Σε άμεση εφαρμογή το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες - Νέες υποχρεώσεις νέες διασταυρώσεις στοιχείων

Σε άμεση εφαρμογή το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ)

Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες  - Νέες υποχρεώσεις νέες διασταυρώσεις στοιχείων 

Σε άμεση εφαρμογή , μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2026, ετοιμάζεται να βάλει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων το  Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Όσοι από τους αναγνώστες μας παρακολουθούν συστηματικά, θα θυμούνται ότι έχουμε ξανά απασχοληθεί με το ΜΙΔΑ και σε παλιότερα δημοσιεύματα, (Πως δεν μπορούμε να κρυφτούμε πλέον από τον έλεγχο - Κάτω από το άγρυπνο μάτι του … ΜΙΔΑ μπαίνουν τα ακίνητα). Οι πληροφορίες και οι πρώτες παρουσιάσεις του συστήματος , έρχονται να επιβεβαιώσουν τα όσα γράφαμε τότε για την λειτουργεία της πλατφόρμας αλλά και για τον ρόλο που έρχεται να «παίζει» στους φορολογικούς ελέγχους  και την αποκάλυψη «κρυμμένων» εισοδημάτων από ακίνητα ή ακόμη – ακόμη και «κρυμμένων» τετραγωνικών ή ολόκληρων ακινήτων.

Με την  ενεργοποιήσει του Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, ανοίγεται ο δρόμο για τη μεγαλύτερη και πιο αναλυτική απογραφή ακίνητης περιουσίας που έχει πραγματοποιηθεί ποτέ στη χώρα.

Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν και να επικαιροποιήσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους, δηλώνοντας για πρώτη φορά με σαφήνεια τη χρήση κάθε ιδιοκτησίας, από κύριες και εξοχικές κατοικίες μέχρι μισθωμένα, κενά, δωρεάν παραχωρούμενα ή επαγγελματικά ακίνητα. Η νέα ψηφιακή πλατφόρμα που στήνει η ΑΑΔΕ φιλοδοξεί να αποτελέσει την πλήρη ηλεκτρονική «ακτινογραφία» των ακινήτων σε όλη τη χώρα, συνδέοντας στοιχεία από το Ε9, το Κτηματολόγιο και άλλα πληροφοριακά συστήματα.

Τι είναι το ΜΙΔΑ

Με τον νόμο 5222/2025 (ΦΕΚ Α' 134, 28/07/2025), που αφορά τον νέο  Τελωνειακό Κώδικα («Εθνικός Τελωνειακός Κώδικας και άλλες διατάξεις», νομοθετήθηκε το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Όπως είχαμε γράψει η Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προχώρησε σε συνδυασμό όλων των βάσεων που δίνουν πληροφορίες για τα ακίνητα και όχι μόνο, ώστε να μπορέσει να βρει τόσο τα ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί από τους ιδιοκτήτες τους , όσο και αν αυτά χρησιμοποιούνται και αποφέρουν εισόδημα , είτε ενοίκια είτε τεκμαρτό εισόδημα από τεκμήρια, και ας έχουν δηλωθεί ως  κενά στο έντυπο Ε2 (Αναλυτική κατάσταση για μισθώματα ακινήτων).

Έτσι στην νέα πλατφόρμα θα «πέσουν» στοιχεία από το Ε9, το Κτηματολόγιο , το έντυπο Ε2, τον πίνακα τεκμηρίων του εντύπου φορολογίας εισοδήματος των φυσικών προσώπων (έντυπο Ε1) που αφορά τα τεκμήρια για την κατοικία, την πλατφόρμα για τα μισθώματα (Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας), αλλά και στοιχεία από τον ΔΕΔΗΕ, για το έλεγχο της κατανάλωσης που έχουν ή δεν έχουν τα ακίνητα, αλλά και στοιχεία που θα δίνουν την δυνατότητα  για το σωστό εντοπισμό του ακινήτου.

 Σύμφωνα λοιπόν με την σχετική διάταξη του άρθρο 217 «Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) - Προσθήκη άρθρου 15Β, παρ. 58 και 59 στο άρθρο 83 και παρ. 3 στο άρθρο 84 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας», συνιστάται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) «Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων» (Μ.Ι.Δ.Α.), το οποίο περιλαμβάνει το σύνολο των πληροφοριών και δεδομένων για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση των ακινήτων.

Συγκέντρωση δεδομένων

Στο Μ.Ι.Δ.Α. συγκεντρώνονται τα δεδομένα που τηρούνται στα πληροφοριακά συστήματα της Α.Α.Δ.Ε. και αφορούν το είδος και την περιγραφή του ακινήτου, τα δικαιώματα επί του ακινήτου, τη χρήση του ακινήτου, καθώς και κάθε άλλη πληροφορία σχετική με το ακίνητο.

Το Μ.Ι.Δ.Α. ενημερώνεται:

α) μέσω δηλώσεων που υποβάλλονται στην Α.Α.Δ.Ε. και περιλαμβάνουν τα στοιχεία του πρώτου εδαφίου που αφορούν το ακίνητο, καθώς και

β) μέσω πληροφοριών που χορηγούν τρίτοι στην Α.Α.Δ.Ε..

Σύνδεση με το Κτηματολόγιο

Το Μ.Ι.Δ.Α. δύναται να συνδέεται μέσω διαλειτουργικότητας με το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων (Ε.Μ.Α.) - Eregistries του Ελληνικού Κτηματολογίου και με ψηφιακά συστήματα, τα οποία τηρούν φορείς του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα και αφορούν πληροφορίες σχετικές με τα ακίνητα, που δεν περιέχονται στο Ε.Μ.Α.

Εξουσιοδοτική απόφαση

Στο άρθρο 83 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, περί εξουσιοδοτικών διατάξεων, προστίθενται παρ. 58 και 59 ως εξής:

«58. Με απόφαση του Διοικητή καθορίζονται οι συγκεκριμένες κατηγορίες δεδομένων, που συγκεντρώνονται και τηρούνται στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β, ο τρόπος συλλογής των δεδομένων και ενημέρωσης του Μ.Ι.Δ.Α., η διαδικασία και οι αναγκαίες λεπτομέρειες για την υποβολή δηλώσεων από τους υπόχρεους και για τη χορήγηση πληροφοριών από τρίτους στην Α.Α.Δ.Ε. για τους σκοπούς ενημέρωσης του Μ.Ι.Δ.Α., οι αναγκαίες διαλειτουργικότητες με άλλα πληροφοριακά συστήματα και ψηφιακές εφαρμογές της Α.Α.Δ.Ε., καθώς και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα για τη λειτουργία του Μ.Ι.Δ.Α..

ΚΥΑ για την συγκέντρωση δεδομένων

Με κοινή απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του Υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης, που εκδίδεται μετά από εισήγηση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., εξειδικεύονται τα δεδομένα που αντλεί το Μ.Ι.Δ.Α. του άρθρου 15Β από το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων (Ε.Μ.Α.), ιδίως για ζητήματα αρμοδιότητας της Α.Α.Δ.Ε., ο τρόπος συλλογής των δεδομένων, οι αναγκαίες διαλειτουργικότητες, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος. Με κοινή απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, που εκδίδεται μετά από εισήγηση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., καθορίζονται οι κατηγορίες δεδομένων που συλλέγονται από φορείς του δημοσίου ή ιδιωτικού τομέα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. του άρθρου 15Β, που δεν περιέχονται στο Ε.Μ.Α., ο τρόπος συλλογής των δεδομένων, οι αναγκαίες διαλειτουργικότητες με άλλα πληροφοριακά συστήματα φορέων του δημοσίου ή ιδιωτικού τομέα, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων των ζητημάτων προστασίας δεδομένων προσωπικού χαρακτήρα.»

Ποιοι αφορά το νέο μητρώο;

Το ΜΙΔΑ αφορά περίπου 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που διαθέτει ακίνητη περιουσία θα κληθεί να ελέγξει και να επιβεβαιώσει τα στοιχεία των ακινήτων του όπως αυτά θα εμφανίζονται στην πλατφόρμα. Συνεπώς αφορά:

• όλα τα φυσικά πρόσωπα
• όλα τα νομικά πρόσωπα
  που διαθέτουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.

Κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να ελέγξει τα στοιχεία που θα εμφανίζονται στην πλατφόρμα και να επιβεβαιώσει ότι είναι ακριβή και πλήρη.

Τι νέα στοιχεία θα καταγράφονται για κάθε ακίνητο;

Για κάθε ακίνητο θα εμφανίζονται συγκεντρωμένα όλα τα βασικά δεδομένα, όπως το είδος του ακινήτου, η επιφάνεια, η θέση, ο όροφος, η ηλεκτροδότηση, αν είναι ημιτελές, καθώς και η κατάσταση χρήσης. Παράλληλα, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) θα ταυτίζεται με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ώστε να υπάρχει κοινή ταυτότητα μεταξύ φορολογικών και κτηματολογικών στοιχείων.

Για κάθε ιδιοκτησία θα καταγράφονται συγκεντρωτικά:

• είδος ακινήτου
• επιφάνεια και όροφος
• γεωγραφική θέση
• κατάσταση ηλεκτροδότησης
• αν είναι ημιτελές
• κατάσταση χρήσης

Παράλληλα, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) θα διασυνδέεται με τον ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου, δημιουργώντας κοινή «ταυτότητα» μεταξύ φορολογικών και κτηματολογικών δεδομένων.

Αυτή, κατά πληροφορίες, την ταύτιση του ΑΤΑΚ και του ΚΑΕΚ, θα γίνει από του φορολογούμενους. Θα δούμε τις οδηγίες που θα μας δοθούν.

Υποχρεωτική δήλωση χρήσης για πρώτη φορά

Για πρώτη φορά οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώσουν υποχρεωτικά τη χρήση κάθε ακινήτου. Δηλαδή αν πρόκειται για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, επαγγελματικό χώρο που ιδιοχρησιμοποιείται, μισθωμένο ακίνητο (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση), δωρεάν παραχωρούμενο ή κενό. Η πληροφορία αυτή θα αποτελεί βασικό στοιχείο για ελέγχους και διασταυρώσεις.

 

Ειδικότερα, θα πρέπει να αναφέρεται αν το ακίνητο είναι:

• κύρια κατοικία
• δευτερεύουσα / εξοχική κατοικία
• μισθωμένο (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια)
• επαγγελματικός χώρος
• δωρεάν παραχωρούμενο
• κενό

Η πληροφορία αυτή θα αποτελεί βασικό εργαλείο για ελέγχους και φορολογικές διασταυρώσεις και γι’ αυτό το λόγο θα γίνει η διασταύρωση από τον πίνακα 5 του Ε1, για τα τεκμήρια που αφορούν τα ακίνητα και έχει δηλωθεί η χρήση τους, το έντυπο Ε2 αλλά και την βάση των μισθωτηρίων, ώστε να αποδειχθεί η χρήση ή μη των ακινήτων αυτών και ο σκοπός της χρήσης.  

Πώς επηρεάζονται τα κενά και τα δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα;

Με το ΜΙΔΑ θα καταγραφούν για πρώτη φορά με ακρίβεια όλες οι κενές κατοικίες, δίνοντας στο Δημόσιο σαφή εικόνα για το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα. Παράλληλα, τα δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα θα ελεγχθούν συστηματικά, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου δηλώνεται δωρεάν παραχώρηση ενώ στην πράξη υπάρχουν αδήλωτα εισοδήματα.

• θα αποτυπωθούν με ακρίβεια οι κενές κατοικίες
• το Δημόσιο θα αποκτήσει εικόνα του πραγματικού στεγαστικού αποθέματος

Παράλληλα, οι δωρεάν παραχωρήσεις θα ελέγχονται συστηματικά, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου δηλώνεται μηδενικό εισόδημα, ενώ στην πράξη υπάρχει οικονομική εκμετάλλευση.

Πώς ενισχύονται οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ

Η ενεργοποίηση του μητρώου ανοίγει τον δρόμο για εκτεταμένες, αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις. Δηλώσεις «κενών» ακινήτων θα ελέγχονται με βάση την κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας, ενώ τα δηλωθέντα μισθώματα θα συγκρίνονται με στοιχεία ενοικιαστών. Ακίνητα με ενδείξεις ασυμφωνιών θα μπαίνουν στο μικροσκόπιο των φορολογικών ελέγχων, με πιθανή επιβολή φόρων και προστίμων.

Οι  αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις θα γίνουν:

• έλεγχος «κενών» ακινήτων μέσω κατανάλωσης ρεύματος
• σύγκριση δηλωμένων μισθωμάτων με στοιχεία ενοικιαστών
• εντοπισμός αποκλίσεων μεταξύ Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής χρήσης

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες στην πράξη;

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν προσεκτικά την εικόνα της περιουσίας τους στο ΜΙΔΑ μόλις ανοίξει η πλατφόρμα και να διορθώσουν άμεσα τυχόν λάθη ή παραλείψεις. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε ακίνητα με πολύπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς, όπως πολυώροφα κτίρια χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, καθώς τυχόν αστοχίες μπορεί να προκαλέσουν προβλήματα σε μισθώσεις, επιδόματα και μεταβιβάσεις.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει:

• να ελέγξουν άμεσα την εικόνα της περιουσίας τους μόλις ανοίξει το ΜΙΔΑ
• να διορθώσουν τυχόν λάθη ή ελλείψεις
• να δείξουν ιδιαίτερη προσοχή σε ακίνητα με σύνθετο ιδιοκτησιακό καθεστώς

Λάθη σε τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα σε μισθώσεις, επιδόματα, μεταβιβάσεις και φορολογικές δηλώσεις.

ΜΙΔΑ και μισθώματα

Όπως είπαμε και παραπάνω στην νέα πλατφόρμα θα μεταφερθούν και τα στοιχεία που σήμερα ενημερώνουν την πλατφόρμα  Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας. Σύμφωνα με τις πληροφορίες μετά την μεταφορά τον στοιχείων ή συγκεκριμένη πλατφόρμα θα κλείσει και τα μισθωτήρια θα ενημερώνουν πλέον τον ΜΙΔΑ.

Από τις πρώτες πληροφορίες η νέα πλατφόρμα θα έχει την δυνατότητα να ενημερώνεται με περισσότερα στοιχεία για τα μισθώματα , όπως για παράδειγμα τις αυξήσεις των ενοικίων που αναφέρονται στα μισθωτήρια , ώστε να μην είναι αναγκαία η κατάθεση τροποποιητικής δήλωσης του μισθωτηρίου , κάθε φορά που υπήρχε αύξηση του ενοικίου.

Έχουμε ξαναγράψει ότι οι αυξήσεις των ενοικίων ήταν ένας από τους «παράγοντες» που φόρτωναν τους ιδιοκτήτες με πρόστιμα, γιατί σχεδόν πάντα οι λογιστές – φοροτεχνικοί μάθαιναν αυτές τις αυξήσεις με την υποβολή της φορολογικής δηλώσεις , δηλαδή πέρα από τον μήνα που δίνει ο νόμος για την ενημέρωση της πλατφόρμας. Το αποτέλεσμα; Πρόστιμο 102,40 ευρώ , 100 ευρώ για το πρόστιμο και 2,4% χαρτόσημο.

Αν υπήρχε αύξηση σε περισσότερα ακίνητα είναι και ανάλογα τα πρόστιμα.

Για να μη γκρινιάζουμε όμως η Διεύθυνση Επίλυσης Διάφορων (ΔΕΔ) έχει πάρει αποφάσεις υπέρ των φορολογούμενων , στις οποίες αναφέρεται ότι αν στις παρατηρήσεις αναφέρονταν η συγκεκριμένη αύξηση , δεν έπρεπε να μπει το πρόστιμο. Αλλά για να κάνεις προσφυγή στην ΔΕΔ θέλει να αμοιβή δικηγόρου. Τα γλυτώνεις από την μι τα δίνει από την άλλη.

Μοναδικός Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (MATA) για κάθε ακίνητο και για όλη του τη …….ζωή

Εντός του έτους αναμένεται να τεθεί σε πλήρη εφαρμογή ο Μοναδικός Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΜΑΤΑ), φέρνοντας ουσιαστικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο καταγράφονται, παρακολουθούνται και μεταβιβάζονται τα ακίνητα. Πρόκειται για έναν μόνιμο αριθμό, ο οποίος θα συνοδεύει κάθε ακίνητο σε όλη τη διάρκεια «ζωής» του, λειτουργώντας αντίστοιχα με τον ΑΜΚΑ για τα φυσικά πρόσωπα.

Ο ΜΑΤΑ έχει σχέση με την δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού φακέλου για κάθε ιδιοκτησία, μέσα στον οποίο θα συγκεντρώνονται όλες οι πληροφορίες που τη συνοδεύουν: μεταβιβάσεις, επιδοτήσεις, πολεοδομικά στοιχεία, αυθαίρετες κατασκευές και κάθε μεταβολή που αφορά τη χρήση ή την κυριότητά της.

Στο πλαίσιο αυτό, ο ΜΑΤΑ θα διασυνδέει δεδομένα από το Ελληνικό Κτηματολόγιο, την ΑΑΔΕ, τον ΔΕΔΔΗΕ, την ΕΥΔΑΠ ή τις ΔΕΥΑ, τους δήμους, τις πολεοδομίες, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τις ασφαλιστικές εταιρείες, δημιουργώντας μία κοινή και επικαιροποιημένη βάση δεδομένων για όλα τα ακίνητα της χώρας.

Μην ξεχνάμε ότι πλέον για την μεταβίβαση των ακινήτων στις περισσότερες περιπτώσεις χρειάζεται  μηχανικός για να συντάξει ηλεκτρονικό φάκελο του ακινήτου.

Συνεπώς, πέρα από το ότι θα γίνονται διπλές διασταυρώσεις, η διοίκηση ακολουθεί την ίδια πάντα τακτική. Ενημέρωση πολλαπλών πλατφορμών με τα ίδια στοιχεία

Σενάριο ελάχιστου ενοικίου

Μιας και μιλάμε για ακίνητα να βάλουμε στο τραπέζι και τα σενάρια για την επιβολή ελάχιστου ενοικίου. Να θυμίσουμε ότι στον προηγούμενο φορολογικό νόμο υπήρχε «πλαφόν» στα ενοίκια. Τα ενοίκια δεν μπορούσαν να είναι κατωτέρα από το 3,5% της αντικειμενικής αξίας του ακίνητου.

Σον νέο νόμο 4172/20213 δεν υπάρχει τέτοιο «πλαφόν», εκτός από την δωρεάν παραχώρηση, εκτός βέβαια από τους γονείς και τα παιδιά και για κατοικίες μέχρι 120τμ

Η συζήτηση για το ενδεχόμενο επιβολής ελάχιστου ορίου και στα ενοίκια έχει ανοίξει μετά και τα «ευρήματα» για μηνιαία ενοίκια της τάξης των 5 και 10 ευρώ, στοιχεία που προέκυψαν μετά την επεξεργασία για την επιστροφή ενοικίου.

Ίδωμεν!

 Απόστολος Αλωνιάτης

 Οικονομολόγος - φοροτεχνικός, Α' Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.

 Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Voice (Finance & Markets Voice) , την Κυριακή 25 Ιανουαρίου 2026