθυμίσουμε ορισμένα θέματα που αφορούν τις ειδικές περιπτώσεις που πρέπει να προσέξουμε στην αναγραφή τεκμήριων, και όχι μόνο, στο έντυπο Ε1.

1.      Τρόπος αναγραφής ειδικών περιπτώσεων τεκμήριων

        i.            Ανέγερση ή αγορά ακινήτου από ατομική επιχείρηση

Πολλοί φορολογούμενοι θεωρούν  ότι αν αγοράσουν ένα ακίνητο ή αν ανεγείρουν μια οικοδομή και τις δαπάνες τις καταχωρήσουν στα βιβλία τους, δεν έχουν το τεκμήριο αγοράς ή ανέγερσης, γιατί αυτό θεωρείται επαγγελματικό ακίνητο.

Σε κάθε περίπτωση  η αγορά ή η ανέγερση ακίνητου , ακόμη και αν είναι για επαγγελματική χρήση ατομικής επιχείρησης , αποτελεί τεκμήριο του φυσικού προσώπου και οι δαπάνες αυτές πρέπει να αναφερθούν στους κωδικούς  735 -736 «Συμπληρώνεται το ποσό που καταβάλατε το 2025 για την αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης.»

Αυτό αναφέρεται  στην απόφαση ης ΑΑΔΕ με αριθμό Α.1062/2026 .

Πιο συγκεκριμένα η απόφαση αναφέρει «36. Με βάση την περ. ε) του άρθρου 33 του ΚΦΕ, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακών στοιχείων για την αγορά παγίου εξοπλισμού επαγγελματικής χρήσης από πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα. Στην έννοια του επαγγελματικού εξοπλισμού δεν περιλαμβάνεται η αγορά ή ανέγερση ακινήτου καθώς και η απόκτηση Ι.Χ. επιβατικού αυτοκινήτου, για τα οποία ισχύει σε κάθε περίπτωση το τεκμήριο απόκτησης. Με την υπό στοιχεία ΠΟΛ 1076/2015 εγκύκλιο αναφορικά με την εφαρμογή του τεκμηρίου απόκτησης του άρθρου 32 του ν. 4172/2013 διευκρινίστηκε ότι οι διατάξεις του άρθρου αυτού εφαρμόζονται μόνο όταν τις οικείες δαπάνες πραγματοποιούν φυσικά πρόσωπα, ως ιδιώτες και όχι στα πλαίσια άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας όπου οι σχετικές αγορές έχουν καταχωρηθεί (ως εμπορεύματα) στα λογιστικά τους αρχεία..»                

Συμπλήρωση του σχετικού κωδικού

Κωδικοί 735-736 Συμπληρώνεται το ποσό που καταβάλατε το 2025 για την αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης.

ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ ότι στα ποσά των κωδικών αυτών θα συμπεριληφθεί το άθροισμα του τιμήματος, του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, των συμβολαιογραφικών εξόδων καθώς και λοιπών εξόδων και φόρων, που καταβλήθηκαν το 2025 για την αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων.

Στην αγορά ακινήτων ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.

Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ποσό της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου διαφορετικά, το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις, όπως αυτό προκύπτει από σχετικά παραστατικά πληρωμής.

Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση σύνταξης προσυμφώνου αγοράς.

Σε ανέγερση οικοδομής εφόσον η ανέγερση διαρκέσει περισσότερο του ενός έτους, σε κάθε έτος σαν ποσό δαπάνης θα ληφθεί το αντίστοιχο του κόστους ανέγερσης στο ίδιο έτος, εκτός εάν χρόνος καταβολής έχει ορισθεί διαφορετικά (π.χ. ο χρόνος αποπεράτωσης της οικοδομής). Τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση κατοικίας δεν υπολογίζονται ως δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Αν όμως πρόκειται για προσθήκες, επεκτάσεις, τότε τίθεται θέμα δαπάνης απόκτησης. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου με συνιδιοκτησία ή σε περίπτωση που περισσότεροι από κοινού ανεγείρουν οικοδομή, σε κάθε έναν αναλογεί ποσό δαπάνης όσο το ποσοστό συμμετοχής του. Σε περίπτωση που από διαφορετικό πρόσωπο αγοράζεται η ψιλή κυριότητα και από άλλο η επικαρπία ακινήτου, σε καθέναν θα υπολογισθεί ποσό δαπάνης απόκτησης που του αναλογεί επιμεριστικά κατά το ποσοστό που προβλέπεται από τη φορολογία κληρονομιών.

Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που ανεγείρεται οικοδομή σε οικόπεδο στο οποίο άλλο πρόσωπο είναι ψιλός κύριος και άλλο επικαρπωτής, δηλαδή η δαπάνη ανέγερσης επιμερίζεται στους δύο κατά τα ποσοστά που προβλέπονται από τη φορολογία κληρονομιών ανεξάρτητα σε ποιου το όνομα εκδίδεται η άδεια ανέγερσης οικοδομής. Περαιτέρω, σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής από μισθωτή με δικές του δαπάνες σε έδαφος του εκμισθωτή η δαπάνη ανέγερσης βαρύνει τον μισθωτή ο οποίος αναλαμβάνει την ανέγερση και ο οποίος πραγματικά καταβάλλει τα χρηματικά ποσά της εν λόγω δαπάνης. Επίσης, η αξία αγοράς ακινήτου που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης, όταν το ακίνητο αποκτάται με αναγκαστικό πλειστηριασμό, είναι το ποσό του εκπλειστηριάσματος και κάθε άλλο ποσό (π.χ. φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά) που πραγματικά κατέβαλε ο υπερθεματιστής εκτός βέβαια εάν από κάποιο άλλο στοιχείο προκύψει εικονικότητα του πλειστηριασμού ή συμφωνία για καταβολή ενός επιπλέον ποσού.

Σε ιδιωτικό πλειστηριασμό για τον προσδιορισμό της δαπάνης λαμβάνεται το τίμημα που πραγματικά καταβλήθηκε. Στην περίπτωση που κατά τη διανομή ακινήτων ο δικαιούχος ιδανικής μερίδας λαμβάνει φυσική μερίδα ισάξια της ιδανικής και επιβάλλεται ο φόρος που προβλέπεται για την διανομή, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις της περίπτωσης αυτής ούτε και της περίπτωσης ε΄ (τεκμήριο δωρεάς) του άρθρου 32 του ΚΦΕ, εφόσον δεν καταβάλλονται για την υπόψη δικαιοπραξία χρηματικά ποσά. Αν όμως λάβει μεγαλύτερη φυσική μερίδα από την ιδανική εφαρμόζονται οι διατάξεις της περίπτωσης αυτής για το μέρος της φυσικής μερίδας του ακινήτου για το οποίο κατέβαλε χρήματα.

      ii.            Επιβατικά Ι.Χ. για επαγγελματική χρήση.

