Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τον ΕΝΦΙΑ του 2025 Γραφεί Αλωνιάτης Απόστολος Ποια ακίνητα και δικαιώματα επί ακινήτων αφορά, πως και πότε εξοφλείται, ποιοι έχουν δικαίωμα έκπτωσης, πως γίνονται οι διορθώσεις.

 

Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τον ΕΝΦΙΑ του 2025

Γραφεί Αλωνιάτης Απόστολος

Ποια ακίνητα και δικαιώματα επί ακινήτων αφορά, πως και πότε εξοφλείται, ποιοι έχουν δικαίωμα έκπτωσης, πως γίνονται οι διορθώσεις.

 

Ολοκληρώθηκε το απόγευμα της Κυριακής 9.3 η ανάρτηση των εκκαθαριστικών ΕΝΦΙΑ για το έτος 2025.

Εκδόθηκαν συνολικά 7.154.900 εκκαθαριστικά, εκ των οποίων προέκυψε βεβαίωση φόρου για 6.164.976 φορολογουμένους και συνολικό ποσό βεβαίωσης 2.303.434.782,16 ευρώ.

Ταυτόχρονα, χορηγήθηκε έκπτωση ΕΝΦΙΑ λόγω ασφάλισης κατοικιών σε 359.494 δικαιούχους για 502.597 δικαιώματα, συνολικού ποσού 21.083.226 ευρώ.

Οι φορολογούμενοι μπορούν να δουν το εκκαθαριστικό τους:

⁃ στην ψηφιακή πύλη myAADE (myAADE.gov.gr), στη διαδρομή Εφαρμογές > Δημοφιλείς Εφαρμογές >  Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ

⁃ στην εφαρμογή myAADEapp, όπου μπορούν να κατεβάσουν το εκκαθαριστικό μέσα από το myWallet

Η πληρωμή του φόρου μπορεί να γίνει εφάπαξ ή σε 12 μηνιαίες δόσεις, με προθεσμία καταβολής της πρώτης δόσης την 31η Μαρτίου.

Ο φόρος μπορεί να καταβληθεί μέσω IRIS ή κάρτας:

⁃ μέσα από την εφαρμογή «ο Λογαριασμός μου», στην ψηφιακή πύλη myAADE

⁃ μέσα από την εφαρμογή myAADEapp, στη διαδρομή ο Λογαριασμός μου > Οφειλές, Πληρωμές > Πληρωμή μη ρυθμισμένων οφειλών

Επίσης, ο φόρος μπορεί να καταβληθεί μέσω web banking, με χρήση της ταυτότητας οφειλής που αναγράφεται στο εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ.

Τέλος ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να μπει σε ρύθμιση 12 ή 24 έντοκες δόσεων.

 Ημερομηνίες εξόφλησης

Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. καταβάλλεται σε έως δώδεκα (12) ισόποσες μηνιαίες δόσεις, καθεμιά από τις οποίες δεν μπορεί να είναι μικρότερη των δέκα (10) ευρώ, και από τις οποίες η πρώτη δόση καταβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του μήνα έκδοσης της πράξης προσδιορισμού φόρου, εφόσον η πράξη προσδιορισμού φόρου εκδοθεί μέχρι τις 15 του μήνα αυτού, άλλως μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση της πράξης προσδιορισμού φόρου, οι δε επόμενες δόσεις μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα κάθε επόμενου μήνα και η τελευταία δόση καταβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.

Συνεπώς για τον φόρο του 2025:

Προθεσμία πρώτης δόσης: 31 Μαρτίου 2025.

​Προθεσμία τελευταίας δόσης: 28 Φεβρουαρίου 2026.

ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΠΛΗΡΩΜΗΣ ΣΕ ΜΗΝΙΑΙΕΣ ΔΟΣΕΙΣ
Α/Α δόσης	Προθεσμία	Ποσό
1	31.03.2025
2	30.04.2025
3	30.05.2025
4	30.06.2025
5	31.07.2025
6	29.08.2025
7	30.09.2025
8	31.10.2025
9	28.11.2025
10	31.12.2025
11	30.01.2026
12	27.02.2026

 

​Οι φορολογούμενοι καλούνται να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά τον έλεγχο των εκκαθαριστικών τους, ώστε να διασφαλίσουν την ορθότητα των στοιχείων και να επωφεληθούν από τις διαθέσιμες εκπτώσεις. ​

Αντικείμενο του φόρου

Από το έτος 2014 και για κάθε επόμενο έτος επιβάλλεται Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) στα δικαιώματα της παραγράφου 2 του παρόντος, σε ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα και ανήκουν σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή κάθε είδους νομικές οντότητες την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.

 Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται στα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου. Ο ΕΝ.Φ. Ι. Α. επιβάλλεται και στα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Εξαιρετικά, επιβάλλεται και στο δικαίωμα της νομής ή οιονεί νομής, της κατοχής, καθώς και στη δέσμευση δικαιωμάτων επί του ακινήτου από Ο.Τ. Α. σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παράγραφο 2 του άρθρου 2.

Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. ισούται:

α) με τον κύριο φόρο επί του κάθε ακινήτου και την προσαύξηση επί αυτού σύμφωνα με την Ενότητα Ε' του άρθρου 4, εάν υποκείμενο του φόρου είναι φυσικό πρόσωπο, και

β) με το άθροισμα του κύριου φόρου επί του κάθε ακινήτου και του συμπληρωματικού φόρου επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων επί των ακινήτων του υποκειμένου στον φόρο, εάν υποκείμενο του φόρου είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα.

Τα δικαιώματα επί των οποίων επιβάλλεται ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. ετησίως είναι αυτά που υπάρχουν την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, ανεξάρτητα από μεταβολές που τυχόν επέρχονται κατά τη διάρκεια του έτους αυτού και ανεξάρτητα από τη μεταγραφή του τίτλου κτήσης.

Για τον καθορισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου.

Ποιοι έχουν έκπτωση

Πέρα από τις ειδικές απαλλαγές που δίνει ο νόμος ΝΟΜΟΣ ΥΠ’ ΑΡΙΘ. 4223 (ΦΕΚ Α' 287/31-12-2013) «Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων και άλλες διατάξεις», στο άρθρο 3 (πληγέντες από φυσικές καταστροφές, σεισμούς , ειδικές περιπτώσεις κλπ.), ο νόμος στο άρθρο 7  χορήγει εκπτώσεων και αναστολή πληρωμής φόρου, σε ειδικές ομάδες.  

1. Με πράξη της Φορολογικής Διοίκησης χορηγείται έκπτωση πενήντα τοις εκατό (50%) στον φορολογούμενο, τον ή την σύζυγο και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του επί του ΕΝ.Φ.Ι.Α. που βεβαιώθηκε στα παραπάνω πρόσωπα, αν διαπιστώνεται οικονομική αδυναμία πληρωμής της συνολικής οφειλής για το οικείο έτος.

Η παραπάνω έκπτωση χορηγείται για τον οφειλόμενο ΕΝ.Φ.Ι.Α. κάθε έτους, εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

α) το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του τελευταίου φορολογικού έτους, για το οποίο έχει λήξει κατά τον χρόνο φορολογίας η προθεσμία υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4172/2013 (Α' 167) και κάθε άλλη συναφή κείμενη διάταξη, δεν υπερβαίνει τις εννέα χιλιάδες (9.000) ευρώ, προσαυξημένο κατά χίλια (1.000) ευρώ για τον ή την σύζυγο ή συμβιούντα και κάθε εξαρτώμενο μέλος,

β) το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα της παρ. 2 του άρθρου 1, ο υπόχρεος δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ο ή η σύζυγος ή συμβιών και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, λαμβανομένων υπόψη του ποσοστού συνιδιοκτησίας και του είδους του δικαιώματος, δεν υπερβαίνει τα εκατόν πενήντα τετραγωνικά μέτρα (150 μ2) και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, όπως αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με την Ενότητα Ε' του άρθρου 4, δεν υπερβαίνει το ποσό των ογδόντα πέντε χιλιάδων (85.000) ευρώ για τον άγαμο, των εκατόν πενήντα χιλιάδων (150.000) ευρώ για τον έγγαμο και τον ή τη σύζυγό του ή συμβιούντα ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με ένα εξαρτώμενο τέκνο και των διακοσίων χιλιάδων (200.000) ευρώ για τον έγγαμο, τον ή την σύζυγό του ή συμβιούντα και τα εξαρτώμενα τέκνα τους ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με δύο εξαρτώμενα τέκνα και

γ) ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας.

2. Η έκπτωση της προηγούμενης παραγράφου ανέρχεται σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%), εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

α) Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του τελευταίου φορολογικού έτους, για το οποίο έχει λήξει κατά τον χρόνο φορολογίας η προθεσμία υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4172/2013 και κάθε άλλη συναφή κείμενη διάταξη, δεν υπερβαίνει τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ, προσαυξημένο κατά χίλια (1.000) ευρώ για τον ή την σύζυγο ή συμβιούντα και κάθε εξαρτώμενο μέλος,

β) το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα της παραγράφου 2 του άρθρου 1, ο υπόχρεος δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, λαμβανομένου υπόψη του ποσοστού συνιδιοκτησίας και του είδους του δικαιώματος, δεν υπερβαίνει τα εκατόν πενήντα τετραγωνικά μέτρα (150 μ ),

γ) ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειας του είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και

δ) ο αριθμός των εξαρτώμενων τέκνων ισούται ή υπερβαίνει τα τρία, ή ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του έχει αναπηρία σε ποσοστό ογδόντα τοις εκατό (80%) και άνω.

Έκπτωση λόγο ασφάλισης

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα) δικαιούνται έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ, η οποία διαμορφώνεται ως εξής:​ Έκπτωση 20%: Για κατοικίες με αντικειμενική αξία έως 500.000 ευρώ, εφόσον η ασφάλιση καλύπτει και τις τρεις προαναφερθείσες φυσικές καταστροφές.​

Έκπτωση 10%: Για κατοικίες με αντικειμενική αξία άνω των 500.000 ευρώ, με τις ίδιες προϋποθέσεις ασφάλισης.

​Επισημαίνεται ότι περίπου 250.000 ιδιοκτήτες ακινήτων θα επωφεληθούν από αυτή την έκπτωση φέτος, αριθμός αυξημένος κατά 35.000 σε σχέση με πέρυσι. ​Προϋποθέσεις για την έκπτωση Για να δικαιούται ένας ιδιοκτήτης την έκπτωση, η ασφάλιση του ακινήτου πρέπει να πληροί τα εξής κριτήρια:​

Διάρκεια ασφάλισης: Η έκπτωση 20% ισχύει για ασφάλιση που κάλυπτε ολόκληρο το έτος 2024. Για μικρότερες περιόδους ασφάλισης, η έκπτωση μειώνεται αναλογικά:​

9 μήνες ασφάλισης: Έκπτωση  15      ή  7,5%​

6 μήνες ασφάλισης: Έκπτωση   10     ή     5%​

3 μήνες ασφάλισης: Έκπτωση      5    ή     2,5%

​Λιγότερο από 3 μήνες: Καμία έκπτωση​

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν προθεσμία έως τις 14 Φεβρουαρίου 2025 να υποβάλουν αίτηση στην πλατφόρμα myProperty, προκειμένου να εξασφαλίσουν την έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ. Η διαδικασία αυτή περιλάμβανε την καταχώριση των στοιχείων ασφάλισης του ακινήτου, τα οποία στη συνέχεια επικυρώνονται από τις ασφαλιστικές εταιρείες.

Λοιπές εκπτώσεις

·         Μειώνεται κατά 60% ο κύριος φόρος των ημιτελών κτισμάτων ανεξαρτήτως σταδίου κατασκευής, εφόσον:

        I.            δεν είχαν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ηλεκτρικό ρεύμα και

      II.            είναι κενά.

·        Δεν υπολογίζεται κύριος φόρος σε οικόπεδο αν το κτίσμα επί αυτού έχει ηλικία εκατό ετών ή μεγαλύτερη.

·        Δεν υπολογίζεται κύριος φόρος σε οικόπεδο αν υφίσταται επί αυτού κτίσμα , που έχει κηρυχθεί ιστορικό διατηρητέο μνημείο ή έργο τέχνης.

 

Προσοχή:

α) Η εφάπαξ εξόφληση του φόρου το ΕΝΦΙΑ δεν έχει καμία έκπτωση

β) Ποσά φόρου μέχρι ένα (1) ευρώ δεν βεβαιώνονται και δεν είναι απαιτητά.

Επικαρπία και Ψιλή Κυριότητα

Αν συστάθηκε επικαρπία, ο συνολικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. που βαρύνει το ακίνητο επιμερίζεται μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπωτή ως εξής:

α) Αν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται ως ποσοστό του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα του ακινήτου, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή ως εξής:

(αα) Στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.

(ββ) Στα 7/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.

(γγ) Στα 6/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.

(δδ) Στα 5/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.

(εε) Στα 4/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.

(στστ) Στα 3/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.

(ζζ) Στα 2/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.

(ηη) Στο 1/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.

β) Αν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται στα 8/10 του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα.

γ) Ο φόρος που αναλογεί στην ψιλή κυριότητα προκύπτει αν από το φόρο που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί ο φόρος που αναλογεί στην επικαρπία.

ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Οι διορθώσεις πραγματοποιούνται με δύο τρόπους:

·         Με υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9 εφόσον η διόρθωση αφορά περιγραφικά ή προσδιοριστικά στοιχεία του ακινήτου, καθώς και απαλλαγές που χορηγούνται με συμπλήρωση των ορισμένων στη δήλωση κωδικών της δήλωσης.

·         Με υποβολή υποδείγματος στη Δ.Ο.Υ., με τα οικεία δικαιολογητικά :

α)     αν η διόρθωση δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί με δήλωση,

β)      αν δεν έχει χορηγηθεί η έκπτωση του 50% ή του 100% στα φυσικά πρόσωπα,

γ)      αν αμφισβητείται η προσδιορισθείσα αξία του ακινήτου.

 

 

Αλωνιάτης Απόστολος

 Οικονομολόγος - φοροτεχνικός, Α' Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.

  Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Voice (Finance & Markets Voice) , την Κυριακή 16 Μαρτίου 2025.