Πού αυξάνονται - πού μειώνονται οι αντικειμενικές αξίες

14

 
 
 
 
 

Του Σπύρου Δημητρέλη

Μπορεί οι φορολογούμενοι να περίμεναν γενικευμένες μειώσεις των αντικειμενικών αξιών λόγω της κατάρρευσης της κτηματαγοράς στα χρόνια της κρίσης, ωστόσο στις περισσότερες περιοχές της χώρας οι τιμές ζώνης πρόκειται να αυξηθούν! Ο λόγος; Στο υπουργείο Οικονομικών υποστηρίζουν ότι σε πολλές περιοχές οι αντικειμενικές αξίεςήταν τόσο χαμηλές που ακόμη και μετά την κρίση παραμένουν σε χαμηλότερα επίπεδα από τις εμπορικές αξίες.

Σύμφωνα με τις τελευταίες πληροφορίες του Capital.gr, οι τιμές ζώνης που πρότειναν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές κινούνται σε τρεις ταχύτητες. Ειδικότερα έρχονται:

- αυξήσεις τιμών ζώνης κυρίως στις παραθαλάσσιες και τουριστικές περιοχές της περιφέρειας. Οι σημαντικότερες αυξήσεις που προτείνονται από τους εκτιμητές βρίσκονται στα Ιόνια Νησιά και το Βόρειο Αιγαίο ενώ ακολουθούν σε αυξήσεις και οι παραθαλάσσιες περιοχές της Πελοποννήσου και νοτίου Ελλάδας γενικότερα. Για παράδειγμα, σε παραθαλάσσιες τουριστικές περιοχές της περιφέρειας με τιμές ζώνης στο επίπεδο των 600 έως 700 ευρώ προτάθηκε η αύξηση ακόμη και κατά 60%, δηλαδή στο επίπεδο των 1.000 έως 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό. Παράλληλα, αυξήσεις που σε μερικές περιπτώσεις είναι μεγάλες προτείνονται και στις λεγόμενες λαϊκές περιοχές των δυο μεγάλων πολεοδομικών συγκροτημάτων της χώρας (π.χ. Δυτική Αττική, Δυτική Θεσσαλονίκη)

- μειώσεις προτείνονται από τους εκτιμητές κυρίως στις υποβαθμισμένες περιοχές των μεγάλων πολεοδομικών συγκροτημάτων (π.χ. Πατήσια, Κυψέλη) καθώς και σε μεγάλες περιοχές της Βορείου Ελλάδας, όπως στη δυτική Μακεδονία, στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη καθώς και στη Στερεά Ελλάδα. Πρόκειται για τιμές ζώνης που από το επίπεδο των 1.000 έως 1.200 ευρώ μειώνονται ακόμη και κατά 20% στο επίπεδο των 800 έως 900 ευρώ

-στις υπόλοιπες περιοχές οι τιμές ζώνης που προτάθηκαν είναι ουσιαστικά αυτές που ισχύουν σήμερα με μικρές αυξομειώσεις. Πρόκειται κυρίως για τις λεγόμενες μεσαίες αστικές περιοχές που με την κρίση οι εμπορικές αξίες υποχώρησαν στο επίπεδο των αντικειμενικών (π.χ. τιμές ζώνης από 1.400 έως 2.000 ευρώ)

Σύμφωνα με όσα είπε χθες η αρμόδια υφυπουργός Οικονομικών κα Παπανάτσιου, είναι πολύ πιθανό ο φετινός ΕΝΦΙΑ να υπολογιστεί με βάση τις νέες τιμές ζώνης. Μάλιστα, εξήγησε ότι από τις μετρήσεις που έχουν γίνει με βάση τις προτεινόμενες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες δεν προκύπτουν σημαντικές μεταβολές στο ποσό που βεβαιώνεται με τον ΕΝΦΙΑ αλλά ούτε και αύξηση της συνολικής βεβαίωσης του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ ο οποίος υπολογίζεται με βάση την συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας κάθε φορολογούμενου.

Οι εκτιμητές πρότειναν νέες τιμές ζώνης για το σύνολο της χώρας. Όπως είπε η υφυπουργός, έχουν ήδη υποβληθεί στοιχεία για το 99% των περιοχών και μόλις σε 56 ζώνες δεν υπάρχει εκτίμηση.

Μετά την ολοκλήρωση της συγκέντρωσης των προτάσεων θα ακολουθήσει επεξεργασία τους από το ΥΠΟΙΚ που θα περιλαμβάνει τον υπολογισμό των μέσων τιμών που προτάθηκαν, την διαφορά από την υφιστάμενη τιμή ζώνης κα. Στις περιπτώσεις που οι διαφορές μεταξύ των προτεινόμενων τιμών είναι πολύ μεγάλες τότε θα γίνεται παραπομπή σε δευτεροβάθμια επιτροπή η οποία θα καθορίζει την νέα τιμή ζώνης.  Τυπικά παραμένει σε ισχύ το χρονοδιάγραμμα για ορισμό των νέων τιμών ζώνης έως τις 31 Μαρτίου, ωστόσο το πιθανότερο είναι να αλλάξει με μετάθεση έως τις 30 Απριλίου ή και λίγο αργότερα.

Φωτιά σε 21 φόρους από τις νέες αντικειμενικές αξίες - τι έρχεται στον ΕΝΦΙA

5

 
 
 
 
 

Του Σπύρου Δημητρέλη

Φωτιά στους 21 φόρους ακινήτων που υπολογίζονται βάση των αντικειμενικών αξιών βάζει η επικείμενη αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές υπέβαλαν στο υπουργείο Οικονομικών προτάσεις για αύξηση των τιμών ζώνης στο 60% των ζωνών που είναι χωρισμένη η περιφέρεια σβήνοντας έτσι με παταγώδη τρόπο τις προσδοκίες των φορολογούμενων και της αγοράς για μείωση των τιμών λόγω της κατάρρευσης της κτηματαγοράς στα χρόνια της κρίσης. Η αύξηση των τιμών ζώνης, αν και δεν έχει ακόμη ξεκαθαριστεί σε ποιο βαθμό θα γίνει αποδεκτή από την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, είναι δεδομένη προκαλώντας τελικά επιβαρύνσεις για την πλειονότητα των ιδιοκτητών. Θα υπάρξουν, όμως, και ωφελημένοι καθώς στο 23% των ζωνών οι πιστοποιημένοι εκτιμητές πρότειναν μειώσεις ενώ στο υπόλοιπο 17% των ζωνών δεν θα προτάθηκε κάποια μεταβολή.

Ο ΕΝΦΙΑ

Ο ΕΝΦΙΑ, λόγω των επικείμενων αυξήσεων στις τιμές ζώνης, εξελίσσεται σε μεγάλο πονοκέφαλο για την ηγεσία του ΥΠΟΙΚ. Με δεδομένο ότι έρχονται σημαντικές αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες θα υπάρξουν και επιβαρύνσεις για πολλούς ιδιοκτήτες και μάλιστα σε περιοχές με ακίνητα χαμηλής εμπορικής αξίας που βάση των προτάσεων οι τιμές ζώνης θα αυξηθούν. Πρόκειται κυρίως για τις λεγόμενες "λαϊκές" περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης (π.χ. δυτική Αθήνα) που προτείνονται αυξήσεις καθώς και σε παραλιακές περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας. Αν δεν γίνουν παρεμβάσεις στις κλίμακες και τους συντελεστές του κύριου και του συμπληρωματικούς φόρου τότε θα υπάρξει αυξημένη βεβαίωση σε σχέση με τα 3,2 δισ. ευρώ που φέρνει ετησίως ο ΕΝΦΙΑ. Υπάρχουν ήδη σκέψεις στο ΥΠΟΙΚ να υπολογιστεί και φέτος ο ΕΝΦΙΑ με τις παλιές τιμές προκειμένου να υπάρχει χρόνος για τις απαραίτητες "διορθώσεις".

Οι φόροι που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες είναι οι εξής: Οι φόροι που υπολογίζονται βάση αντικειμενικών.

1. Κύριος ΕΝΦΙΑ.

2. Συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ.

3. Τεκμήριο κατοικίας.

4.  Τεκμαρτό εισόδημα επαγγελματικής στέγης.

5. ΤΑΠ.

6. ΦΠΑ σε νεόδμητα ακίνητα.

7. Φόρος μεταβίβασης.

8. Φόρος γονικής παροχής ακινήτου.

9. Φόρος δωρεάς ακινήτου. 

10.  Φόρος κληρονομιάς ακινήτου.

11. Φόρος χρησικτησίας.

12. Φόρος ανταλλαγής.

13. Φόρος διανομής.

14. Δημοτικός φόρος.

15. Τέλη Νομικών.

16. Τέλος Μεταγραφής.

17. Τέλος εγγραφής.

18. Πρόστιμο διατήρησης αυθαιρέτου.

19. Πρόστιμο νέου αυθαιρέτου.

20. Εισφορά σε γη και χρήμα.

21. Φόρος ακινήτων που ανήκουν σε εξωχώριες εταιρείες (Offshore).

Αυξήσεις αντικειμενικών αξιών στο 60% των ζωνών

53

 
 
 
 
 

Οι τουριστικές περιοχές της περιφέρειας θα είναι τα μεγαλύτερα "θύματα" της επιχειρούμενης ευθυγράμμισης των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες στα ακίνητα. Έτσι, παρά το γεγονός ότι οι εμπορικές αξίες στην κτηματαγορά έχουν καταρρεύσει λόγω της κρίσης και είχαν δημιουργηθεί μεγάλες προσδοκίες για μείωση των αντικειμενικών αξιών, στο μεγαλύτερο μέρος της επικράτειας έρχονται αυξήσεις.

Όπως είπε η υφυπουργός Οικονομικών, Κατερίνα Παπανάτσιου στον ραδιοφωνικό σταθμό "Στο Κόκκινο" "τα μέχρι στιγμής στοιχεία δείχνουν, ότι "σε ένα 60% (6.070 ζώνες) έχουμε αύξηση των αντικειμενικών που εναρμονίζονται με τις εμπορικές που υπάρχουν αυτή τη στιγμή, σε ένα 23% (2.300) έχουμε μείωση, με το υπόλοιπο ποσοστό χωρίς μεταβολή".

Προσπαθώντας να δικαιολογήσει την αύξηση των αντικειμενικών, είπε ότι "το τελευταίο διάστημα έχουμε μία σημαντική αύξηση αγοραπωλησιών" και επισήμανε την παρανόηση που υπάρχει σχετικά την προσδοκία μείωσης των αντικειμενικών λόγω της πτώσης τιμών στις συναλλαγές. Όπως εξήγησε η ίδια, "υπήρχε πτώση στην αγορά, αλλά οι αντικειμενικές τιμές ήταν πολύ χαμηλότερες στις περισσότερες περιοχές από τις αντίστοιχες εμπορικές περιοχές".

Από τους εκτιμητές υποβλήθηκαν στο υπουργείο Οικονομικών νέες τιμές ζώνης για το σύνολο της χώρας. Σήμερα λήγει η σχετική προθεσμία για την υποβολή των προτάσεων και έχουν ήδη υποβληθεί στοιχεία για το 99% των περιοχών και μόλις σε 56 ζώνες δεν υπάρχει εκτίμηση. Η υφυπουργός ανέφερε ότι από τα στοιχεία που έχουν υποβληθεί στο 60% των ζωνών προκύπτει αύξηση των αντικειμενικών προκειμένου να προσαρμοστούν με τις εμπορικές τιμές, στο 23% μείωση και στα υπόλοιπα καμία μεταβολή.

Σε άλλο σημείο ανέφερε ότι μεγάλη μείωση παρατηρείται στη Δυτική Μακεδονία, στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη. "Πιο πολύ σε περιοχές της επαρχίας είναι η μείωση. Στην περιοχή της Στερεάς Ελλάδας, μειώσεις υπάρχουν στο 34% των ζωνών" διευκρίνισε η υφυπουργός. Αντίθετα, ανέφερε ότι "τη μεγαλύτερη αύξηση έχουν τα Ιόνια Νησιά, το Βόρειο Αιγαίο το ίδιο, κυρίως όσες έχουν σχέση με τον τουρισμό έχουν αύξηση".

Το ψηφιακό σύστημα που έχει ήδη ξεκινήσει να λειτουργεί θα ανανεώνεται με τις αγοραπωλησίες και όλες τις άλλες συναλλαγές προκειμένου σε ετήσια βάση να προκύπτουν αντικειμενικές αξίες εναρμονισμένες με την πραγματική εικόνα της αγοράς. Σχετικά με τον ΕΝΦΙΑ η Κατερίνα Παπανάτσιου είπε ότι "νομίζω ότι θα είναι με τις καινούργιες τιμές, αυτός είναι ο στόχος" διευκρινίζοντας ότι "με μία πρώτη ανάλυση, είμαστε περίπου στα ίδια επίπεδα", ενώ "δεν φαίνεται να έχουμε αύξηση του συμπληρωματικού φόρου".

Αντικειμενικές: Οι πέντε παράγοντες που θα τις καθορίσουν

33

 
 
 
 
 

Του Σπύρου Δημητρέλη

Για πρώτη φορά στην ιστορία του κατασκευάσματος των αντικειμενικών αξιών επιχειρείται η επικαιροποίησή τους με βάση πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς.

Μέχρι και την τελευταία επικαιροποίηση των αντικειμενικών που πραγματοποιήθηκε το 2007 η σχετική απόφαση ήταν ουσιαστικά μια διοικητική διαδικασία που πολλές φορές συμπεριελάμβανε και μικροπολιτικές σταθμίσεις.

Είναι χαρακτηριστικό ότι είχαν παρατηρηθεί κρούσματα υπουργών Οικονομικών οι οποίοι απέφυγαν να προχωρήσουν σε μεγάλες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών στην εκλογική τους περιφέρεια ενώ γενικά οι αυξήσεις ήταν λίγες και περιορισμένες σε ύψος διότι η αύξηση είχε πάντα πολιτικό κόστος λόγω των πολλών φόρων που συνδέονται με τις αντικειμενικές αξίες.

Ωστόσο, στο πλαίσιο του τρίτου ελληνικού μνημονίου και μάλιστα στην τελευταία φάση ολοκλήρωσής του επιχειρείται για πρώτη φορά, όπως αναφέρθηκε, η επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών και η ευθυγράμμισή τους με τις εμπορικές αξίες να μην είναι μια διοικητική απόφαση του υπουργείου Οικονομικών αλλά αποτέλεσμα στάθμισης πραγματικών δεδομένων στην κτηματαγορά.

Αυτά τα δεδομένα σταθμίζουν οι περίπου διακόσιοι πιστοποιημένοι εκτιμητές για να προτείνουν στο υπουργείο Οικονομικών τις νέες τιμές για τις περίπου 10.000 ζώνες στις οποίες είναι χωρισμένη η επικράτεια. Ποια είναι αυτά τα δεδομένα που λαμβάνουν υπόψη τους οι εκτιμητές;

- τα δεδομένα τιμών που συλλέγουν, επεξεργάζονται και διατηρούν μεγάλα δίκτυα κτηματομεσιτικών εταιρειών. Τα δεδομένα αυτά θεωρούνται σε σημαντικό βαθμό αξιόπιστα διότι ενσωματώνουν τιμές στις οποίες γίνονται πράξεις αγοραπωλησιών στην κτηματαγορά και όχι απλώς οι ζητούμενες τιμές

- οι αγγελίες με τις ζητούμενες τιμές πώλησης των ακινήτων

- οι αγγελίες για τα ζητούμενα μισθώματα των ακινήτων σε κάθε περιοχή. Από το μηνιαίο μίσθωμα είναι εφικτή με τη χρήση διαφόρων συντελεστών η προσέγγιση της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου. Στο πλαίσιο αυτό γίνεται χρήση και των δεδομένων τιμών από τις διαδικτυακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών (π.χ. airbnb)

- οι αξίες των ακινήτων που αναγράφουν οι φορολογούμενοι στις δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων που υποβάλλουν στην εφορία. Έχει δημιουργηθεί ειδική ηλεκτρονική εφαρμογή στο taxisnet που φέρει τον τίτλο "μητρώο μεταβιβάσεων ακινήτων" και σε αυτό εμφανίζονται μόνο τα οικονομικά δεδομένα κάθε μεταβίβασης (π.χ. αξία, επιφάνεια, όροφος κλπ)

- τα δεδομένα τιμών ακινήτων που έχει συγκεντρώσει και επεξεργάζεται η Τράπεζα της Ελλάδος. Τα στοιχεία συγκεντρώνονται κατά κύριο λόγο από τις εμπορικές τράπεζες στο πλαίσιο εκτιμήσεων ακινήτων που υποθηκεύονται για δανειοδοτήσεις.