Η διοίκηση με την ΠΟΛ.1076/2015, ερμηνεύοντας το άρθρο 33 του ΚΦΕ (Ν.4172/2013), είχε αρχικά πάρει την θέση ότι:

«Άρθρο 33 «Μη εφαρμογή αντικειμενικών δαπανών και υπηρεσιών»

 ε) Για την αγορά πάγιου εξοπλισμού επαγγελματικής χρήσης από πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα. Στην έννοια του πάγιου εξοπλισμού περιλαμβάνονται μηχανήματα, υπολογιστές, έπιπλα, σκεύη, Φ.Δ.Χ. αυτοκίνητα, Φ.Ι.Χ. αυτοκίνητα, Ε.Δ.Χ. αυτοκίνητα, Ε.Ι.Χ. αυτοκίνητα, μοτοποδήλατα, μοτοσυκλέτες, σκάφη, αεροσκάφη που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για την άσκηση επιχείρησης ή ελευθέριου επαγγέλματος».

Η θέση της διοίκησης, σε ότι αφορά τα Ε.Ι.Χ. των επιχειρήσεων, άλλαξε , όπως είδαμε και παραπάνω , με την απόφαση Α.1041/2019.

Έτσι από 1.1.2018 η αγορά Ε.Ι.Χ. αυτοκινήτου από ατομική επιχείρηση, θεωρείται τεκμήριο του φυσικού προσώπου. «Στην έννοια του επαγγελματικού εξοπλισμού δεν περιλαμβάνεται η αγορά ή ανέγερση ακινήτου καθώς και η απόκτηση Ι.Χ. επιβατικού αυτοκινήτου, για τα οποία ισχύει σε κάθε περίπτωση το τεκμήριο απόκτησης.»

Προσοχή: Αναφερόμαστε πάντα σε ατομικές επιχειρήσεις και όχι Νομικά Πρόσωπα. Στα νομικά πρόσωπα και για τα ακίνητα και για τα ΕΙΧ δεν υπάρχουν τεκμήρια απόκτησης. Οι μέτοχοι ή οι εταίροι στις περιπτώσεις των νομικών προσώπων, έχουν το τεκμήριο της απόκτησης των εταιρικών μεριδίων ή των μετοχών. Όσον αφορά τα οχήματα , οι εταίροι ή οι διαχειριστές ή ο πρόεδρος και ο διευθύνων σύμβουλος των Ανωνύμων Εταιριών , έχουν την ετήσια αντικειμενική δαπάνη.

2.      Επίδομα ενοικίου

Από το φορολογικό έτος 2023, πολλά από τα επιδόματα που δίνει ο ΟΠΕΚΑ δεν θεωρούνται εισόδημα, και για αυτό δεν φορολογούνται και δεν έχει εκδοθεί βεβαίωση για αυτά τα εισοδήματα, όμως  αυτά δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για κάλυψη τεκμηρίων αλλά θεωρούνται εισοδήματα που μειώνουν δαπάνες του φορολογούμενου,(όπως π.χ. έξοδα κηδείας ή επιδόματα που καλύπτουν μέρος από κάποιες θεραπείες).

Υπάρχει  ένα επίδομα, που υπό προϋποθέσεις, πρέπει να γραφτεί στα επιδόματα του πίνακα 6 του εντύπου Ε1, και μπορεί να καλύψει μέρος τεκμηρίου. Είναι το επίδομα ενοικίου. 

Αν αυτό καλύπτει μέρος του ενοικίου δεν πρέπει να αναφερθεί στο έντυπο Ε1.Αν όμως το επίδομα αυτό καλύπτει μέρος της δόσης του στεγαστικού δανείου που έχει πάρει ο φορολογούμενος για την αγορά του ακίνητου, τότε αυτό μπορεί να καλύψει το τεκμήριο του δανείου.

Επιδότηση ενοικίου

Με την ευκαιρία να σημειώσουμε ότι η επιστροφή ενοικίου που καταβλήθηκε για πρώτη φορά τον Οκτώβριο του 2025, αναγράφεται στους κωδικούς Κωδικοί 659-660 ή 619-620 (ανάλογα αν υπάρχει ηλεκτρονική πληροφόρηση ή το αναγράφει ο φορολογούμενος και το αναγράφουμε στην περίπτωση «• Επιδότηση με τη μορφή επιστροφής ποσού ενοικίου (άρθρο 70 του ν. 5217/2025, Α’ 120)»

Όπως αναφέρεται στο βιβλιαράκι οδηγιών «• Στην επιλογή «Επιδότηση με τη μορφή επιστροφής ποσού ενοικίου» συμπληρώνονται τα ποσά που εισπράχθηκαν ανά δικαιούχο της ενίσχυσης (Α.1132/2025 Β΄5018).»

 

3.      Αντιμετώπιση επαγγελματικού δανείου

Σε περίπτωση που ατομική επιχείρηση έχει λάβει επαγγελματικό δάνειο είτε για την αγορά παγίου εξοπλισμού είτε για κεφάλαιο κίνησης, αυτό δεν αποτελεί τεκμήριο για το φυσικό πρόσωπο.

Σύμφωνα με την απόφαση . Α.1062/2026

«Οι καταβληθείσες δόσεις επιχειρηματικών δανείων που έχουν καταχωρηθεί στα λογιστικά αρχεία των ατομικών επιχειρήσεων και αφορούν σε δανειακές συμβάσεις που συνήψαν τα εν λόγω πρόσωπα για επιχειρηματικούς σκοπούς, δεν αποτελούν δαπάνη απόκτησης περιουσιακών στοιχείων κατά τις διατάξεις του άρθρου 32 ΚΦΕ (περ. στ) της παρ. 1 του άρθρου αυτού), οπότε δεν αναγράφονται στους κωδικούς 727-728 του εντύπου Ε1. Το ίδιο ισχύει και για τις δόσεις που καταβάλλονται από τα παραπάνω πρόσωπα στο πλαίσιο συμβάσεων που χαρακτηρίζονται από τα πιστωτικά ιδρύματα ως «δάνεια κεφαλαίου κίνησης» ή ως «σύμβαση πίστωσης δι’ ανοιχτού λογαριασμού».

Η απόσβεση δανείου που έχει ληφθεί από φυσικό πρόσωπο για αγορά ή ανέγερση ακινήτου που χρησιμοποιείται ως έδρα ατομικής επιχείρησης βαρύνεται με τεκμήριο, διότι η αγορά ή ανέγερση ακινήτου από φυσικό πρόσωπο προσμετράται στα τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, ακόμη κι αν αφορά την ατομική του επιχείρηση. Το δάνειο αυτό θεωρείται στεγαστικό και η αποπληρωμή του βαρύνεται με τεκμήριο.

Η απόσβεση δανείου που έχει ληφθεί από φυσικό πρόσωπο για την (αποδεδειγμένη) αγορά ταξί δεν βαρύνεται με τεκμήριο, διότι το ταξί που αγοράστηκε με το δάνειο χρησιμοποιείται ως πάγιο ατομικής επιχείρησης κι όχι ως επιβατικό ιδιωτικής χρήσης αυτοκίνητο που σε κάθε περίπτωση θα προσμετρούνταν στα τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων. Το δάνειο αυτό, κατά το μέρος που αντιστοιχεί στην αξία αγοράς του αυτοκινήτου και της άδειας, όπως αυτή προκύπτει από τα λογιστικά αρχεία του εκμεταλλευτή, θεωρείται επιχειρηματικό, οπότε δεν αναγράφεται στη δήλωση. Τυχόν υπερβάλλον ποσό δανείου δεν αντιμετωπίζεται ως επαγγελματικό δάνειο.

Ο φορολογούμενος που δεν συμφωνεί με τον χαρακτηρισμό που έχει γίνει για το δάνειό του κατά την ηλεκτρονική αποστολή των αρχείων από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ή θεωρεί ότι εμφανίζεται λανθασμένα ως υπόχρεος ή θεωρεί ότι τα ποσοστά που βαρύνουν τον κάθε συνοφειλέτη του δανείου είναι διαφορετικά ή θεωρεί ότι έχει γίνει λάθος στο καταβληθέν ποσό κ.λπ. έχει τη δυνατότητα καταρχήν να απευθυνθεί στο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα που έστειλε τα στοιχεία για λογαριασμό του, προκειμένου να του χορηγηθεί έντυπη βεβαίωση. Η βεβαίωση της τράπεζας, ή οποιοδήποτε άλλο πρόσφορο μέσο που αποδεικνύει τους ισχυρισμούς του φορολογούμενου, προσκομίζεται ή αποστέλλεται στην αρμόδια για την παραλαβή της δήλωσης υπηρεσία, η οποία έχει την αρμοδιότητα του ελέγχου των δικαιολογητικών, της οριστικοποίησης της δήλωσης και της ορθής εκκαθάρισής της.»

4.      Τεκμήριο πισίνας

Σχετικά με το τεκμήριο της πισίνας πρέπει να σημειώσουμε ότι έστω και ΚΕΝΟ να είναι το ακίνητο, το τεκμήριο αυτό θα υπολογιστεί ολόκληρο, δηλαδή για 12 μήνες.

Ποιο συγκεκριμένα η Πολ.1076/2015 αναφέρει σχετικά:

η) Δαπάνες δεξαμενών κολύμβησης

Με την περ. η' οι δεξαμενές κολύμβησης εξακολουθούν να λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης. Η δαπάνη αυτή ορίζεται κλιμακωτά ως εξής:

Σε 160 ευρώ το τ.μ. μέχρι και τα 60 τ.μ. και σε 320 ευρώ το τ.μ., για επιφάνεια άνω των 60 τ.μ.

Τα ανωτέρω ισχύουν και όταν η δεξαμενή είναι συναρμολογούμενη αφού ο νόμος δεν κάνει καμία διάκριση.

Προκειμένου για εσωτερική δεξαμενή κολύμβησης, τα παραπάνω ποσά αυτής της περίπτωσης διπλασιάζονται.

Ετήσια χρήση

Η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης για τις δεξαμενές κολύμβησης υπολογίζεται για όλο το έτος χωρίς να περιορίζεται σε μήνες χρήσης είτε πρόκειται για κύρια κατοικία είτε για δευτερεύουσα. Στις περιπτώσεις θανάτου ή μεταβίβασης/απόκτησης κατοικίας μέσα στο έτος, η αντικειμενική δαπάνη υπολογίζεται στους μήνες χρήσης.

Προκειμένου για κοινόχρηστες πισίνες που βρίσκονται σε συγκροτήματα πολυκατοικιών, η ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης επιμερίζεται στους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές των ακινήτων με βάση τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος στο οικόπεδο.

Επίσης, αν η δεξαμενή κολύμβησης (πισίνα) χρησιμοποιείται από τους ενοίκους επιπλωμένων δωματίων ή ξενοδοχείων (ατομικές επιχειρήσεις), από την εκμετάλλευση των οποίων αποκτάται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, η αντικειμενική δαπάνη αυτής δεν βαρύνει τον επιχειρηματία.

Διευκρινίζεται ότι η μη χρήση πισίνας αποδεικνύεται με πιστοποιητικό καταστροφής της.

5.      Κωδικοί 743-744 (Δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων)

 

Από το φορολογικό έτος 2018 και επόμενα θεωρείται τεκμήριο και οι καταβολές που πραγματοποιούνται για τα ασφαλιστικά επενδυτικά συμβόλαια, κατά το μέρος που αποτελούν επενδυτικό προϊόν και αναγράφονται στους παραπάνω κωδικούς, μαζί με  τα ποσά που δόθηκα από το φορολογούμενο για την αγορά επιχειρήσεων ή σύσταση ή αύξηση του κεφαλαίου επιχειρήσεων που λειτουργούν ατομικώς ή με τη μορφή ομόρρυθμης ή ετερόρρυθμης ή ανώνυμης εταιρείας ή περιορισμένης ευθύνης εταιρίας ή ιδιωτικής κεφαλαιουχικής εταιρίας ή κοινωνίας ή κοινοπραξίας ή αστικής εταιρίας ή αγορά εταιρικών μερίδων και χρεογράφων γενικώς.

