Και μεγαλύτερος και για περισσότερους ο νέος συμπληρωματικός φόρος ακινήτων
Πώς θα καλυφθεί η "τρύπα" στα έσοδα από την επικείμενη διόρθωση των αντικειμενικών αξιών
Ως ιδιοκτήτης μεγάλης ακίνητης περιουσίας θα αντιμετωπίζεται (και θα φορολογείται) όποιος έχει ατομική περιουσία αξίας άνω των 150.000 ευρώ. Με τη διόρθωση των αντικειμενικών αξιών -χθες αποκαλύφθηκε και επίσημα ότι σε αρκετές περιοχές θα υπάρξουν και αυξήσεις και όχι μόνο μειώσεις- το υπουργείο Οικονομικών θα υπολογίσει το δημοσιονομικό κόστος που θα προκύψει. Αυτό προτίθεται να το καλύψει με τον "συμπληρωματικό φόρο" κάτι που για να γίνει προϋποθέτει μείωση του αφορολογήτου (σ.σ σήμερα είναι στις 200.000 ευρώ) αλλά και αύξηση των φορολογικών συντελεστών.
Γνωρίζοντας ότι από την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές η «φορολογητέα ύλη» του συμπληρωματικού φόρου θα μειωθεί κατά τουλάχιστον 100 δις ευρώ, το υπουργείο Οικονομικών θα αλλάξει τον ορισμό της «μεγάλης περιουσίας» προκειμένου να κρατήσει αμείωτο το βεβαιωθέν ποσό. Στον λεγόμενο συμπληρωματικό φόρο –ο οποίος επιβάλλεται σήμερα σε όσους έχουν ατομική περιουσία άνω των 200.000 ευρώ- εκτιμάται ότι θα υπαχθούν από το 2018, περίπου 700.000 φυσικά και νομικά πρόσωπα, δηλαδή τουλάχιστον 200.000 περισσότερα συγκριτικά με φέτος ενώ η επιβάρυνση από τον συμπληρωματικό φόρο, ενδέχεται να ξεπεράσει τα 800 εκατ. ευρώ από περίπου 630 εκατ. ευρώ που βεβαιώθηκαν το 2017.
Η συνολική αξία των ακινήτων των Ελλήνων μετά την προσαρμογή που έγινε στις αντικειμενικές αξίες το 2016 (και μάλιστα με αναδρομική εφαρμογή από τον Μάιο του 2015 λόγω απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας) περιορίστηκε –με βάση τα φετινά στοιχεία εκκαθάρισης του ΕΝΦΙΑ στα 600 δις. ευρώ από περίπου 698 δις. ευρώ που ήταν το 2015 πριν τη μεταβολή των αντικειμενικών αξιών. Εννοείται ότι αυτό το ποσό είναι υψηλότερο κατά τουλάχιστον 20% σε σχέση με τις εμπορικές αξίες ενώ δεν περιλαμβάνει την αξία των αγροτεμαχίων η οποία δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό του συμπληρωματικού φόρου.
Το 2015, με το αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου στις 300.000 ευρώ οι υπόχρεοι ήταν 338.188: 98.967 φυσικά πρόσωπα με περιουσία 546 δις. ευρώ και 39.221 νομικά πρόσωπα με περιουσία 152 δις. ευρώ. Το συνολικό βεβαιωθέν ποσό μόνο από τον συμπληρωματικό φόρο έφτασε στα 574,8 εκατ. ευρώ (362 εκατ. ευρώ για τα φυσικά πρόσωπα και 212 εκατ. ευρώ για τα νομικά πρόσωπα).
Το 2016,παρά τη μείωση των αντικειμενικών αξιών, ο αριθμός των υπόχρεων σε καταβολή συμπληρωματικού φόρου αυξήθηκε από τους 338.188 στους 502.894 με τον αριθμό των φυσικών προσώπων να εκτινάσσεται από τα 298.967 άτομα το 2015 στα 452.989 άτομα το 2016. Όσο για το βεβαιωθέν ποσό του συμπληρωματικού φόρου, αυξήθηκε στα 649 εκατ. ευρώ -ή το 20% του συνολικού ΕΝΦΙΑ- από 574 εκατ. ευρώ το 2015 (ή το 17,6% του συνολικού ΕΝΦΙΑ). Πώς έγινε αυτό; Με τη μείωση του αφορολογήτου από τις 300.000 στις 200.000 ευρώ κίνηση που υποχρέωσε περισσότερους στην καταβολή του συμπληρωματικού φόρου.
Αυτή τη «συνταγή» θα επιδιώξει να εφαρμόσει και φέτος το υπουργείο Οικονομικών ενόψει της εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές: διατήρηση του φόρου ανά τετραγωνικό βάσει του οποίου υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ στα ίδια επίπεδα (ή λίγο υψηλότερα ανάλογα με τις δημοσιονομικές ανάγκες που θα προκύψουν) και μετατόπιση ακόμη περισσότερων φορολογικών βαρών στον συμπληρωματικό φόρο. Με τους συντελεστές της κλίμακας να φτάνουν ήδη πάνω από το 1% αλλά και με δεδομένη τη μείωση που θα επέλθει στη φορολογητέα ύλη (σ.σ ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας η οποία θα μειωθεί λόγω της εξίσωσης) είναι σχεδόν αδύνατον να καλυφθεί ο δημοσιονομικός στόχος με το αφορολόγητο του συμπληρωματικού στις 200.000 ευρώ. Η μείωσή του θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη ενώ το νέο επίπεδο –δηλαδή το αν θα είναι 150.000 ευρώ ή κάποιο άλλο ποσό, θα προκύψει αφού μετρηθεί το δημοσιονομικό κόστος από την εξίσωση των εμπορικών με τις αντικειμενικές.
Περιουσία άνω των 200.000 ευρώ έχουν σήμερα περίπου 450.000 φυσικά πρόσωπα και 50.000 επιχειρήσεις. Αν το όριο κατέβει στις 150.000 ευρώ, ο αριθμός των υπόχρεων θα αυξηθεί εκθετικά καθώς στο κλιμάκιο περιουσίας από τις 100.000 έως τις 200.000 ευρώ κατατάσσεται περίπου το 16% των ιδιοκτητών οι οποίοι και συγκεντρώνουν περίπου το 25% της συνολική περιουσίας, ήτοι περίπου 150 δις. ευρώ σε σημερινές τιμές.
Με το... χέρι οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων
Αδυναμία ενεργοποίησης του ηλεκτρονικού μηχανισμού υπολογισμού των τιμών ζώνης παραδέχεται το υπ. Οικ
Το ηλεκτρονικό σύστημα που θα υπολόγιζε αυτόματα τις τιμές ζώνης των ακινήτων χωρίς να χρειαστεί ανθρώπινη παρέμβαση, ο μηχανισμός που θα εξίσωνε τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με τις εμπορικές χωρίς να υπάρχει ανθρώπινη παρέμβαση είναι έτοιμος. Όμως, δεν μπορεί να τεθεί σε λειτουργία καθώς δεν υπάρχουν στοιχεία να τον τροφοδοτήσουν. Λόγω της κατακόρυφης πτώσης των συναλλαγών, ή και της ανυπαρξίας συναλλαγών σε πολλές περιοχές της χώρας, τι να σου κάνει και το σύστημα; Σκουπίδια του βάζεις, σκουπίδια θα βγάλει… τίποτα δεν του βάζεις, τίποτα δεν θα βγάλει. Έτσι, η μνημονιακή απαίτηση για εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές θα γίνει με τον… παραδοσιακό τρόπο που ακολουθούμε εδώ και δεκαετίες: τοπικές επιτροπές και όποιον πάρει ο χάρος.
Τον τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να λειτουργήσει ο μηχανισμός υπολογισμού των αξιών των ακινήτων, περιέγραψε η ίδια η υφυπουργός οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου σε συνέδριο για τα ακίνητα στο οποίο ήταν ομιλήτρια. Η ίδια ήταν που παραδέχτηκε και την έλλειψη στοιχείων προαναγγέλλοντας τη σύσταση επιτροπών.
Η κυρία Παρπανάτσιου, σε ομιλία που πραγματοποίησε στο 18ο συνέδριο για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, περιέγραψε αναλυτικά το πώς ήταν προγραμματισμένο να δουλέψει το αυτόματο ηλεκτρονικό σύστημα ωστόσο παραδέχτηκε ότι προς ώρας δεν μπορεί να λειτουργήσει λόγω έλλειψης στοιχείων. Ιδού και το χαρακτηριστικό απόσπασμα: «Στη συντριπτική πλειονότητα των τιμών ζώνης δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές ενώ σε μεγάλο αριθμό των υπολοίπων οι συναλλαγές είναι πολύ λίγες. Δεν μιλάμε για μια γενική αίσθηση της αγοράς που έχουμε όλοι. Μιλάμε για το αποτέλεσμα της συγκέντρωσης και της ανάλυσης των δεδομένων από τις διαφορετικές πηγές που ανέφερα.
Συνεπώς η λειτουργία των τοπικών επιτροπών είναι απαραίτητη και στη νέα εποχή χωρίς βεβαίως να αίρεται το ερώτημα «πώς οι επιτροπές θα προσδιορίσουν τις αντικειμενικές αξίες εκεί που δεν υπάρχουν συναλλαγές». Για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα αλλά και να λυθούν άλλα ζητήματα που έχουν διαπιστωθεί στο παρελθόν, όπως είναι η ταχύτητα και η τάση υποτίμησης των αξιών λόγω τοπικών συμφερόντων, σχεδιάζουμε έναν άλλο τρόπο λειτουργίας των επιτροπών, ώστε να μπορούν όχι μόνο να συσταθούν άμεσα αλλά να δώσουν τα αποτελέσματα ταχύτατα, έγκυρα, με ενιαίο τρόπο και εντός των προθεσμιών. Επιπλέον σχεδιάζουμε τη δημιουργία μιας δευτεροβάθμιας επιτροπής η οποία θα παρεμβαίνει όταν διαπιστώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές που δίνουν οι τοπικές επιτροπές ώστε να προλαμβάνονται στρεβλώσεις μικροπολιτικής φύσης».
Συνεπώς η λειτουργία των τοπικών επιτροπών είναι απαραίτητη και στη νέα εποχή χωρίς βεβαίως να αίρεται το ερώτημα «πώς οι επιτροπές θα προσδιορίσουν τις αντικειμενικές αξίες εκεί που δεν υπάρχουν συναλλαγές». Για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα αλλά και να λυθούν άλλα ζητήματα που έχουν διαπιστωθεί στο παρελθόν, όπως είναι η ταχύτητα και η τάση υποτίμησης των αξιών λόγω τοπικών συμφερόντων, σχεδιάζουμε έναν άλλο τρόπο λειτουργίας των επιτροπών, ώστε να μπορούν όχι μόνο να συσταθούν άμεσα αλλά να δώσουν τα αποτελέσματα ταχύτατα, έγκυρα, με ενιαίο τρόπο και εντός των προθεσμιών. Επιπλέον σχεδιάζουμε τη δημιουργία μιας δευτεροβάθμιας επιτροπής η οποία θα παρεμβαίνει όταν διαπιστώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές που δίνουν οι τοπικές επιτροπές ώστε να προλαμβάνονται στρεβλώσεις μικροπολιτικής φύσης».
Ολόκληρη η ομιλία της κυρίας Παπανάτσιου στο 18ιο συνέδριο για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας (Prodexpo) έχει ως εξής:
Η κυβέρνησή μας κλήθηκε να αντιμετωπίσει μια κρίση που άλλοι δημιούργησαν και να διαπραγματευτεί πάνω στη βάση μιας κακής συμφωνίας που βρήκε από τις προηγούμενες κυβερνήσεις. Δικαιωθήκαμε στις επιλογές καθώς βρισκόμαστε πλέον σε απόσταση αναπνοής από την ολοκλήρωση των μνημονίων και το τέλος της επιτροπείας. Για την επίτευξη του στόχου αυτού και σε ένα περιβάλλον ασύμμετρης διαπραγμάτευσης υποχρεωθήκαμε να αποδεχτούμε τον ΕΝΦΙΑ παρόλο που προγραμματικά ήμασταν και παραμένουμε κάθετα αντίθετοι με τη λογική του. Στόχος μας είναι ο ΕΝΦΙΑ να αντικατασταθεί με έναν φόρο μεγάλης περιουσίας που θα είναι προοδευτικός. Σε σχέση με τον ΕΝΦΙΑ που παραλάβαμε, έχουμε ήδη αλλάξει το μείγμα υπέρ του προοδευτικού και εις βάρος του αναλογικού μέρους.
Στον πυρήνα κάθε προσπάθειας φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας βρίσκεται το πρόβλημα του προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας του κάθε ακινήτου αλλά και της συχνότητας ενημέρωσης των αξιών αυτών.
Δεν θέλω να ανοίξω σήμερα τη συζήτηση περί «αξίας». Τι είναι η φορολογική αξία ενός ακινήτου και τι η εμπορική αξία, τι η τιμή συναλλαγής και τι η εύλογη αξία; Το ερώτημα αγγίζει τον πυρήνα της οικονομικής φιλοσοφίας από τη θεωρία της αξίας του Αριστοτέλη, τη σκέψη των κλασικών οικονομολόγων - Άνταμ Σμιθ, Ντέιβιντ Ρικάρντο και Καρλ Μαρξ - έως τις πιο πρόσφατες θεωρητικές αναζητήσεις για την αξία.
Πρέπει να έχουμε πάντα στο μυαλό μας ότι ένα φαινομενικά τόσο πρακτικό ζήτημα, όπως είναι η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου, κρύβει από πίσω του μεγάλα θεωρητικά ερωτήματα και προβληματισμούς.
Η εύρεση της φορολογητέας αξίας είναι μια δύσκολη άσκηση ακόμη και σε ομαλές συνθήκες λειτουργίας της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων. Κάθε χώρα έχει αναζητήσει τη δική της λύση στο ζήτημα αυτό και έχει πειραματιστεί με διαφορετικές μεθόδους ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της διάρθρωσης της ιδιοκτησίας των ακινήτων, των δημοσιονομικών αναγκών της συγκεκριμένης περιόδου καθώς και άλλες οικονομικές και κοινωνικές παραμέτρους.
Στην Ελλάδα πριν από τα μέσα της δεκαετίας του 1980 η φορολογητέα αξία προσδιοριζόταν από τις φορολογικές αρχές κατά περίπτωση. Αυτό είχε πολλά προβλήματα με κυριότερο την συναλλαγή φορολογούμενου και υπαλλήλου.
Για αυτό η δημιουργία του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, αυτό που συνοπτικά έχουμε συνηθίσει να λέμε «αντικειμενικές αξίες», απαντούσε στο κοινωνικό αίτημα να σταματήσει οριστικά αυτή η συναλλαγή.
Για αυτό δεν υπάρχει φυσικά από κανέναν καμία διάθεση για επιστροφή στην εποχή πριν από τις αντικειμενικές αξίες, την εποχή της συναλλαγής.
Ωστόσο η «φούσκα» των ακινήτων και το συνακόλουθο σκάσιμο της φούσκας, η παρατεταμένη οικονομική κρίση, αλλά και η επιβολή με τον ΕΝΦΙΑ φόρου ακίνητης περιουσίας σε επίπεδα που δεν είχε ξαναδεί η χώρα στο παρελθόν, δημιούργησε μια αμφισβήτηση όχι του ίδιου του συστήματος αντικειμενικών αξιών αλλά του ύψους των τιμών ζώνης.
Δικαστικές αποφάσεις οδήγησαν σε αλλαγή των τιμών ζώνης σε συγκεκριμένες περιοχές. Παράλληλα στο δημόσιο διάλογο αναπτύχθηκε μια φιλολογία ότι οι αντικειμενικές τιμές είναι πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές. Αυτό δεν είναι ακριβές και με μια πρώτη εκτίμηση διαπιστώνει κανείς ότι ενώ οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε σχέση με τα επίπεδα της λεγόμενης «φούσκας», σε πολλές περιοχές παραμένουν υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες.
Τα παραπάνω οδήγησαν στην ανάγκη αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών και μάλιστα η χώρα έχει δεσμευτεί να ολοκληρώσει το έργο μέχρι το τέλος του έτους. Στόχος σε αυτή τη φάση είναι αποκλειστικά η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης και όχι άλλων παραμέτρων του συστήματος αντικειμενικών αξιών. Μάλιστα εργαζόμαστε για τη δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που δεν θα χρησιμοποιηθεί για μια μόνο φορά αλλά θα προσφέρει συνεχή ενημέρωση για τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων.
Για το λόγο αυτό έχει συσταθεί μια Ομάδα Εργασίας που εποπτεύεται από Συντονιστική Επιτροπή.
Η Ομάδα Εργασίας αποτελείται από εκπροσώπους του υπουργείου Οικονομικών, της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, της ΕΛΣΤΑΤ, της Τράπεζας της Ελλάδας και του Κτηματολογίου. Η Ομάδα υποστηρίζεται από τον καθηγητή William McCluskey με μεγάλη εμπειρία στις εκτιμήσεις και τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας που ήρθε στο πλαίσιο των συμφωνιών με τους Θεσμούς για τεχνική βοήθεια.
Στη Συντονιστική Επιτροπή, στην οποία προεδρεύω, συμμετέχουν ακόμη οι Γενικοί Γραμματείς του υπουργείου Εσωτερικών, Δημόσιας Περιουσίας, Πληροφοριακών Συστημάτων, Υποδομών, οι Διοικητές της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και της Τράπεζας της Ελλάδας, οι Πρόεδροι της ΕΛΣΤΑΤ και της Εθνικό Κτηματολόγιο καθώς και οι Πρόεδροι του Τεχνικού Επιμελητηρίου, των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων και του Συλλόγου Εκτιμητών.
Πρόκειται για ένα πολύ μεγάλο και δύσκολο έργο λόγω της κατάστασης της αγοράς ακινήτων.
Για ένα ιδιαίτερα παρατεταμένο διάστημα γίνονται λίγες συναλλαγές. Είναι μια αγορά με περιορισμένο βάθος και χωρίς ρευστότητα.
Τι είναι, όμως, η ρευστότητα στην αγορά ακινήτων; Συνήθως ορίζεται ως εξής: να υπάρχει μια κατάσταση όπου μπορώ να αγοράσω ή να πουλήσω όταν θέλω, αυτό που θέλω, στην τιμή που θέλω. Και οι τρεις παράμετροι είναι υποκειμενικοί και αόριστοι.
Ωστόσο θέλω να τονίσω ότι στην παρούσα κατάσταση δεν λείπουν μόνο οι αγοραστές, όπως εύκολα αντιλαμβανόμαστε. Λείπουν και οι πωλητές. Και αυτό είναι κάτι που συνήθως μας διαφεύγει στη δημόσια συζήτηση. Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να διαλέξει μόνο μεταξύ των ακινήτων που προσφέρουν πωλητές που βρίσκονται σε πίεση.
Κατά συνέπεια τόσο από την άποψη της έλλειψης ρευστότητας όσο και της διάρκειά της η ελληνική αγορά ακινήτων είναι μια μοναδική περίπτωση διεθνώς.
Αυτό δεν είναι ένα σχήμα λόγου, είναι μια κοινή παραδοχή όλων των φορέων που εμπλέκονται στη διαδικασία αλλά και παρατηρητών από το εξωτερικό.
Παρά τις εγγενείς δυσκολίες, η ομάδα εργασίας που ασχολείται με το έργο αυτό έχει κάνει ήδη πάρα πολλή δουλειά, έχει βρει λύσεις για την δημιουργία και επικοινωνία των βάσεων δεδομένων πολλών διαφορετικών φορέων, έχει λύσει κατά το μεγαλύτερο μέρος δύσκολα νομικά ζητήματα για την προστασία του φορολογικού, τραπεζικού και στατιστικού απορρήτου.
Πλέον βρίσκεται στο στάδιο των δοκιμών ώστε να οριστικοποιηθεί το στατιστικό υπόδειγμα, ο αλγόριθμος, που θα μετατρέπει τελικά τα εισερχόμενα δεδομένα σε τιμές ζώνης. Το σύστημα αυτό τροφοδοτείται από τα δεδομένα των πράξεων στα συμβολαιογραφεία, από τα στοιχεία των τραπεζών που στηρίζονται σε φυσικές εκτιμήσεις των ακινήτων και από τα μισθωτήρια συμβόλαια που οδηγούν σε μια οιονεί αξία του ακινήτου.
Ωστόσο η ομάδα εργασίας διαπίστωσε, όπως άλλωστε και η συντονιστική επιτροπή, ότι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι τέτοια που δεν επιτρέπει τον αυτόματο υπολογισμό τιμών ζώνης.
Στη συντριπτική πλειονότητα των τιμών ζώνης δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές ενώ σε μεγάλο αριθμό των υπολοίπων οι συναλλαγές είναι πολύ λίγες. Δεν μιλάμε για μια γενική αίσθηση της αγοράς που έχουμε όλοι. Μιλάμε για το αποτέλεσμα της συγκέντρωσης και της ανάλυσης των δεδομένων από τις διαφορετικές πηγές που ανέφερα.
Συνεπώς η λειτουργία των τοπικών επιτροπών είναι απαραίτητη και στη νέα εποχή χωρίς βεβαίως να αίρεται το ερώτημα «πώς οι επιτροπές θα προσδιορίσουν τις αντικειμενικές αξίες εκεί που δεν υπάρχουν συναλλαγές». Για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα αλλά και να λυθούν άλλα ζητήματα που έχουν διαπιστωθεί στο παρελθόν, όπως είναι η ταχύτητα και η τάση υποτίμησης των αξιών λόγω τοπικών συμφερόντων, σχεδιάζουμε έναν άλλο τρόπο λειτουργίας των επιτροπών, ώστε να μπορούν όχι μόνο να συσταθούν άμεσα αλλά να δώσουν τα αποτελέσματα ταχύτατα, έγκυρα, με ενιαίο τρόπο και εντός των προθεσμιών. Επιπλέον σχεδιάζουμε τη δημιουργία μιας δευτεροβάθμιας επιτροπής η οποία θα παρεμβαίνει όταν διαπιστώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές που δίνουν οι τοπικές επιτροπές ώστε να προλαμβάνονται στρεβλώσεις μικροπολιτικής φύσης.
Κλείνοντας θα ήθελα να συνοψίσω ότι η χώρα μας αποκτά πλέον ένα πολύ προωθημένο πληροφοριακό σύστημα για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων με αντικειμενικό, αδιαμφισβήτητο και έγκαιρο τρόπο. Το σύστημα αυτό είναι ένα εργαλείο για σήμερα αλλά κυρίως θα είναι για το μέλλον. Θα μας επιτρέψει σε συνδυασμό με άλλα μέτρα και εφαρμογές που δημιουργήσαμε και δημιουργούμε να έχουμε μια πιο στοχευμένη και δίκαιη φορολογική πολιτική, απαραίτητο συστατικό της πολιτικής μας για δίκαιη ανάπτυξη.
Στον πυρήνα κάθε προσπάθειας φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας βρίσκεται το πρόβλημα του προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας του κάθε ακινήτου αλλά και της συχνότητας ενημέρωσης των αξιών αυτών.
Δεν θέλω να ανοίξω σήμερα τη συζήτηση περί «αξίας». Τι είναι η φορολογική αξία ενός ακινήτου και τι η εμπορική αξία, τι η τιμή συναλλαγής και τι η εύλογη αξία; Το ερώτημα αγγίζει τον πυρήνα της οικονομικής φιλοσοφίας από τη θεωρία της αξίας του Αριστοτέλη, τη σκέψη των κλασικών οικονομολόγων - Άνταμ Σμιθ, Ντέιβιντ Ρικάρντο και Καρλ Μαρξ - έως τις πιο πρόσφατες θεωρητικές αναζητήσεις για την αξία.
Πρέπει να έχουμε πάντα στο μυαλό μας ότι ένα φαινομενικά τόσο πρακτικό ζήτημα, όπως είναι η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου, κρύβει από πίσω του μεγάλα θεωρητικά ερωτήματα και προβληματισμούς.
Η εύρεση της φορολογητέας αξίας είναι μια δύσκολη άσκηση ακόμη και σε ομαλές συνθήκες λειτουργίας της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων. Κάθε χώρα έχει αναζητήσει τη δική της λύση στο ζήτημα αυτό και έχει πειραματιστεί με διαφορετικές μεθόδους ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της διάρθρωσης της ιδιοκτησίας των ακινήτων, των δημοσιονομικών αναγκών της συγκεκριμένης περιόδου καθώς και άλλες οικονομικές και κοινωνικές παραμέτρους.
Στην Ελλάδα πριν από τα μέσα της δεκαετίας του 1980 η φορολογητέα αξία προσδιοριζόταν από τις φορολογικές αρχές κατά περίπτωση. Αυτό είχε πολλά προβλήματα με κυριότερο την συναλλαγή φορολογούμενου και υπαλλήλου.
Για αυτό η δημιουργία του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, αυτό που συνοπτικά έχουμε συνηθίσει να λέμε «αντικειμενικές αξίες», απαντούσε στο κοινωνικό αίτημα να σταματήσει οριστικά αυτή η συναλλαγή.
Για αυτό δεν υπάρχει φυσικά από κανέναν καμία διάθεση για επιστροφή στην εποχή πριν από τις αντικειμενικές αξίες, την εποχή της συναλλαγής.
Ωστόσο η «φούσκα» των ακινήτων και το συνακόλουθο σκάσιμο της φούσκας, η παρατεταμένη οικονομική κρίση, αλλά και η επιβολή με τον ΕΝΦΙΑ φόρου ακίνητης περιουσίας σε επίπεδα που δεν είχε ξαναδεί η χώρα στο παρελθόν, δημιούργησε μια αμφισβήτηση όχι του ίδιου του συστήματος αντικειμενικών αξιών αλλά του ύψους των τιμών ζώνης.
Δικαστικές αποφάσεις οδήγησαν σε αλλαγή των τιμών ζώνης σε συγκεκριμένες περιοχές. Παράλληλα στο δημόσιο διάλογο αναπτύχθηκε μια φιλολογία ότι οι αντικειμενικές τιμές είναι πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές. Αυτό δεν είναι ακριβές και με μια πρώτη εκτίμηση διαπιστώνει κανείς ότι ενώ οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε σχέση με τα επίπεδα της λεγόμενης «φούσκας», σε πολλές περιοχές παραμένουν υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες.
Τα παραπάνω οδήγησαν στην ανάγκη αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών και μάλιστα η χώρα έχει δεσμευτεί να ολοκληρώσει το έργο μέχρι το τέλος του έτους. Στόχος σε αυτή τη φάση είναι αποκλειστικά η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης και όχι άλλων παραμέτρων του συστήματος αντικειμενικών αξιών. Μάλιστα εργαζόμαστε για τη δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που δεν θα χρησιμοποιηθεί για μια μόνο φορά αλλά θα προσφέρει συνεχή ενημέρωση για τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων.
Για το λόγο αυτό έχει συσταθεί μια Ομάδα Εργασίας που εποπτεύεται από Συντονιστική Επιτροπή.
Η Ομάδα Εργασίας αποτελείται από εκπροσώπους του υπουργείου Οικονομικών, της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, της ΕΛΣΤΑΤ, της Τράπεζας της Ελλάδας και του Κτηματολογίου. Η Ομάδα υποστηρίζεται από τον καθηγητή William McCluskey με μεγάλη εμπειρία στις εκτιμήσεις και τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας που ήρθε στο πλαίσιο των συμφωνιών με τους Θεσμούς για τεχνική βοήθεια.
Στη Συντονιστική Επιτροπή, στην οποία προεδρεύω, συμμετέχουν ακόμη οι Γενικοί Γραμματείς του υπουργείου Εσωτερικών, Δημόσιας Περιουσίας, Πληροφοριακών Συστημάτων, Υποδομών, οι Διοικητές της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και της Τράπεζας της Ελλάδας, οι Πρόεδροι της ΕΛΣΤΑΤ και της Εθνικό Κτηματολόγιο καθώς και οι Πρόεδροι του Τεχνικού Επιμελητηρίου, των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων και του Συλλόγου Εκτιμητών.
Πρόκειται για ένα πολύ μεγάλο και δύσκολο έργο λόγω της κατάστασης της αγοράς ακινήτων.
Για ένα ιδιαίτερα παρατεταμένο διάστημα γίνονται λίγες συναλλαγές. Είναι μια αγορά με περιορισμένο βάθος και χωρίς ρευστότητα.
Τι είναι, όμως, η ρευστότητα στην αγορά ακινήτων; Συνήθως ορίζεται ως εξής: να υπάρχει μια κατάσταση όπου μπορώ να αγοράσω ή να πουλήσω όταν θέλω, αυτό που θέλω, στην τιμή που θέλω. Και οι τρεις παράμετροι είναι υποκειμενικοί και αόριστοι.
Ωστόσο θέλω να τονίσω ότι στην παρούσα κατάσταση δεν λείπουν μόνο οι αγοραστές, όπως εύκολα αντιλαμβανόμαστε. Λείπουν και οι πωλητές. Και αυτό είναι κάτι που συνήθως μας διαφεύγει στη δημόσια συζήτηση. Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να διαλέξει μόνο μεταξύ των ακινήτων που προσφέρουν πωλητές που βρίσκονται σε πίεση.
Κατά συνέπεια τόσο από την άποψη της έλλειψης ρευστότητας όσο και της διάρκειά της η ελληνική αγορά ακινήτων είναι μια μοναδική περίπτωση διεθνώς.
Αυτό δεν είναι ένα σχήμα λόγου, είναι μια κοινή παραδοχή όλων των φορέων που εμπλέκονται στη διαδικασία αλλά και παρατηρητών από το εξωτερικό.
Παρά τις εγγενείς δυσκολίες, η ομάδα εργασίας που ασχολείται με το έργο αυτό έχει κάνει ήδη πάρα πολλή δουλειά, έχει βρει λύσεις για την δημιουργία και επικοινωνία των βάσεων δεδομένων πολλών διαφορετικών φορέων, έχει λύσει κατά το μεγαλύτερο μέρος δύσκολα νομικά ζητήματα για την προστασία του φορολογικού, τραπεζικού και στατιστικού απορρήτου.
Πλέον βρίσκεται στο στάδιο των δοκιμών ώστε να οριστικοποιηθεί το στατιστικό υπόδειγμα, ο αλγόριθμος, που θα μετατρέπει τελικά τα εισερχόμενα δεδομένα σε τιμές ζώνης. Το σύστημα αυτό τροφοδοτείται από τα δεδομένα των πράξεων στα συμβολαιογραφεία, από τα στοιχεία των τραπεζών που στηρίζονται σε φυσικές εκτιμήσεις των ακινήτων και από τα μισθωτήρια συμβόλαια που οδηγούν σε μια οιονεί αξία του ακινήτου.
Ωστόσο η ομάδα εργασίας διαπίστωσε, όπως άλλωστε και η συντονιστική επιτροπή, ότι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι τέτοια που δεν επιτρέπει τον αυτόματο υπολογισμό τιμών ζώνης.
Στη συντριπτική πλειονότητα των τιμών ζώνης δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές ενώ σε μεγάλο αριθμό των υπολοίπων οι συναλλαγές είναι πολύ λίγες. Δεν μιλάμε για μια γενική αίσθηση της αγοράς που έχουμε όλοι. Μιλάμε για το αποτέλεσμα της συγκέντρωσης και της ανάλυσης των δεδομένων από τις διαφορετικές πηγές που ανέφερα.
Συνεπώς η λειτουργία των τοπικών επιτροπών είναι απαραίτητη και στη νέα εποχή χωρίς βεβαίως να αίρεται το ερώτημα «πώς οι επιτροπές θα προσδιορίσουν τις αντικειμενικές αξίες εκεί που δεν υπάρχουν συναλλαγές». Για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα αλλά και να λυθούν άλλα ζητήματα που έχουν διαπιστωθεί στο παρελθόν, όπως είναι η ταχύτητα και η τάση υποτίμησης των αξιών λόγω τοπικών συμφερόντων, σχεδιάζουμε έναν άλλο τρόπο λειτουργίας των επιτροπών, ώστε να μπορούν όχι μόνο να συσταθούν άμεσα αλλά να δώσουν τα αποτελέσματα ταχύτατα, έγκυρα, με ενιαίο τρόπο και εντός των προθεσμιών. Επιπλέον σχεδιάζουμε τη δημιουργία μιας δευτεροβάθμιας επιτροπής η οποία θα παρεμβαίνει όταν διαπιστώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές που δίνουν οι τοπικές επιτροπές ώστε να προλαμβάνονται στρεβλώσεις μικροπολιτικής φύσης.
Κλείνοντας θα ήθελα να συνοψίσω ότι η χώρα μας αποκτά πλέον ένα πολύ προωθημένο πληροφοριακό σύστημα για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων με αντικειμενικό, αδιαμφισβήτητο και έγκαιρο τρόπο. Το σύστημα αυτό είναι ένα εργαλείο για σήμερα αλλά κυρίως θα είναι για το μέλλον. Θα μας επιτρέψει σε συνδυασμό με άλλα μέτρα και εφαρμογές που δημιουργήσαμε και δημιουργούμε να έχουμε μια πιο στοχευμένη και δίκαιη φορολογική πολιτική, απαραίτητο συστατικό της πολιτικής μας για δίκαιη ανάπτυξη.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου