Οι επεκτάσεις του μετρό, η έξαρση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο προαστιακός, οι επενδύσεις στην «Αθηναϊκή Ριβιέρα», η έναρξη των εργασιών στο Ελληνικό, οι αυξήσεις στα τιμήματα πώλησης των ακινήτων και η μεσολάβηση αρκετών ετών από την τελευταία φορά που η επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών έγινε με βάση τις εισηγήσεις των εκτιμητών ακινήτων και όχι με «οριζόντιες» αποφάσεις του υπουργείου Οικονομικών είχαν ως αποτέλεσμα να πάρουν «φωτιά» οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στο λεκανοπέδιο.

του Θάνου Τσίρου

Τα ευρήματα από τη σύγκριση όλων των ζωνών στις οποίες διαιρείται πλέον η Αττική είναι εντυπωσιακά: αύξηση άνω του 50% για τη μία στις 10 ζώνες, αύξηση τιμής στο 83% των περιοχών και μείωση μόλις στο… 4%. Και μείωση κατά 61% στις τιμές ζώνης της Αττικής που εξακολουθούν να κυμαίνονται κάτω από τα 1.000 ευρώ.

Μια σαφής ένδειξη ότι οι ανατιμήσεις έχουν αγγίξει αυτήν τη φορά και τις φθηνότερες περιοχές του λεκανοπεδίου. Από τις 361 ζώνες που διαμορφώνονται μέχρι σήμερα κάτω από τα 1.000 ευρώ, από την 1/1/2022, οπότε θα ενεργοποιηθούν οι νέες τιμές, θα πέσουμε στις μόλις 138. Οι μεταβολές των τιμών ζώνης στην Αττική έχουν μεγάλη βαρύτητα. Πάνω από το 50% των εσόδων του ΕΝΦΙΑ «γεννιέται» από τα ακίνητα στο λεκανοπέδιο, ενώ η «συγκέντρωση» θα γίνει ακόμη μεγαλύτερη. Και αυτό διότι η Αττική εμφανίζει εντελώς διαφορετική εικόνα όσον αφορά στις μεταβολές των τιμών ζώνης συγκριτικά με το σύνολο της χώρας. Ανακοινώνοντας τις νέες τιμές, το υπουργείο Οικονομικών μίλησε για μέση αύξηση στις υφιστάμενες ζώνες που κινήθηκαν ανοδικά κατά 18%. Στην Αττική, το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 26%. Επίσης, η κυβέρνηση έκανε λόγο για μείωση τιμών στο 27% των περιοχών. Στην Αττική, μείωση θα έχουμε μόλις στο 3%.

Αυτή η «διαφοροποίηση» θα συγκεντρώσει ακόμη περισσότερα βάρη στην Αττική, με τη φορολογητέα αξία των ακινήτων να εκτινάσσεται σε πολλές εκατοντάδες δισ. ευρώ (ακόμη και πάνω από 400 δισ. ευρώ), δεδομένου πλέον ότι η μέση τιμή ενός τετραγωνικού στην Αττική φτάνει στα… 1.715 ευρώ.

Αυτό σημαίνει ότι θα πέσει και μεγάλο βάρος στην επιτροπή που θα αναλάβει τον επανασχεδιασμό των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ. Τα στοιχεία δείχνουν ότι αν δεν γίνει μεταβολή στον τρόπο υπολογισμού του φόρου κατοχής ακινήτων, θα έχουμε αυξημένη επιβάρυνση (που φτάνει και στο 111%) σε 691 περιοχές της Αττικής. Το λεκανοπέδιο –μαζί με τα νησιά που ανήκουν διοικητικά στην Αττική– διαιρείται πλέον σε 1.350 ζώνες. Από αυτές, οι 1.192 (ποσοστό 88,3%) προϋπήρχαν και οι υπόλοιπες 158 είναι νέες εντάξεις περιοχών ή επεκτάσεις του συστήματος. Η σύγκριση των νέων τιμών με τις υφιστάμενες οδηγεί στα ακόλουθα συμπεράσματα:

• Η μέση τιμή ζώνης στο λεκανοπέδιο (χωρίς τις επεκτάσεις και τις νέες εντάξεις που έγιναν) διαμορφώνεται πλέον στα 1.715 ευρώ από 1.405 ευρώ που ήταν μέχρι τώρα. Υπάρχει δηλαδή αύξηση 22% στη μέση τιμή ζώνης, κάτι που θα μεταφραστεί σε πολλές δεκάδες δισ. ευρώ όσον αφορά στη φορολογητέα αξία των ακινήτων.

• Η εικόνα που εμφανίζει το λεκανοπέδιο είναι εντελώς διαφορετική σε σχέση με την εικόνα που δόθηκε από το υπουργείο Οικονομικών για το σύνολο της χώρας. Από την επεξεργασία 1.161 τιμών ζώνης που προϋπήρχαν (και οι οποίες είναι άμεσα συγκρίσιμες) προκύπτει ότι μόλις σε 37 ζώνες είχαμε μείωση έως 10% (ποσοστό 3%), ενώ μόλις 10 ήταν οι περιοχές με μείωση πάνω από 10%. Στο 39% των τιμών ζώνης (456 περιοχές) είχαμε αύξηση από 20% έως 50% και στο 10% (117 περιοχές) είχαμε αύξηση πάνω από 50%. Αμετάβλητες έμειναν οι τιμές μόνο σε 38 περιπτώσεις.

• Το μέσο ποσοστό αύξησης των υφιστάμενων ζωνών στην Αττική (για τις περιοχές που είχαν αύξηση) αγγίζει το 26%, όταν για το σύνολο της χώρας –με βάση τα στοιχεία που ανακοίνωσε το υπουργείο Οικονομικών– διαμορφώνεται στο 18%. Αντίθετα, για τις περιοχές που είχαν μείωση, το μέσο ποσοστό είναι μόλις 8% έναντι 18% που ισχύει για το σύνολο της χώρας. Αμετάβλητες έμειναν οι τιμές στην Αττική μόλις στο 3% των περιοχών έναντι 27% που είναι το αντίστοιχο πανελλαδικό ποσοστό.

Παρά την εντύπωση που έχει δημιουργηθεί ότι οι μεγάλες αυξήσεις εντοπίζονται στη λεγόμενη «Αθηναϊκή Ριβιέρα», τα στοιχεία δείχνουν ότι οι ανατιμήσεις κυριαρχούν στο κέντρο της Αθήνας, σε περιοχές των βορείων προαστίων με πρόσβαση σε μετρό και Αττική Οδό (Χαλάνδρι, Βριλήσσια) αλλά και σε περιοχές που βρίσκονται στις παρυφές του κέντρου με πρόσβαση στα μέσα σταθερής τροχιάς. Η μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση στο λεκανοπέδιο εντοπίζεται στη ΛΗ1 ζώνη του 1ου διαμερίσματος, η οποία αυξάνεται κατά 900 ευρώ, φτάνοντας στα 1.850 ευρώ.

Το Ηράκλειο Αττικής (ζώνες Ζ και ΙΔ) είναι επίσης στον κατάλογο με τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες ανατιμήσεις, όπως επίσης και ο Άγιος Δημήτριος, ζώνες του οποίου έχουν ανατιμηθεί ακόμη και πάνω από 80%. Αντίστοιχη εικόνα και στη Δάφνη αλλά και την περιοχή του Ζωγράφου. Από τα νότια προάστια, η Γλυφάδα είναι αυτή που εμφανίζεται στον κατάλογο των μεγαλύτερων ανατιμήσεων, με τη Ζ’ ζώνη να εκτινάσσεται στα 3.800 ευρώ παρουσιάζοντας αύξηση 1.700 ευρώ ή 81%.

Η κατακόρυφη μείωση του αριθμού των ζωνών με τιμή κάτω των 1.000 ευρώ –από τις υφιστάμενες ζώνες έμειναν μόλις 138– θα υποχρεώσει το υπουργείο Οικονομικών να ξανασχεδιάσει την κλίμακα του ΕΝΦΙΑ προκειμένου να αποφευχθούν οι επιβαρύνσεις ιδιοκτητών στις πιο υποβαθμισμένες περιοχές του λεκανοπεδίου.

fotia-stis-antikeimenikes-axies-stin-attiki0

Ακριβαίνουν οι γονικές παροχές, πρόσθετα βάρη και σε οφειλέτες

Η επικείμενη ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών από την 1/1/2021 αναμένεται να προκαλέσει την κινητοποίηση των ιδιοκτητών ακινήτων οι οποίοι θα επιδιώξουν να αποφύγουν πρόσθετα οικονομικά βάρη. Δύο είναι οι κοινωνικές ομάδες που έχουν κίνητρο να επισπεύσουν τις ενέργειές τους.

Η πρώτη κοινωνική ομάδα περιλαμβάνει τους ιδιοκτήτες που θέλουν να μεταβιβάσουν περιουσιακά στοιχεία στα παιδιά τους ή σε άλλα συγγενικά πρόσωπα. Η ενεργοποίηση των νέων αξιών από την 1/1/2022 θα αυξήσει τόσο τον φόρο δωρεών και γονικών παροχών όσο και τα μεταβιβαστικά έξοδα τα οποία είναι άρρηκτα συνδεδεμένα με τις τιμές ζώνης.

Η επεξεργασία των στοιχείων δείχνει ότι για τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος 100 τ.μ στην Αττική –το οποίο σήμερα γίνεται γονική παροχή με μηδενικό φόρο– θα απαιτούνται έξοδα και φόροι χιλιάδων ευρώ. Οταν, για παράδειγμα, η Λ2 ζώνη στο 1ο διαμέρισμα της Αττικής έχει νέα τιμή 3.100 ευρώ ανά τετραγωνικό, με την υφιστάμενη αξία στα 1.400 ευρώ, μόνο για τον φόρο γονικής παροχής μπορεί να απαιτηθούν 2.000 ευρώ – όταν σήμερα το ίδιο ακίνητο μεταβιβάζεται στο παιδί δωρεάν ή με φόρο 200 ευρώ.

Η δεύτερη κοινωνική ομάδα που θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο επίσπευσης των ενεργειών είναι αυτή των οφειλετών. Εδώ και λίγες ημέρες έχει ενεργοποιηθεί η πλατφόρμα για τον εξωδικαστικό μηχανισμό διευθέτησης οφειλών. Καθοριστικό στοιχείο για τον υπολογισμό του ύψους και του αριθμού των δόσεων που θα «βγάζει» η πλατφόρμα για τον κάθε οφειλέτη, είναι και η αξία των ακινήτων.

Η πλατφόρμα λαμβάνει υπόψη την αξία της περιουσίας όπως υπολογίζεται για τις ανάγκες του ΕΝΦΙΑ. Ετσι, όσοι διαπιστώσουν μεγάλη αύξηση στην τιμή ζώνης όπου βρίσκεται το ακίνητό τους από την 1/1/2022, θα έχουν κάθε λόγο να σπεύσουν να ολοκληρώσουν τη ρύθμιση πριν από την ενεργοποίηση των νέων αξιών. Από το νέο έτος η αξία του ακινήτου στην πλατφόρμα του ΕΝΦΙΑ θα φαίνεται μεγαλύτερη στις περιοχές όπου υπάρχει αύξηση της τιμής ζώνης.

Από την πλατφόρμα του ΕΝΦΙΑ η πληροφορία θα διοχετεύεται στην πλατφόρμα του εξωδικαστικού μηχανισμού και ο οφειλέτης θα είναι πλέον υποχρεωμένος να καταβάλλει σε δημόσιο και τράπεζες ποσά τουλάχιστον ίσα με την (νέα) αξία των ακινήτων. Αυτό συμβαίνει διότι ο νόμος που διέπει την εξωδικαστική ρύθμιση οφειλών προβλέπει ότι οι πιστωτές (τράπεζες και Δημόσιο) θα πρέπει να μη βρεθούν μετά τη ρύθμιση σε δυσχερέστερη θέση συγκριτικά με αυτήν που θα βρίσκονταν αν πωλούνταν όλα τα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη. Αρα, ανεξάρτητα από το εισόδημα του οφειλέτη, η αξία των ακινήτων καθορίζει ένα μίνιμουμ ποσό το οποίο θα πρέπει να πληρωθεί έναντι των συσσωρευμένων χρεών μέσω της ρύθμισης των 240-420 δόσεων.

Για τον ΕΝΦΙΑ, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να κάνουν κάτι (πέραν ίσως να «σπάσουν» την περιουσία τους σε περισσότερους ιδιοκτήτες μέσω της μεταβίβασης σε συγγενικά πρόσωπα προκειμένου να μειωθεί ο συμπληρωματικός φόρος). Η πρωτοβουλία για τον φόρο κατοχής ακινήτων ανήκει στο υπουργείο Οικονομικών, το οποίο και θα παρουσιάσει προς το τέλος του χρόνου νέους συντελεστές υπολογισμού. Οι μειώσεις του ΕΝΦΙΑ ανά τετραγωνικό (σ.σ.: σήμερα είναι 2 έως 13 ευρώ ανά μέτρο) αλλά και οι αλλαγές των κλιμακίων κρίνονται πλέον επιβεβλημένες, καθώς χωρίς αυτές οι νέες επιβαρύνσεις θα είναι τεράστιες. Μόνο στην Αττική, οι κάτοικοι 691 ζωνών κινδυνεύουν με επιβάρυνση λόγω της αύξησης της τιμής ζώνης.

Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο ΕΝΦΙΑ ανά τετραγωνικό αυξάνεται από τα 3,7 ευρώ στα 7,6 ευρώ ή από τα 4,5 ευρώ στα 9,2 ευρώ. Αυτές τις επιβαρύνσεις θα επιδιώξει να περιορίσει το οικονομικό επιτελείο με το νομοσχέδιο για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ το οποίο αναμένεται μέχρι το τέλος του χρόνου στη Βουλή προκειμένου η εκκαθάριση να γίνει έως τον Φεβρουάριο του 2022.

πηγή: kathimerini.gr