 

Προσοχή: Κατά τη λήξη των συμβολαίων αυτών ή την πρόωρη εξαγορά τους, δύναται να χρησιμοποιηθεί για κάλυψη τεκμηρίου, το μέρος του επιστραφέντος επενδεδυμένου κεφαλαίου που αναλογεί σε κεφάλαιο που καταβλήθηκε μετά την 1.1.2018 και συνεπώς να αναγραφεί στους κωδικούς 781-782 (όπου αναγράφονται ποσά που δεν αποτελούν εισόδημα αλλά καλύπτουν τεκμήρια), καθόσον μόνο ποσά που αποτελούσαν δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, είχαν ληφθεί υπόψη κατά τον προσδιορισμό του εισοδήματος του έτους που καταβλήθηκαν και είχαν δηλωθεί ως τεκμήριο όταν καταβλήθηκαν, μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την κάλυψη τεκμηρίων κατά την επιστροφή τους.

 

6.      Υποβολή δήλωσης εισοδήματος για την κάλυψη τεκμηρίων.

Σύμφωνα με τις διευκρινήσεις της διοίκησης (παρ. 4 της ΠΟΛ. 1174/14.7.2014) εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις που συμπληρώνουν ποσά με τα οποία καλύπτεται ή περιορίζεται η προστιθέμενη διαφορά δαπάνης, υποβάλλονται χωρίς την επιβολή κυρώσεων, και εφόσον με την παράλειψη δήλωσης αυτών των ποσών στην αρχική δήλωση δεν παραβιάστηκε φορολογική διάταξη διότι εκείνο το έτος δεν υπήρχε υποχρέωση συμπλήρωσής τους στο έντυπο Ε1. .

Προσοχή : Στην περίπτωση όμως που το κρίσιμο έτος έχει παραγραφεί το δικαίωμα της Φορολογικής Διοίκησης για έλεγχο της αρχικής δήλωσης, τότε μόνο γι’ αυτά τα ποσά, και εφόσον αποδεδειγμένα δεν έχουν αναλωθεί, μπορεί να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση στο επόμενο μη παραγραφόμενο έτος και εφεξής.

Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα One Voice (Finance & Markets Voice) , το Κυριακή 19 Απριλίου   2026

ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ Γράφει ο ΘΟΔΩΡΗΣ Δ. ΚΑΒΟΥΚΗΣ Δικηγόρος - Οικονομολόγος

 

ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ

Γράφει ο ΘΟΔΩΡΗΣ Δ. ΚΑΒΟΥΚΗΣ Δικηγόρος - Οικονομολόγος

 

            Σύμφωνα με στοιχεία που έχει δημοσιεύσει η Α.Α.Δ.Ε. το έτος 2025 αυξήθηκαν κατά περίπου 80% σε σχέση με το έτος 2024  οι ενδικοφανείς προσφυγές που άσκησαν οι φορολογούμενοι ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (Δ.Ε.Δ.). Ο φορολογούμενος με την άσκηση της ενδικοφανούς προσφυγής δύναται να αμφισβητήσει την εις βάρος του εκδοθείσα πράξη της Φορολογικής Διοίκησης αιτούμενος την επανεξέταση αυτής στο πλαίσιο της διοικητικής διαδικασίας. Μέσα σε εκατόν είκοσι (120) ημέρες από την υποβολή της ενδικοφανούς προσφυγής στη Φορολογική Διοίκηση, η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών εκδίδει απόφαση την οποία κοινοποιεί στον φορολογούμενο.  Αν εντός της ως άνω προθεσμίας δεν εκδοθεί απόφαση τότε θεωρείται ότι η ενδικοφανής προσφυγή έχει σιωπηρώς απορριφθεί από τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών.

            Ειδικότερα το έτος 2025 παραπέμφθηκαν στην ΔΕΔ 10.492 ενδικοφανείς προσφυγές έναντι 5.822 που παραπέμφθηκαν το έτος 2024. Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών το έτος 2025 εξέτασε 9.571 ενδικοφανείς προσφυγές εκ των οποίων οι 1.1736 έγιναν εν όλω ή εν μέρει δεκτές ενώ οι 7.835 απορρίφθηκαν. Επίσης κατά το έτος 2025 απορρίφθηκαν σιωπηρώς 76 ενδικοφανείς προσφυγές και σε 38 υποθέσεις οι φορολογούμενοι δήλωσαν παραίτηση από την ενδικοφανή προσφυγή με αποτέλεσμα αυτές να τεθούν στο αρχείο. Το ποσοστό απόρριψης των ενδικοφανών προσφυγών αυξήθηκε κατά το έτος 2025 και έφτασε το 82% ενώ το έτος 2024 το εν λόγω ποσοστό ήταν περίπου 70%.

ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΕΛΕΓΧΟΥ

            Η  Φορολογική Διοίκηση κατά την διενέργεια του φορολογικού ελέγχου έχει την εξουσία να επαληθεύει, να ελέγχει και να διασταυρώνει την εκπλήρωση των φορολογικών υποχρεώσεων εκ μέρους του φορολογούμενου, την ακρίβεια των φορολογικών δηλώσεων που υποβάλλονται σε αυτήν και να επιβεβαιώνει τον υπολογισμό και την καταβολή του οφειλόμενου φόρου, διενεργώντας έλεγχο σε έγγραφα, λογιστικά αρχεία (βιβλία και στοιχεία) και στοιχεία γνωστοποιήσεων και παρόμοιες πληροφορίες, θέτοντας ερωτήσεις στον φορολογούμενο και σε τρίτα πρόσωπα, ερευνώντας εγκαταστάσεις και μέσα μεταφοράς που χρησιμοποιούνται για τη διενέργεια επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, σύμφωνα με τις διαδικασίες και χρησιμοποιώντας μεθόδους που προβλέπονται στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024).

            Με το άρθρο 28 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ) (ν. 5104/2024) θεσπίζεται  ότι η διάρκεια του φορολογικού ελέγχου ορίζεται σε έως ένα (1) έτος και δύναται να παραταθεί άπαξ κατά έξι (6) μήνες. Προϋπόθεση χορήγησης της ως άνω παράτασης είναι η έναρξη της ελεγκτικής διαδικασίας εντός της αρχικής διάρκειας του φορολογικού ελέγχου. Ως έναρξη της ελεγκτικής διαδικασίας για την εφαρμογή του παρόντος θεωρείται η κοινοποίηση της πρόσκλησης του άρθρου 14 του ΚΦΔ (πρόσκληση παροχής πληροφοριών ή πρόσκληση προσκόμισης λογιστικών αρχείων)  ή η έναρξη των ελεγκτικών επαληθεύσεων.  Περαιτέρω παράταση μέχρι έξι (6) ακόμη μήνες είναι δυνατή σε εξαιρετικές περιπτώσεις που αιτιολογούνται ειδικώς.  Τονίζεται ότι η διάρκεια του ελέγχου δεν αναστέλλει ούτε επιμηκύνει τον χρόνο παραγραφής.

Οι ως άνω προθεσμίες αναστέλλονται για όσο χρονικό διάστημα πραγματοποιούνται, στο πλαίσιο του ελέγχου, ενέργειες από αρχές πλην της Φορολογικής Διοίκησης και για το χρονικό διάστημα μεταξύ της υποβολής, από τη Φορολογική Διοίκηση, αιτήματος για τις ενέργειες αυτές, προς εισαγγελικές ή διωκτικές αρχές, ειδικούς επιστήμονες που διενεργούν πραγματογνωμοσύνη ή αλλοδαπές αρχές, στο πλαίσιο της διοικητικής συνεργασίας, και της απόκρισης σε αυτό. Σε κάθε περίπτωση η αναστολή των ως άνω προθεσμιών δεν παρατείνεται πέραν του ενός (1) έτους.

Σε περίπτωση που από τον έλεγχο προκύψει πιθανότητα ποινικώς κολάσιμης φοροδιαφυγής, κατά τους ειδικότερους όρους του άρθρου 79 του ΚΦΔ, επιτρέπεται με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., κατόπιν εισήγησης του προϊσταμένου της αρμόδιας ελεγκτικής υπηρεσίας, παράταση της διάρκειας του ελέγχου μέχρι οκτώ (8) ακόμη μήνες.

 Συνεπώς συνοψίζοντας τα ανωτέρω, η διάρκεια του ελέγχου σύμφωνα με τον ΚΦΔ ορίζεται σε ένα (1) έτος και δύναται να:

·         παραταθεί άπαξ κατά έξι μήνες

·         παραταθεί για επιπλέον έξι μήνες σε εξαιρετικές περιπτώσεις που αιτιολογούνται ειδικώς

·         παραταθεί για επιπλέον οκτώ μήνες αν από τον έλεγχο προκύψει πιθανότητα ποινικώς κολάσιμης φοροδιαφυγής

Αναστολή των ανωτέρω προθεσμιών για έως ένα έτος υφίσταται όταν πραγματοποιούνται, στο πλαίσιο του ελέγχου, ενέργειες από αρχές πλην της Φορολογικής Διοίκησης και για το χρονικό διάστημα μεταξύ της υποβολής, από τη Φορολογική Διοίκηση, αιτήματος για τις ενέργειες αυτές, προς εισαγγελικές ή διωκτικές αρχές, ειδικούς επιστήμονες που διενεργούν πραγματογνωμοσύνη ή αλλοδαπές αρχές, στο πλαίσιο της διοικητικής συνεργασίας, και της απόκρισης σε αυτό.

Αν ο φορολογικός έλεγχος δεν ολοκληρωθεί εντός των ως άνω προθεσμιών, δεν επιτρέπεται νέος έλεγχος που να καλύπτει το αντικείμενο της αρχικής εντολής ελέγχου, εκτός αν προκύψουν νέα στοιχεία των παρ. 4 και 5 του άρθρου 27 του ΚΦΔ. Σύμφωνα με το άρθρο 27 του ΚΦΔ ως νέο στοιχείο  νοείται κάθε στοιχείο που δεν μπορούσε να είναι γνωστό στη Φορολογική Διοίκηση κατά τον χρόνο του προγενέστερου ελέγχου.

ΕΞΑΙΡΕΣΗ: Οι ως άνω προθεσμίες που αφορούν την διάρκεια του φορολογικού ελέγχου  δεν ισχύουν στις περιπτώσεις ελέγχων που διενεργούνται κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας ή από κοινού με διεθνή ή αλλοδαπή φορολογική ή διωκτική αρχή ή που αφορούν σε υποθέσεις φοροδιαφυγής ή απάτης Φ.Π.Α., στις οποίες εμπλέκονται περισσότεροι από πέντε ελεγχόμενοι, ή που διενεργούνται στο πλαίσιο Διαδικασίας Αμοιβαίου Διακανονισμού.

 

 

ΘΟΔΩΡΗΣ Δ. ΚΑΒΟΥΚΗΣ

Δικηγόρος – Οικονομολόγος

 

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα One Voice (Finance & Markets Voice) , το Κυριακή26 Απριλίου   2026

Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για την φορολογία των ενοικίων Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης Πως δηλώνονται και πως φορολογούνται τα εισοδήματα των ιδιοκτητών ακινήτων από ενοίκια του φορολογικού έτους 2025

Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για την φορολογία των ενοικίων

Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης

Πως δηλώνονται και πως φορολογούνται τα εισοδήματα των ιδιοκτητών ακινήτων από ενοίκια του φορολογικού έτους 2025

Νέες πλατφόρμες ετοιμάζει η διοίκηση  , μιας και στο νομοσχέδιο που κατατέθηκε στην βουλή, και συγκεκριμένα με το άρθρο 155 ιδρύεται «Σύσταση και τήρηση μητρώου με τίτλο «Δελτίο Επιχειρηματικής Δραστηριότητας». Σύμφωνα με το άρθρο:

«1. Συστήνεται μητρώο με τίτλο «Δελτίο Επιχειρηματικής Δραστηριότητας» στη Γενική Γραμματεία Βιομηχανίας του Υπουργείου Ανάπτυξης, με αντικείμενο τη συλλογή, τη διαχείριση, τη διάχυση και την ανατροφοδότηση της πληροφορίας που αφορά στην άσκηση των οικονομικών δραστηριοτήτων για τις ανάγκες του σχεδιασμού πολιτικών και δράσεων ενίσχυσης της επιχειρηματικότητας.

2. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα εντός της ελληνικής επικράτειας υποχρεούται να υποβάλει ετησίως τα εκάστοτε αιτούμενα στοιχεία προς ενημέρωση του μητρώου της παρ. 1.»

Σε πόσες πλατφόρμες τελικά θα πρέπει να καταθέτουμε τα ίδια στοιχεία για να πει το κράτος ότι έχει τα στοιχεία αυτά που χρειάζεται;

Στο myDATA, στην φορολογική δήλωση, στο ΓΕΜΗ, στην τράπεζα της Ελλάδος….

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία

Σήμερα θα δούμε ορισμένα θέματα που αφορούν την φορολογία των ενοικίων του φορολογικού έτους 2025, τόσο στο έντυπο Ε1 όσο και στο έντυπο Ε2 .

Έντυπο Ε1 Υποπίνακας 4Δ2 - 

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι αυτό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης σε τρίτους, γης ή ακινήτου.

Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης.

Επίσης, εισόδημα από ακίνητη περιουσία, το οποίο δηλώνεται αναλυτικά στα έντυπα φορολογίας εισοδήματος Ε1 και Ε2, είναι τα ποσά που προέρχονται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης χώρων τοποθέτησης επιγραφών και κοινόχρηστων χώρων, τα ποσά της αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης που καταβλήθηκαν από το μισθωτή, της αποζημίωσης για επίταξη ή εξωσυμβατική χρήση ακίνητης περιουσίας (601 ΑΚ), καθώς και τα ποσά της άυλης εμπορικής αξίας που καταβλήθηκαν από τον μισθωτή κατά τη μίσθωση ακινήτου στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων στις οποίες πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.

Ποια εισοδήματα δεν περιλαμβάνονται

Στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία δεν περιλαμβάνεται το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλεται στους λογαριασμούς των δικαιούχων σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. α΄ της παρ. 2 του άρθρου 13 του ν. 4690/2020 (Α΄104), καθόσον το εν λόγω ποσό δεν εμπίπτει σε καμία κατηγορία εισοδήματος, δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε φόρο, τέλος, εισφορά ή άλλη κράτηση υπέρ του Δημοσίου, και συμπληρώνεται στον Πίνακα 6 (κωδ. 781-782).

Πριν συμπληρώσετε τις ενδείξεις αυτού του πίνακα 4Δ2 πρέπει να συμπληρώσετε και να συνυποβάλετε την Αναλυτική Κατάσταση για τα Μισθώματα από Ακίνητη Περιουσία (Ε2).

Πότε δεν συμπληρώνεται το έντυπο Ε2

Το έντυπο Ε2 δεν θα συμπληρώνεται σε περίπτωση:

1. Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου. Τα ποσά αυτά αναγράφονται στους κωδικούς αριθμούς 121-122 του υποπίνακα αυτού. Σημειώνεται ότι δεν βεβαιώνεται με την εκκαθάριση της δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος ψηφιακό τέλους συναλλαγής των περιπτώσεων αυτών, αλλά η καταβολή του ρυθμίζεται από τις διατάξεις αυτού.

2. Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας. Στην περίπτωση αυτή δεν θα συμπληρώνεται ο πίνακας αυτός, αλλά θα συμπληρώνονται μόνο οι ενδείξεις του Πίνακα 5 (υποπίνακας 1α), δηλαδή ο πίνακας για τον υπολογισμό της αντικειμενικής δαπάνης διαβίωσης που προκύπτει από τα ακίνητα.

Δωρεάν παραχώρηση

Από τα συνολικά ποσά των στηλών του εντύπου Ε2 μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα 4Δ2, εκτός από το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μίας κύριας κατοικίας προς ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας, επιφάνειας μέχρι διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα.

Τονίζεται ότι στην πιο πάνω περίπτωση μεταφέρεται στη δήλωση το τεκμαρτό εισόδημα 3% της αντικειμενικής αξίας της δωρεάν παραχωρούμενης κατοικίας για την περίπτωση που η κατοικία αυτή υπερβαίνει τα διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200τμ) και μόνο για την υπερβάλλουσα επιφάνεια, καθώς και ότι δεν δύναται να δηλωθεί μέρος κατοικίας ως δωρεάν παραχωρούμενο και το υπόλοιπο να δηλωθεί κενό. Επισημαίνεται ότι στην επιφάνεια των διακοσίων τετραγωνικών μέτρων προσμετρώνται εκτός από τους κύριους χώρους και οι βοηθητικοί χώροι (θέσεις στάθμευσης αποθήκες κλπ.), ακόμη κι αυτοί που βρίσκονται σε διαφορετική οικοδομή από αυτή που βρίσκεται η κύρια κατοικία, πλησίον αυτής και εφόσον δεν υπάρχουν στην οικοδομή της κύριας αυτής κατοικίας τέτοιοι χώροι.

Δεν μεταφέρονται στο Ε1

Επίσης, δεν μεταφέρεται από το Ε2 στη δήλωση και το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου.

Εισοδήματα από αγροτική δραστηριότητα

Επιπλέον, δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για τα πρόσωπα που ασκούν ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες ή συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.

Ανείσπρακτα ενοίκια

Διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας (παρ. 4 του άρθρου 39 του ΚΦΕ) που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδ. 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2025, δηλώνονται τα συνολικά ποσά στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2 και μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γαιών - γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού.

Δικαιολογητικά

Για να μη βρεθούν προ δυσάρεστων εκπλήξεων και να μη φορολογηθούν για ανύπαρκτα εισοδήματα, οι φορολογούμενοι θα πρέπει πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης:

α)     Να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

β)      Να υποβάλουν στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ, «Τα Αιτήματά μου» τη δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια και τα δικαιολογητικά.

Συγκεκριμένα θα πρέπει να υποβληθούν:

·         Το έντυπο Ε411. Για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης ανείσπρακτων μισθωμάτων αποβιώσαντα ιδιοκτήτη από κληρονόμο αυτού για χρονικό διάστημα που ο αποβιώσας ήταν εν ζωή στα στοιχεία ιδιοκτήτη συμπληρώνονται τα στοιχεία του αποβιώσαντα. Αν για τον οποιοδήποτε λόγο είναι αδύνατη η ψηφιακή υποβολή τότε η δήλωση θα υποβληθεί έντυπα είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή ή με courier ή αυτοπροσώπως.

·         Τη δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου ή ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (και το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής).

·         Για πτωχευμένο μισθωτή, πίνακα αναγγελίας χρεών με την απαίτηση του εκμισθωτή.

