Οι αλλαγές στη δήλωση των εισοδημάτων από ακίνητα του 2024 Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης Ποιες διαφοροποιήσεις υπάρχουν στα φετινά φορολογικά έντυπα και το πρέπει να προσέξετε

 

Οι αλλαγές στη δήλωση των εισοδημάτων από ακίνητα του 2024

Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης

Ποιες διαφοροποιήσεις υπάρχουν στα φετινά φορολογικά έντυπα και το πρέπει να προσέξετε

Δόθηκαν στην δημοσιότητα και τα έντυπα που αφορούν την φορολογία των φυσικών προσώπων και όλα μοιάζουν έτοιμα για να ανοίξει η πλατφόρμα για την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων φυσικών και νομικών προσώπων. Να σημειώσουμε ότι για πρώτη φορά θα ανοίξουν μαζί όλα τα έντυπα, μιας και μέχρι πέρυσι «άνοιγαν» πρώτα τα έντυπα που αφορούσαν την φορολογία των φυσικών προσώπων δηλαδή τα έντυπά Ε1, Ε2 (για τα ενοίκια) και Ε3 (για τα εισοδήματα των ατομικών επιχειρήσεων από εμπορική δραστηριότητα), και μετά από ένα με ενάμιση μήνα «άνοιγε» το έντυπο «Ν» για την φορολογία των νομικών προσώπω και νομικών οντοτήτων (μη κερδοσκοπικά πρόσωπα).

Αποφάσεις της τελευταίας στιγμής

Πριν δούμε όμως τις αλλαγές για το εισόδημα από ακίνητα στα έντυπα Ε1 και Ε2, επιτρέψτε μας να κάνουμε κάποιες παρατηρήσεις.

Α) Αποστολή στοιχείων στην ΑΑΔΕ

Με απόφαση της η διοίκηση στις 26.2.2025,άλαξε η ημερομηνία αποστολής στοιχείων από ιδιωτικά θεραπευτήρια, ιδιωτικά εκπαιδευτήρια, εταιρείες σταθερής και κινητής τηλεφωνίας, εταιρείες παροχής ηλεκτρικής ενέργειας και εταιρείες ύδρευσης (Σχετική υποχρέωση με την απόφαση : Α.Γ.Γ.Δ.Ε. ΠΟΛ.1033/28-1-2014), από 31 Μαρτίου κάθε χρόνου σε 28 Φεβρουαρίου κάθε χρόνου , αρχής γενομένης από το φορολογικό έτος 2024. Ήταν λογική αυτή η αλλαγή γιατί με το νέο προγραμματισμό στις φορολογικές δηλώσεις στοιχεία όπως τα ιδιωτικά εκπαιδευτήρια (τεκμήριο) ή τα ιατρικά έξοδα θα ενσωματώνονταν στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες μετά το άνοιγμα των δηλώσεων. Βέβαια προκαλεί εντύπωση ότι η σχετική απόφαση εκδόθηκε δυο ημέρες πριν από την λήξη της νέας προθεσμίας και περιμένουμε να δούμε αν αυτό θα δημιουργήσει προβλήματα στην ενημέρωση των σχετικών κωδικών στο έντυπο Ε1.  

Η σχετική απόφαση για την Διαβίβαση Στοιχείων στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσοδών (Α.Α.Δ.Ε.), με θέμα «Τροποποίηση της υπό στοιχεία ΠΟΛ. 1033/28.1.2014 απόφασης του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών «Υποχρεώσεις πιστωτικών και χρηματοδοτικών ιδρυμάτων, ιδρυμάτων πληρωμών, Ελληνικών Ταχυδρομείων, Εταιρειών Παροχής Επενδυτικών Υπηρεσιών, επιχειρήσεων ιδιωτικής ασφάλισης, ιδιωτικών θεραπευτηρίων, ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων, εταιρειών σταθερής και κινητής τηλεφωνίας, εταιρειών παροχής ηλεκτρικής ενέργειας και ύδρευσης, σύμφωνα με το άρθρο 15 του ν. 4174/2013 (ΦΕΚ 170 Α' /26-07-2013)» (Β’ 276), αναφέρει:

«Άρθρο 1

Η παρ.1.3 του άρθρου 1 της υπό στοιχεία ΠΟΛ 1033/28.1.2014 (Β΄ 276) απόφασης τροποποιείται και αντικαθίσταται ως εξής:

