Σε κλοιό ελέγχου από την εφορία τα ακίνητα - Στη δίνη της Εφορίας οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Σε κλοιό ελέγχου από την εφορία τα ακίνητα

31

 
 
 
 
 

Του Σπύρου Δημητρέλη

Ανεβάζει στροφές με το καλημέρα του 2019 η φορολογική διοίκηση στο ελεγκτικό πεδίο. Με στόχο την επίτευξη του στόχου του προϋπολογισμού για τα φορολογικά έσοδα από τα οποία εξαρτάται σε μέγιστο βαθμό η υλοποίηση του στόχου για το πρωτογενές πλεόνασμα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων έχει αρχίσει να εκδίδει σειρά αποφάσεων για το σχεδιασμό και τη στόχευση των φορολογικών ελέγχων που θα πραγματοποιήσουν οι υπηρεσίες της. Ψηλά στη λίστα των ελεγκτικών προτεραιοτήτων βρίσκονται οι υποθέσεις ακινήτων.

Σύμφωνα με απόφαση που υπέγραψε ο διοικητής της ΑΑΔΕ κ. Γ. Πιτσιλής, από τις υποθέσεις που θα ελεγχθούν εντός του 2019, το 70% θα αφορά υποθέσεις της τελευταίας 5ετίας. Ειδικά για αυτές τις υποθέσεις στο 25% η πρώτη ελεγκτική επαλήθευση θα αφορά το αν υπέβαλαν φορολογική δήλωση, ως όφειλαν, την τελευταία 5ετία.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο αναλυτικό επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ θα προβλέπεται συνολικά η διενέργεια τουλάχιστον 200.000 φορολογικά και τελωνειακών ελέγχων  από τους οποίους ξεχωρίζουν:

-τουλάχιστον 1.000 έλεγχοι σε υποθέσεις κατοικιών που εκμισθώνονται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιου διαμοιρασμού. Οι έλεγχοι θα γίνουν κατά κύριο λόγο με τη μέθοδο της "προσποίησης του πελάτη" προκειμένου να εντοπισθεί ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής του εκμισθούμενου ακινήτου. Στη συνέχεια θα διαπιστωθεί αν ο φορολογούμενος έχει τηρήσει τα απαιτούμενα από τη νομοθεσία, όπως είναι η εγγραφή στο σχετικό μητρώο και η υποβολή των δηλώσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

-τουλάχιστον 3.000 ελέγχων σε κάθε είδους μεταβίβαση ακινήτων. Οι ελεγκτές θα ανοίξουν φακέλους (κυριολεκτικά διότι ακόμη οι μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονται χειρόγραφα) μεταβίβασης ακινήτων προκειμένου να διαπιστώσουν αν έχουν τηρηθεί τα προβλεπόμενα. Σε αυτά περιλαμβάνεται η επαλήθευσης της αντικειμενικής αξίας στην οποία μεταβιβάστηκαν τα ακίνητα, η καταβολή του προβλεπόμενου φόρου, η τήρηση της υποχρέωσης έκδοσης πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για την μεταβίβαση κα.

Στη δίνη της Εφορίας οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

15

 
 
 
 
 

Του Σπύρου Δημητρέλη

Φόρο εισοδήματος που θα υπολογιστεί με την κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που τα εκμισθώνουν βραχυχρόνια μέσω ιντερνετικών πλατφορμών διαμοιρασμού. Το σχετικό εισόδημα θα δηλωθεί στη φετινή φορολογική δήλωση και ο φόρος θα πληρωθεί με το εκκαθαριστικό σε τρεις διμηνιαίες δόσεις, τους μήνες Ιούλιο, Σεπτέμβριο και Νοέμβριο.

Ο φόρος εισοδήματος για το εισόδημα από Airbnb υπολογίζεται με βάση την εξής κλίμακα:

- Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ με συντελεστή 15%.

- Για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ με συντελεστή 35% και

- για εισόδημα από 35.001 ευρώ και άνω με συντελεστή 45%.

Στο συνολικό εισόδημα επιβάλλεται και εισφορά αλληλεγγύης η οποία ανάλογα με το συνολικό ύψος του εισοδήματος του ιδιοκτήτη από όλες τις πηγές υπολογίζεται με συντελεστές από 2,2% έως 10%. Συγκεκριμένα, ο υπολογισμός της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης γίνεται με βάση μια προοδευτική κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές:

- 0% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του ετησίου εισοδήματος,

- 2,2% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 20.000 ευρώ, 

- 5% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από 20.001 έως 30.000 ευρώ, 

- 6,5% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από 30.001 έως 40.000 ευρώ, 

- 7,5% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από 40.001 έως και 65.000 ευρώ, 

- 9% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από 65.001 έως και 220.000 ευρώ και 

- 10% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος από 220.001 ευρώ και πάνω.

Στο εισόδημα από μισθώσεις κατοικιών Airbnb δεν επιβάλλεται χαρτόσημο. Ωστόσο, στις περιπτώσεις υπενοικίασης κατοικιών σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα εκμετάλλευσης κατοικιών μέσω Airbnb το μίσθωμα που καταβάλλει ο υπεκμισθωτής στον ιδιοκτήτη βαρύνεται με χαρτόσημο 3,6%.

Παράδειγμα

Φορολογούμενος έχει ετήσιο εισόδημα το 2018 από μισθώσεις Airbnb ύψους 15.000 ευρώ. Με το φετινό εκκαθαριστικό θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος ύψους 2.850 ευρώ. Επίσης θα κληθεί να πληρώσει και εισφορά αλληλεγγύης ύψους 66 ευρώ, δηλαδή συνολικά 2.916 ευρώ.

Ερωτήσεις - Απαντήσεις

1. Πότε μια μίσθωση ακινήτου ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Πρόκειται αποκλειστικά και μόνο στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της "οικονομίας του διαμοιρασμού", δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων (εφεξής "Βραχυχρόνια Μίσθωση").

Ειδικά, για την περίπτωση της "Βραχυχρόνιας Μίσθωσης", "ψηφιακές πλατφόρμες" νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του "ακινήτου".
Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

2. Εάν κάποιος εκμισθώσει το ακίνητό του με Βραχυχρόνια Μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών, πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Όχι. Πρακτικά αυτές οι μισθώσεις δηλώνονται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.


3. Υπάγεται σε Φ.Π.Α. το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Όχι.

4. Ποιος μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;

Καταρχήν ορίζεται ότι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (στο εξής "Διαχειριστής Ακινήτου") είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.

Διαχειριστής Ακινήτου δύναται να είναι:

α) ο κύριος του ακινήτου

β) ο επικαρπωτής

γ) ο υπεκμισθωτής

δ) τρίτος, όπου περιλαμβάνονται αποκλειστικά οι εξής περιπτώσεις: 

- ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς

- ο εκκαθαριστής κληρονομιάς

- ο εκτελεστής διαθήκης

- ο σύνδικος πτώχευσης

- ο προσωρινός διαχειριστής

- ο μεσεγγυούχος

- ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

5. Πώς μπορεί ο Διαχειριστής Ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Προκειμένου ο Διαχειριστής Ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, θα πρέπει:

α) Να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς TAXISnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να καταχωρίσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Διευκρινίζεται ότι η καταχώριση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

β) Να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

γ) Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

δ) Να καταχωρεί συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του "Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής", όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από την 1/1/2018 έως και την ημερομηνία έναρξής της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Η δεύτερη αύξηση των αντικειμενικών

Παρά το γεγονός ότι η κυβέρνηση έχει δεσμευτεί για την πραγματοποίηση δεύτερης αύξησης των αντικειμενικών αξιών σε περίπου 4.000 περιοχές της χώρας, προκειμένου να ευθυγραμμιστούν με τις εμπορικές αξίες, η σχετική αύξηση δεν πρόκειται για εκλογικούς λόγους να γίνει πριν από τις εθνικές εκλογές που θα πραγματοποιηθούν το αργότερο έως τον Οκτώβριο.

Με την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης που έγινε πέρυσι ολοκληρώθηκε πλήρως η ευθυγράμμιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές για τις περιοχές που απαιτούνταν μείωσή τους επειδή ήταν υψηλότερες από τις τιμές της κτηματαγοράς. Αντίθετα, στις περιοχές που οι αντικειμενικές ήταν χαμηλότερες από τις εμπορικές τιμές η αύξηση ήταν μόνο μερική και έπεται συνέχεια. Η πλήρης αναπροσαρμογή των αντικειμενικών με τις εμπορικές θα γίνει με νέα αύξηση, η οποία όμως θα μεταφερθεί στα χέρια της επόμενης κυβέρνησης.