Πότε απαλλάσσεται από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων η
αγορά πρώτης κατοικίας
Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης
Αναλυτική παρουσίαση των όσων προβλέπει ο νέος Κώδικας
Φορολογίας Περιουσίας που ψηφίστηκε πρόσφατα
Με τον ν.5219/2025 (ΦΕΚ 130/Α’/18.7.2025) ψηφίστηκε ο νέος
Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας.
Με τον νόμο κωδικοποιούνται και εντάσσονται σε ένα ενιαίο
νομοθετικό κείμενο υπό τον τίτλο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας σειρά
από νομοθετικές διατάξεις και νομοθετήματα που αφορούν στο
περιουσιολόγιο ακινήτων, το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της
αξίας των ακινήτων, τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων, το
μικτό σύστημα προσδιορισμού της αξίας αυτών, τον προσδιορισμό της αξίας
των ακινήτων για την επιβολή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων
(ΕΝ.Φ.Ι.Α.), καθώς και τη φορολογία κατοχής ακινήτων (Ειδικός Φόρος
Ακινήτων - Ε.Φ.Α.), τη φορολογία μεταβίβασης περιουσίας με επαχθή αιτία
(Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων - Φ.Μ.Α.), τη φορολογία κληρονομιών, δωρεών
και γονικών παροχών, καθώς και τη φορολογία κερδών από τυχερά παίγνια.
Αν δούμε τα κεφάλαια που περιέχει ο νόμος και τι
περιλαμβάνει:
• Πρώτο Μέρος – Περιουσιολόγιο και φορολογητέα αξία
ακινήτων
Διαρθρώνεται σε κεφάλαια για την έννοια του περιουσιολογίου,
την υποβολή δήλωσης, και τον τρόπο προσδιορισμού αξίας μέσω αντικειμενικού
συστήματος ή της πραγματικής (αγοραίας) αξίας
• Δεύτερο Μέρος – Φορολογία ιδιοκτησίας ακινήτων
Εδώ περιλαμβάνονται οι κανόνες για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α., τους
συντελεστές, τις απαλλαγές, εκπτώσεις, καθώς και τη διαδικασία καταβολής ή
αναστολής φορολογίας
• Τρίτο Μέρος – Φορολογία μεταβίβασης ακίνητης και
κινητής περιουσίας
Περιγράφονται οι διαδικασίες υποβολής δήλωσης, υπολογισμού
της φορολογητέας αξίας και των συντελεστών, καθώς και ειδικές περιπτώσεις
μεταβιβάσεων
• Τέταρτο Μέρος – Φορολογία κληρονομιών, δωρεών και άλλων
Περιλαμβάνει τις γενικές αρχές, την υποβολή, τον υποκείμενο
και την φορολογητέα ύλη για κληρονομιές, δωρεές και κερδισμένα από τυχερά
παίγνια.
Απαλλαγή ΦΜΥ πρώτης κατοικίας
Ο νέος Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας και συγκεκριμένα στα
άρθρα 40–45, περιλαμβάνει τις προϋποθέσεις και τους όρους για την εφαρμογή της Ειδική Απαλλαγή για Αγορά Πρώτης Κατοικίας από
τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ)
• Άρθρο
40: Πεδίο εφαρμογής
1.
Ποιοι έχουν
δικαίωμα απαλλαγής
Η απαλλαγή εφαρμόζεται από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων
(ΦΜΑ) εφαρμόζεται για συμβάσεις αγοράς
εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα κατοικίας ή οικοπέδου από έγγαμο ή μέρος
συμφώνου συμβίωσης ή ενήλικο άγαμο απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης,
εφόσον:
·
ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή το άλλο μέρος του
συμφώνου συμβίωσης ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχουν δικαίωμα
πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο
αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους
κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, στο οποίο
αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και
βρίσκονται σε δημοτική ενότητα ή δημοτική κοινότητα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων
(3.000) κατοίκων. Για την έννοια του οικοπέδου έχουν εφαρμογή οι σχετικές
πολεοδομικές διατάξεις.
2.
Πότε
καλύπτονται οι στεγαστικέ ανάγκες:
Αν ο αγοραστής ή ο/η σύζυγος ή το μέρος του συμφώνου
συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα τους έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή
επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας ή δικαίωμα πλήρους
κυριότητας σε οικόπεδο ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, θεωρείται ότι καλύπτονται
οι στεγαστικές ανάγκες, αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων είναι:
εφόσον:
·
Το συνολικό εμβαδόν των ακινήτων αυτών ανέρχεται
σε 70 τ.μ.
·
Σε περίπτωση που ο δικαιούχος έχει αναπηρία
τουλάχιστον 67 %, τότε το εμβαδόν είναι 90 τ.μ., προσαυξανόμενο:
·
Κατά 25 τ.μ. για το 1ο και 2ο τέκνο.
·
Κατά 30 τ.μ. για το 3ο και κάθε επόμενο τέκνο.
·
Κατά 45 τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο με
αναπηρία 67 % (ανεξαρτήτως ηλικίας).
3.
Απαλλαγή σε
όσους έχουν εξ αδιαιρέτου ακίνητο ή είναι ψιλός κύριος
Η απαλλαγή του παρόντος άρθρου χορηγείται όταν ο αγοραστής
είναι κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλός κύριος ή επικαρπωτής κατοικίας ή
οικοπέδου και αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της ψιλής
κυριότητας ή της επικαρπίας, ώστε να γίνει κύριος ολόκληρου του ακινήτου, καθώς
και στην περίπτωση αγοράς μη οικοδομήσιμου οικοπέδου, το οποίο με προσκύρωση ή
αγορά τμήματος όμορου οικοπέδου καθίσταται οικοδομήσιμο. Η απαλλαγή παρέχεται
και κατά την αγορά κατά πλήρη κυριότητα ολόκληρου του ακινήτου και από τους δύο
(2) συζύγους ή και τα δύο (2) μέρη του συμφώνου συμβίωσης.
4.
Πότε δεν
παρέχεται απαλλαγή μέσα στην πενταετία
Εάν ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή το μέρος του συμφώνου
συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα αυτού που είναι κύριοι κατοικίας ή οικοπέδου ή
ιδανικού μεριδίου αυτών μεταβιβάσουν με επαχθή ή χαριστική αιτία την επικαρπία
ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο επί της κατοικίας ή του οικοπέδου, το
εμβαδόν των οποίων πληροί κατά τον χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους
ανάγκες, δεν παρέχεται απαλλαγή πριν από την παρέλευση πέντε (5) ετών από τη
μεταβίβαση της επικαρπίας ή της οίκησης ή του ιδανικού μεριδίου. Το ανωτέρω
χρονικό διάστημα απαιτείται και όταν μεταβιβάζεται η ψιλή κυριότητα οικοπέδου ή
ιδανικού μεριδίου αυτού.
5. Οικόπεδα
Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο, στο οποίο έχει
ανεγερθεί η αγοραζόμενη κατοικία, πρέπει να είναι οικοδομήσιμα κατά τον χρόνο
της αγοράς και αυτό να βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης ή με
αντίστοιχη βεβαίωση μηχανικού.
6. Μη χορήγηση απαλλαγής
μεταξύ συγγενών
Η απαλλαγή δεν χορηγείται σε συμβάσεις μεταβίβασης ακινήτων
με επαχθή αιτία μεταξύ συγγενών εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού καθώς και
μεταξύ συζύγων ή μερών συμφώνου συμβίωσης.
• Άρθρο
41: Ύψος απαλλαγής
1. Η απαλλαγή του άρθρου 40
παρέχεται:
α) Για αγορά κατοικίας από άγαμο μέχρι ποσού αξίας
διακοσίων χιλιάδων (200.000) ευρώ, από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης μέχρι
ποσού αξίας διακοσίων πενήντα χιλιάδων (250.000) ευρώ και από έγγαμο ή μέρος
συμφώνου συμβίωσης με αναπηρία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) μέχρι
ποσού αξίας διακοσίων εβδομήντα πέντε χιλιάδων (275.000) ευρώ. Τα ποσά της
παρούσας περίπτωσης προσαυξάνονται κατά είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ για
καθένα από τα δύο (2) πρώτα τέκνα και κατά τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ για
το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
β) Για αγορά οικοπέδου από άγαμο μέχρι ποσού αξίας
πενήντα χιλιάδων (50.000) ευρώ και από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης μέχρι
ποσού αξίας εκατό χιλιάδων (100.000) ευρώ. Τα ποσά της παρούσας περίπτωσης
προσαυξάνονται κατά δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ για καθένα από τα δύο (2) πρώτα
τέκνα και κατά δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα
επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
2. Η απαλλαγή του έγγαμου
παρέχεται και:
α) στον χήρο ή διαζευγμένο ή μέρος συμφώνου
συμβίωσης που έχει λυθεί και έχει την επιμέλεια των ανηλίκων τέκνων της
οικογένειας,
β) στην άγαμη μητέρα ανήλικων τέκνων και στον εξ
αναγνωρίσεως πατέρα, εφόσον του έχει ανατεθεί η επιμέλεια των τέκνων,
γ) στον άγαμο ενήλικο με αναπηρία τουλάχιστον εξήντα
επτά τοις εκατό (67%) ή σε έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης με προστατευόμενα
τέκνα, ανεξάρτητα από την ηλικία τους, με αναπηρία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις
εκατό (67%) και
δ) στον επιζώντα σύζυγο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης
και στα ανήλικα τέκνα του αποβιώσαντος, στο όνομα του οποίου είχε εγκριθεί
δάνειο από τον πρώην Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας (Ο.Ε.Κ.) για αγορά κατοικίας
και το οποίο χορηγείται στους ως άνω κληρονόμους, ανεξαρτήτως του εάν η αγορά
γίνεται από έναν ή όλους τους κληρονόμους εξ αδιαιρέτου.
3. Η απαλλαγή του άγαμου
παρέχεται:
α) Στα ανήλικα τέκνα, τα οποία στερούνται και τους
δύο γονείς τους και τελούν υπό δικαστική συμπαράσταση ή υπό την επιμέλεια
τρίτου προσώπου που ορίστηκε με δικαστική απόφαση, είτε αυτά αγοράζουν ακίνητο
εξ αδιαιρέτου είτε αγοράζουν αυτοτελώς χωριστό ακίνητο το καθένα.
β) Στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση και έχει
κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι (6) μήνες πριν από τον χρόνο
της αγοράς. Αν αυτός έχει την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων της οικογένειας,
δικαιούται την απαλλαγή του έγγαμου. Αν δεν λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε
πέντε (5) έτη από την αγορά, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο
φόρος σύμφωνα με το άρθρο 43.
4. Απαλλαγή για αγορά και
θέσης στάθμευσης
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής
περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός
αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον
βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο
αγοράς.
• Άρθρο
42: Δικαιούχοι απαλλαγής
Στο άρθρο αυτό, που εφαρμόζεται σε συμβάσεις αγοράς
ακινήτων, εφόσον ο αγοραστής κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να
εγκατασταθεί σε αυτή και αφορά:
α) Έλληνες,
β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της
πρώην Σοβιετικής Ένωσης,
γ) πολίτες των κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης
και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου,
δ) αναγνωρισμένους πρόσφυγες, σύμφωνα με την κείμενη
νομοθεσία και
ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν σύμφωνα με τις
κείμενες διατάξεις του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
• Άρθρο
43: Χορήγηση
απαλλαγής για νέα αγορά
1. Η απαλλαγή από τον φόρο για
αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά.
2. Απαλλαγή παρέχεται και για
κάθε νέα αγορά ακινήτου εφόσον:
α) τα ακίνητα που έχει στην
κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή το μέρος
συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες
της οικογένειάς τους και
β) ο αγοραστής υποβάλλει την
οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου
που έτυχε της απαλλαγής.
Για
την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου, ως αξία ακινήτου λαμβάνεται η αξία που
έχει αυτό κατά τον χρόνο της νέας απαλλαγής. Ο φόρος που αναλογεί υπολογίζεται
με τη χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης
απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του
ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής
είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
3. Η απαλλαγή της παρ. 2
παρέχεται σύμφωνα με τους όρους και τις προϋποθέσεις της και σε πρόσωπα τα
οποία έτυχαν απαλλαγής:
α) από τον φόρο μεταβίβασης για
απόκτηση στέγης μέχρι τις 14.7.1980 ή
β) από τον φόρο κληρονομιάς ή
γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας.
4. Με απόφαση του Διοικητή της
Α.Α.Δ.Ε., καθορίζονται ο τρόπος διαπίστωσης των προϋποθέσεων της απαλλαγής
σύμφωνα με το παρόν Κεφάλαιο και τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
• Άρθρο
44: Άρση
απαλλαγής
Μεταβίβαση ακινήτου
1. Με την επιφύλαξη του άρθρου 43 (Χορήγηση απαλλαγής για νέα αγορά
ακινήτου), η απαλλαγή παρέχεται υπό τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην
κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία.
2. Εάν ο αγοραστής μεταβιβάσει
την κυριότητα του ακινήτου ή συστήσει επί αυτού οποιοδήποτε εμπράγματο
δικαίωμα, πλην υποθήκης, πριν από την παρέλευση πενταετίας, υποχρεούται, πριν
από τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση
και να καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία αυτού.
3. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση
την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της νέας μεταβίβασης ή της σύστασης του
εμπράγματου δικαιώματος ή το δηλούμενο τίμημα της νέας μεταβίβασης εφόσον αυτό
είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, με εφαρμογή των συντελεστών που
ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί
στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε
καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
4. Απαγορεύεται, πριν από την
παρέλευση πενταετίας, η σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου ή
σύστασης εμπράγματου δικαιώματος επί αυτού, πλην υποθήκης, για το οποίο έχει
χορηγηθεί απαλλαγή, εάν δεν προσαρτηθεί από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το
συμβόλαιο αντίγραφο της υποβληθείσας δήλωσης για την άρση της απαλλαγής και το
αποδεικτικό καταβολής του φόρου.
5. Εάν έχει χορηγηθεί απαλλαγή
και στους δύο συζύγους ή και στα δύο μέρη συμφώνου συμβίωσης κατά την αγορά
ακινήτου εξ αδιαιρέτου και ένας από αυτούς μεταβιβάσει το ποσοστό του,
καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό αυτό.
Μη εγκατάσταση στην Ελλάδα
Αν
ο αγοραστής δεν εγκατασταθεί στην Ελλάδα εντός προθεσμίας δύο (2) ετών από
την αγορά, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση το αργότερο εντός προθεσμίας έξι (6)
μηνών από τη συμπλήρωση του χρόνου αυτού και να καταβάλει τον κανονικό Φόρο
Μεταβίβασης Ακινήτων. Για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η αξία του
ακινήτου κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης.
Σε περίπτωση που από
έλεγχο δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις
Σε
περίπτωση διαπίστωσης μη συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής, επιβάλλονται
ο φόρος και τα πρόστιμα του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν.5104/2024, Α’
58). Ο φόρος του προηγούμενου εδαφίου υπολογίζεται με βάση την αξία του
ακινήτου κατά τον χρόνο διαπίστωσης της παράβασης με εφαρμογή των συντελεστών
που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός εάν ο φόρος που
αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου της απαλλαγής είναι μεγαλύτερος. Αν
η αξία που έχει απαλλαγεί από τον φόρο αποτελεί τμήμα της συνολικής αξίας του
ακινήτου, ο φόρος επιβάλλεται με βάση το τμήμα αυτό και η αξία του υπολογίζεται
με βάση τη σχέση της αξίας που έχει απαλλαγεί προς τη συνολική αξία κατά τον
χρόνο της απαλλαγής.
• Άρθρο
45: Ειδική απαλλαγή για αγορά κατοικίας σε περιοχές της Θράκης.
Σε
πρόσωπα τα οποία αγοράζουν κατοικία ή διαμέρισμα ή οικόπεδο που βρίσκεται στις
περιφερειακές ενότητες Ξάνθης, Ροδόπης και Έβρου, παρέχεται απαλλαγή από τον
φόρο μεταβίβασης ακινήτων σύμφωνα με τις παρ. 2 και 5 του άρθρου 40, το άρθρο
41 και την Ενότητα Α’ του άρθρου 44, εφόσον θα ιδιοκατοικήσουν σε αυτή για
πέντε (5) έτη. Η απαλλαγή παρέχεται ανεξάρτητα από το εάν τα πρόσωπα αυτά έχουν
άλλη κατοικία ή διαμέρισμα ή οικόπεδο σε άλλη περιφερειακή ενότητα, πλην των
αναφερομένων στο πρώτο εδάφιο ή έτυχαν απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης για
την αγορά πρώτης κατοικίας.
Αλωνιάτης Απόστολος
Οικονομολόγος - φοροτεχνικός, Α' Αντιπρόεδρος του
Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος
Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.
Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Voice (Finance
& Markets Voice) , την Κυριακή 31 Αυγούστου 2025
