Αντικειμενική δαπάνη κατοικίας και τακτοποίηση ημιυπαίθριου χώρου.

Αντικειμενική δαπάνη κατοικίας και τακτοποίηση ημιυπαίθριου χώρου.

Στον δρόμο για τις φορολογικές δηλώσεις , θα θέλαμε να διευκρινίσουμε ορισμένα θέματα σχετικά με την αντικειμενική δαπάνη κατοικίας, γιατί πολλά ακούγονται και γράφονται πάνω σε αυτό το θέμα.

Τα θέματα που έχουν δημιουργηθεί για το σχετικά με αυτό το τεκμήριο αφορούν τόσο το ποιος είναι υποχρεωμένος να το δηλώσει, όσο και με την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων και πως δηλώνονται.

Αντικειμενική δαπάνη κατοικίας (τεκμήριο κατοικίας) και υπόχρεος σε δήλωση.

1.      Κύρια κατοικία.

Από την εφαρμογή του νόμου 3842/2010, η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης που αφορά τις κατοικίες, δεν αναφέρεται μόνο στις ιδιόκτητές κατοικίες, όπως μέχρι το 2009, αλλά αφορά όλους τους φορολογούμενους που διαμένουν σε μια ιδιόκτητη  κατοικία, ή χρησιμοποιούν μια δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία ή ενοικιάζουν.

Ας δούμε όμως τις περιπτώσεις ποιο αναλυτικά:

α) Ο φορολογούμενος κατοικεί σε ένα διαμέρισμα που του ανήκει κατά 100% πλήρη κυριότητα. Υπόχρεος  του τεκμηρίου είναι ο φορολογούμενος, και θα τον βαρύνει κατά 100% .

β) Ο φορολογούμενος  κατοικεί σε ένα διαμέρισμα που ανήκει κατά πλήρη κυριότητα 50% - 50%  και στους δύο συζύγους που συνοικούν σε αυτό. Υπόχρεος να το δηλώσεις είναι ο φορολογούμενος σημειώνοντας στους σχετικούς κωδικούς (213 και 214) την ιδιοκτησία κατά 50% - 50% και στους δύο συζύγους. Κατά την εκκαθάριση της ΓΓΠΣ, το τεκμήριο θα επιμερισθεί και στους δύο συζύγους, αλλά θα καλυφθεί από τα κοινά τους εισοδήματα.

γ) Ο φορολογούμενος έχει κατά πλήρη κυριότητα ή έχει την επικαρπία σε ένα διαμέρισμα, που το έχει παραχωρήσει δωρεάν και διαμένει ένα από τα παιδία του με την οικογένεια του. Υπόχρεός να το δηλώσει ως τεκμήριο είναι το παιδί του, ενώ ο φορολογούμενος θα το αναγράψει στο έντυπο Ε2 ως δωρεάν παραχώρηση, αναφέροντας το ονοματεπώνυμο και το ΑΦΜ του χρήστη του ακινήτου.

δ) Ο φορολογούμενος νοικιάζει ένα διαμέρισμα (ή περισσότερα). Υπόχρεος να το δηλώσει σαν τεκμήριο είναι ο ενοικιαστής του ακινήτου . Ο ιδιοκτήτης θα το αναγράψει στο έντυπο Ε2, στο οποίο θα δηλώσει και το εισόδημα από τα ακίνητα.

2.      Φιλοξενούμενοι

Όταν κάποιος φορολογούμενος δηλώνει φιλοξενούμενος, δεν έχει την υποχρέωση να δηλώσει αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης για κατοικία.

Ο φορολογούμενος αυτός δεν θα συμπληρώσει τον πίνακα 5 περίπτωση 1 (α) (Ετήσια αντικειμενική δαπάνη με βάση την κατοικία), αλλά θα συμπληρώσει τον πίνακα 7 περίπτωση 10, που αφορά ενοίκια που πληρώθηκαν.

Στους κωδικούς 801-803, γράφει τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου των ιδιοκτητών, που τον φιλοξενούν.

Στους κωδικούς 092-096 διαγραμμίζει τη λέξη "NAI" στην περίπτωση που φιλοξενείστε.

Στους κωδικοί 097-099 γράφει τον αριθμό των μηνών για τους οποίους φιλοξενηθήκατε στη συγκεκριμένη κατοικία μέσα στο έτος 2011.  

3.      Δευτερεύουσα κατοικία.

Κάθε κατοικία, πέρα από την κύρια αποτελεί δευτερεύουσα κατοικία. Να θυμίσουμε ότι έχει καταργηθεί πλέον η έννοια της εξοχικής κατοικίας .

Επίσης να θυμίσουμε οι αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης στηρίζονται σε πραγματικά στοιχεία και όχι σε κατά τεκμήριο υπολογισμό τους.

Η υπενθύμιση αυτή γίνεται διότι σε πολλές εφορίες παρατηρήθηκε το φαινόμενο  να επιβάλλεται στους φορολογούμενους να συμπληρώσουν και στις δευτερεύουσες κατοικίες ως μήνες χρήσης όλο το έτος (12 μήνες).

Η διοίκηση έχει πάρει σαφή θέσει πάνω στο θέμα (ΠΟΛ. 1135/2010) αναφέροντας ότι:

«Επίσης, προκειμένου για δευτερεύουσες εξοχικές κατοικίες δεν ισχύει πλέον ο περιορισμός της ετήσιας δαπάνης διαβίωσης που προκύπτει από αυτές σε τρεις (3) μήνες το έτος. Δεν υπολογίζεται ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης στις περιπτώσεις των κενών κατοικιών. Προκειμένου για κατοικίες που παραμένουν κενές για διάστημα μεγαλύτερο των έξι (6) μηνών, απαιτείται η προσκόμιση φωτοαντιγράφων λογαριασμών της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο (π.χ. λογαριασμοί ύδρευσης, κοινοχρήστων) από το οποίο να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο ήταν κενό για όλο το υπόψη διάστημα.»

Από τα παραπάνω γίνεται σαφές ότι αν ο φορολογούμενος έχει στην ιδιοκτησία του μία δευτερεύουσα κατοικία, η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης θα υπολογισθεί με βάση τους μήνες που θα αναγράψει ότι την χρησιμοποιεί πραγματικά.

Τους υπόλοιπους μήνες θα το δηλώσει στο Ε2 ως ΚΕΝΟ.

Όσο αφορά τα αποδεικτικά ότι το ακίνητο είναι κενό, θα συνυποβάλλει με το Ε2 αντίγραφα των λογαριασμών ηλεκτρικού ή ύδρευσης, που θα φαίνεται ότι το χρονικό αυτό διάστημα δεν υπήρχε κατανάλωση.

Τακτοποίηση ημιυπαίθριων και φορολογία εισοδήματος

Οι χώροι που τακτοποιούνται, πρέπει για πρώτη φορά να συμπεριληφθούν στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος που υποβάλλεται το οικονομικό έτος 2012 (εισοδήματα ημερολογιακού έτους 2011).

Στη δήλωση αυτή θα περιληφθούν οι χώροι που έχουν τακτοποιηθεί μέσα στο 2010, καθώς και όσοι έχουν τακτοποιηθεί μέσα στο 2011.

Για την εφαρμογή των διατάξεων φορολογίας εισοδήματος, ως χρόνος τακτοποίησης των χώρων αυτών θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για τη βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.

Προσοχή: Σε περίπτωση που παρά την υποχρέωση δήλωσής τους, διαπιστωθεί ότι οι τακτοποιημένοι χώροι δεν δηλώνονται ή δηλώνονται ανακριβώς στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που υποβάλλονται μετά την τακτοποίησή τους, επιβάλλονται οι νόμιμες κυρώσεις.

ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ ότι, οι νομιμοποιήσεις των ημιυπαίθριων χώρων σύμφωνα με τον ν.3843/2010 θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην συμπλήρωση του υποπίνακα της περ. 1. του πίνακα 5. Ωστόσο, οι νομιμοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών και αυθαίρετων αλλαγών χρήσης, (υπόγεια και πατάρια) που πραγματοποιήθηκαν με τους v.4014/21-9-2011 και ν.3843/2010, δεν θα ληφθούν υπόψη και δεν θα επηρεάσουν τη συμπλήρωση του υποπίνακα αυτού, για το οικονομικό έτος 2012. Αντίθετα μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών νομιμοποίησής τους θα συμπεριληφθούν στις δηλώσεις του οικον. έτους 2013 και στο εξής.

1.      Επίπτωση στην αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης της κατοικίας.

Γίνεται σαφές ότι με την υποχρέωση αναγραφής των τακτοποιούμενων, αυξάνεται η επιφάνεια των κύριων χώρων των ακινήτων, με αποτέλεσμα να υπάρξει αύξηση και στην αντικειμενική δαπάνη που επιβαρύνει των φορολογούμενο.

Αν για παράδειγμα ο φορολογούμενος είχε αγοράσει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. και ημιυπαίθριου χώρο 30 τ.μ. , στην δήλωση του 2011 επιβαρύνθηκε με αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης (τεκμήριο) για κατοικία με το ποσό των 3.400. Μετά την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου, σε συνδυασμό με την αύξηση κατά 33,33% της αντικειμενικής δαπάνης, η επιβάρυνση θα είναι 6.900 δηλαδή αύξηση πλέον του 100%.

2.      Επιπτώσεις στις φοροαπαλλαγές.

Πέρα όμως από την επίπτωση που θα έχει η φορολόγηση των τακτοποιημένων χώρων στα τεκμήρια, υπάρχει και παράπλευρη επιβάρυνση στους φορολογούμενους.

Η απώλεια αυτή αφορά την μείωση της φοροαπαλλαγής από τους τόκους δανείων, αφού η αύξηση των τετραγωνικών, μειώνει τους τόκους που μπορεί να εκπέσει ο φορολογούμενος.

Αν στο προηγούμενο παράδειγμα μας ο φορολογούμενος είχε αγοράσει το διαμέρισμα με δάνειο σαν πρώτη κατοικία και πλήρωσε για το 2011 τόκους 12.000 ευρώ, αν το ακίνητο παρέμενε στα 100 τ.μ. θα εξέπιπτε το σύνολο των τόκων, έχοντας μείωση φόρου 12.000 Χ 10% = 1.200 ευρώ.

Με τον συνυπολογισμό των τακτοποιούμενων χώρων , το σύνολο του ακινήτου      αυξάνεται σε 130 τ.μ..

Με δεδομένο ότι η ωφέλεια που υπάρχει στους φορολογούμενους είναι το 10% των τόκων που αναλογούν σε πρώτη κατοικία 120 τ.μ. και δάνειο μέχρι 200.000 ευρώ, στο παράδειγμα μας ο φορολογούμενος θα έχει μείωση φόρου  1.107,69 ( 11.076,92 ευρώ τόκων που αντιστοιχούν στα 120 τ.μ. Χ 10%), δηλαδή απώλεια μείωσης φόρου 92,31 ευρώ.

Τακτοποίηση ημιυπαίθριων και φορολογία ακίνητης περιουσίας – Δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9)

Σε ό,τι αφορά τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και την υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) των χώρων που έχουν τακτοποιηθεί η διοίκηση δίνει τις ακόλουθες οδηγίες:
Ως προς τον ΦΑΠ και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9), οι τακτοποιούμενοι χώροι, ήτοι οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι στο υπόγειο, ισόγειο ή σε άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009 και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, συνεχίζουν να λαμβάνονται φορολογικά υπόψη όπως πριν την τακτοποίησή τους.
Κατά συνέπεια:
α) Οι τακτοποιούμενοι ημιυπαίθριοι, που είτε είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως βοηθητικοί χώροι είτε είχε παραληφθεί η αναγραφή τους, δεν απαιτείται μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και, όσον αφορά τον ΦΑΠ, θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.
Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας - ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε κατά την αναγραφή του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στους κύριους χώρους του ακινήτου και τα τετραγωνικά μέτρα του ημιυπαίθριου χώρου.
Δηλαδή, σε περίπτωση μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία του ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, η απεικόνιση των ημιυπαίθριων χώρων στους κύριους χώρους θα περιληφθεί στη δήλωση του καινούργιου ιδιοκτήτη, ενώ σε περίπτωση διαχωρισμού επικαρπίας - ψιλής κυριότητας, θα περιληφθεί στη δήλωση τόσο του επικαρπωτή όσο και του ψιλού κυρίου.
β) Οι τακτοποιούμενοι χώροι, λόγω μετατροπής τους σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν απαιτείται μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να τροποποιηθούν και να αναγραφούν στην πραγματική τους κατάσταση στη δήλωση στοιχείων ακινήτων και, όσον αφορά τον ΦΑΠ, θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.
Τακτοποιούμενοι χώροι που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.
Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του χώρου που τακτοποιήθηκε λόγω μετατροπής του σε χώρο κύριας χρήσης, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας- ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε ο εν λόγω χώρος θα αναγραφεί στην πραγματική του κατάσταση.
γ) Για την εφαρμογή των διατάξεων της φορολογίας ακίνητης περιουσίας και της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, ως χρόνος τακτοποίησης θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για την βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.
δ) Εάν, παρά τα αναφερόμενα στις ανωτέρω περ. α’ και β’, ιδιοκτήτης τακτοποιούμενου ημιυπαίθριου χώρου ή χώρου που έχει μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης επιθυμεί να απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του, δύναται να το κάνει υποβάλλοντας δήλωση στοιχείων ακινήτων το επόμενο της τακτοποίησης έτος, σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στην περ. γ’.

Παράδειγμα 1ο

Φορολογούμενος δεν είχε δηλώσει καθόλου ή είχε δηλώσει στους βοηθητικούς χώρους ημιυπαίθριο χώρο 15 τ.μ. που βρίσκεται σε δηλωθέν διαμέρισμα κύριων χώρων 100 τ.μ. (Ο ημιυπαίθριος αυτός χώρος τακτοποιήθηκε τον Νοέμβριο του 2010)
Μετά την τακτοποίηση, δεν έχει ακολουθήσει κάποια άλλη μεταβιβαστική πράξη	Τον Φεβρουάριο του 2011 ο φορολογούμενος μεταβίβασε την ψιλή κυριότητα στην κόρη του με γονική παροχή	Τον Φεβρουάριο του 2011 το διαμέρισμα πωλήθηκε
Δεν απαιτείται να γίνει μεταβολή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και επομένων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή	Το 2012 και οι δυο υπόχρεοι, τόσο η κόρη (ψιλός κύριος) όσο και ο πατέρας (επικαρπωτής), οφείλουν να υποβάλουν δήλωση στοιχείων ακινήτων συμπεριλαμβάνοντας τον ημιυπαίθριο χώρο στους κύριους χώρους (ο μεν πατέρας δηλώνοντας μεταβολή η δε κόρη το νέο ακίνητο)	Ο μεν αγοραστής θα δηλώσει το διαμέρισμα και τον ημιυπαίθριο χώρο στους κύριους χώρους, ο δε πωλητής θα διαγράψει το ακίνητο αναγράφοντάς το όπως το είχε δηλώσει αρχικά

Παράδειγμα 2ο

Φορολογούμενος στη δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών συμπεριέλαβε στους κύριους χώρους διαμερίσματός του κλειστό ημιυπαίθριο (Στη συνέχεια τακτοποίησε τον εν λόγω ημιυπαίθριο)

Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να τροποποιήσει το Ε9, αφαιρώντας τον ημιυπαίθριο, διότι έχει ήδη απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του

Παράδειγμα 3ο

Φορολογούμενος τακτοποίησε το έτος 2010 υπόγειο χώρο, που σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σε κατοικία
Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων είχε δηλωθεί ως αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια	Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν είχε δηλωθεί καθόλου ο εν λόγω χώρος	Μετά την τακτοποίηση ο ιδιοκτήτης προβαίνει σε πώληση του εν λόγω ακινήτου μέσα στο έτος 2010
Σε αυτή την περίπτωση, μετά την τακτοποίηση, δεν απαιτείται τροποποίηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και επόμενων ετών, εφόσον δεν υπάρξει μεταβολή	Σε αυτή την περίπτωση υποβάλλεται δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011, στο οποίο θα εμφανίζεται το ακίνητο ως κατοικία	Σε αυτή την περίπτωση ο μεν αγοραστής θα αποτυπώσει το ακίνητο στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία, ο δε πωλητής δεν θα κάνει κάποια ενέργεια πλην της τυχόν διαγραφής του ακινήτου, εφόσον το είχε συμπεριλάβει σε δήλωση στοιχείων ακινήτων προηγούμενων ετών

Παράδειγμα 4ο

Φορολογούμενος τακτοποιεί το 2010 ολόκληρο το ισόγειο κτιρίου (pilotis) τον οποίο είχε μετατρέψει σε κατοικία το 2009
Ο χώρος αυτός δεν είχε αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2010	Ο χώρος αυτός είχε αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων 2010 ως αποθήκη ή ως θέση στάθμευσης
Ο υπόχρεος θα πρέπει να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων 2011 προκειμένου να τον δηλώσει στην πραγματική του κατάσταση	Μετά την τακτοποίηση δεν απαιτείται να δηλωθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως κατοικία

Παράδειγμα 5ο

Μεταβιβάζεται ακίνητο στο ισόγειο κτιρίου, το οποίο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ήταν αρχικά αποθήκη και ο πωλητής πριν τη μεταβίβαση το είχε τακτοποιήσει ως κατοικία. (Ο αγοραστής του εν λόγω ακινήτου, ανεξάρτητα από το πώς αναγράφεται το ακίνητο στο συμβόλαιο, το χρησιμοποίησε ως επαγγελματική στέγη)

Το συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να δηλωθεί από τον αγοραστή ως επαγγελματική στέγη

  

 Επιμέλεια: Απόστολος Αλωνιάτης. Οικονομολόγος _ Φοροτεχνικός , Συγγραφέας

Μέλος του Δ.Σ. του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ)

Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE

Πηγές: Σημειώσεις σεμιναρίων της PROSVASIS AEBE, Περιοδικό «Λογιστική PROSVASIS», Δηλώσεις 2012 (συγγραφείς: Απόστολος Αλωνιάτης – Χάρης Τσοχαντάρης, Εκδόσεις PROSVASIS)