·         Υπεύθυνη δήλωση ότι για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα και την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή.

Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2025 αλλά και ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2025 θα πρέπει να δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2 και αυτομάτως θα μεταφερθούν στο Ε1.

Βραχυχρόνια μίσθωση

Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση , όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, μέχρι και δύο ακινήτων είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39Α και της παραγράφου 4 του άρθρου 40 του ΚΦΕ, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ΚΦΕ.

Προσοχή: Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, τριών (3) ή περισσοτέρων ακινήτων, λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (τελευταίο εδάφιο παρ.1 άρθρου 39Α του ΚΦΕ, σχετ Ε.2024/2024 εγκύκλιος).

Το εισόδημα από βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων του άρθρου 39A του ΚΦΕ δηλώνεται, κατά την ηλεκτρονική υποβολή, συγκεντρωτικά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2, στους κωδικούς 60 «Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν. 4172/2013» και 61 «Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν.4172/2013» και μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του 4Δ2. Επίσης, στον κωδικό 63 της ίδιας ως άνω στήλης (17) «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας» δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια σύμφωνα με το άρθρο 111 του  ν. 4446/2016 από τον μισθωτή. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται από την υπηρεσία στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.

Χαρτόσημο και ΦΠΑ στα ενοίκια

Τονίζεται ότι για την επιβολή των τελών χαρτοσήμου ή ΦΠΑ στις μισθώσεις γης και ακινήτων ισχύουν τα όσα έχουν διευκρινιστεί με τις ΠΟΛ.1008/18.1.2007, Ε.2016/17.1.2019 και ΠΟΛ.1180/18.7.2013 εγκυκλίους της αρμόδιας Υπηρεσίας (Διεύθυνση Εφαρμογής Έμμεσης Φορολογίας) και για την επιβολή του ψηφιακού τέλους συναλλαγής τα οριζόμενα στις διατάξεις του ν. 5177/2025 και στην Ε.2094/2025 εγκύκλιο. Για τις περιπτώσεις που κατά τα ανωτέρω δεν οφείλεται ψηφιακό τέλος συναλλαγών, το ακαθάριστο εισόδημα γης και ακινήτων που έχει συμπληρωθεί κατά περίπτωση στους κωδικούς 101-102, 105-106, 107 - 108, 111-112, 131-132, συμπληρώνεται και στους κωδικούς 741-742, σύμφωνα με τις αναγραφόμενες οδηγίες για τη συμπλήρωση τους.

Παρατηρήσεις στην συμπλήρωση του εντύπου Ε2

1.      Ε Πώς υποβάλλεται το έντυπο Ε2 του/της συζύγου/ΜΣΣ σε περίπτωση κοινής φορολογικής δήλωσης;

Α Στην περίπτωση κοινής φορολογικής δήλωσης και εφόσον ο/η σύζυγος/ΜΣΣ έχει ακίνητη περιουσία (πλήρης κύριος ή επικαρπωτής), ανεξάρτητα αν αποκτά ή όχι πραγματικό ή τεκμαρτό εισόδημα από αυτή, έχει υποχρέωση υποβολής του εντύπου Ε2 είτε χρησιμοποιώντας τους προσωπικούς του/της κωδικούς πρόσβασης είτε του/της υπόχρεου/ης συζύγου, με την επιλογή «Ε2 Συζύγου/ΜΣΣ». Η ως άνω υποχρέωση υφίσταται και στην περίπτωση υπεκμίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Αντίθετα για τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής Ε2 αλλά αναγραφής αυτών στον Πίνακα 5 του εντύπου Ε1.

2.      Ε Πώς συμπληρώνω τη στήλη ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ-ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ;

Α Η στήλη 17 (ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ-ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ) συμπληρώνεται υποχρεωτικά επιλέγοντας το είδος μίσθωσης και την κατηγορία χρήσης ακινήτου, όπως εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό κ.λπ..

3.      Ε Πώς δηλώνεται ακίνητο και το εισόδημα που προκύπτει απ’ αυτό, που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο σε περίπτωση υποβολής κοινής δήλωσης;

Α Σε περίπτωση κοινής φορολογικής δήλωσης, το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο Ε2 του γονέα που ασκεί τη γονική μέριμνα και, σε κάθε περίπτωση στο Ε2 του συζύγου, ο οποίος θεωρείται κατ’ αρχήν υπόχρεος για την υποβολή της δήλωσης και το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση του ακίνητου του ανήλικου προστίθεται στα εισοδήματά του και φορολογείται στο όνομά του.

Η καταχώριση στο Ε2 πραγματοποιείται στον πρώτο πίνακα και στον πίνακα Ι (Εκμισθούμενα κ.λπ. Ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων, επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και υποχρεωτικά τον ΑΦΜ του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.

4.      Ε Η στήλη Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας συμπληρώνεται όταν το μισθωτήριο δεν έχει υποβληθεί ηλεκτρονικά;

Α Όχι. Συμπληρώνεται για τα μισθωτήρια των ακινήτων που έχουν κατατεθεί στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή και σε κάθε περίπτωση, για επιλογές 64 (Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή) και 65 (Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής) καθώς και τις νέες επιλογές 66 (Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή) και 67 (Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής) της στήλης 17.

5.      Ε Με ποιον τρόπο υποβάλλεται το έντυπο Ε2 σε περίπτωση που έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα και οι δύο σύζυγοι;

Α Σε αυτή την περίπτωση και οι δύο σύζυγοι έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν χωριστό έντυπο Ε2 για τα ακίνητα που έχουν στην ιδιοκτησία τους, έστω και αν υπάρχει συνιδιοκτησία σε μερικά ή σε όλα τα ακίνητα.

6.      Ε Ποιον αριθμό παροχής θα συμπληρώσω σε βοηθητικούς χώρους (αποθήκη, θέση στάθμευσης) οι οποίοι ηλεκτροδοτούνται από τον κοινόχρηστο μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος;

Α Στις περιπτώσεις αυτές θα συμπληρώνετε το πεδίο με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.

7.      Ε Ποιον αριθμό παροχής θα συμπληρώσω σε αγροτεμάχιο που εκμισθώνω στο οποίο δεν υπάρχει μετρητής κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος;

Α Στις περιπτώσεις αγροτεμαχίων που δεν έχουν μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος, θα συμπληρώνετε το πεδίο με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.

