Πότε φορολογείται η μεταφορά χρημάτων μέσω IRIS – Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης Τι πρέπει να προσέξουμε για τα ενοίκια 2026

 

Πότε φορολογείται η μεταφορά χρημάτων μέσω IRIS –

Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης

Τι πρέπει να προσέξουμε για τα ενοίκια 2026

Δυο εβδομάδες έμειναν πλέον για την ολοκλήρωση τόσο της αποστολής στοιχείων στην ΑΑΔΕ (27 Φεβρουαρίου), ώστε να προσυμπληρωθούν οι φορολογικές δήλωσης για το φορολογικό έτος 2025, αλλά και για την ολοκλήρωση μια σειρά άλλων  δηλώσεων που πρέπει να καταθέσουν οι φορολογούμενοι, όπως την αίτηση για ξεχωριστές δηλώσεις των συζύγων, οριστικοποίηση εσόδων από Airbnb, κλπ.

IRIS και φόρος δωρεών

Μεγάλος σάλος έγινε με την χρήση του συστήματος IRIS για την μεταφορά χρημάτων από τους γονείς στα παιδιά τους και αν  αυτά αποτελούν δωρεά και πρέπει αν δηλωθούν στην πλατφόρμα myProperty.

Μετά το σάλο που ξεσηκώθηκε από δημοσιεύματα στον τύπο μια το διαδίκτυο, ότι κάθε μεταφορά μέσω του IRIS φορολογείται ή είναι αφορολόγητο μέσω του ν. 4839/2021 (Α’ 181),   σχετικά με την γονική παροχή χρημάτων ή ακινήτων ή μετοχών, εταιρικών μεριδίων κλπ. , μέχρι του ποσού των 800.000 ευρώ, η ΑΑΔΕ εξέδωσε σχετική ανακοίνωση στην οποία αναφέρει ότι:

«Με αφορμή δημοσιεύματα, διευκρινίζεται ότι η μεταφορά χρημάτων από γονείς σε τέκνα, μέσω συστημάτων άμεσων πληρωμών (τύπου IRIS), για την κάλυψη μικροεξόδων τους («χαρτζιλίκι»), καθώς και γενικά για την κάλυψη των δαπανών διαβίωσης των τέκνων, ιδίως εάν το τέκνο είναι προστατευόμενο (ανήλικο ή φοιτητής μέχρι 25 ετών), δεν αποτελεί δωρεά και δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής σχετικής δήλωσης στην πλατφόρμα myPROPERTY»

Τα δημοσιεύματα ανέφεραν ότι οι μεταφορές μεταξύ φίλων, το «χαρτζιλίκι» που στέλνει ο γονιός στο παιδί του για τα καθημερινά έξοδα ή τα χρήματα για την πληρωμή του ενοικίου για τη φοιτητική κατοικία υπόκεινται σε φόρους και πρέπει να δηλώνονται στο myPROPERTY.

Τι είναι το IRIS

Σύμφωνα με την ιστοσελίδα της ΔΙΑΣ (που λειτουργεί το ΙRIS), με την «Διατραπεζική υπηρεσία άμεσης μεταφοράς χρημάτων από λογαριασμό σε λογαριασμό» μπορεί να γίνει άμεση μεταφορά χρημάτων από λογαριασμό σε λογαριασμό (Αccount-to-Account)

Πιο συγκεκριμένα

Το IRIS payments® είναι η διατραπεζική υπηρεσία της ΔΙΑΣ για άμεση μεταφορά χρημάτων από λογαριασμό σε λογαριασμό (Αccount-to-Account). Η υποδομή που υποστηρίζει τη λειτουργία της υπηρεσίας βασίζεται στους κανόνες του ευρωπαϊκού σχήματος πληρωμών SEPA Instant Credit Transfer, προσφέροντας υψηλό επίπεδο αξιοπιστίας και ταχύτητας.

Η υπηρεσία IRIS payments®, η οποία είναι διαθέσιμη μέσω των Τραπεζών ή Παρόχων Υπηρεσιών Πληρωμών που συμμετέχουν στο Σύστημα Πληρωμών της ΔΙΑΣ, εξασφαλίζει άμεση πίστωση 24/7/365, με ταχύτητα, ασφάλεια και ευκολία στον χρήστη.

Η υπηρεσία IRIS payments αποτελείται από τρία καινοτόμα και αξιόπιστα προϊόντα άμεσης πληρωμής.

·         Το IRIS Person-to-Person για πληρωμή μεταξύ ιδιωτών,

·         το IRIS Person-to-Professionals για πληρωμή προς ελεύθερο επαγγελματία ή ατομική επιχείρηση και

·         τέλος το IRIS Commerce για αγορά προϊόντος ή υπηρεσίας, τόσο διαδικτυακά όσο και σε φυσικά καταστήματα.

Πιο συγκεκριμένα, μέσω του IRIS payments® μπορείτε να:

·         Μεταφέρετε από το κινητό σας έως 2.000€ καθημερινά

·         Μπορείτε να μεταφέρετε έως 1.000€ σε ιδιώτη (με μηνιαίο όριο 5.000€) & έως 1.000€ σε επαγγελματίες & ατομικές επιχειρήσεις. Αρκεί να γνωρίζετε τον αριθμό κινητού τηλεφώνου, εφόσον μεταφέρετε χρήματα σε ιδιώτη, ή τον ΑΦΜ / αριθμό κινητού τηλεφώνου, εφόσον μεταφέρετε χρήματα σε ελεύθερους επαγγελματίες και ατομικές επιχειρήσεις. Εναλλακτικά, μπορείτε να σκανάρετε το IRIS QR του παραλήπτη.

·         Λαμβάνετε έως 1.000€ την ημέρα ως ιδιώτης

Σε αυτή την περίπτωση, ο αποστολέας δε χρειάζεται να γνωρίζει τον IBAN σας. Αρκεί να γνωρίζει τον αριθμό κινητού τηλεφώνου σας.

·         Λαμβάνετε πληρωμές ως ελεύθερος επαγγελματίας ή ατομική επιχείρηση, χωρίς περιορισμούς.

·         Κάνετε αγορές σε φυσικά και Online καταστήματα με άμεση χρέωση του λογαριασμού σας.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την υπηρεσία IRIS payments®, μπορείτε να ανατρέξετε στην σελίδα με τις συχνές ερωτήσεις. (https://www.dias.com.gr/el/faqs/)0

Μεταφορές μέσω IRIS P2P

Σε σχετικό τμήμα ερωταπαντήσεων στην ιστοσελίδα της, η ΔΙΑΣ (που λειτουργεί το ΙRIS) αποσαφηνίζει: «Η υπηρεσία IRIS P2P αντιμετωπίζεται φορολογικά όπως κάθε μεταφορά χρημάτων από λογαριασμό σε λογαριασμό και δεν μεταβάλλει τις φορολογικές υποχρεώσεις των πολιτών.

Η χρήση του IRIS δεν συνεπάγεται καμία διαφοροποίηση στην αντιμετώπιση εκ μέρους της Φορολογικής Διοίκησης. Συνεπώς, οι πολίτες που χρησιμοποιούν αυτό το μέσο πληρωμής θα πρέπει να επιδεικνύουν την ίδια επιμέλεια στην τήρηση των φορολογικών τους υποχρεώσεων, όπως και όταν μεταφέρουν χρήματα με τον παραδοσιακό τρόπο από IBAN σε IBAN».

Αν είναι υποκρυπτόμενη εμπορική συναλλαγή

Αν, όμως, η ΑΑΔΕ υποπτευθεί ότι πρόκειται για κάποια συναλλαγή που ενδέχεται να προσπαθεί να αποφύγει την επιβολή φορολογίας, τότε έχει το δικαίωμα να διερευνήσει τη νομιμότητά της. Για παράδειγμα, αν ένας ελεύθερος επαγγελματίας (π.χ. γιατρός, ηλεκτρολόγος, μηχανικός) πληρωθεί για τις υπηρεσίες του μέσω IRIS Ρ2Ρ, πρόκειται για παράνομη συναλλαγή, καθώς η υπηρεσία του IRIS για τις πληρωμές προς ελεύθερους επαγγελματίες είναι το P2Pro, με τις εν λόγω συναλλαγές να γνωστοποιούνται απευθείας στις φορολογικές Αρχές.

Άλλωστε, μέτρα μπορεί να ληφθούν και από την Αστυνομία σε περίπτωση που γίνονται πληρωμές μέσω IRIS για πράξεις που διώκονται ποινικά, π.χ. εμπόριο ναρκωτικών. Σε αυτό το πλαίσιο, από τις 15 Ιανουαρίου έχει τεθεί μηνιαίο όριο 5.000 ευρώ στην αποδοχή πληρωμών μέσω IRIS Ρ2Ρ, προκειμένου να μην «κρύβονται» παράνομες συναλλαγές.

Ποιες υπηρεσίες IRIS υπάρχουν

Οι υπηρεσίες που προσφέρονται μέσω της υπηρεσίας IRIS έχουν της κάτωθι:

·         IRIS P2P (Person-to-Person)

Τι είναι το IRIS P2P;

Το IRIS P2P (Person-to-Person) είναι μια υπηρεσία που επιτρέπει την άμεση μεταφορά χρημάτων μεταξύ ιδιωτών-φυσικών προσώπων για προσωπική χρήση, δηλαδή που δε συναλλάσσονται για επαγγελματικό σκοπό. Με αυτήν τη μέθοδο, μπορείτε να στείλετε ή να λάβετε χρήματα άμεσα και με ασφάλεια, μέσω των συνεργαζόμενων τραπεζών που συμμετέχουν στην υπηρεσία.

·         IRIS P2Pro (Person-to-Professionals)

Τι είναι το IRIS P2Pro;

Το IRIS P2Pro (Person-to-Professionals) επιτρέπει στους χρήστες να πραγματοποιούν άμεσες πληρωμές προς ατομικές επιχειρήσεις ή ελεύθερους επαγγελματίες στο πλαίσιο της επαγγελματικής τους σχέσης. Οι ελεύθεροι επαγγελματίες αποδέχονται εντός δευτερολέπτων πληρωμές από πελάτες τους άμεσα και εύκολα. Οι πελάτες εκτελούν τις πληρωμές τους γνωρίζοντας μόνο τον αριθμό του κινητού του τηλεφώνου ή τον ΑΦΜ του ελεύθερου επαγγελματία, χωρίς να χρειάζεται να γνωρίζουν το ΙΒΑΝ του. Προς περαιτέρω διευκόλυνση του πελάτη, ο ελεύθερος επαγγελματίας μπορεί να παρέχει τα παραπάνω στοιχεία του σε στατική μορφή κωδικού IRIS QR προς σάρωση, όπου ο πελάτης το σκανάρει ανοίγοντας το mobile banking app του και επιλέγοντας τη λειτουργικότητα σάρωση QR. Η διαδικασία της είσπραξης ολοκληρώνεται εντός λίγων δευτερολέπτων και ο επαγγελματίας πιστώνεται και ενημερώνεται άμεσα.

·         IRIS Commerce

Τι είναι το IRIS Commerce;

Το IRIS Commerce αποτελεί μια σύγχρονη εναλλακτική λύση για άμεσες πληρωμές με χρέωση τραπεζικού λογαριασμού, τόσο στο ηλεκτρονικό εμπόριο (e-shops) όσο και στα φυσικά καταστήματα. Μέσω της υπηρεσίας IRIS payments®– powered by DIAS, οι καταναλωτές μπορούν να ολοκληρώνουν τις αγορές τους εύκολα, γρήγορα και με απόλυτη ασφάλεια, χρησιμοποιώντας το περιβάλλον της ηλεκτρονικής τους τραπεζικής (eBanking/mBanking).

Είσπραξη ενοικίων για το 2026

Πέρα από τις αλλαγές που θα έχουμε στην κλίμακα της φορολόγησης των ενοικίων για το 2026, αναμένεται να υπάρξουν και αλλαγές το τρόπο είσπραξη τους.

Πληρωμή ενοικίων με τραπεζικό μέσω

 Από το 2026 η πληρωμή των ενοικίων θα πρέπει να γίνονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού υποχρεωτική, αρχής γενομένης  από την 1η Απριλίου 2026, μετά την παράταση που δόθηκε. Η υποχρέωση αυτή εφαρμόζεται  σύμφωνα με διάταξη του νόμου 5264/2025. Με τη ρύθμιση αυτή τροποποιείται η ημερομηνία έναρξης ισχύος των διατάξεων του νόμου 5222/2025, που προβλέπουν την ηλεκτρονική εξόφληση των μισθωμάτων.

Η αλλαγή περιλαμβάνεται στο άρθρο 129 του νόμου 5264/2025 (ΦΕΚ Τεύχος Α 239/19.12.2025), ο οποίος αφορά το νέο Εθνικό Πρόγραμμα Ανάπτυξης, τη μεταφορά του Οργανισμού Πληρωμών και Ελέγχου Κοινοτικών Ενισχύσεων στην ΑΑΔΕ, καθώς και άλλες συναφείς διατάξεις.

Τι προβλέπει η νέα διάταξη

Σύμφωνα με το άρθρο 129, οι παράγραφοι 1, 2 και 3 του άρθρου 210 του νόμου 5222/2025, που αφορούν την πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού, θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Απριλίου 2026.

Υποχρεωτική εξόφληση μέσω τραπέζης

Όπως ορίζεται στον νόμο 5222/2025 (ΦΕΚ Τεύχος Α 134/28.07.2025), η πληρωμή του ενοικίου από τους ενοικιαστές πραγματοποιείται αποκλειστικά σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη, ο οποίος πρέπει να είναι δηλωμένος στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Η σχετική ρύθμιση περιλαμβάνεται στο άρθρο 210 του νόμου, το οποίο προσθέτει νέα παράγραφο στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Σύμφωνα με αυτή, σε κάθε περίπτωση εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτου, η εξόφληση του μισθώματος πρέπει να γίνεται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού του εκμισθωτή.

Σε διαφορετική περίπτωση, δεν εφαρμόζονται φορολογικές απαλλαγές για τον εκμισθωτή, ενώ ο μισθωτής αποκλείεται από κάθε κρατική ενίσχυση ή επίδομα που σχετίζεται με μισθώσεις.

Τι προβλέπεται για τα επαγγελματικά ενοίκια

1. Με τις διατάξεις του άρθρου 13 του ν.4646/2019 προστέθηκε στο άρθρο 23 του ν. 4172/2013 (ΚΦΕ) νέα περίπτωση ιε', σύμφωνα με την οποία δεν εκπίπτουν από τα ακαθάριστα έσοδα των επιχειρήσεων οι δαπάνες ενοικίων, εφόσον η εξόφλησή τους δεν έχει πραγματοποιηθεί με τη χρήση ηλεκτρονικού μέσου πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.

Πιο συγκεκριμένα, με τις υπόψη διατάξεις αναγνωρίζονται προς έκπτωση οι δαπάνες των ενοικίων μόνο στην περίπτωση που αυτές εξοφλούνται με τη χρήση ηλεκτρονικού μέσου πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.

2. Ως «ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής», νοείται κάθε μέσο πληρωμής, κατά την έννοια των περ. ιδ' και ιε' του άρθρου 62 του ν.4446/2016, που απαιτεί τη μεσολάβηση ενός τηλεπικοινωνιακού ή ηλεκτρονικού δικτύου, όπως π.χ. η μεταφορά χρημάτων μέσω ειδικών διαδικτυακών εφαρμογών («e-banking»), καρτών, το «ηλεκτρονικό πορτοφόλι», κ.λπ., ενώ η έννοια του «παρόχου υπηρεσιών πληρωμών» ορίζεται με τις διατάξεις της περ.11 του άρθρου 4 του ν. 4537/2018  (Α'  84). Στους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, τα πιστωτικά ιδρύματα, τα γραφεία ταχυδρομικών επιταγών και τα ιδρύματα πληρωμών όπως ορίζονται στην περ. 4 του άρθρου 4 του ν. 4537/2018.

Πέραν των ανωτέρω ως κατάλληλα μέσα πληρωμής για την έκπτωση των δαπανών ενοικίων νοούνται ενδεικτικά και τα ακόλουθα:

- Η κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, έστω και αν υπάρχουν περισσότεροι συνδικαιούχοι, είτε με μετρητά είτε με μεταφορά μεταξύ λογαριασμών (έμβασμα), η χρήση ταχυδρομικής επιταγής -ταχυπληρωμής ή η κατάθεση σε λογαριασμό πληρωμών των Ελληνικών Ταχυδρομείων,

- η χρήση τραπεζικής επιταγής,

- η έκδοση επιταγής σε διαταγή του εκμισθωτή

- η χρήση συναλλαγματικών οι οποίες εξοφλούνται μέσω τραπέζης

3. Σε περίπτωση που μέρος της δαπάνης ενοικίου δεν εξοφληθεί με κάποιο από τα μέσα πληρωμής που παρατίθενται πιο πάνω, δεν αναγνωρίζεται προς έκπτωση το σύνολο της δαπάνης.

Η εγκύκλιο περιέχει και άλλες περιπτώσεις που αφορούν του συμψηφισμούς αλλά και τι γίνεται στην περίπτωση που τα ενοίκια δεν έχουν εισπραχθεί, μέσα στο φορολογικό έτος, και που για τις επιχειρήσεις αποτελούν δαπάνη , αλλά ως εισόδημα διαφοροποιείτε γιατί για τις επιχειρήσεις που τα εισπράττουν φορολογούνται κανονικά , ενώ για τα φυσικά πρόσωπα μπορούν να δηλωθούν και ως ανείσπρακτα.

Ανείσπρακτα ενοίκια φυσικών προσώπων  

Με το άρθρο 11 του Ν. 4346/2015 ορίστηκε ότι: «Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος».

2. Σύμφωνα με τη μεταγενέστερη σχετική εγκύκλιο ΠΟΛ.1024/12.2.2016 και τις οδηγίες υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2017, η στήλη 16 του Ε2 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (παρ. 4 του άρθ. 39 ν. 4172/2013).

3. Από τα παραπάνω δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στις Δ.Ο.Υ., θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα. Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.

4. Με την ΠΟΛ.1102/12.7.2016 διευκρινίστηκε περαιτέρω ότι ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνον από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση / υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας , προκειμένου να μην συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους, σύμφωνα με το άρθρο 39 παρ. 4 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του οποίου δεν εφαρμόζονται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες.

 

Ο Αποστόλης Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.

 Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα 1Voice (Finance & Markets Voice) , την Κυριακή 15 Φεβρουαρίου  2026