ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ ΓΙΑ ΤΗ ΔΗΛΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ –ΠΩΣ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΝΤΑΙ ΚΑΙ ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗΣ. Ποιοι και πως υποβάλλουν το έντυπο Ε2 για τα εισοδήματα από ενοίκια του Απόστολου Αλωνιάτη*

ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ ΓΙΑ ΤΗ ΔΗΛΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ –ΠΩΣ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΝΤΑΙ ΚΑΙ ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗΣ.

Ποιοι και πως υποβάλλουν το έντυπο Ε2 για τα εισοδήματα από ενοίκια

του Απόστολου Αλωνιάτη*  

Οδεύουμε πλέον προς την έναρξη της διαδικασίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων του 2018, δηλαδή των δηλώσεων που αφορούν τα εισοδήματα που απόκτησαν οι φορολογούμενοι το φορολογικό έτος 2017. Θα προσπαθήσουμε στα σημειώματα μας να σας δώσουμε χρηστικές πληροφορίες για θέματα που αφορούν τις φορολογικές δηλώσεις.

Ποιοι υποβάλουν έντυπο Ε2.

Την υποχρέωση υποβολής «Αναλυτική Κατάσταση για τα Μισθώματα Ακίνητης Περιουσίας Φορολογικού Έτους 2017» , (έντυπο Ε2) , έχουν οι φορολογούμενοι το εισόδημα των οποίων, σε χρήμα ή σε είδος, προκύπτει από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης γαιών -γης και ακινήτων σε τρίτους, εγκαταστάσεων ή κατασκευών, χώρων τοποθέτησης επιγραφών καθώς επίσης και από εκμίσθωση υπεκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση, δωρεάν παραχώρηση κοινοχρήστων χώρων που ανήκουν σε ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτησιών, από αποζημίωση λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης καταβληθείσα από τον μισθωτή  και από ανείσπρακτα εισοδήματα.

Στην φορολογία εισοδημάτων από ακίνητα περιλαμβάνονται τα ενοίκια, πραγματικά ή τεκμαρτά, καθώς και τα ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, κατά κατηγορία ακινήτων όπως εμφανίζονται στην δήλωση, μεταφερόμενα στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης Ε1 από τα συνολικά ποσά των στηλών του εντύπου Ε2 κατά κατηγορία ακινήτου.

Διευκρινίζεται ότι τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας (παρ. 4 του άρθρου 39 του ν. 4172/2013) που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κ.α. 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2017, δηλώνονται ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 και τα επιμέρους ποσά μεταφέρονται κατά κατηγορία γαιών γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης Ε1.

Ακόμη το έντυπο Ε2 συμπληρώνουν και όσοι για κάποιο χρονικό διάστημα μέσα στο 2017 είχαν κενό κάποιο ακίνητο.

Προσοχή: Σε περίπτωση που δευτερεύουσα κατοικία, κατά κύριο λόγο εξοχική, είναι κενή μέσα στο 2017, πρέπει να συμπληρώσουμε το έντυπο Ε2 για αυτό το χρονικό διάστημα για να μην «χρεωθούμε» αντικειμενική δαπάνη γι αυτό το χρονικό διάστημα. Σε αντίθεση με τα όσα λένε οι εφοριακοί, για υποχρεωτική δήλωση 12 μηνών χρήσης της εξοχικής κατοικίας , η ΠΟΛ.1076/2015 αναφέρει ρητά ότι:

«Δεν υπολογίζεται ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης στις περιπτώσεις των κενών κατοικιών. Προκειμένου για κατοικίες που παραμένουν κενές για διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών, απαιτείται η προσκόμιση φωτοαντίγραφων λογαριασμών της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο (π.χ. λογαριασμοί ύδρευσης, κοινοχρήστων) από το οποίο να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο ήταν κενό για όλο το υπόψη διάστημα.».  

Πώς δηλώνεται ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο

μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης;

Το ακίνητο θα καταχωρισθεί στο Ε2 του γονέα που ασκεί τη γονική μέριμνα, στον πρώτο πίνακα και στον πίνακα Ι (Εκμισθούμενα κ.τ.λ. Ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.

Πως φορολογούνται τα εισοδήματα από ακίνητα.

Τα εισοδήματα από ακίνητα που ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα , φορολογούνται αυτοτελώς με δική τους κλίμακα:

Κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητη περιουσία:

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ)	Συντελεστής (%)
< ή = 12.000	15%
12.001 - 35.000	35%
> ή = 35.001	45%

Αν το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας, τα εισοδήματα που αποκτούν από ακίνητα φορολογούνται με συντελεστή 29%. Αυτό συμβαίνει γιατί σύμφωνα με τον νόμο όλα τα εισοδήματα που αποκτούν τα πρόσωπα αυτά , αποτελούν εισόδημα από εμπορική δραστηριότητα.

Πως συμπληρώνεται το έντυπο Ε2.

Σύμφωνα με τις οδηγίες της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων κατά την συμπλήρωση του εντύπου Ε2:

 Στήλη 4: Γίνεται επιλογή της κατηγορίας του δηλούμενου ακινήτου σύμφωνα με την ακόλουθη κατηγοριοποίηση των ακινήτων, που ισχύει για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε9. Κατοικία, Μονοκατοικία, Επαγγελματική Στέγη, Οικόπεδο, Αποθήκη, Θέση Στάθμευσης, Σταθμός Αυτοκινήτων ΔΧ, Βιομηχανικό Κτίριο, Ξενοδοχείο, Νοσηλευτήριο, Εκπαιδευτήριο, Αθλητική Εγκατάσταση, Άλλο Κτίριο (Θέατρο, Κινηματογράφος, Μουσείο κ.λπ.), Αγροτεμάχιο, Άλλη Χρήση. Αντίστοιχη συμπλήρωση θα γίνεται και σε περίπτωση χειρόγραφης υποβολής της δήλωσης.

Στήλες 13, 14 και 15: Συμπληρώνονται με το ακαθάριστο εισόδημα των ακινήτων που αναλογεί στον υπόχρεο κατά κατηγορία όπως εμφανίζεται στους τίτλους των στηλών. Στις στήλες αυτές συμπληρώνονται και τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας (παρ. 4 του άρθρου 39 του ν. 4172/2013) που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κ.α. 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2016.

Στήλη 16: Συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί. Επισημαίνεται ότι τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ όπου ελέγχονται και καταχωρούνται πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Στήλη 17: Συμπληρώνεται το είδος μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου, καθώς και τα ανείσπρακτα εισοδήματα όπως αυτά προκύπτουν από την κατηγοριοποίηση των στηλών 13, 14, 15 και 16.

Στήλη 18: «Αριθμός Παροχής Ρεύματος»: Αναγράφεται υποχρεωτικά ο εννιαψήφιος αριθμός παροχής ρεύματος όλων των ακινήτων, εφόσον υπάρχει παροχή, ανεξάρτητα από τη λειτουργία της ή μη. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει παροχή ρεύματος (μετρητής) ή πρόκειται για αποθήκη ή χώρο στάθμευσης που ηλεκτροδοτείται από τη κοινόχρηστη παροχή ρεύματος, η στήλη αυτή συμπληρώνεται με τον αριθμό «999999999».

Στήλη 19: Συμπληρώνεται ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Ως αύξων αριθμός του πίνακα Ι «Εκμισθούμενα κ.τ.λ. Ακίνητα» των «Συμπληρωματικών Στοιχείων Ακίνητης Περιουσίας» αναγράφεται ο αύξων αριθμός του πίνακα της 1ης σελίδας. Στην «Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων» δηλώνεται και η ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανηλίκων τέκνων από τον υπόχρεο γονέα. Τα ακίνητα αυτά συμπληρώνονται και στον πίνακα Ι της δεύτερης σελίδας του εντύπου.

Τα ποσά μεταφέρονται στους ανάλογους κωδικούς του εντύπου Ε1, «Δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος Φορολογικού Έτους 2018»

Προσοχή: Κατά την υποβολή της δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων ηλεκτρονικά μέσω διαδικτύου, θα πρέπει πρώτα να καταχωρούνται τα έντυπα Ε2 και Ε3, όταν απαιτούνται και κατόπιν η δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (Ε1).

Η σειρά καταχώρησης των συνυποβαλλόμενων Εντύπων Ε2 και Ε3 επιλέγεται από το φορολογούμενο.

Πότε και πως υπολογίζεται εισόδημα από ιδιόχρηση.

Σύμφωνα με το άρθρο 39 του νέου Κώδικά Φορολογίας Εισοδήματος (ν.4172/2013):

«Άρθρο 39. Εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

1. Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Ειδικότερα το εισόδημα αυτό προκύπτει από:

α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.

β) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρέατα.

γ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης από την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών.

δ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα.

2. Το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ' εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο.

Ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.»

Προσοχή: Να διευκρινίσουμε ότι ανιόντες και κατιόντες θεωρούνται , παππούδες- παιδιά – εγγόνια και αντιστρόφως.

Πολλοί φορολογούμενοι , αλλά και συνάδελφοι ρωτούν ποια είναι η αντικειμενική αξία και αν η αξία είναι αυτή που βγαίνει από το εκκαθαριστικό σημείωμα του ΕΝΦΙΑ.

Να διευκρινίσουμε ότι η αξία του ακινήτου που αναγράφετε στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ δεν έχει καμία σχέση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Η αντικειμενική αξία βγαίνει με βάση τα φύλα υπολογισμού τις αντικειμενικής αξίας για τα εντός σχεδίου και τα έντυπα Κ για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός του αντικειμενικού υπολογισμού της αξίας των ακινήτων (εκτός σχεδίου).

Επίσης να θυμίσουμε ότι ο υπολογισμός γίνεται με ποσοστό 3% και όχι πλέον ή μείζον αυτού.

Αν για παράδειγμα ένα ακίνητο που ιδιοχρησιμοποιείται έχει αντικειμενική αξία 50.000 ευρώ, το έσοδο που θα πρέπει να δηλωθεί είναι 50.000 Χ3% = 1.500 ευρώ.

Στην περίπτωση που κάποιος φορολογούμενος χρησιμοποιεί ως έδρα την κατοικία του δεν υπολογίζουμε αντικειμενική αξία.

Τα έντυπα για τον υπολογισμό της Αντικειμενικής Αξίας του ακινήτου μπορείτε να τα βρείτε στην ΓΓΠΣ (www.gsis.gr) ή να ζητήσετε να σας υπολογίσει κάποιος συμβολαιογράφος.

Απόστολος Αλωνιάτης

Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α΄ Αντιπρόεδρος Ινστιτούτου Οικονομικών και Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.Φ.Ο.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE, Συγγραφέας.

 Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Finance & Markets Voice, την Πέμπτη 12 Απριλίου 2018