 | ΣΤΗΛΕΣ :: ΑΚΙΝΗΤΑ |
 |
«Μαύρη» και «άσπρη» λίστα ακινήτων
4/2/2012
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Προσπάθεια... προσαρμογής στα νέα δεδομένα της αγοράς ακινήτων κάνουν χιλιάδες ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν σπίτια, καταστήματα, γραφεία ή άλλα κτίρια. Εδώ και περίπου ένα μήνα βρίσκεται σε πλήρη ισχύ ο θεσμός της υποχρεωτικής έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Αυτό σημαίνει ότι οποιαδήποτε πώληση ή μίσθωση ακινήτου θα πρέπει να συνοδεύεται από το πιστοποιητικό, αλλιώς δεν μπορεί να γίνει η συναλλαγή.
Από τις 9 Ιανουαρίου 2012 καμιά εφορία δεν μπορεί να παραλαμβάνει συμβόλαια ενοικίασης αν σ' αυτά δεν υπάρχει αριθμός πρωτοκόλλου, του Πιστοποιητικού ή αντίγραφο αυτού που να δείχνει ότι έχει γίνει ενεργειακή επιθεώρηση και το ακίνητο έχει καταταγεί σε κατηγορίες. Τις πρώτες ημέρες εφαρμογής του ενεργειακού πιστοποιητικού υπήρξαν προβλήματα στις ενοικιάσεις εξαιτίας της άγνοιας των περισσότερων ιδιοκτητών για το μέτρο. Στη συνέχεια, όμως, η κατάσταση έχει αρχίσει να εξομαλύνεται και πλέον οι ενεργειακοί επιθεωρητές έχουν πιάσει δουλειά, αν και γενικότερα η αγορά είναι παγωμένη, καθώς οι αγοραπωλησίες είναι ελάχιστες ενώ και οι ενοικιάσεις δεν είναι πολλές.
Η μεγάλη ανατροπή, πάντως, που φέρνει η θέσπιση του ενεργειακού πιστοποιητικού είναι η κατηγοριοποίηση των ακινήτων, σε ενεργοβόρα και μη, και η αναμενόμενη αύξηση ή μείωση της αξίας τους. Τα επόμενα χρόνια δηλαδή θα δημιουργηθούν δύο κατηγορίες ακινήτων, αυτά που θα έχουν μεγαλύτερη ζήτηση, αφού θα έχουν μειωμένη ενεργειακή σπατάλη. Κι αυτά που θα βγαίνουν «άχρηστα», δηλαδή θα απαιτούνται μεγάλα ποσά για ψύξη ή θέρμανση, επομένως θα πέσει η αξία τους τόσο η μεταπωλητική όσο και η μισθωτική.
Παλαιά κτίρια
Το κυριότερο θέμα που μπαίνει στο τραπέζι μετά την επέκταση του ΠΕΑ και στις μισθώσεις ακινήτων είναι τι θα γίνει με τα χιλιάδες κτίρια που είναι παλαιά και επομένως ιδιαίτερα ενεργοβόρα.. Εκτιμάται δε ότι τα παλαιά κτίρια που θα καταταγούν στις χαμηλές βαθμίδες (υπάρχουν 9 βαθμίδες από Α έως Η) της ενεργειακής απόδοσης θα τύχουν γενικής απαξίωσης από την ίδια την αγορά. Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, τα επόμενα χρόνια αναμένεται να πέσουν δραματικά οι αξίες πώλησης και τα ενοίκια σε ακίνητα που βαθμολογούνται κάτω από τη βάση από τους επιθεωρητές και που οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν τα χρήματα ώστε να προχωρήσουν στην αναβάθμισή τους. Σταδιακά, δε, τα πιο παλιά θα απαξιωθούν τόσο πολύ που τελικά θα αποσυρθούν από την αγορά. Μιλώντας στην «ΗτΣ», ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Στράτος Παραδιάς τονίζει ότι η εφαρμογή του πιστοποιητικού θα κατεβάσει ραγδαία τις τιμές των ακινήτων τόσο στην πώληση όσο και στην ενοικίαση. «Τα 'κακά' ακίνητα ως προς την ενεργειακή τους απόδοση θα απαξιωθούν, τα 'καλά', όμως, θα δουν τις τιμές να αυξάνονται σημαντικά», τονίζει.
«Για τον πολίτη αυτό το μέτρο είναι αφαίμαξη χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα. Είναι, επίσης, μία μορφή κοινωνικής αναλγησίας, καθώς επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες μεγάλης ηλικίας που έχουν ένα διαμέρισμα ή ένα κατάστημα παλαιό, το ενοικιάζουν και βγάζουν ένα μηνιαίο εισόδημα. Αυτοί οι ιδιοκτήτες δεν έχουν κονδύλια για να αναβαθμίσουν τα ακίνητά τους, επομένως θα δουν τις αξίες τους να κατρακυλούν. Από τα μέλη μας δεχόμαστε συνεχώς παράπονα. Είναι, τέλος, ένα μέτρο ανεφάρμοστο που προσθέτει γραφειοκρατία», καταλήγει ο κ. Παραδιάς.
Στην παρούσα κατάσταση, με τους ιδιοκτήτες να μην μπορούν να διαθέσουν χρήματα για αναβάθμιση των ακινήτων τους, θα αναγκαστούν είτε να τα πουλάνε φθηνότερα είτε να τα ενοικιάζουν σε χαμηλότερες τιμές. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο 100 τ.μ. στο Παγκράτι που παίρνει καλό βαθμό στην επιθεώρηση θα μπορεί να ενοικιαστεί προς 500 ευρώ το μήνα. Ιδιας επιφάνειας διαμέρισμα, στην ίδια περιοχή αλλά με χαμηλή ενεργειακή απόδοση, εκτιμάται ότι μπορεί να ενοικιαστεί ακόμη και 100 ευρώ το μήνα λιγότερα. Στο μέλλον, επίσης, δεν αποκλείεται να υπάρχουν και διαφορετικά επιτόκια για τα στεγαστικά δάνεια, τα οποία θα καθορίζονται ανάλογα με την κατηγοριοποίηση του ακινήτου. Δηλαδή, όταν κάποιος κάνει αίτηση για στεγαστικό στην τράπεζα θα πηγαίνει και το ενεργειακό πιστοποιητικό. Αν π.χ. το ακίνητο ανήκει στις δύο πρώτες κατηγορίες θα μπορεί να ζητά χαμηλότερο επιτόκιο, καθώς η αξία του ακινήτου που προσημειώνεται είναι και μεγαλύτερη. Αν το ακίνητο είναι παλαιό και ενεργοβόρο, η τράπεζα θα μπορεί να προβλέπει μεγαλύτερο επιτόκιο δανεισμού, αφού έτσι κι αλλιώς το ακίνητο είναι απαξιωμένο στην αγορά. Το δεύτερο σημαντικό πρόβλημα που φέρνει το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι αυτό που περιγράφει ο κ. Παραδιάς. Τονίζει ότι σε βάθος χρόνου, όταν θα έχουν βγάλει ενεργειακά πιστοποιητικά μερικές χιλιάδες ακινήτων, θα μπορεί η πολιτεία να απαιτήσει την υποχρεωτική και διά νόμου ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων αυτών.Υπενθυμίζεται ότι οι ιδιοκτήτες δεν είναι υποχρεωμένοι σήμερα να προχωρούν στις εργασίες που θα συστήνει ο ενεργειακός επιθεωρητής. Δεν αποκλείεται, λοιπόν, στο μέλλον να δημιουργηθεί ένα μητρώο ακινήτων που έχουν ενεργειακή ταυτότητα. Αυτό το μητρώο θα μπορεί να διαχωριστεί σε «καλό», δηλαδή με υψηλή ενεργειακή απόδοση, ενώ τα υπόλοιπα θα μπουν σε «μαύρη λίστα» και οι ιδιοκτήτες τους θα πρέπει να προχωρήσουν σε εργασίες αποκατάστασης. Ενα καλό «λίφτινγκ» για μονώσεις, αντικατάσταση λεβήτων, υαλοπινάκων, αλουμινίων και άλλων υλικών που θα καταστήσουν λιγότερο ενεργοβόρο ένα παλαιό ακίνητο, κοστίζει από 20.000 έως 50.000 ευρώ, ποσό διόλου ευκαταφρόνητο.
Πράσινος φόρος
Το τρίτο σενάριο που φοβούνται οι ειδικοί της αγοράς είναι μία μελλοντική επιβολή ενός νέο? πράσινου φόρου για τα λεγόμενα «κακά» ακίνητα, όσα δηλαδή σπαταλούν ενέργεια και οι ιδιοκτήτες τους δεν προχωρούν σε επισκευαστικές εργασίες. Πληροφορίες αναφέρουν ότι ένα τέλος πρασίνου θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα ταμείο για τη χρηματοδότηση έργων σε περιοχές με σπάταλα ενεργειακά κτίρια. Αν συμβεί κάτι τέτοιο τότε η αγορά ακινήτων θα μετρά ένα ακόμη φόρο που θα πλήξει κυρίως τις παλαιές πολυκατοικίες και επαγγελματικά κτίρια σε υποβαθμισμένες και φτωχές περιοχές.
Ποια ακίνητα εξαιρούνται από το Πιστοποιητικό
Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι πλέον υποχρεωτικό τόσο για τις πωλήσεις όσο και για τις μισθώσεις των ακινήτων άνω των 50 τ.μ. Με τα ισχύοντα τώρα, το κόστος έκδοσης πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης είναι: Για επιθεώρηση ολόκληρης πολυκατοικίας 1 ευρώ ανά τετραγωνικό, με ελάχιστο κόστος 200 ευρώ.
Για διαμερίσματα 2 ευρώ ανά τ.μ., ελάχιστο κόστος 150 ευρώ.
Για μονοκατοικίες 1,5 ευρώ ανά τ.μ., ελάχιστο κόστος 200 ευρώ.
Για τις λοιπές χρήσεις κτιρίων (εκτός κατοικίας) οι αμοιβές είναι 2,5 ευρώ ανά τ.μ. για επιφάνεια έως 1.000 τ.μ. (ελάχιστο κόστος 300 ευρώ) και 1,5 ευρώ ανά τ.μ. για τα επιπλέον τετραγωνικά, άνω των 1.000.
Από το ενεργειακό πιστοποιητικό εξαιρούνται:
1. Νέες μισθώσεις κτισμάτων (κατοικιών-επαγγελ-ματικών) συνολικής επιφανείας κάτω των 50 τ.μ.
2. Παρατάσεις παλαιών μισθώσεων με τον ίδιο υφιστάμενο μισθωτή.
3. Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων (π.χ. μειώσεις καταβαλλομένων μισθωμάτων).
4. Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.
5. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.
6. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που χρησιμοποιούνται για αποθήκευση αγαθών, φύλαξη αντικειμένων ή στέγαση ζώων.
7. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων για στάθμευση αυτοκινήτων, δικύκλων ή τρικύκλων, πρατήρια υγρών καυσίμων και πλυντήρια αυτοκινήτων.
Προσπάθεια... προσαρμογής στα νέα δεδομένα της αγοράς ακινήτων κάνουν χιλιάδες ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν σπίτια, καταστήματα, γραφεία ή άλλα κτίρια. Εδώ και περίπου ένα μήνα βρίσκεται σε πλήρη ισχύ ο θεσμός της υποχρεωτικής έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Αυτό σημαίνει ότι οποιαδήποτε πώληση ή μίσθωση ακινήτου θα πρέπει να συνοδεύεται από το πιστοποιητικό, αλλιώς δεν μπορεί να γίνει η συναλλαγή.
Από τις 9 Ιανουαρίου 2012 καμιά εφορία δεν μπορεί να παραλαμβάνει συμβόλαια ενοικίασης αν σ' αυτά δεν υπάρχει αριθμός πρωτοκόλλου, του Πιστοποιητικού ή αντίγραφο αυτού που να δείχνει ότι έχει γίνει ενεργειακή επιθεώρηση και το ακίνητο έχει καταταγεί σε κατηγορίες. Τις πρώτες ημέρες εφαρμογής του ενεργειακού πιστοποιητικού υπήρξαν προβλήματα στις ενοικιάσεις εξαιτίας της άγνοιας των περισσότερων ιδιοκτητών για το μέτρο. Στη συνέχεια, όμως, η κατάσταση έχει αρχίσει να εξομαλύνεται και πλέον οι ενεργειακοί επιθεωρητές έχουν πιάσει δουλειά, αν και γενικότερα η αγορά είναι παγωμένη, καθώς οι αγοραπωλησίες είναι ελάχιστες ενώ και οι ενοικιάσεις δεν είναι πολλές.
Η μεγάλη ανατροπή, πάντως, που φέρνει η θέσπιση του ενεργειακού πιστοποιητικού είναι η κατηγοριοποίηση των ακινήτων, σε ενεργοβόρα και μη, και η αναμενόμενη αύξηση ή μείωση της αξίας τους. Τα επόμενα χρόνια δηλαδή θα δημιουργηθούν δύο κατηγορίες ακινήτων, αυτά που θα έχουν μεγαλύτερη ζήτηση, αφού θα έχουν μειωμένη ενεργειακή σπατάλη. Κι αυτά που θα βγαίνουν «άχρηστα», δηλαδή θα απαιτούνται μεγάλα ποσά για ψύξη ή θέρμανση, επομένως θα πέσει η αξία τους τόσο η μεταπωλητική όσο και η μισθωτική.
Παλαιά κτίρια
Το κυριότερο θέμα που μπαίνει στο τραπέζι μετά την επέκταση του ΠΕΑ και στις μισθώσεις ακινήτων είναι τι θα γίνει με τα χιλιάδες κτίρια που είναι παλαιά και επομένως ιδιαίτερα ενεργοβόρα.. Εκτιμάται δε ότι τα παλαιά κτίρια που θα καταταγούν στις χαμηλές βαθμίδες (υπάρχουν 9 βαθμίδες από Α έως Η) της ενεργειακής απόδοσης θα τύχουν γενικής απαξίωσης από την ίδια την αγορά. Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, τα επόμενα χρόνια αναμένεται να πέσουν δραματικά οι αξίες πώλησης και τα ενοίκια σε ακίνητα που βαθμολογούνται κάτω από τη βάση από τους επιθεωρητές και που οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν τα χρήματα ώστε να προχωρήσουν στην αναβάθμισή τους. Σταδιακά, δε, τα πιο παλιά θα απαξιωθούν τόσο πολύ που τελικά θα αποσυρθούν από την αγορά. Μιλώντας στην «ΗτΣ», ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Στράτος Παραδιάς τονίζει ότι η εφαρμογή του πιστοποιητικού θα κατεβάσει ραγδαία τις τιμές των ακινήτων τόσο στην πώληση όσο και στην ενοικίαση. «Τα 'κακά' ακίνητα ως προς την ενεργειακή τους απόδοση θα απαξιωθούν, τα 'καλά', όμως, θα δουν τις τιμές να αυξάνονται σημαντικά», τονίζει.
«Για τον πολίτη αυτό το μέτρο είναι αφαίμαξη χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα. Είναι, επίσης, μία μορφή κοινωνικής αναλγησίας, καθώς επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες μεγάλης ηλικίας που έχουν ένα διαμέρισμα ή ένα κατάστημα παλαιό, το ενοικιάζουν και βγάζουν ένα μηνιαίο εισόδημα. Αυτοί οι ιδιοκτήτες δεν έχουν κονδύλια για να αναβαθμίσουν τα ακίνητά τους, επομένως θα δουν τις αξίες τους να κατρακυλούν. Από τα μέλη μας δεχόμαστε συνεχώς παράπονα. Είναι, τέλος, ένα μέτρο ανεφάρμοστο που προσθέτει γραφειοκρατία», καταλήγει ο κ. Παραδιάς.
Στην παρούσα κατάσταση, με τους ιδιοκτήτες να μην μπορούν να διαθέσουν χρήματα για αναβάθμιση των ακινήτων τους, θα αναγκαστούν είτε να τα πουλάνε φθηνότερα είτε να τα ενοικιάζουν σε χαμηλότερες τιμές. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο 100 τ.μ. στο Παγκράτι που παίρνει καλό βαθμό στην επιθεώρηση θα μπορεί να ενοικιαστεί προς 500 ευρώ το μήνα. Ιδιας επιφάνειας διαμέρισμα, στην ίδια περιοχή αλλά με χαμηλή ενεργειακή απόδοση, εκτιμάται ότι μπορεί να ενοικιαστεί ακόμη και 100 ευρώ το μήνα λιγότερα. Στο μέλλον, επίσης, δεν αποκλείεται να υπάρχουν και διαφορετικά επιτόκια για τα στεγαστικά δάνεια, τα οποία θα καθορίζονται ανάλογα με την κατηγοριοποίηση του ακινήτου. Δηλαδή, όταν κάποιος κάνει αίτηση για στεγαστικό στην τράπεζα θα πηγαίνει και το ενεργειακό πιστοποιητικό. Αν π.χ. το ακίνητο ανήκει στις δύο πρώτες κατηγορίες θα μπορεί να ζητά χαμηλότερο επιτόκιο, καθώς η αξία του ακινήτου που προσημειώνεται είναι και μεγαλύτερη. Αν το ακίνητο είναι παλαιό και ενεργοβόρο, η τράπεζα θα μπορεί να προβλέπει μεγαλύτερο επιτόκιο δανεισμού, αφού έτσι κι αλλιώς το ακίνητο είναι απαξιωμένο στην αγορά. Το δεύτερο σημαντικό πρόβλημα που φέρνει το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι αυτό που περιγράφει ο κ. Παραδιάς. Τονίζει ότι σε βάθος χρόνου, όταν θα έχουν βγάλει ενεργειακά πιστοποιητικά μερικές χιλιάδες ακινήτων, θα μπορεί η πολιτεία να απαιτήσει την υποχρεωτική και διά νόμου ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων αυτών.Υπενθυμίζεται ότι οι ιδιοκτήτες δεν είναι υποχρεωμένοι σήμερα να προχωρούν στις εργασίες που θα συστήνει ο ενεργειακός επιθεωρητής. Δεν αποκλείεται, λοιπόν, στο μέλλον να δημιουργηθεί ένα μητρώο ακινήτων που έχουν ενεργειακή ταυτότητα. Αυτό το μητρώο θα μπορεί να διαχωριστεί σε «καλό», δηλαδή με υψηλή ενεργειακή απόδοση, ενώ τα υπόλοιπα θα μπουν σε «μαύρη λίστα» και οι ιδιοκτήτες τους θα πρέπει να προχωρήσουν σε εργασίες αποκατάστασης. Ενα καλό «λίφτινγκ» για μονώσεις, αντικατάσταση λεβήτων, υαλοπινάκων, αλουμινίων και άλλων υλικών που θα καταστήσουν λιγότερο ενεργοβόρο ένα παλαιό ακίνητο, κοστίζει από 20.000 έως 50.000 ευρώ, ποσό διόλου ευκαταφρόνητο.
Πράσινος φόρος
Το τρίτο σενάριο που φοβούνται οι ειδικοί της αγοράς είναι μία μελλοντική επιβολή ενός νέο? πράσινου φόρου για τα λεγόμενα «κακά» ακίνητα, όσα δηλαδή σπαταλούν ενέργεια και οι ιδιοκτήτες τους δεν προχωρούν σε επισκευαστικές εργασίες. Πληροφορίες αναφέρουν ότι ένα τέλος πρασίνου θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα ταμείο για τη χρηματοδότηση έργων σε περιοχές με σπάταλα ενεργειακά κτίρια. Αν συμβεί κάτι τέτοιο τότε η αγορά ακινήτων θα μετρά ένα ακόμη φόρο που θα πλήξει κυρίως τις παλαιές πολυκατοικίες και επαγγελματικά κτίρια σε υποβαθμισμένες και φτωχές περιοχές.
Ποια ακίνητα εξαιρούνται από το Πιστοποιητικό
Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι πλέον υποχρεωτικό τόσο για τις πωλήσεις όσο και για τις μισθώσεις των ακινήτων άνω των 50 τ.μ. Με τα ισχύοντα τώρα, το κόστος έκδοσης πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης είναι: Για επιθεώρηση ολόκληρης πολυκατοικίας 1 ευρώ ανά τετραγωνικό, με ελάχιστο κόστος 200 ευρώ.
Για διαμερίσματα 2 ευρώ ανά τ.μ., ελάχιστο κόστος 150 ευρώ.
Για μονοκατοικίες 1,5 ευρώ ανά τ.μ., ελάχιστο κόστος 200 ευρώ.
Για τις λοιπές χρήσεις κτιρίων (εκτός κατοικίας) οι αμοιβές είναι 2,5 ευρώ ανά τ.μ. για επιφάνεια έως 1.000 τ.μ. (ελάχιστο κόστος 300 ευρώ) και 1,5 ευρώ ανά τ.μ. για τα επιπλέον τετραγωνικά, άνω των 1.000.
Από το ενεργειακό πιστοποιητικό εξαιρούνται:
1. Νέες μισθώσεις κτισμάτων (κατοικιών-επαγγελ-ματικών) συνολικής επιφανείας κάτω των 50 τ.μ.
2. Παρατάσεις παλαιών μισθώσεων με τον ίδιο υφιστάμενο μισθωτή.
3. Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων (π.χ. μειώσεις καταβαλλομένων μισθωμάτων).
4. Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.
5. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.
6. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που χρησιμοποιούνται για αποθήκευση αγαθών, φύλαξη αντικειμένων ή στέγαση ζώων.
7. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων για στάθμευση αυτοκινήτων, δικύκλων ή τρικύκλων, πρατήρια υγρών καυσίμων και πλυντήρια αυτοκινήτων.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου