Ακίνητα
Σε φορολογικό κλοιό θα βρεθούν οι ιδιοκτήτες και το 2018
Αλλάζουν οι αντικειμενικές αξίες, έρχεται νωρίτερα ο ΕΝΦΙΑ και επιστρέφει ο φόρος υπεραξίας
Σε ένα ασφυκτικό φορολογικό περιβάλλον θα βρεθούν και το 2018 οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι καλύτεροι πελάτες της Εφορίας. Μόνο από τον ΕΝΦΙΑ που πληρώνουν το Δημόσιο βάζει στα ταμεία του κάθε χρόνο τουλάχιστον 2,65 δισ. ευρώ.
Οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα έρθουν τον Μάρτιο και θα φέρουν τα πάνω κάτω στην αγορά προκαλώντας παράλληλα ντόμινο ανατροπών σε φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα όπως μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές κ.λπ.
Ο ΕΝΦΙΑ του 2018 θα υπολογιστεί με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες. Ο νέος λογαριασμός θα έρθει μέχρι τον ερχόμενο Αύγουστο ενώ η κυβέρνηση έχει συμφωνήσει με τους δανειστές ότι σε περίπτωση που με την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών δεν επιτυγχάνεται ο εισπρακτικός στόχος των 2,65 δισ. ευρώ θα γίνουν παρεμβάσεις στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ.
Το νέο έτος θα επιστρέψει και ένας άλλος φόρος. Ο φόρος υπεραξίας που επιβάλλεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων και απειλεί όσους σχεδιάζουν να πωλήσουν κάποιο ακίνητο.
Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών το διάστημα αυτό επιχειρεί να ξετυλίξει το κουβάρι των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Πρόκειται για μια εξίσωση που δεν βγαίνει εύκολα καθώς στην αγορά των ακινήτων οι αγοραπωλησίες είναι λιγοστές, υπάρχουν περιοχές που δεν καταγράφεται καμία συναλλαγή ενώ σε πολλές περιπτώσεις οι πωλήσεις γίνονται σε σκοτωμένες τιμές λόγω οικονομικής ασφυξίας των ιδιοκτητών τους.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία το 2008, την πρώτη χρονιά της οικονομικής κρίσης, πουλήθηκαν και μεταβιβάσθηκαν 167.000 ακίνητα ενώ επτά χρόνια αργότερα, το 2014, η αγορά των ακινήτων «γκρεμίστηκε» με τις αγοραπωλησίες να φτάνουν μόλις τα 43.400 ακίνητα. Το 2015 η αγορά των ακίνητων σημείωσε μια μικρή αύξηση με τα συμβόλαια να φτάνουν τα 54.600.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις το 2016 οι αγοραπωλησίες ακινήτων σημείωσαν οριακή αύξηση ενώ φέτος προβλέπονται να ξεπεράσουν τις 70.000. Στην άνοδο αυτή έχει συμβάλει σε μεγάλο βαθμό η ζήτηση που υπάρχει για εξοχικές κατοικίες κυρίως από ξένους επενδυτές καθώς και η κατακόρυφη πτώση των τιμών, που έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργούνται μεγάλες ευκαιρίες. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος οι εμπορικές τιμές των διαμερισμάτων έχουν μειωθεί κατά 41,3% από το 2008 έως το 2016. Μάλιστα σε αρκετές περιπτώσεις γίνονται συμβόλαια στη μισή τιμή, σε σχέση με πριν από 10 χρόνια.
Ο ΑΛΓΟΡΙΘΜΟΣ. Οι 10.000 νέες αντικειμενικές τιμές που θα αποκτήσουν τα ακίνητα θα προκύψουν κυρίως από το πληροφορικό σύστημα και την εφαρμογή ενός μαθηματικού τύπου, δηλαδή ενός αλγορίθμου. Ηδη, σε μια βάση δεδομένων συγκεντρώνονται στοιχεία από συμβολαιογραφεία, τράπεζες και τα μισθωτήρια συμβόλαια. Τα μισθώματα δηλώνονται στην Εφορία ηλεκτρονικά και κατά συνέπεια υπάρχει έτοιμη βάση δεδομένων. Οι συναλλαγές από αγοραπωλησίες έχουν ξεκινήσει να δηλώνονται μέσω ειδικής εφαρμογής που έχει ετοιμάσει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, ενώ τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος προέρχονται από τις τράπεζες και από έρευνες αγοράς που πραγματοποιούνται ανά τακτά χρονικά διαστήματα. Με την εφαρμογή ενός αλγορίθμου ο οποίος βρίσκεται στο στάδιο των δοκιμών τα δεδομένα αυτά θα δίνουν τις τιμές ζώνης.
ΕΝΦΙΑ. Οι νέες αντικειμενικές θα έρθουν τον Μάρτιο και με βάση αυτές θα υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν το επόμενο έτος πάνω από 6,3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.
Ο εισπρακτικός στόχος του ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει και παραμένει στα 2,65 δισ. ευρώ. Οποια μείωση γίνει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα αντισταθμιστεί από τις αυξήσεις που θα προκύψουν σε πολλές φθηνές περιοχές αλλά και από τις παρεμβάσεις στους φορολογικούς συντελεστές.
Η εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ του 2018 αναμένεται να γίνει έως τον Αύγουστο με στόχο η πληρωμή της πρώτης δόσης να καταβληθεί έως το τέλος Αυγούστου. Το αρνητικό για τους υπόχρεους είναι ότι το 2018 οι φορολογούμενοι δεν θα προλαβαίνουν να παίρνουν ανάσα αφού θα βρίσκονται σε διαρκή πολιορκία από την Εφορία.
Τα βάρη που σήκωσαν όσοι έχουν ακίνητο
ΕΤΟΣ Φόροι στην περιουσία
σε εκατ. ευρώ
2010 487
2011 1.170
2012 2.750
2013 2.991
2014 3.470
2015 3.180
2016 3.604
2017* 3.200
2018** 3.379
* Εκτίμηση πραγματοποιήσεων
** Πρόβλεψη
Φόρος υπεραξίας
Πώς υπολογίζεται και ποιους επιβαρύνει
Ο φόρος υπεραξίας είναι ένας φόρος που ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε ποτέ, καθώς προκαλούσε περισσότερα προβλήματα στην αγορά από τα έσοδα που θα έφερνε. Ετσι, η εφαρμογή των διατάξεων για την επιβολή του ανεστάλη για τρία χρόνια, το 2015, το 2016 και το 2017, με νομοθετικές ρυθμίσεις που ψηφίστηκαν από τη Βουλή το 2014 και το 2016. Η περίοδος αναστολής της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας ακινήτων λήγει πλέον την 31η Δεκεμβρίου 2017 και σύμφωνα με το επικαιροποιημένο Μνημόνιο πρέπει να επανέλθει από την 1η Ιανουαρίου 2018. Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει συμφωνήσει με τους δανειστές την επανεξέταση του φόρου μέχρι τον Απρίλιο και αν χρειαστεί να γίνουν διορθώσεις και αλλαγές αυτές θα πρέπει να νομοθετηθούν μέχρι τον ερχόμενο Μάιο.
Οι φορολογούμενοι που σχεδιάζουν να πουλήσουν κάποιο ακίνητό τους, θα πρέπει να γνωρίζουν τις αλλαγές που φέρνει ο φόρος υπεραξίας.
Πώς υπολογίζεται
Ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τους πωλητές των ακινήτων, σε αντίθεση με τον φόρο μεταβίβασης που αποδίδεται από τον αγοραστή. Ο φόρος υπεραξίας ανέρχεται στο 15% και αφορά τη διαφορά του ποσού που αποκτήθηκε ένα ακίνητο σε σχέση με αυτήν που πουλήθηκε. Για παράδειγμα, εάν αγόρασε κάποιος ένα ακίνητο 200.000 ευρώ και πρόκειται να το πουλήσει 25.000 ευρώ πρέπει να πληρώσει φόρο 7.500 ευρώ. Εάν, ωστόσο, είχε στην κατοχή του το ακίνητο 5 χρόνια, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι τα 25.000 ευρώ, δηλαδή θα πρέπει να καταβάλει 3.750 ευρώ φόρο. Ο φόρος υπεραξίας μειώνεται ανάλογα με τα χρόνια που έχει διακρατήσει κάποιος ένα ακίνητο. Απαλλαγή από τον φόρο προβλέπεται μόνο για όσα ακίνητα έχουν αποκτηθεί πριν από το 1995. Πιο συγκεκριμένα:
1. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
2. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει τουλάχιστον 5 έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.
3. Οσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.
Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης, κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 25 έτη). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης θα περιορίζονται, καθώς θα πολλαπλασιάζονται με 0,8.
Τα βάρη που σήκωσαν όσοι έχουν ακίνητο
ΕΤΟΣ Φόροι στην περιουσία
σε εκατ. ευρώ
2010 487
2011 1.170
2012 2.750
2013 2.991
2015 3.180
2016 3.604
2017* 3.200
2018** 3.379
* Εκτίμηση πραγματοποιήσεων
** Πρόβλεψη
Φόρος υπεραξίας
Πώς υπολογίζεται και ποιους επιβαρύνει
Ο φόρος υπεραξίας είναι ένας φόρος που ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε ποτέ, καθώς προκαλούσε περισσότερα προβλήματα στην αγορά από τα έσοδα που θα έφερνε. Ετσι, η εφαρμογή των διατάξεων για την επιβολή του ανεστάλη για τρία χρόνια, το 2015, το 2016 και το 2017, με νομοθετικές ρυθμίσεις που ψηφίστηκαν από τη Βουλή το 2014 και το 2016. Η περίοδος αναστολής της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας ακινήτων λήγει πλέον την 31η Δεκεμβρίου 2017 και σύμφωνα με το επικαιροποιημένο Μνημόνιο πρέπει να επανέλθει από την 1η Ιανουαρίου 2018. Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει συμφωνήσει με τους δανειστές την επανεξέταση του φόρου μέχρι τον Απρίλιο και αν χρειαστεί να γίνουν διορθώσεις και αλλαγές αυτές θα πρέπει να νομοθετηθούν μέχρι τον ερχόμενο Μάιο.
Οι φορολογούμενοι που σχεδιάζουν να πουλήσουν κάποιο ακίνητό τους, θα πρέπει να γνωρίζουν τις αλλαγές που φέρνει ο φόρος υπεραξίας.
Πώς υπολογίζεται
Ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τους πωλητές των ακινήτων, σε αντίθεση με τον φόρο μεταβίβασης που αποδίδεται από τον αγοραστή. Ο φόρος υπεραξίας ανέρχεται στο 15% και αφορά τη διαφορά του ποσού που αποκτήθηκε ένα ακίνητο σε σχέση με αυτήν που πουλήθηκε. Για παράδειγμα, εάν αγόρασε κάποιος ένα ακίνητο 200.000 ευρώ και πρόκειται να το πουλήσει 25.000 ευρώ πρέπει να πληρώσει φόρο 7.500 ευρώ. Εάν, ωστόσο, είχε στην κατοχή του το ακίνητο 5 χρόνια, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι τα 25.000 ευρώ, δηλαδή θα πρέπει να καταβάλει 3.750 ευρώ φόρο. Ο φόρος υπεραξίας μειώνεται ανάλογα με τα χρόνια που έχει διακρατήσει κάποιος ένα ακίνητο. Απαλλαγή από τον φόρο προβλέπεται μόνο για όσα ακίνητα έχουν αποκτηθεί πριν από το 1995. Πιο συγκεκριμένα:
1. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
2. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει τουλάχιστον 5 έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.
3. Οσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.
Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης, κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 25 έτη). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης θα περιορίζονται, καθώς θα πολλαπλασιάζονται με 0,8.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου