17 Δεκέμβριος 2014 09:04

Φορολογία

aloniatis_1.jpg

Όλα όσα πρέπει να ξέρετε για την αποφυγή φορολόγησης των μη εισπραχθέντων μισθωμάτων

Του Απόστολου Αλωνιάτη*

Να θυμίσουμε τις διορθώσεις του Ε9, τις συγκεντρωτικές καταστάσεις πελατών προμηθευτών για την χρήση 2013, τους καταλόγους διαφημίσεων για το 2015 και μια σειρά άλλες εκκρεμότητες. Βέβαια να μην ξεχάσουμε και αυτές που αποφέρουν αφαίρεση χρημάτων από την τσέπη μας , όπως οι δόσεις του φόρου εισοδήματος , του ΕΝΦΙΑ, τα τέλη κυκλοφορίας κλπ.

Σήμερα θα ασχοληθούμε για μια ακόμη φορά με το θέμα της εκχώρησης ενοικίων στο Δημόσιο. Να θυμίσουμε ότι είναι η τελευταία χρονιά που μπορούμε να προβούμε στην εκχώρηση αυτού του εισοδήματος στο Δημόσιο, μιας και στον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν.4172/2013) , δεν προβλέπεται τέτοια διαδικασία.

Σπεύσατε λοιπόν όσοι θέλετε να κάνετε εκχώρηση μισθωμάτων στου 2013 που δεν έχετε εισπράξει ακόμη, γιατί μετά από την 31.12.2014, δεν θα μπορείτε να την κάνετε.  

Εισόδημα από ακίνητα( με βάση τον ν.2238/1994)

Εισόδημα από ακίνητα είναι το έσοδο που προκύπτει κάθε χρόνο από την εκμετάλλευση ακινήτων. Ειδικά για τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων, τα οποία καταβάλλονται αναδρομικά µε βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος που αποκτήθηκαν θεωρείται ο χρόνος στον οποίο ανάγονται.

Σε αυτή την κατηγορία του εισοδήματος περιλαμβάνονται τα έσοδα από την εκμετάλλευση οικοδομημένων και µη οικοδομημένων ακινήτων. Επίσης, το δικαίωμα που αποκτάται από τον κύριο του εδάφους στις ειδικές περιπτώσεις εκμετάλλευσης του ακινήτου.

Υποκείμενα σε αυτή τη φορολογία είναι τα φυσικά και νομικά πρόσωπα, καθώς και οι ενώσεις προσώπων, εφόσον, µε οριστικό συμβολαιογραφικό έγγραφο ή µε δικαστική απόφαση ή χρησικτησία ή κληρονομιά, είναι κύριοι ή νοµείς ή επικαρπωτές ή έχουν δικαίωμα οίκησης, καθώς και δικαίωμα επιφάνειας ή εμφύτευσης σε γη ή έχουν ανεγείρει ως μισθωτές ακίνητο στο οικόπεδο που έχουν μισθώσει.

Σε περίπτωση εκμίσθωσης ολόκληρης ή μέρους οικοδομής μαζί µε έπιπλα ή μηχανήματα, στο εισόδημα συνυπολογίζεται και το μίσθωμα των επίπλων και των μηχανημάτων.

Στην έννοια του νομικού όρου «γαίες» περιλαμβάνονται οι αγροτικές εκτάσεις που μπορεί να καλλιεργούνται ή προσφέρονται φυτεμένες για εκμίσθωση, τα δάση και οι δενδρώδεις εκτάσεις, τα λιβάδια και οι βοσκότοποι κάθε είδους, τα μεταλλεία και λατομεία, οι πηγές, τα πηγάδια, οι λίμνες και οι δεξαμενές, τα ιχθυοτροφεία.

Το εισόδημα από ακίνητα προκύπτει στις ακόλουθες μορφές:

- Άμεσα, από εκμίσθωση ή επίταξη μιας ή περισσότερων οικοδομών ή γαιών ή φυσικών υδάτινων επιφανειών ή μεταλλείων ή λατομείων ή δεξαμενών ή ιχθυοτροφείων κ.λπ.

- Έμμεσα, λόγω ιδιοκατοίκησης, ιδιοχρησιμοποίησης ή παραχώρησης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα του δικαιώματος εκμετάλλευσης γαιών.

- Ως το δικαίωμα που αποκτά ο κύριος του εδάφους προκειμένου για τις επιφάνειες που διατηρούνται σύμφωνα µε τα άρθρα 58 και 59 του Α.Ν.2783/1941, καθώς και για τις οικοδομές που βρίσκονται σε έδαφος ξένης ιδιοκτησίας.

- Ως το αντάλλαγμα για την παραχώρηση χώρου στον οποίο τοποθετούνται φωτεινές επιγραφές και κάθε είδους διαφημίσεις.

- Ως το έσοδο από γήπεδα, ιδιαίτερα όταν αυτά χρησιμοποιούνται ως αποθήκες, εργοστάσια, εργαστήρια, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, περιοχές θερινών θεαμάτων, καφενείων, γυμναστηρίων και γενικά για κάθε άλλη χρήση.

- Ως το ετήσιο τμήμα της αξίας της οικοδομής που ανεγείρεται µε δαπάνες του ενοικιαστή σε έδαφος που βρίσκεται στην κυριότητα του εκμισθωτή, αν μετά τη λήξη της ενοικίασης η οικοδομή περιέρχεται στην ιδιοκτησία του εκμισθωτή.

- Όσα αναφέρονται στην προηγούμενη περίπτωση εφαρμόζονται ανάλογα και για τις βελτιώσεις και τις επεκτάσεις που γίνονται στο μίσθιο µε δαπάνες του ενοικιαστή και θα παραμείνουν στο ακίνητο μετά τη λήξη της μίσθωσης, επ’ ωφελεία του εκμισθωτή.

- Ως το έσοδο που αποκτά ο μισθωτής του ακινήτου, αν το μισθώνει σε τρίτο σε περίπτωση υπεκμίσθωσης.

- Ως το έσοδο που αποκτιέται είτε άμεσα από εκμίσθωση είτε έμμεσα από ιδιοχρησιμοποίηση, από τον μισθωτή, επιφανειούχο, εµφυτευτή ή από αυτόν που ανέγειρε τα κτίσματα της οικοδομής σε έδαφος κυριότητας τρίτου, στις περιπτώσεις μισθώσεων που διαρκούν περισσότερο από εννέα (9) έτη ή για τις επιφάνειες και εµφυτεύσεις που διατηρούνται, καθώς και για τις οικοδομές που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου.

- Ως το αντάλλαγμα που αποκτά ο κύριος ή ο επικαρπωτής ακινήτου από τη μεταβίβαση για ορισμένο χρόνο της επικαρπίας ακινήτου σε ημεδαπά ή αλλοδαπά νομικά πρόσωπα.

- Ως το ποσοστό της δασικής παραγωγής που αποκτιέται από τον ιδιοκτήτη, νομέα του δάσους, όταν καταβάλλεται σ’ αυτόν, σε εκτέλεση της συμφωνίας για την παραχώρηση της εκμετάλλευσης του δάσους

- Ως το ποσοστό των προϊόντων της παραγωγής, µε οποιονδήποτε τρόπο παραγομένων, που αποκτιέται από τον ιδιοκτήτη, νομέα των αγροτικών εδαφικών εκτάσεων, το οποίο καταβάλλεται σ’ αυτόν ως το αντάλλαγμα για την παραχώρηση της εκμετάλλευσής τους, µε την προϋπόθεση ότι αυτός δεν συμμετέχει στις δαπάνες καλλιέργειας ή συγκομιδής των γεωργικών προϊόντων.

Εκχώρηση μισθωμάτων στο Δημόσιο

Ενοίκια τα οποία αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, είναι δυνατόν να μην περιληφθούν στη φορολογική δήλωση, αν εκχωρηθούν στο Δημόσιο χωρίς αντάλλαγμα. Η εκχώρηση γίνεται με απλή έγγραφη δήλωση από τον δικαιούχο των ενοικίων μέσα στο οικονομικό έτος -και όχι αργότερα από την 31/12-, στο οποίο τα εισοδήματα υπόκεινται σε φόρο, καθώς και με την συνυποβολή των εξής δικαιολογητικών:

α) Το συμφωνητικό μίσθωσης του ακινήτου.

β) Την εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή την πρόσκληση καταβολής των μισθωμάτων.

γ) Την αγωγή απόδοσης του μισθίου ή την αγωγή μη καταβολής των μισθωμάτων.

δ) Τη δικαστική απόφαση απόδοσης του μισθίου και καταβολής των μισθωμάτων.

Με υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/1986 δηλώνεται η μη είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων ή η μη είσπραξη των οφειλόμενων τόκων και η μη κατοχή άλλων αποδεικτικών στοιχείων της εκχωρούμενης απαίτησης.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1 της υπ’ αριθ. 1036819/642/Α0012/ΠΟΛ.1096/6.4.2001 υπουργικής απόφασης, με την οποία ορίστηκε ο τύπος και το περιεχόμενο των δηλώσεων εκχώρησης μισθωμάτων ακινήτων και τόκων δανείων, καθώς και τα δικαιολογητικά έγγραφα που συνυποβάλλονται, δεν απαιτείται σε κάθε περίπτωση να συνυποβάλλονται τα πρωτότυπα δικαιολογητικά έγγραφα. Αρκεί να επισυνάπτονται τα ακριβή, κυρωμένα αντίγραφα αυτών των εγγράφων, με την επιφύλαξη επίδειξης των πρωτοτύπων στον αρμόδιο προϊστάμενο της ΔΟΥ.

Ακόμη, δεν απαιτείται να υποβάλλονται όλα τα έγγραφα που αναφέρθηκαν πιο πάνω, εκτός από την υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/1986, η οποία υποβάλλεται οπωσδήποτε.

Εκτός από τα έγγραφα που αναφέρθηκαν πιο πάνω, μπορεί να συνυποβληθεί με τη δήλωση εκχώρησης οποιοδήποτε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει την μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων ή τόκων.

Στην περίπτωση που ο οφειλέτης των μισθωμάτων εγκατέλειψε το μίσθιο εκουσίως, πριν ασκηθεί κατ’ αυτού κάποια δικαστική ενέργεια και δεν είναι δυνατή η προσκόμιση της αγωγής έξωσης, η εκχώρηση διενεργείται με την προσκόμιση του συμφωνητικού μίσθωσης.

Παράδειγμα

Ενοικιάσθηκε διαμέρισμα αντί 300 ευρώ το μήνα. Ο ενοικιαστής οφείλει στον ιδιοκτήτη 5 ενοίκια και εγκαταλείπει το διαμέρισμα.

Ο ιδιοκτήτης είναι βέβαιος ότι οποιαδήποτε διαδικασία και αν κάνει, δεν μπορεί να εισπράξει τα ενοίκια. Για να μην φορολογηθεί για ενοίκια τα οποία δεν πρόκειται να εισπράξει, έχει δικαίωμα να τα εκχωρήσει με μία απλή δήλωση στο Δημόσιο. Διαφορετικά είναι υποχρεωμένος να τα δηλώσει και να φορολογηθεί γι’ αυτά.

Εκχώρηση μισθωμάτων προηγούμενων ετών στο Δημόσιο

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 4 παρ. 7 του Ν.2238/1994, για να γίνει αποδεκτή η εκχώρηση μισθωμάτων στο Δημόσιο, πρέπει να υποβληθεί έγγραφη δήλωση του φορολογούμενου μέσα στο οικονομικό έτος στο οποίο τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο. Άρα, εισοδήματα προηγούμενων ετών δεν μπορούν να εκχωρηθούν στο Δημόσιο, προκειμένου να μην φορολογηθούν, αν δεν έχει υποβληθεί η έγγραφη δήλωση εμπρόθεσμα.

(Πηγή: «Φόροι 2014» (Α. Αλωνιάτης - Χ. Τσοχαντάρης), Εκδόσεις PROSVASIS AEBE, 2014)

Παράδειγμα

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν και εκχωρούνται στο Δημόσιο αφορούν το χρονικό διάστημα από 1.6.2013 μέχρι 31.12.2013. Η δήλωση εκχώρησης των ενοικίων στο Δημόσιο γίνεται στην εφορία στις 25.2.2015. Η δήλωση αυτή δεν θα γίνει δεκτή επειδή τα ενοίκια έπρεπε να είχαν εκχωρηθεί μέχρι 31.12.2014.

Παραθέτουμε την δήλωση εκχώρησης μη εισπραχθέντων μισθωμάτων ακινήτου. Να σημειώσουμε ότι η εκχώρηση δεν αφορά μόνο ενοίκια από κατοικία, αλλά ενοίκια που αφορούν οποιοδήποτε ακίνητο που ενοικιάζεται.

1 Κατοικία, Κατάστημα, Γραφεία, Αποθήκη κ.τ.λ.
2 Ισόγειο, 1ος όροφος κ.τ.λ.
3 Πλήρη κυριότητα, επικαρπία.
4 Όλα τα έγγραφα που υπάρχουν, κατά περίπτωση.

Χρόνος εκχώρησης των μισθωμάτων

Η εκχώρηση των ανείσπρακτων ενοικίων είναι καλύτερο να γίνει πριν ή συγχρόνως με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Έτσι αυτά που εκχωρούνται δεν θα περιληφθούν στη δήλωση εισοδήματος (Υπ. Οικ. 1112157/2187/20.12.2007).

Βέβαια με την υποχρεωτική ηλεκτρονική υποβολή δυστυχώς δεν έχει προβλεφθεί η ταυτόχρονη υποβολή και της δήλωσης εκχώρησης των μισθωμάτων, καθώς και πολλές άλλες δηλώσεις, όπως για παράδειγμα αμφισβήτησης αντικειμενικών δαπανών διαβίωσης κ.λπ.

Αυτές είναι αδυναμίες που θα πρέπει να αντιμετωπίσει η ΓΓΠΣ και το Υπουργείο Οικονομικών άμεσα ώστε να προχωρήσει η ηλεκτρονική διακυβέρνηση και στον τομέα αυτό.

Αν η εμπρόθεσμη δήλωση εκχώρησης ενοικίων υποβληθεί πριν την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, τα ενοίκια που εκχωρήθηκαν δεν θα περιληφθούν στη δήλωση εισοδήματος.

Αν όμως η δήλωση εκχώρησης υποβληθεί μετά το χρόνο υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, θα πρέπει να δηλωθούν τα ανείσπρακτα ενοίκια στη δήλωση εισοδήματος, να φορολογηθούν και όταν εκ των υστέρων υποβληθεί η δήλωση εκχώρησης των ενοικίων αυτών, να γίνει νέα εκκαθάριση φόρου εισοδήματος, προκειμένου να επιστραφεί ο φόρος που αναλογεί στα ενοίκια που εκχωρήθηκαν (Υπ. Οικ. 1040211/743/Α0012/24.4.2007).

Είναι δυνατόν τα ανείσπρακτα ενοίκια να δηλωθούν αρχικά κανονικά στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος και στη συνέχεια να γίνει η δήλωση εκχώρησης των ενοικίων στο δημόσιο. Πρέπει όμως η δήλωση εκχώρησης να γίνει μέσα στο ίδιο οικονομικό έτος με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.

Αν τυχόν έχει γίνει η εκκαθάριση του φόρου εισοδήματος, βγαίνει νέο εκκαθαριστικό στο οποίο θα αφαιρεθούν να ενοίκια που εκχωρήθηκαν (Υπ. Οικ. 1112157/2187/20.12.2007).

Ματαίωση εκχώρησης μισθωμάτων ακινήτου

Σχετικά με την ματαίωση - ανάκληση της εκχώρησης μισθωμάτων ακινήτων στο Δημόσιο, η Διοίκηση έχει πάρει καταρχήν τη θέση ότι δεν επιτρέπεται. Πέρα από τη θέση αυτή, η ανάκληση αυτή μπορεί να εξεταστεί στην περίπτωση που αποδεδειγμένα οι απαιτήσεις δεν υπήρχαν. Στην περίπτωση αυτή η αρμόδια ΔΟΥ πρέπει να καταλογίσει το εισόδημα αυτό στον φορολογούμενο που ζήτησε την εκχώρηση.

Υπ. Οικ.: 1080707/1577/Α0012/17.10.2007

Ματαίωση εκχώρησης μισθωμάτων ακινήτου

Σχετ.: Το 13489/31.7.2007 έγγραφό σας.

Απαντώντας στο πιο πάνω σχετικό, αναφορικά με το υπόψη θέμα, σας πληροφορούμε τα ακόλουθα:

1. Με τις διατάξεις της παρ. 7 του άρθρου 4 του Ν.2238/1994 παρέχεται η δυνατότητα να μην συνυπολογίζονται στο συνολικό καθαρό εισόδημα του φορολογουμένου εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων, τα οποία αποκτήθηκαν μεν από αυτόν, αλλά αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί, εφόσον εκχωρηθούν στο Δημόσιο χωρίς αντάλλαγμα. Η εκχώρηση γίνεται με απλή, έγγραφη δήλωση του υπόχρεου, η οποία υποβάλλεται στον αρμόδιο για την φορολογία του προϊστάμενο της ΔΟΥ μέσα στο οικονομικό έτος στο οποίο τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο. Μαζί με τη δήλωση αυτή παραδίδονται στον προϊστάμενο της ΔΟΥ τα αποδεικτικά έγγραφα της εκχωρούμενης απαίτησης και με την ίδια δήλωση ο εκχωρών βεβαιώνει ότι δεν κατέχει κανένα άλλο αποδεικτικό στοιχείο. Το Δημόσιο υποκαθίσταται στα δικαιώματα του εκχωρητή.

2. Κατ' εξουσιοδότηση των πιο πάνω διατάξεων εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 1036819/642/Α0012/ΠΟΛ.1096/6.4.2001 ΑΥΟ, με την οποία ορίζεται ο τύπος και το περιεχόμενο της δήλωσης των εκχωρούμενων εισοδημάτων στο Δημόσιο, τα δικαιολογητικά που συνυποβάλλονται, η διαδικασία βεβαίωσης αυτών και οι λεπτομέρειες που είναι αναγκαίες για την εφαρμογή της διαδικασίας εκχώρησης. Με την απόφαση αυτή κοινοποιήθηκε το έντυπο της δήλωσης εκχώρησης μη εισπραχθέντων μισθωμάτων ακινήτων που συμπληρώνεται και υποβάλλεται από το εκχωρητή των μισθωμάτων.

3. Με τη δήλωση εκχώρησης δηλώνεται η μη είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων και αποδεικνύεται με τη συνυποβολή των αποδεικτικών στοιχείων της εκχωρούμενης απαίτησης, που υπάρχουν κατά περίπτωση. Μεταξύ των αποδεικτικών στοιχείων περιλαμβάνονται:

α) Το συμφωνητικό μίσθωσης του ακινήτου.

β) Η εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων.

γ) Η αγωγή απόδοσης του μισθίου ή μη καταβολής μισθωμάτων.

δ) Η δικαστική απόφαση απόδοσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.

Για να γίνει δεκτή η δήλωση εκχώρησης μισθωμάτων δεν απαιτείται σε κάθε περίπτωση να συνυποβάλλονται όλα τα παραπάνω δικαιολογητικά, αλλά όσα εξ αυτών υπάρχουν, με εξαίρεση την υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/1986 που συνυποβάλλεται σε κάθε περίπτωση. Εκτός από τα παραπάνω αποδεικτικά έγγραφα, μπορεί, επιπλέον, να επισυνάπτεται στη δήλωση εκχώρησης και οποιοδήποτε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει την μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.

4. Επίσης, με τη δήλωση αυτή ο εκχωρών βεβαιώνει εγγράφως ότι, εκτός από τα υποβληθέντα, δεν έχει στην κατοχή του άλλα αποδεικτικά στοιχεία της εκχωρούμενης απαίτησης.

Εξάλλου, με την υπ’ αριθ. 510/1990 γνωμοδότηση του ΝΣΚ που έγινε δεκτή από τον Υπουργό Οικονομικών, διευκρινίστηκε ότι η δήλωση εκχώρησης πρέπει απαραίτητα να περιλαμβάνει και την βεβαίωση του εκχωρητή ότι δεν κατέχει κανένα άλλο αποδεικτικό στοιχείο, εκτός από αυτά που παραδίδει με την υποβολή της δήλωσής του. Αν η δήλωση εκχώρησης δεν περιλαμβάνει τη βεβαίωση αυτή, δεν παράγει έννομα αποτελέσματα (σχετ. το 1051739/953πε/Α0012/26.3.1992 έγγραφό μας).

5. Επιπρόσθετα διευκρινίστηκε ότι η δήλωση εκχώρησης μη εισπραχθέντων μισθωμάτων ακολουθεί διαφορετική διαδικασία υποβολής από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος και δεν είναι δυνατή η ενσωμάτωσή τους.

Δεδομένου ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την αποδοχή της εκχώρησης είναι η εμπρόθεσμη υποβολή της οικείας δήλωσης, η οποία είναι δυνατόν να συμπίπτει χρονικά με την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, για την αποφυγή τυχόν καταστρατηγήσεων, η εμπρόθεσμη αυτή υποβολή επιβεβαιώνεται με ειδική θεώρηση του Τμήματος Φορολογίας Εισοδήματος στο σώμα της δήλωσης εκχώρησης ή με την καταχώρηση της στο γενικό πρωτόκολλο της αρμόδιας ΔΟΥ (σχετ. το 1033687/600/Α0012/18.4.2001 έγγραφό μας).

6. Τέλος, με την υπ’ αριθ. 1036819/642/Α0012/ΠΟΛ.1096/6.4.2001 ΑΥΟ έγινε δεκτό ότι:

α) δεν είναι δυνατή η ανάκληση της δήλωσης εκχώρησης,

β) η εκχώρηση ματαιώνεται αν μεταγενέστερα διαπιστωθεί αιτιολογημένα ότι οι εκχωρούμενες απαιτήσεις δεν υπήρχαν και

γ) σε περίπτωση ματαίωσης της εκχώρησης, τα μη συνυπολογισθέντα - εκχωρηθέντα μισθώματα προστίθενται στο συνολικό εισόδημα του εκχωρητή κατά το χρόνο φορολογίας του, προκειμένου να υπολογισθεί ο συνολικός φόρος, κοινοποιώντας σ' αυτόν σχετική ειδοποίηση ή φύλλο ελέγχου, κατά περίπτωση.

7. Όπως προκύπτει από τα έγγραφα που επισυνάπτονται στο πιο πάνω σχετικό και μας διευκρινίσατε κατά την τηλεφωνική επικοινωνία που είχαμε με την υπηρεσία σας, στη συγκεκριμένη περίπτωση υποβλήθηκαν μόνο τα δικαιολογητικά της εκχωρούμενης απαίτησης μισθωμάτων, συσχετισμένα με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος οικονομικού έτους 2003 της εκχωρούσας, χωρίς να υποβληθεί το καθορισμένο έντυπο της δήλωσης εκχώρησης μισθωμάτων και χωρίς να υπάρχει η απαραίτητη βεβαίωση ότι η εκχωρούσα εκτός από τα υποβληθέντα, δεν κατέχει κανένα άλλο αποδεικτικό στοιχείο.

8. Για τους λόγους αυτούς η παρούσα εκχώρηση μισθωμάτων δεν παράγει έννομο αποτέλεσμα και συνεπώς δεν έπρεπε να γίνει δεκτή από την υπηρεσία.

Επειδή, κατά παρέκκλιση όσων προαναφέρθηκαν, η υπηρεσία σας έχει βεβαιώσει ήδη στους μισθωτές τα μισθώματα που πλημμελώς εκχωρήθηκαν, θα πρέπει να προβείτε σε ματαίωση της εκχώρησης με διαγραφή των βεβαιωθέντων μισθωμάτων από τους μισθωτές, εκδίδοντας ΑΦΕΚ στο όνομά τους και ταυτόχρονη επαναβεβαίωση των μισθωμάτων αυτών στο όνομα της εκχωρούσας κυρίας «…», σύμφωνα με τις οδηγίες που δόθηκαν στην παρ. 6 του παρόντος.

Τέλος θα πρέπει να επισημάνουμε ότι:

α) Αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ο οποίος δεν έχει εισπράξει τα ενοίκια τα οποία εκχωρούνται από αυτόν στο Δημόσιο, ματαιώσει την αγωγή που είχε ασκήσει κατά του ενοικιαστή, αυτό δεν αποτελεί στοιχείο που επηρεάζει τη νομιμότητα της αίτησης εκχώρησης. Έτσι τα δικαιώματα του εκχωρητή των ενοικίων πηγαίνουν στο Δημόσιο και ο τίτλος βεβαίωσης είναι ισχυρός και νόμιμος (Υπ. Οικ. 1077855/9.10.2007).

β) Είναι δυνατόν να γίνει εκχώρηση ενοικίων κοινόχρηστου χώρου πολυκατοικίας τα οποία οφείλονται και δεν έχουν εισπραχθεί. Αν είναι δεδουλευμένα και δεν εκχωρηθούν στο Δημόσιο πρέπει να περιληφθούν στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Η δήλωση εκχώρησης πρέπει να γίνει εντός του οικονομικού έτους που το εισόδημα υπάγεται σε φόρο (Υπ. Οικ. 1020681/403/Α0012/13.4.2007).

Για παράδειγμα αν είναι δεδουλευμένα ανείσπρακτα ενοίκια του 2012, η δήλωση εκχώρησης πρέπει να κατατεθεί μέχρι τις 31.12.2013.

Η εκχώρηση ενοικίων από την πλευρά του ενοικιαστή

Ο ενοικιαστής που δεν έχει καταβάλει τα ενοίκια τα οποία στη συνέχεια εκχωρήθηκαν με δήλωση εκχώρησης από τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) του ακινήτου στο Δημόσιο, έχει έννομο  δικαίωμα να ζητήσει και να πάρει αντίγραφο της δήλωσης εκχώρησης (Υπ. Οικ. Α 4568/6.6.1988).

Ο έφορος δεν έχει υποχρέωση να ενημερώσει τον ενοικιαστή που δεν έχει πληρώσει τα ενοίκια για την εκχώρηση ενοικίων που έγιναν από τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) του ακινήτου στο Δημόσιο (Υπ. Οικ. 1052381/25.5.2005).

Τέλος, τα ενοίκια που εκχωρήθηκαν στο Δημόσιο βεβαιώνονται στο όνομα του ενοικιαστή που δεν τα πλήρωσε. Η πληρωμή τους στο Δημόσιο πρέπει να γίνει με εφάπαξ καταβολή (Υπ. Οικ. 1112157/20.12.2007), όταν ειδοποιηθεί από την ΔΟΥ.

Σημειώνουμε για μια ακόμη φορά ότι η διαδικασία αυτή ισχύει για τελευταία φορά για τα έσοδα από ενοίκια της χρήση 2013.

Σύμφωνα με την παράγραφο 26 του  άρθρου 72 του νόμου 4172/2013: «26. Από την έναρξη ισχύος του ν. 4172/2013 παύουν να ισχύουν οι διατάξεις του ν. 2238/1994 (Α' 151), συμπεριλαμβανομένων και όλων των κανονιστικών πράξεων και εγκυκλίων που έχουν εκδοθεί κατ' εξουσιοδότηση αυτού του νόμου.»

Άρα τόσο τα άρθρα που αναφέρονται , όσο και οι διοικητικές λύσεις που παρατίθενται , δεν έχουν ισχύ για τα εισοδήματα του 2014.

* Οικονομολόγος - Φοροτεχνικός, Α. Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE, Συγγραφέας.

Πηγή: Όλα όσα πρέπει να ξέρετε για την αποφυγή φορολόγησης των μη εισπραχθέντων μισθωμάτων | newmoney.gr http://www.newmoney.gr/article/78355/ola-osa-prepei-na-xerete-gia-tin-apofygi-forologisis-ton-mi-eisprahthenton-misthomaton#ixzz3M9MreXOc