8.      Ε Πώς συμπληρώνω τον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος για ακίνητο που δηλώνεται ως κενό και έχει γίνει διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος;

Α Το ακίνητο διαθέτει μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος στον οποίο αναγράφεται ο αριθμός παροχής. Επίσης, αναγράφεται και σε όλους τους λογαριασμούς του παρόχου ηλεκτρικής ενέργειας που σας έχουν αποσταλεί στο παρελθόν.

9.      Ε Κατά την συμπλήρωση του εντύπου Ε2 διαπιστώνω ότι δεν μου επιτρέπεται να επιλέξω και αντίστοιχα να συμπληρώσω το ετήσιο μίσθωμα σε μία από τις στήλες 13, 14, 15, 16. Τι να κάνω;

Α Αφού συμπληρώσετε τις υπόλοιπες στήλες του πρώτου πίνακα, στο πεδίο στο τέλος της εγγραφής θα συμπληρώσετε το ετήσιο μίσθωμα και μετά την καταχώρηση της εγγραφής, αυτό θα μεταφερθεί στην αντίστοιχη στήλη του ακαθάριστου εισοδήματος, σύμφωνα με την επιλογή που κάνατε στη στήλη 17.

10.  Ε Θα πρέπει να συμπληρώσω τα ποσά εισοδήματος του Ε2 σε κωδικούς του εντύπου Ε1;

Α Εφόσον υποβάλετε οριστικά το έντυπο Ε2, τα ποσά των στηλών 13, 14, 15, 16 μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1, όπου θα μπορέσετε να ελέγξετε την ορθότητα των ποσών που καταχωρήσατε στο Ε2. Τα ποσά μεταφέρονται στους κωδικούς του Πίνακα 4Δ2 εκτός από τα εισοδήματα των περιπτώσεων 64, 65, 66 και 67 της στήλης 17, τα οποία μεταφέρονται στους κωδικούς 119-120 (Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών) του Πίνακα 6 του εντύπου Ε1. Σε κάθε περίπτωση, εάν διαπιστώσετε λάθος, θα πρέπει να διορθώσετε πρώτα το έντυπο Ε2 και στη συνέχεια να το οριστικοποιήσετε ξανά.

11.  Ε Η συμπλήρωση της στήλης 11 (ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ Ή ΤΕΚΜΑΡΤΟ ΜΗΝΙΑΙΟ ΜΙΣΘΩΜΑ) είναι υποχρεωτική;

Α Η συμπλήρωση της στήλης 11 είναι υποχρεωτική ανάλογα με το είδος μίσθωσης που έχω επιλέξει στη στήλη 17.

12.  Ε Πώς δηλώνω στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος το εισόδημα από ακίνητα τα οποία δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση (παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ) για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος;

 

Α Για τη χορήγηση της απαλλαγής, δηλώνετε κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε από την εκμίσθωση κατοικίας, επιλέγοντας κατά περίπτωση στη στήλη 17 τον κωδικό 64 «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή» ή τον κωδικό 65 «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει η παρ. 91 του άρθρου 72 του ΚΦΕ, μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 «Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών» στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.

Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις  μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα

·         σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης

·         σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και

·         σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Τα ενοίκια αυτά δηλώνονται με την επιλογή στην στήλη 17 του κωδικού 66 «Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή» ή του κωδικού 67 «Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», ( περ. γ΄ της παρ. 91 του άρθρου 72 του ΚΦΕ). Και σε αυτές τις περιπτώσεις το εν λόγω εισόδημα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει η παρ. 91 του άρθρου 72 του ΚΦΕ, μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 «Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών» στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.

13.  Ε Είμαι φυσικό πρόσωπο. Πώς θα συμπληρώσω, στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2025, το εισόδημα από βραχυχρόνια εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων;

Α Εφόσον εκμισθώνετε ή υπεκμισθώνετε βραχυχρόνια εντός ή εκτός ψηφιακής πλατφόρμας έως και δύο (2) ακίνητα, τα στοιχεία των ακινήτων και το συνολικό ποσό εισοδήματος που αποκτήσατε από την βραχυχρόνια εκμίσθωση/υπεκμίσθωση το φορολογικό έτος 2025 προσυμπληρώνεται στο έντυπο Ε2 με βάση τα στοιχεία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Αφού ελέγξετε τα στοιχεία και εφόσον δεν συμφωνείτε, υπάρχει η δυνατότητα τροποποίησής τους.

Προσοχή: Αν εκμισθώνετε ή υπεκμισθώνετε βραχυχρόνια εντός ή εκτός ψηφιακής πλατφόρμας από τρία (3) ακίνητα και άνω, το εισόδημα που αποκτάται δεν θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία αλλά από επιχειρηματική δραστηριότητα (Ε.2024/2024), και για το λόγο αυτό δεν δηλώνεται στο Ε2 αλλά στο έντυπο Ε3.

14.  Ε Πώς συμπληρώνω το Ε2 φορολογικού έτους 2025 όταν κατά την υποβολή του εμφανίζεται μήνυμα για ποσά μισθωμάτων με τα οποία δεν συμφωνώ;

 

Α Τα ποσά του ενημερωτικού μηνύματος αντλούνται από την ηλεκτρονική πλατφόρμα δήλωσης μίσθωσης στοιχείων ακίνητης περιουσίας και αφορούν όλες τις ενεργές μισθώσεις του φορολογικού έτους 2025. Μπορείτε να ελέγξετε τη διάρκεια ισχύος των μισθωτηρίων και να προχωρήσετε σε λύση της μίσθωσης, όπου απαιτείται.

 

15.  Ε Νομικό Πρόσωπο ή Νομική Οντότητα υποχρεούται να συμπληρώσει το Έντυπο Ε2 όταν αποκτά εισόδημα από βραχυχρόνια εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση;

 

Α Όχι. Τα έσοδα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες από συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης των ακινήτων τους που αρχίζουν από 01.01.2024 και εφεξής, θεωρούνται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι εισόδημα από ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39Α του ΚΦΕ, όπως τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις του άρθρου 27 του ν. 5073/2023 και ως εκ τούτου δηλώνονται στο έντυπο Ε3.

 

Αλωνιάτης Απόστολος

Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα One Voice (Finance & Markets Voice) , το Κυριακή26 Απριλίου   2026