Όπως είναι γνωστό, ανατέθηκε σε πιστοποιημένους εκτιμητές να προβούν μετά από κατάλληλη έρευνα και με τη χρήση της επιστημονικής γνώσης αλλά και με την εμπειρία τους, σε τεκμηριωμένες προτάσεις για την αναθεώρηση – αναπροσαρμογή των υφιστάμενων αντικειμενικών τιμών αποκλειστικά στο επίπεδο των τιμών ζώνης.
Οι εκτιμητές τελείωσαν το έργο τους και τα πράγματα ευρίσκονται τώρα στο Υπουργείο Οικονομικών το οποίο θα καταλήξει τελικά τόσο στο επίπεδο που θα διαμορφωθούν οι νέες τιμές ζώνης, όσο και ενδεχομένως σε νέες τιμές για το βασικό φόρο ΕΝΦΙΑ.
Είναι ακόμη γνωστό ότι το σύστημα των αντικειμενικών τιμών χρησιμοποιεί σειρά συντελεστών και εντύπων προκειμένου να προσδιορίσει την αντικειμενική αξία του κάθε ακινήτου, όπως επίσης και άλλους συντελεστές για να προσδιορίσει τον ΕΝΦΙΑ.
Στη σημερινή μας ανάλυση θα εξετάσουμε το ζήτημα του βασικού φόρου ΕΝΦΙΑ καθώς και των συντελεστών παλαιότητας κτίσματος που ισχύουν σήμερα για τον ΕΝΦΙΑ.
Για το σκοπό αυτό παραθέτουμε πρώτα τον πίνακα του βασικού φόρου ΕΝΦΙΑ ανάλογα με το κλιμάκιο τιμής ζώνης:
Εδώ πρέπει να παρατηρήσουμε ότι εφόσον διατηρηθούν οι ίδιοι βασικοί φόροι σε κάθε κλιμάκιο, για κάθε αλλαγή τιμής ζώνης εντός του ιδίου κλιμακίου, δεν θα προκύπτει καμία αλλαγή στον ΕΝΦΙΑ.
Έτσι αν για παράδειγμα η τιμή ζώνης σε μια περιοχή αντί 800 €/Μ2 γίνει 1.000€/Μ2 ο ΕΝΦΙΑ δεν θα αλλάξει.
Αντίθετα αν η τιμή ζώνης αντί για 600 €/Μ2 γίνει 950 €/Μ2 θα υπάρξει μια επιβάρυνση στον ΕΝΦΙΑ περί τα 10 λεπτά του ευρώ για κάθε Μ2 οικοδομής (10 € για 100 Μ2 οικοδομής περίπου).
Στη συνέχεια παραθέτουμε τον πίνακα που μας δίνει το συντελεστή παλαιότητας κτίσματος για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ:
Η λογική η οποία ισχύει για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας ακινήτου λέει ότι το καινούργιο ακίνητο έχει συντελεστή παλαιότητας 1 (δηλαδή μηδενική παλαιότητα). Όσο πιο παλαιό είναι το ακίνητο ο συντελεστής μειώνεται και γίνεται 0,95 ή 0,90 η 0,85 κλπ έως 0,60 ανάλογα με τα έτη παλαιότητας της οικοδομής.
Για τον υπολογισμό όμως του ΕΝΦΙΑ ισχύουν οι συντελεστές που φαίνονται στον παραπάνω πίνακα. Εδώ βλέπουμε το παράδοξο η τιμή ζώνης (που θυμίζουμε ότι είναι η τιμή ενός Μ2 καινούργιου διαμερίσματος πρώτου ορόφου η οποία αναπροσαρμόζεται στα τωρινά δεδομένα της αγοράς μετά και από τις εισηγήσεις των εκτιμητών) να προσαυξάνεται από την Πολιτεία κατά 25% για να υπολογισθεί ο ΕΝΦΙΑ.
Είναι προφανές ότι εδώ έχουμε υπερφορολόγηση των ακινήτων όλης της χώρας μέσω ενός «ανεστραμμένου» συντελεστή παλαιότητας. Τούτο πρέπει να αλλάξει και εφόσον η Πολιτεία θέλει να επιβάλει υψηλό ΕΝΦΙΑ (λόγω υποχρεώσεων της Χώρας προς τους δανειστές), θα πρέπει να βάλει τους συντελεστές παλαιότητας που ισχύουν για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας οικοδομών (επεκτείνοντάς τους πέραν του 0,60 που ισχύει σήμερα για οικοδομή 27 ή 50 ή 70 ή 90 ετών) και να αλλάξει αντίστοιχα τους συντελεστές βασικού φόρου ΕΝΦΙΑ.
Τέλος θα πρέπει η επικαιροποίηση των τιμών ζώνης να γίνεται κάθε χρόνο ή να γίνεται με τη χρήση δυναμικών μοντέλων υπολογισμού, ώστε να μην έχουμε ποτέ ξανά το φαινόμενο που ζούμε τώρα, όπου οι αντικειμενικές τιμές δεν … εφάπτονται με την πραγματικότητα.
Η επιχειρούμενη παρέμβαση μόνο στο επίπεδο των τιμών ζώνης αντιμετωπίζει και αναθεωρεί μόνο ένα τμήμα του συνόλου από το οποίο υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες. Ακόμη δεν αντιμετωπίζεται και το ζήτημα των εκτός σχεδίου ακινήτων που έχει πολλά άλλα προβλήματα.
Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος
Επιστημονικός Σύμβουλος SOLUM Property Solutions
τ. Ορκωτός εκτιμητής και Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής