Σωρός τα προβλήματα με την επιστροφή ενοικίου
Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης
Οδηγίες για όσους δεν πήραν την επιστροφή ή πήραν λιγότερα χρήματα από όσα έπρεπε.
Προβλήματα δημιουργήθηκαν με την επιστροφή του ενός ενοικίου, αφού αρκετοί ενοικιαστές δεν είδαν την επιστροφή στους λογαριασμούς τους ή είδαν λιγότερα χρήματα από ότι περίμεναν.
Στις δηλώσεις του ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκου Πιερρακάκη είπε τα εξής:
«Στην επιστροφή ενοικίου ακολουθήσαμε έναν κανόνα. Οι πολίτες έλαβαν πίσω το 1/12 αυτού που δήλωσαν στο Ε1 για το έτος 2024. Εκεί πρέπει να δηλώνουμε το ετήσιο και όχι το μηνιαίο ποσό και ακριβώς επειδή αντιλαμβανόμασταν και αντιληφθήκαμε ότι αρκετοί είχαν κάνει το λάθος παλαιότερα να δηλώσουν το μηνιαίο, δώσαμε μέχρι τις 31 Σεπτεμβρίου, την ευκαιρία σε κάθε πολίτη να κάνει μια διόρθωση στο Ε1 του. Τις τελευταίες ώρες όμως βλέπουμε ότι υπάρχουν ακόμη συμπολίτες μας οι οποίοι δεν έχουν κάνει αυτήν τη διόρθωση.
Ακριβώς γι’ αυτό το λόγο.
Η ΑΑΔΕ θα δώσει παράταση, θα δώσει μία δεύτερη ευκαιρία, μια δεύτερη δυνατότητα σε κάθε πολίτη μέχρι τις 30 Δεκεμβρίου να προβεί σε διορθωτική δήλωση και να δηλώσει το ποσό της ετήσιας δαπάνης για το 2024. Στο Ε1 του. Αυτός είναι άλλωστε ο λόγος για τον οποίο προβήκαμε στο μέτρο της επιστροφής του ενός ενοικίου να δηλώσουμε όλες και όλοι τα πραγματικά ποσά τα οποία δαπανούμε για ενοίκια».
Το δελτίο τύπου του υπουργείου.
Στο δελτίο τύπου που ακολούθησε το υπουργείο ανέφερε τον τρόπο υπολογισμού του ποσού της επιστροφής.
Πώς υπολογίζεται η ενίσχυση
Η επιστροφή ενοικίου υπολογίζεται ως το 1/12 της ετήσιας δαπάνης ενοικίου που έχει δηλωθεί στη φορολογική δήλωση (Ε1) του μισθωτή για το φορολογικό έτος 2024, δηλαδή στη δήλωση που υποβλήθηκε το 2025.
Υπάρχουν ανώτατα όρια επιστροφής:
800 ευρώ για μισθωτή χωρίς τέκνα
850 ευρώ με ένα τέκνο
900 ευρώ με δύο τέκνα
και +50 ευρώ για κάθε επιπλέον τέκνο.
Το πλαφόν ενεργοποιείται μόνο εφόσον το δηλωθέν ετήσιο ενοίκιο ξεπερνά αυτά τα ποσά , διαφορετικά εφαρμόζεται το 1/12 της πραγματικής δαπάνης. Σημειώνεται ότι σε περίπτωση ύπαρξης φοιτητικής κατοικίας λαμβάνεται επιπλέον ποσό έως 800 ευρώ ανά φοιτητική κατοικία.
Πλήρης διασταύρωση στοιχείων
Οι δηλώσεις των μισθωτών διασταυρώνονται:
• με το ηλεκτρονικό μισθωτήριο, και
• με τη φορολογική δήλωση του εκμισθωτή.
Σε περίπτωση που στη δήλωση Ε1 του μισθωτή το ποσό είναι μεγαλύτερο και από αυτό που υπάρχει στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο και από αυτό που υπάρχει στη δήλωση του εκμισθωτή, λαμβάνεται υπόψη το μεγαλύτερο μεταξύ του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου και της δήλωσης του εκμισθωτή, δηλαδή η πιο ευνοϊκή λύση για τον ενοικιαστή.
Σε κάθε περίπτωση το ποσό της ενίσχυσης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/12 του ποσού που έχει δηλώσει ο ενοικιαστής στη φορολογική δήλωση Ε1. Σημειώνονται ότι στο Ε1 δηλώνονται οι ετήσιες δαπάνες που κατέβαλε ο μισθωτής.
Μικρό ποσοστό ενοικιαστών έλαβαν χαμηλά ποσά (20–30 ευρώ)
Με βάση τα δεδομένα των πληρωμών, η πλειονότητα των δικαιούχων (78,5%) έλαβε ενίσχυση άνω των 100 ευρώ και έφτασε έως και 1.500 ευρώ. Ωστόσο υπήρχε ένα ποσοστό 3,9% των ενοικιαστών που έλαβε μικρή ενίσχυση έως 30 ευρώ και 17,6% που έλαβε ενίσχυση μεταξύ 30 και 100 ευρώ.
Σημαντικός αριθμός από αυτούς που έλαβε μικρή ενίσχυση είτε μοιραζόταν το ενοίκιο με άλλους αντισυμβαλλόμενους στο μισθωτήριο, είτε είχε ενοικιάσει κατοικία μόνο για λίγους μήνες το 2024, άρα το 1/12 της ετήσιας δαπάνης αντιστοιχούσε στο ποσό αυτό.
Για παράδειγμα φορολογούμενος νοίκιασε διαμέρισμα από την 1η Σεπτεμβρίου 2024, με μηνιαίο μίσθωμα 200 ευρώ. Συνεπώς η ετήσια δαπάνη του ήταν για 4 μόνο μήνες, δηλαδή 800 ευρώ και η ενίσχυση που αναλογεί ως το 1/12 της ετήσιας δαπάνης ανέρχεται σε 67 ευρώ.
Ακραίες περιπτώσεις δηλωθέντων ποσών
Υπήρχαν και ακραίες περιπτώσεις με πολύ μικρά δηλωθέντα ενοίκια. Στη συνέχεια παρατίθενται ενδεικτικά παραδείγματα όπου δηλώθηκαν εξαιρετικά μικρά ποσά τόσο στο Ε1 όσο και στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο:
Αιγάλεω: 88 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 10 ευρώ
Αμπελόκηποι Θεσσαλονίκης: 66 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 10 ευρώ
Γαλάτσι: 62 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 25 ευρώ
Ίλιον: 75 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 20 ευρώ
Άγιος Δημήτριος: 30 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 10 ευρώ
Ηλιούπολη: 133 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 20 ευρώ
Χαλάνδρι: 119 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 30 ευρώ
Νέα Κυδωνία (Χανιά): 107 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 5 ευρώ
Περιστέρι: 111 τ.μ. Δηλωθέν μηναίο ενοίκιο: 10 ευρώ
Ποια η πραγματικότητα;
Αν πραγματικά έγινε διασταύρωση του ποσού με το μισθωτήριο και την δήλωση του φορολογούμενου, τότε κάτι πάει λάθος στον αλγόριθμό, γιατί μπορεί ο φορολογούμενος να έγραψε, όπως ειπώθηκε, το πόσο του μηνιαίου μισθωτηρίου , αλλά ο αλγόριθμος θα έπρεπε να χτυπήσει όταν είδε το ίδιο ποσό σαν μηνιαίο μίσθωμα στην πλατφόρμα των μισθωτηρίων.
Πέρα όμως από τον αλγόριθμο , το πρόβλημα, όπως έχουμε ξαναγράψει πολλές φορές, είναι η ίδια η πλατφόρμα, αλλά και η ύπαρξη σχετικού προστίμου αν περάσει ο μήνας από την τροποποίηση που πρέπει αν κάνουμε.
Ποιο συγκεκριμένα η πλατφόρμα δεν δίνει την δυνατότητα, ακόμη και αν υπάρχει στο μισθωτήριο, να καταγράφονται οι αυξήσεις στο ενοίκιο. Αποτέλεσμα να γίνονται η αυξήσεις και εμείς σαν λογιστές να μαθαίνουμε την περίοδο των φορολογικών δηλώσεων. Όταν ενημερώνουμε για το πρόστιμο 102,40 (100 ευρώ το πρόστιμο και 2,4% χαρτόσημο), είναι λογικό οι φορολογούμενοι να μην θέλουν να πληρώσουν ένα ή δύο ή και παραπάνω πρόστιμα, ανάλογα με τα διαμερίσματα που έχουν κάνει αύξηση.
Έχει διαπιστωθεί ακόμη ότι υπάρχουν μισθωτήρια που έχουν λήξει, αλλά οι ιδιοκτήτες αλλά και οι δικηγόροι, στηριζόμενοι στον Αστικό Κώδικα ή σε αυτό που γράφει το ίδιο το μισθωτήριο, δεν προβαίνουν σε ανανέωση γιατί νομικά δίνεται η δυνατότητα να συνεχιστεί το ίδιο το μισθωτήριο, αν δεν καταγγελθεί από κάποιον από τα δυο μέρη, ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή.
Βέβαια αυτά ισχύουν βάσει του νόμου και όχι βάσει της πλατφόρμας «Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας».
Τι είχαμε προτείνει παλιότερα
Το πρόβλημα δεν είναι νέο. Πριν από ένα χρόνο περίπου είχαμε ξανά αναφερθεί στο πρόβλημα με την πλατφόρμα γράφοντας
«Τι πρέπει να γίνει με την πλατφόρμα
Όπως αναφέραμε όλα τα μισθωτήρια που συνάπτονται πρέπει να ανεβαίνουν στην πλατφόρμα «Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ΑΑΔΕ, είτε έχουν χειρόγραφο συμβόλαιο είτε όχι.
Το σημερινό σύστημα είναι ένα παλιό σύστημα, που έχει δεχθεί μεν πολλές βελτιώσεις, αλλά δεν εξυπηρετεί πλήρως τις ανάγκες τόσο των φορολογουμένων όσο και της ΑΑΔΕ για την παρακολούθηση των μισθωτηρίων.
Αν πραγματικά θέλει η ΑΑΔΕ να «κλειδώσει» τα ενοίκια, τότε θα πρέπει να προβεί στο «ανέβασμα» μια σύγχρονης πλατφόρμας, που θα δίνει την δυνατότητα στον φορολογούμενο:
α) Να δηλώνει την λήξη του μισθωτηρίου και με το πέρας της ημερομηνίας αυτής η πλατφόρμα να λήγει την μίσθωση αυτή αυτόματα
β) Να δίνει την δυνατότητα από την αρχή της δήλωσης της μίσθωσης να μπορείς να δηλώσει και τις αυξήσεις που είναι δηλωμένες στο συμβόλαιο , ώστε το σύστημα να προβαίνει αυτόματα σε τροποποιητικές δηλώσεις με τις νέες τιμές των ενοικίων.
Βέβαια υπάρχουν και άλλα θέματα που αφορούν το τι πρέπει να έχει η νέα πλατφόρμα
Π.χ. να μπορεί να αναγνωρίσει ποσοστά που έχουν οι φορολογούμενοι και να μην φέρνει ολόκληρο το ποσό του ενοικίου σε όλους τους φορολογούμενούς
Τέλος θα πρέπει να δοθεί στους φορολογούμενους η δυνατότητα να κάνουν διορθώσεις στα υπάρχοντα συμβόλαια χωρίς πρόστιμο σε χρόνο εκτός φορολογικών δηλώσεων , ώστε και εμείς σαν λογιστές φοροτεχνικοί να μπορέσουμε να ασχοληθούμε με τα μισθωτήρια , χωρίς να υπάρχει η πίεση από τις δηλώσεις.»
Δυστυχώς επιβεβαιωθήκαμε για μια ακόμη φορά
Τι πρέπει να κάνουν όσοι δεν πήραν επιστροφή
Με νεότερο δελτίο από την ΑΑΔΕ, δόθηκαν οδηγίες για το τι πρέπει να κάνει όποιος ενοικιαστής δεν έχει πάρει την επιστροφή ή έχει πάρει λιγότερο χρήματα.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ενημερώνει τους δικαιούχους επιστροφής ενοικίου, που έχουν δηλώσει λάθος δαπάνη ενοικίου για το έτος 2024, ότι, για να καταβληθεί το ορθό ποσό ενίσχυσης:
• Τροποποιητικές δηλώσεις Ε1 μπορούν να γίνουν από σήμερα (1.12.2025), χωρίς πρόστιμο και χωρίς επιπλέον φόρο, εφόσον οι αλλαγές αφορούν μόνο τα στοιχεία, που σχετίζονται με τη δαπάνη του ενοικίου.
Υπενθυμίζεται ότι στους κωδικούς 811-816 αναγράφεται η ετήσια και όχι η μηνιαία δαπάνη ενοικίου, που καταβλήθηκε το 2024 για κύρια κατοικία.
• Επίσης, ο ενοικιαστής υποχρεούται να δηλώσει ΜΟΝΟ τα ετήσια ποσά ενοικίου, που έχει πράγματι καταβάλει, και ΟΧΙ και τα τυχόν οφειλόμενα ποσά.
• Σε περίπτωση, που, μέσα στο 2024, ο μισθωτής έχει νοικιάσει περισσότερες από μία κύριες κατοικίες διαδοχικά, πρέπει να δηλώσει ξεχωριστά τα ενοίκια, που κατέβαλε για κάθε ακίνητο.
• Το ίδιο ισχύει και για τους κωδικούς 817 - 822, όπου δηλώνεται η ετήσια δαπάνη ενοικίου για φοιτητική κατοικία.
• Υπενθυμίζεται ότι, πλέον του ποσού, που έχει καταβάλει στο σύνολο του έτους, ο ενοικιαστής πρέπει επίσης να δηλώνει το ΑΦΜ του/των ιδιοκτητών, τον αριθμό του μισθωτηρίου και τον αριθμό της παροχής ρεύματος.
Προσοχή: Όσες τροποποιητικές δηλώσεις υποβληθούν έως τις 12 Δεκεμβρίου θα οδηγήσουν σε πληρωμή έως τις 30 Δεκεμβρίου, ενώ όσες υποβληθούν έως τις 30 Δεκεμβρίου θα εξοφληθούν έως τις 15 Ιανουαρίου 2026.
• Επιπλέον, οι δικαιούχοι που δεν έχουν δηλώσει IBAN, καλούνται να το πράξουν άμεσα, ώστε να λάβουν την ενίσχυση που δικαιούνται.
Εκτιμάται ότι οι δικαιούχοι, που εκ παραδρομής δήλωσαν στους παραπάνω κωδικούς του Ε1 τη μηνιαία δαπάνη, αντί της ετήσιας, δεν ξεπερνούν το 1% του συνόλου.
Για περισσότερες πληροφορίες και διευκρινίσεις, οι δικαιούχοι μπορούν να απευθύνονται στην ΑΑΔΕ, καλώντας στο 1521 ή να αποστείλουν γραπτό ερώτημα στο 1521.aade.gr επιλέγοντας Κοινωνική πολιτική > Επιδόματα > Στεγαστικά προγράμματα > Επιστροφή ενοικίου.
Υπενθυμίζεται ότι από αύριο, Τρίτη 2 Δεκεμβρίου, οι πολίτες καλώντας στο 1521, θα μπορούν να λαμβάνουν πληροφόρηση σχετικά με την επιδότηση ενοικίου που έλαβαν.
Τι έλεγε ο νόμος
Με την απόφαση Α.1132/2025 καθορίζεται η διαδικασία, οι εξαιρέσεις από τις προϋποθέσεις της παρ. 6, οι διασταυρώσεις και οι παραδοχές που διενεργούνται για την εφαρμογή της παρ. 7, και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την καταβολή ετήσιας οικονομικής ενίσχυσης-επιδότησης του άρθρου 70 του ν. 5217/2025 (Α’ 120), με τη μορφή επιστροφής ποσού ενοικίου από το έτος 2025 και επόμενα σε φυσικά πρόσωπα-μισθωτές κύριας και φοιτητικής κατοικίας στην ημεδαπή.
Σχετικά με την επιστροφή ενοικίου σε όποιους δεν παρέλαβαν το ενοίκιο στο τέλος του Νοεμβρίου, η απόφαση ανέφερε ότι:
Ειδικές περιπτώσεις δικαιούχων
1. Εάν ο εκμισθωτής, εξαιρείται από την υποχρέωση υποβολής πληροφοριακής δήλωσης μίσθωσης ακίνητης περιουσίας (Δημόσιο κ.λπ.), ο δικαιούχος μισθωτής υποβάλλει στην αρμόδια για την παραλαβή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματός του υπηρεσία της Α.Α.Δ.Ε. μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE (https://www1.aade.gr/gsisapps5/myaade/#!/arxiki) σύμφωνα με την υπό στοιχεία Α. 1054/2022 απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., αρχείο σάρωσης (scan)
α) Της ενεργής κατά το εκάστοτε προηγούμενο της καταβολής έτος χειρόγραφης σύμβασης μίσθωσης,
β) αποδεικτικών καταβολής του ετήσιου μισθώματος και, εφόσον απαιτείται,
γ) της βεβαίωσης σπουδών σε περίπτωση μίσθωσης κατοικίας φοιτητή.
2. Εάν ο εκμισθωτής, υποβάλλει χειρόγραφα την πληροφοριακή δήλωση μίσθωσης (π.χ. ανήλικοι), ο δικαιούχος μισθωτής υποβάλλει στην αρμόδια για την παραλαβή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματός του υπηρεσία της Α.Α.Δ.Ε. μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE, σύμφωνα με την παρ. 1, αρχείο σάρωσης (scan)
α) της χειρόγραφης πληροφοριακής δήλωσης μίσθωσης και των δικαιολογητικών και τα δικαιολογητικά των περιπτώσεων β) και γ) της παραπάνω παραγράφου, εφόσον απαιτούνται.
3. Τα παραπάνω δικαιολογητικά υποβάλλονται από τους δικαιούχους μισθωτές έως την 20ή Οκτωβρίου του έτους καταβολής της ενίσχυσης, με σκοπό την καταβολή της ενίσχυσης έως το τέλος Νοεμβρίου. Τα δικαιολογητικά δύνανται να υποβάλλονται το αργότερο μέχρι 31 Δεκεμβρίου του έτους καταβολής της ενίσχυσης.
4. Σε περίπτωση μη καταβολής της ενίσχυσης λόγω:
α) Εφαρμογής της προϋπόθεσης της περ. β της παρ. 2 του άρθρου 3 για μίσθωση φοιτητικής κατοικίας στους δικαιούχους της παρ. 4 του ιδίου άρθρου, ή
β) μη διαπίστωσης της συνδρομής των νόμιμων προϋποθέσεων για τουλάχιστον μια εκ των μισθώσεων κατοικίας φοιτητή εάν μισθώνονται περισσότερες της μίας κατοικίες για διαφορετικούς φοιτητές εξαρτώμενα τέκνα από τον ίδιο δικαιούχο ή
γ) ασυμφωνίας μισθώματος λόγω καταβολής μεγαλύτερου ποσού, εφόσον το μεγαλύτερο ποσό αυτό έχει περιληφθεί στο έντυπο Ε1 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του μισθωτή, και προκύπτει από τα συμβατικώς συμφωνηθέντα, παρέχεται στον δικαιούχο μισθωτή η δυνατότητα υποβολής αιτήματος εξέτασης της συνδρομής των προϋποθέσεων στην αρμόδια για την παραλαβή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματός του υπηρεσία της Α.Α.Δ.Ε. μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE, σύμφωνα με την παρ. 1, με την επισύναψη των κατάλληλων δικαιολογητικών, το αργότερο μέχρι 31 Δεκεμβρίου του έτους καταβολής της ενίσχυσης.
Στην περ. γ) της παρούσας παραγράφου προσκομίζονται τα παραστατικά του τραπεζικού ιδρύματος που αφορούν στην εξόφληση του μισθώματος και αποδεικτικά όσων έχουν συμφωνηθεί συμβατικά (μισθωτήτριο).
5. Σε περίπτωση που μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών διαπιστώνεται η συνδρομή των νόμιμων προϋποθέσεων για τη χορήγηση της ενίσχυσης αποστέλλεται κατάσταση των δικαιούχων στη ΓΔΗΛΕΔ μέσω ειδικής εφαρμογής.
Αλωνιάτης Απόστολος
Οικονομολόγος - φοροτεχνικός, Α' Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.
Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Voice (Finance & Markets Voice) , την Κυριακή 7 Δεκεμβρίου 2025