«1.3. Η συχνότητα διαβίβασης των στοιχείων των παραγράφων 1.1 και 1.2 είναι ετήσια και ως καταληκτική ημερομηνία ορίζεται η 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους του έτους αναφοράς. Οι προδιαγραφές του αρχείου και ο τρόπος διαβίβασής του, θα αναρτηθούν έγκαιρα στην ιστοσελίδα της Α.Α.Δ.Ε. Για την περίπτωση τροποποιητικής - διορθωτικής υποβολής 2 αρχείου, απαιτείται η αποστολή νέου διορθωμένου αρχείου με το σύνολο των διαθεσίμων στοιχείων, εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.».

 Άρθρο 2

Έναρξη ισχύος

1. Τα οριζόμενα στο άρθρο 1 ισχύουν για τα στοιχεία του φορολογικού έτους 2024 και εφεξής. Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.»

Β) ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ

Παρεμπίπτοντος την ίδια τακτική κράτησε η διοίκηση και στην υποβολή του «ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ» που έληξε και αυτό στις 28.2.2025. Ποιο συγκεκριμένα στις 25 Φεβρουαρίου η αρμόδια αρχή «σήκωσε» στο site της νέες οδηγίες για την υποβολή της δήλωσης και παράλληλα η Βουλή των Ελλήνων ( Ειδική Υπηρεσία Επιτροπής Ελέγχου )  εξέδωσε ενημερωτικό σημείωμα  (Αρ. Πρωτ. 1581) για να γνωστοποίηση στους ενδιαφερόμενους απόφαση της Επιτροπής Ελέγχου στις 13.02.2025 με διευκρινήσεις για:

·         τα ανήλικα τέκνα

·         την διενέργεια χρηματιστηριακών συναλλαγών συζύγων και ανήλικων τέκνων.

·         για τα μέλη επιτροπών στις διαδικασίες Διαγωνισμών Δημοσίων Συμβάσεων.

·         τις  χειρόγραφες βεβαιώσεις από τους Χρηματοπιστωτικούς Οργανισμούς- Πιστωτικά Ιδρύματα.

Δηλαδή, ως συνήθως, και  αυτό την τελευταία στιγμή.

Αλλαγές στο εισόδημα από ακίνητα (Ε2)  

 Οι αλλαγές που υπάρχουν στο έντυπο Ε2 αφορά τα κίνητρα που έχουν δοθεί από την διοίκηση ώστε να μπουν στην αγορά νέα ακίνητα που προέρχονται είτε από βραχυχρόνια μίσθωση είτε ήταν κενά

Να θυμίσουμε ότι σύμφωνα με την σχετική διάταξη του άρθρου   9   του Ν. 5162/2024 (ΦΕΚ Α 198/5.12.2024).

• Φοροαπαλλαγή για τριάντα έξι μήνες για το εισόδημα φυσικών προσώπων από την εκμίσθωση ακινήτων που δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση

Θεσπίζεται απαλλαγή για τριάντα έξι (36) μήνες για το εισόδημα των φυσικών προσώπων από τη μακροχρόνια εκμίσθωση που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025 και αφορά ακίνητα που δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Προϋπόθεση είναι η μίσθωση, από την οποία προέρχεται το εισόδημα που απαλλάσσεται, να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριετή. Στην προτεινόμενη διάταξη προβλέπονται οι συνέπειες πρόωρης λήξης της σύμβασης αυτής. Εάν εντός της τριετίας το ακίνητο, που έχει εν τω μεταξύ κενωθεί, διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή αίρεται αναδρομικώς. (Άρθρο 9)

Ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, δηλαδή από τις 5.12.2024

 

Σύμφωνα με την απόφαση Α. 1032/2025, που αφορά τον τύπο και το περιεχόμενο των εντύπων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων (Ε1, Ε2 κλπ.):

·         Με την επιλογή του κωδικού 64 «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή» θα δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας και απαλλάσσεται του φόρου βάσει των διατάξεων της παρ. 91 του άρθρου 72 του ΚΦΕ. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.

 

·         Με την επιλογή του κωδικού 65 «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» θα δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας και απαλλάσσεται του φόρου βάσει των διατάξεων της παρ. 91 του άρθρου 72 του ΚΦΕ. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.

 

Φορολογίας εισοδημάτων από ακίνητα 

Τα εισοδήματα από ενοίκια αλλά και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται ως εξής:

- 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος

- 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ

- 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος

Πώς να συμπληρώσετε το έντυπο Ε2

1. Υποκείμενο του φόρου για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι ο ιδιοκτήτης, νομέας, επικαρπωτής ή εκείνος που έχει το δικαίωμα οίκησης ακίνητης περιουσίας με οριστικό συμβόλαιο, δικαστική απόφαση, χρησικτησία κ.λπ. κατά περίπτωση, για το εισόδημα που αποκτά από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση ή εμμέσως από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα ενός ή περισσότερων ακινήτων ή γαιών (οικοδομημένα και μη οικοδομημένα ακίνητα, δασικές ή αγροτικές εκτάσεις, εγκαταστάσεις ή κατασκευές όπως λίμνες, δεξαμενές κ.λπ.). Στην περίπτωση που δηλώνεται κατοικία, της οποίας έχει παραχωρηθεί δωρεάν η χρήση για κύρια κατοικία από ανιόντες σε κατιόντες και αντίστροφα, εξ αίματος και εξ αγχιστείας, στη στήλη 6, εκτός από τα στοιχεία του προσώπου που κάνει χρήση, αναγράφεται σε παρένθεση η συγγένειά του με τον ιδιοκτήτη (γονέας, τέκνο) και στη στήλη 14 δεν αναγράφεται τεκμαρτό εισόδημα από τη συγκεκριμένη δωρεάν παραχώρηση.

2. Στο έντυπο αυτό καταχωρούνται τα οικοδομημένα ακίνητα, κάθε υπόχρεου, φυσικού ή νομικού προσώπου, ανεξάρτητα αν αποκτά από αυτά εισόδημα ή όχι, ενώ τα μη οικοδομημένα ακίνητα καταχωρούνται μόνο αν αποφέρουν εισόδημα πραγματικό ή τεκμαρτό. Σημειώνεται ότι και στην περίπτωση που το ακίνητο παραμένει ΚΕΝΟ όλο το χρόνο, πρέπει να συμπεριληφθεί στο έντυπο με την ένδειξη ΚΕΝΟ.

 

3. Πρέπει να συμπληρωθεί και να υποβληθεί χωριστή δήλωση Ε2 για τον/τη σύζυγο έστω και αν η ακίνητη περιουσία είναι κοινή. Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων για τα οποία υπάρχει υποχρέωση υποβολής Ε2 συμπεριλαμβάνονται στο Ε2 του γονέα σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 11 του ΚΦΕ και στις οικείες αποφάσεις για τον τύπο και το περιεχόμενο των φορολογικών δηλώσεων καθώς και τις σχετικές εγκυκλίους . Τα ακίνητα των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων συμπληρώνονται εκτός από τον πρώτο πίνακα του υπόχρεου γονέα και στον πίνακα Ι των συμπληρωματικών στοιχείων αναγράφοντας τον α/α καταχώρησης της αναλυτικής κατάστασης, το ονοματεπώνυμο και τον Α.Φ.Μ. του τέκνου στις στήλες α/α: 7, 8.

4. Στην περίπτωση νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων το έντυπο Ε2 συνυποβάλλεται με την αντίστοιχη δήλωση του υπόχρεου νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας. Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία των νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων θα μεταφερθούν στις οικείες ενδείξεις του πίνακα της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας.

5. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κτλ. ακίνητης περιουσίας, στις οικείες στήλες, θα γράφεται το ποσό του ακαθάριστου εισοδήματος που αναλογεί στον υπόχρεο με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κ.λπ..

6. Στη στήλη 1 της αναλυτικής κατάστασης μισθωμάτων αριθμείται η αύξουσα σειρά των εγγραφών και όχι των ακινήτων. Στη στήλη 4 συμπληρώνεται κατά περίπτωση η κατηγορία ακινήτου βάσει του περιουσιολογίου (Κατοικία, Μονοκατοικία, Διαμέρισμα, Κατάστημα, Γραφείο, Οικόπεδο, Αποθήκη, Χώρος Στάθμευσης κ.λπ.)

7. Στη στήλη 17 συμπληρώνεται υποχρεωτικά το είδος της μίσθωσης και η χρήση του μισθίου, όπως για παράδειγμα εκμίσθωση γραφείου ή δωρεάν παραχώρηση κατοικίας κτλ. του άρθρου 39 του ν.4172/2013 και βραχυχρόνιες εκμισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ακινήτων του άρθρου 39 Α του ν.4172/2013.

8. Στη στήλη 18 συμπληρώνεται υποχρεωτικά ο αριθμός παροχής ΔΕΗ του ακινήτου ανεξάρτητα εάν έχει διακοπεί η ηλεκτροδότηση ή είναι κενό. Σε περίπτωση μη ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου θα συμπληρώνεται η αντίστοιχη πληροφορία.

9. Στη στήλη 19 συμπληρώνεται ο αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

10. Στις στήλες 13, 14 και 15 αναγράφεται το ακαθάριστο εισόδημα βάσει του είδους μίσθωσης-χρήσης του ακινήτου.

11. Οι στήλες της ένδειξης "ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ" συμπληρώνονται όταν σε κάποιο από τα ακίνητα και γαίες που έχουν καταχωρηθεί στην ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ, συντρέχει περίπτωση συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κτλ., πρόσφατης κτήσης, μεταβίβασης ή υπεκμίσθωσης. Στις περιπτώσεις αυτές συμπληρώνονται απαραιτήτως τα "ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ" και κατά περίπτωση οι υπόλοιπες στήλες. Στη στήλη 11 της υπεκμίσθωσης θα αναγράφεται το συνολικό μίσθωμα που έχει καταβληθεί από τον υπεκμισθωτή. Η συμπλήρωση των στοιχείων αυτών γίνεται με προσοχή, για να μπορεί να γνωρίζει η Υπηρεσία σε ποιο από τα δηλωθέντα ακίνητα ή γαίες αναφέρεται στις περιπτώσεις αυτές ο φορολογούμενος. Ειδικά στον πίνακα ΙΙ των συμπληρωματικών στοιχείων ακίνητης περιουσίας συμπεριλαμβάνονται τα στοιχεία των ακινήτων που αποκτήθηκαν ή μεταβιβάστηκαν μέσα στο φορολογικό έτος 2024 ή είναι ημιτελή μέχρι 31/12/2024.

12. Αν δεν επαρκεί μία αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων για όλη την ακίνητη περιουσία κάθε εισοδηματία, τότε θα χρησιμοποιούνται περισσότερα έντυπα.

Αλλαγές για τα ακίνητα στο Ε1

Στο έντυπο Ε1 και συγκεκριμένα στον πίνακα 4Δ2 προστέθηκε η αναφορά για το ψηφιακό τέλος συναλλαγών στους κωδικούς 741,742.

Παράλληλα στον πίνακα 6 προστέθηκαν οι κωδικοί 119,120 «Απαλλασσόμενο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών» οι οποίοι προ-συμπληρώνονται με το εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών το οποίο απαλλάσσεται του φόρου σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 του ν. 5162/2024.

Συγκεκριμένα :

Δεν φορολογείται για το φορολογικό έτος 2024, το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως 120 τ.μ., εφόσον:

α) Το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025,

β) η εκμισθούμενη κατοικία:

  i) κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια, ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή, ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο, ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή

 ii) κατά το φορολογικό έτος 2023 έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και

γ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

Στα επόμενα σημειώματα μας θα δούμε και τις αλλαγές αλλαγές που αφορούν τα φορολογικά έντυπα για την φορολόγηση των εισοδημάτων του φορολογικού έτους 2024.

Προσοχή: Σύμφωνα με ενημέρωση που είχαμε τα εισοδήματα που αφορούν τα εισοδήματα από την βραχυχρόνια μίσθωση των εταιριών , αλλά και των φυσικών προσώπων που έχουν εισόδημα από τρία και πάνω ακίνητα, δεν θα ενημερώνουν το Ε2, μιας και θεωρούνται εισόδημα από εμπορική δραστηριότητα. Θα αναμένουμε το άνοιγμα της εφαρμογής ώστε να πιστοποιήσουμε αν αυτό θα ισχύσει ή όχι.

Αλωνιάτης Απόστολος

 Οικονομολόγος - φοροτεχνικός, Α' Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.

  Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Voice (Finance & Markets Voice) , την Κυριακή 9 Μαρτίου 2025.