Ε9: Το κτίσμα που ανεγείρεται από τον μισθωτή σε οικόπεδο τρίτου. Ποιος από τους δύο επιβαρύνεται με τον ΕΝΦΙΑ: Ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής ή ο ενοικιαστής-μισθωτής; Η έννοια της ακίνητης περιουσίας

Ε9: Το κτίσμα που ανεγείρεται από τον μισθωτή σε οικόπεδο τρίτου. Ποιος από τους δύο επιβαρύνεται με τον ΕΝΦΙΑ: Ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής ή ο ενοικιαστής-μισθωτής; Η έννοια της ακίνητης περιουσίας




Ορέστης Σεϊμένης-Αλεξάνδρα Γεράγγελου

ΓΕΝΙΚΑ

Στις μακροχρόνιες μισθώσεις είναι συχνό το φαινόμενο ο μισθωτής να ανεγείρει κτίσμα στο οικόπεδο του εκμισθωτή.

Στην περίπτωση αυτή ευλόγως δημιουργούνται, μεταξύ άλλων και τα παρακάτω ερωτήματα που αφορούν το Ε9 και τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.:

- Ποιος θα αναγράψει το κτίριο στο Ε9 του: ο μισθωτής ή ο εκμισθωτής;

- Ποιος θα αναγράψει το οικόπεδο στο Ε9 του: ο μισθωτής ή ο εκμισθωτής;

- Ποιος θα επιβαρυνθεί με τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. του κτίσματος και του οικοπέδου;

- Ποιος επιβαρύνεται με τον Φόρο Ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ, ΕΝΦΙΑ κλπ);

Ο ενοικιαστής μισθωτής επιβαρύνεται με τον φόρο αυτόν. Αρχικά με το άρθρο 27 του νόμου 3842/2010 το οποίο προβλέπει την επιβολή του φόρου στον μισθωτή για την ακίνητη περιουσία (ΦΑΠ) που βρίσκεται στην Ελλάδα.

Ο φόρος αυτός επιβλήθηκε στη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας κάθε φυσικού ή νομικού προσώπου, επιβάλλεται κάθε έτος και η επιβολή του άρχισε από το έτος 2010.

Σύμφωνα με το άρθρο 27 του ν.3842/2010 στην έννοια της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνονται:

α. Το δικαίωμα της πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης επί ακινήτων.

β. Το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης θέσεων στάθμευσης, βοηθητικών χώρων και κολυμβητικών δεξαμενών που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα υπογείου, πυλωτής, δώματος ή ακαλύπτου χώρου οικοδομής των πιο πάνω ακινήτων.

Ποια είναι η έννοια των ακινήτων σύμφωνα με το άρθρο 27 του ν. 3842/2010; Εφαρμόζονται οι διατάξεις του Α.Κ.

Η έννοια των ακινήτων και των εμπραγμάτων σε αυτά δικαιωμάτων λαμβάνεται όπως αυτή ορίζεται στον Αστικό Κώδικα (Α.Κ.).

Έτσι στο άρθρο 948 του Α.Κ., ακίνητα είναι το έδαφος και τα συστατικά του μέρη. (Στον ΕΝΦΙΑ φορολογείται το ακίνητο….)

Ποια είναι τα ΣΥΣΤΑΤΙΚΑ πράγματα;

Γενικά, κατά το αστικό δίκαιο, συστατικά είναι τα πράγματα που δεν μπορούν να αποχωρισθούν από το κύριο πράγμα, χωρίς να υποστούν βλάβη τα ίδια ή το κύριο πράγμα ή να αλλοιωθεί η ουσία ή ο προορισμός τους (άρθρο 953 Α.Κ.).

Επίσης σύμφωνα με το άρθρο 954 του Α.Κ. συστατικά είναι τα πράγματα εκείνα που είναι συνδεδεμένα με το έδαφος στερεά, ιδιαίτερα τα οικοδομήματα, καθώς και όλα τα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν για να ανεγερθεί μια οικοδομή (π.χ. πέτρες, τσιμέντο, σίδερα, τούβλα κ.λπ.) ή που συναρμόσθηκαν με την οικοδομή (π.χ. πόρτες, παράθυρα κ.λπ.).

Χώρος πάνω και κάτω από το έδαφος

Στο άρθρο 1001 του Α. Κ. ορίζεται ότι η κυριότητα πάνω σε ακίνητο εκτείνεται, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στο χώρο πάνω και κάτω από το έδαφος.

Φορολογείται ο ψιλός κύριος και ο επικαρπωτής   

Σε περίπτωση που η επικαρπία έχει αποχωριστεί από την κυριότητα, φορολογούνται τόσο ο επικαρπωτής όσο και ο ψιλός κύριος, αλλά καθένας χωριστά για το εμπράγματο δικαίωμά του.

Αν σε κατοικία ή τμήμα αυτής έχει συσταθεί η προσωπική δουλεία της οίκησης, ο δικαιούχος αυτής θα φορολογηθεί ως επικαρπωτής, ενώ ο κύριος του ακινήτου, για όλο το κτίσμα ή μέρος αυτού, θα φορολογηθεί ως ψιλός κύριος.

Πως φορολογείται το ακίνητο (οικόπεδο και κτίσμα) στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ όταν το κτίσμα ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή και το χρησιμοποιεί ο ίδιος ο μισθωτής;

Ο νόμος του ΕΝΦΙΑ (4223/2013) δεν προέβλεψε κάτι γι' αυτήν την περίπτωση. Ο νομοθέτης άφησε να ισχύει το παραπάνω άρθρο 27 του Ν. 3842/2010 για τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Δεν άλλαξε τίποτα. Η φιλοσοφία του στηρίζεται στα άρθρα 948, 953, 954, 1001 του Α.Κ. όπως αναπτύχθηκαν παραπάνω. (Όταν ερωτώνται οι αρμόδιοι του Υ/Οικονομικών για το παραπάνω θέμα παραπέμπουν στο άρθρο 27 του Ν. 3842/2010…)

Το γεγονός ότι το κτίσμα δημιουργήθηκε  με δαπάνες του μισθωτή, δεν επηρεάζει την φορολογική υποχρέωση του εκμισθωτή: το ακίνητο θα εμφανισθεί στο Ε9 του εκμισθωτή ο οποίος θα πληρώσει και τον ΕΝΦΙΑ.

ΣYMΠΕΡΑΣΜΑ: Από τα παραπάνω συνάγεται το συμπέρασμα ότι στην περίπτωση ανέγερσης κτίσματος από τον μισθωτή-ενοικιαστή στο οικόπεδο του εκμισθωτή-ιδιοκτήτη, το ακίνητο (κτίσμα και οικόπεδο) αναγράφεται στο Ε9 από τον εκμισθωτή-ιδιοκτήτη (μακροχρόνια μίσθωση). Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από το εάν στο μισθωτήριο συμβόλαιο υπάρχει ή όχι ο όρος ότι στο τέλος της μισθωτικής περιόδου, το κτίσμα θα παραμείνει στην ιδιοκτησία του εκμισθωτή ή θα κατεδαφισθεί. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα να επιβαρύνεται με τον ΕΝΦΙΑ ο ιδιοκτήτης –εκμισθωτής.

Εάν το κτίσμα θα κατεδαφισθεί στο τέλος της μισθωτικής περιόδου, όπως θα ορίζει το συμβόλαιο, και ο μισθωτής παραδώσει μόνο το οικόπεδο, τότε ο εκμισθωτής θα διορθώσει το Ε9 του: θα διαγράψει το κτίσμα και θα εμφανίσει μόνο το οικόπεδο.
 
(Λεπτομερή αναφορά του άρθρου 27 του Ν. 3842/2010 για το παραπάνω θέμα, δίδονται με την ΠΟΛ.1094/14.6.2010)


https://www.taxheaven.gr