ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΙΚΗ Η ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΑΠΟ ΤΟ 2008 ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΣΗΜΕΡΑ «Βουτιά» έως 65% στις τιμές των ακινήτων σε οκτώ χρόνια

ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΙΚΗ Η ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΑΠΟ ΤΟ 2008 ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΣΗΜΕΡΑ

«Βουτιά» έως 65% στις τιμές των ακινήτων σε οκτώ χρόνια

Καταστροφική οκταετία για την αγορά ακινήτων, με μείωση τιμών ακόμη και 65%, χαρακτηρίζεται η περίοδος 2008-2015, αλλά φαίνεται ότι ο κλάδος δεν έχει πιάσει «πάτο».

Τα εντυπωσιακά στοιχεία που έδωσαν χθες παράγοντες της κτηματαγοράς στο συνέδριο της Prodexpo δείχνουν ότι οι ιδιοκτήτες στην Ελλάδα έχουν υποστεί τεράστια ζημιά, καθώς βλέπουν να απαξιώνεται πλήρως η περιουσία τους. Μάλιστα, πολλοί εξ αυτών πληρώνουν δάνεια για ακίνητα χαμηλής πλέον αξίας, ενώ ένας στους τρεις δανειολήπτης δηλώνει ότι αδυνατεί πλέον να πληρώσει.

Τη μεγαλύτερη «ζημιά» στην οκταετία έχουν υποστεί, πάντως, οι μονοκατοικίες στα βόρεια προάστια και τα γραφεία σύγχρονων προδιαγραφών. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος, Δ. Μπινιάρης:

• Οι μειώσεις στις μονοκατοικίες των βορείων προαστίων έως 400 τ.μ. έφτασαν 60%-65%.

• Αναφορικά με τις διακυμάνσεις τιμών σε οικόπεδα του Παλαιού Ψυχικού και της Φιλοθέης: Ενα οικόπεδο στο Παλαιό Ψυχικό ή στη Φιλοθέη κόστιζε περίπου 550.000 ανά στρέμμα το 1997, με τις τιμές να εκτοξεύονται στα 3 εκατ. ευρώ ευρώ ανά στρέμμα το 2000 και στα 4 εκατ. ευρώ ανά στρέμμα το 2007, λίγο πριν αρχίσει η κρίση, ενώ εν έτει 2015, οι τιμές έχουν υποχωρήσει στο 1 εκατ. ευρώ το στρέμμα.

• Μεγάλη είναι η πτώση και στους γραφειακούς χώρους με ένα ποσοστό από 50% έως 60% κατά τη διάρκεια της κρίσιμης περιόδου, ενώ οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι έχουν σημειώσει πτώση σε ποσοστό 45% έως 50%.

• Πτώση από 35% έως 45% έχουν σημειώσει οι τιμές σε κεντρικά καταστήματα.

• Μικρότερη, μεταξύ 20%-25%, είναι η πτώση στα μικρά διαμερίσματα σε ακριβές συνοικίες της Αθήνας.

• Για τους γραφειακούς χώρους, οι τιμές στη Λεωφόρο Κηφισίας ανέρχονταν σε 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) το 2007 και σήμερα έχουν υποχωρήσει στα 11 ευρώ ανά τ.μ. Στη Λεωφόρο Συγγρού έχουν μειωθεί από τα 15 ευρώ ανά τ.μ. στα 8 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης από τα 18 στα 9 ευρώ ανά τ.μ.

• Στις αποθήκες, οι τιμές στη Δυτική Αττική βρίσκονταν στα 7 ευρώ ανά τ.μ. το 2007 και σήμερα στα 3 ευρώ ανά τ.μ. Στη Βόρεια Αττική έχουν υποχωρήσει στα 4,5 ευρώ από τα 8 ευρώ ανά τ.μ. το 2007. Μεγαλύτερη είναι η πτώση στη Βοιωτία, όπου από τα 4 ευρώ ανά τ.μ. το 2007 σήμερα μισθώνει κάποιος αποθήκη με 1,5 ευρώ ανά τ.μ.

Σύμφωνα με τον κ. Μπινιάρη, η αγορά και οι εμπλεκόμενοι σ' αυτήν έκαναν τραγικά λάθη κατά τη διάρκεια της «χρυσής δεκαετίας» 1997- 2007, αναφέροντας, μεταξύ άλλων, ότι οι τράπεζες έδιναν δάνεια ακόμη και για το 120% της αξίας του ακινήτου, ενώ και οι καταναλωτές από την πλευρά τους, από μισθωτές ένιωθαν «ιδιοκτήτες» δανειζόμενοι και αυτοί στο 120% της αξίας αγοράς του ακινήτου. Επιπλέον, οι τρέχουσες εμπορικές αξίες των οικιστικών ακινήτων ανέρχονταν από το διπλάσιο έως το? πενταπλάσιο των αντικειμενικών αξιών, ενώ το κόστος μεταβίβασης του ακινήτου έφθανε το 15% της αντικειμενικής αξίας.

Οι μεσίτες ακινήτων και οι βοηθοί τους από τα 8.000 μέλη πανελλαδικά ξεπερνούν πια τα 30 χιλ. μέλη, ενώ οι παράνομοι μεσίτες (δικηγόροι, χρηματιστές, μηχανικοί κ.τ.λ.) ξεπερνούν τις 10 χιλ. Οι μηχανικοί, με ταχύρυθμο σεμινάριο βαφτίζονται εκτιμητές- ανεξάρτητοι συνεργάτες των τραπεζών. Αποτέλεσμα; Οι τιμές στην Αθήνα τη χρυσή περίοδο της ελληνικής κτηματοαγοράς να είναι κατά πολύ υψηλότερες από τις τιμές στις Βρυξέλλες και το Βερολίνο!.

Στα λάθη που εξακολουθούμε και τώρα να κάνουμε ο κ. Μπινιάρης συμπεριλαμβάνει καταρχάς την υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, με αποτέλεσμα την περαιτέρω μείωση της αξίας της.

«Για να ανακάμψει η αγορά απαιτείται επανεκτίμηση όλων των ενυπόθηκων και των ''κόκκινων'' δανείων από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές, καθώς και αναλογικό κούρεμα ώστε να γίνουν βιώσιμα. Επίσης, θα πρέπει να γίνει επανεκτίμηση από ανεξάρτητους εκτιμητές όλων των ακινήτων των τραπεζών, των ταμείων και του Δημοσίου, ώστε να μπορούν να διατεθούν στις τρέχουσες εμπορικές αξίες. Απαραίτητη θεωρείται και η δημιουργία δεικτών ακινήτων με τη συνεργασία όλων των παραγόντων της αγοράς και η άμεση υπαγωγή των αντικειμενικών αξιών στις τρέχουσες εμπορικές αξίες. Προϋπόθεση ανάκαμψης είναι και η ελάφρυνση της φορολογίας των ακινήτων προ της δήμευσής τους, καθώς και η άμεση εκμετάλλευση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας».

Ενας στους τρεις αδυνατεί να πληρώσει το δάνειό του

Μόλις το 4,5% απάντησε «ναι» και «μάλλον», ενώ «όχι» και «μάλλον όχι» απάντησε το 94,9% των πολιτών στην ερώτηση για το αν σκοπεύουν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο τα επόμενα δύο χρόνια. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι η κτηματαγορά δεν πρόκειται να ανακάμψει και οι πωλήσεις θα παραμείνουν σε «ρηχά» νερά.

Σύμφωνα με έρευνα της Marc:

Στην ερώτηση εάν «εσείς ή κάποιο μέλος του νοικοκυριού σας σκοπεύετε να προχωρήσετε σε κάποια πώληση ακινήτου την επόμενη τριετία» το 81,2% απάντησε «όχι» και «μάλλον όχι» και «ναι» και «μάλλον ναι» το 18,8%. Το 94,9% των ερωτηθέντων δεν ψάχνει προς ενοικίαση κάποιο ακίνητο αυτή την περίοδο, ενώ μόλις το 5,1% ψάχνει.

Στην ερώτηση «πιστεύετε ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα τα επόμενα 2-3 χρόνια θα μειωθούν περισσότερο, θα αρχίσουν να αυξάνονται, ή θα παραμείνουν σταθερές», το 50,4% εκτιμά ότι θα μειωθούν, θα αυξηθούν το 6,8% και θα σταθεροποιηθούν το 30,8%. Στην ερώτηση εάν έχετε στεγαστικό δάνειο που τρέχει ακόμη, «ναι» απάντησε το 23,4% και όχι το 76,6%.

Ένας στους τρεις δανειολήπτες αντιμετωπίζει δυσκολία στην αποπληρωμή του δανείου του. Ειδικότερα στη ερώτηση «πώς ανταποκρίνεστε στις δόσεις του στεγαστικού δανείου», «πάντα στην ώρα τους» απάντησε το 69,3%, ενώ «συχνά με κάποια καθυστέρηση» το 18% και «έχω καθυστερημένες οφειλές» το 11,7%.

Στην ερώτηση εάν «έχετε κάνει διακανονισμό για μικρότερες δόσεις», «ναι» απάντησε το 40,9% και «όχ»ι το 54,8%.

«Πιστεύετε ότι θα μπορέσετε να αποπληρώνετε κανονικά τις δόσεις του στεγαστικού σας στο μέλλον», «ναι» και «μάλλον ναι» απάντησε το 59,1% και «όχι» και «μάλλον όχι» το 28,4%.

Αναφορικά με τη φορολογία, στην ερώτηση εάν «πιστεύετε ότι θα μπορέσετε να πληρώσετε τους φόρους που αφορούν το ακίνητό σας» το 30,9% απαντά «όχι» και «μάλλον όχι» το 30,9% και «ναι» και «μάλλον ναι» το 64,4%.

Εάν καταφέρνετε να πληρώνετε το ενοίκιό σας στην ώρα του, «στην ώρα του» απάντησε το 58,9% και «με κάποια καθυστέρηση» το 28,8%, ενώ το 11,7% έχει καθυστερημένα ενοίκια (πάνω από ένα).

ΑΠΑΙΣΙΟΔΟΞΙΑ ΤΩΝ ΕΙΔΙΚΩΝ ΤΟΥ ΚΛΑΔΟΥ ΓΙΑ ΑΝΑΚΑΜΨΗ ΤΟΥ REAL ESTATE

«Βόμβα» στην κτηματαγορά, υποθηκευμένα ακίνητα 103 δισ.

«Βουλιάζει» στην αβεβαιότητα, τα capital controls και τη «βόμβα» των κόκκινων δανείων, η αγορά ακινήτων. Οι ελπίδες για ανάκαμψη της κτηματαγοράς είναι ελάχιστες, όσο η οικονομία βρίσκεται σε τεντωμένο σκοινί και δεν επιλύονται θέματα όπως η ανακεφαλαιοποίηση τραπεζών, οι κεφαλαιακοί έλεγχοι και το ψηφισθέν τρίτο μνημόνιο, τα οποία αποτελούν «βαρίδι» που επηρεάζει και τις επενδύσεις.

Αυτό επισημάνθηκε χθες από ειδικούς της αγοράς ακινήτων που μίλησαν στο συνέδριο Prodexpo. Μάλιστα, όπως είπε ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων Alvarez & Marsal Μάριος Κολιόπουλος, υποθηκευμένα ακίνητα συνολικής αξίας 103 δισ. ευρώ έναντι δανείων σε ιδιώτες και επιχειρήσεις, απειλούν να τινάξουν στον αέρα το ελληνικό real estate. Τόνισε δε ότι από αυτά, ακίνητα αξίας 33 δισ. έχουν υποθηκευτεί για μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Το χειρότερο είναι ότι τα περισσότερα από αυτά είναι υποθηκευμένα με αξίες πολύ υψηλότερες από τις σημερινές και πολλοί φοβούνται πως η ρύθμιση για τα «κόκκινα» δάνεια θα πιέσει περαιτέρω τη χειμαζόμενη αγορά ακινήτων.

Ανέφερε ακόμη ότι το τελευταίο δωδεκάμηνο οι συναλλαγές στα εμπορικά ακίνητα της Ισπανίας και της Ιρλανδίας έφτασαν τα 13,3 δισ. και 4,4 δισ. ευρώ αντίστοιχα, την ίδια στιγμή που στην Ελλάδα δεν ξεπέρασαν τα 100 εκατ. ευρώ. Στην Ιρλανδία, μάλιστα, οι τιμές των ακινήτων καταγράφουν αύξηση περί το 10% σε σχέση με τα χαμηλότερα επίπεδα που είχαν καταγραφεί το 2012, ενώ και στην Ισπανία καταγράφεται μικρή αύξηση περί το 1% τον τελευταίο χρόνο. Είπε πάντως ότι η αγορά ακινήτων μπορεί να στηρίξει την ανάπτυξη, καθώς σύμφωνα με διεθνείς μελέτες από το real estate και τις κατασκευές θα προέλθει το 50% - 60% των νέων επενδύσεων.

50% - 60% νέες επενδύσεις 
Ο Γιάννης Γκικόπουλος, ανώτερο στέλεχος (Associate Partners) της εταιρείας συμβούλων McKinsey & Company, υποστήριξε πως με βάση τη διεθνή εμπειρία, το 50% - 60% των νέων επενδύσεων, συνολικού ύψους περί τα 150 δισ. ευρώ, που χρειάζεται η Ελλάδα τα επόμενα 9 ? 10 χρόνια, θα προέλθει από τα ακίνητα και τις κατασκευές.

Κατά τον κ. Γκινόπουλο, οι επενδύσεις στην Ελλάδα κινούνταν στα επίπεδα των 40 δισ. ευρώ ετησίως για την περίοδο 2000 ? 2008, ενώ το 2014 υποχώρησαν στα 22 δισ. ευρώ. Για να κερδίσει η χώρα το χαμένο έδαφος χρειάζεται περί τα 15,5 δισ. ευρώ ετησίως πρόσθετων επενδύσεων, επισήμανε. Από τα περίπου 150 δισ. ευρώ επενδύσεων που απαιτούνται την επόμενη δεκαετία, μόλις το 20% θα προέλθει από το ΕΣΠΑ σύμφωνα με την ανάλυση της McKinsey. Συνεπώς, απαιτούνται 110 - 115 δισ. ευρώ ιδιωτικές επενδύσεις. Άλλο 20% μπορεί να προέλθει, κατά τους αναλυτές της εταιρείας συμβούλων από τα άμεσα και έμμεσα οφέλη των ιδιωτικοποιήσεων (έσοδα μεταξύ 5 και 10 δισ. ευρώ καθώς και έμμεσα οφέλη μέχρι και 15 δισ. ευρώ). Σε κάθε περίπτωση, η Ελλάδα χρειάζεται 80 ? 90 δισ. ευρώ νέων ιδιωτικών επενδύσεων.

Ο κ. Γιώργος Χρυσικός, διευθύνων σύμβουλος, Grivalia Properties υπογράμμισε την ανάγκη για σταθερότητα του πλαισίου για τη διατήρηση των επενδυτών και έκανε λόγο για επενδύσεις αναβάθμισης του χαρτοφυλακίου που κάνει η Grivalia.

Σε υψηλότερη αξία
Τα περισσότερα από τα ακίνητα είναι υποθηκευμένα με αξίες πολύ υψηλότερες από τις σημερινές και πολλοί φοβούνται πως η ρύθμιση για τα «κόκκινα» δάνεια θα πιέσει περαιτέρω τη χειμαζόμενη αγορά ακινήτων.

Συναλλαγές
Το τελευταίο δωδεκάμηνο οι συναλλαγές στα εμπορικά ακίνητα της Ισπανίας και της Ιρλανδίας έφτασαν τα 13,3 δισ. και 4,4 δισ. ευρώ αντίστοιχα, την ίδια στιγμή που στην Ελλάδα δεν ξεπέρασαν τα 100 εκατ. ευρώ. Στην Ιρλανδία, μάλιστα, οι τιμές των ακινήτων καταγράφουν αύξηση περί το 10% σε σχέση με τα χαμηλότερα επίπεδα που είχαν καταγραφεί το 2012.

ΣΥΝΕΔΡΙΟ PRODEXPO

«Κόκκινα δάνεια» και ανακεφαλαιοποίηση τραπεζών, προϋποθέσεις για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων

Την επίλυση του ζητήματος των «κόκκινων» δανείων και την επιτυχημένη ολοκλήρωση της ανακεφαλαιοποίησης των συστημικών τραπεζών θεωρούν ως απαραίτητη προϋπόθεση για την οποιαδήποτε προοπτική ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στελέχη της αγοράς ακινήτων, σύμφωνα με παρεμβάσεις τους στο σημερινό Συνέδριο για την ανάπτυξη και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας Prodexpo.

Σε ειδική εκδήλωση που έγινε το πρωί στο πλαίσιο του Συνεδρίου επιτελικά στελέχη εταιριών από τον χώρο των ακινήτων προχώρησαν σε μια σειρά εκτιμήσεων για θέματα που σχετίζονται με επενδύσεις, την φορολογία και την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας ακινήτων.

Ο Γιώργος Χρυσικός, διευθύνων σύμβουλος της Grivallia Properties αναφερόμενος στην αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας έκανε λόγο για βήματα προς τα πίσω, επισημαίνοντας ότι σημαντικές επενδύσεις έχουν παγώσει. Αναφέρθηκε στην ανάγκη μεταφοράς τεχνογνωσίας από τις εταιρίες στα διοικητικά στελέχη φορέων που έχουν αναλάβει την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας. Αναφερόμενος στην Grivallia εστίασε την προσοχή του μεταξύ άλλων στην δημιουργία ξενοδοχειακού fund προκειμένου να προσελκυστούν Έλληνες και ξένοι επενδυτές να επενδύσουν στον συγκεκριμένο τομέα του Τουρισμού.

Ο Άρης Συγγρός, διευθύνων σύμβουλος της εταιρίας Αξιοποίησης Εκκλησιαστικής Ακίνητης Περιουσίας ΑΕ επισήμανε ότι από τα 100 δισ. εκατ.ευρώ των κόκκινων δανείων πολλά είναι collateral με ακίνητα και η διευθέτηση του ζητήματος θα έχει σημαντικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων της χώρας μας.

Ο Γιάννης Περρωτής διευθύνων σύμβουλος της CBRE Atria εκτίμησε μεταξύ άλλων ότι οι επενδυτές που διερευνούν την ελληνική αγορά ακινήτων έχουν μεγάλη επιφυλακτικότητα και όσοι αγοράζουν, αγοράζουν σε πολύ χαμηλές τιμές. Αναφέρθηκε επίσης στις δυσμενείς επιπτώσεις των capital controls και εκτίμησε ότι οι τράπεζες αδυνατούν να επιτελέσουν τις βασικές τους λειτουργίες (χρηματοδότηση οικονομίας).

Η Λίλα Πατεράκη διευθυντικό στέλεχος της Zeus Capital Partners εκτίμησε ότι τους τελευταίους μήνες η αγορά έχει παγώσει, σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στην Κεντρική και ΝΑ Ευρώπη όπου πραγματοποιούνται πολύ σημαντικές επενδύσεις στον τομέα ακινήτων (2,5 δισ.ευρώ το τρίμηνο στην περιοχή). Έθεσε την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών και την διευθέτηση του ζητήματος των κόκκινων δανείων πρωταρχικής σημασίας για τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων

Ο Γιώργος Παπαϊωάννου διευθύνων σύμβουλος της Piraeus Real Estate έθεσε ως βασικές προϋποθέσεις την άρση της αβεβαιότητας, την σταθερότητας σε μακροοικονομικό επίπεδο αλλά και στο τραπεζικό για επενδύσεις στην αγορά ακινήτων. Αναφέρθηκε στις πρωτοβουλίες του ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς στον τομέα των μην εξυπηρετούμενων δανείων.

Στην επίλυση τους ζητήματος των κόκκινων δανείων αναφέρθηκε και ο Δημήτρης Μανουσάκης διευθύνων σύμβουλος της Savvils επισημαίνοντας ότι οι τράπεζες θα πρέπει να πάρουν πιο γενναίες αποφάσεις στον τομέα αυτό. Εκτίμησε επίσης ότι στην χώρα μας υπάρχει έλλειμμα στον τομέα ανάλυσης και ενημέρωσης σε επιμέρους τομείς της αγοράς ακινήτων και ενδιαφέρουν του ξένους επενδυτές προκειμένου να επενδύσουν. Αναφορικά με την αξιοποίηση της περιουσία του Δημοσίου εκτίμησε επίσης ότι θα πρέπει να περιοριστεί η έννοια της ποινικοποίησης στα deals που γίνονται.

Η Κατερίνα Μάνου από την Regus εκτίμησε ότι τα αναπτυξιακά σχέδια στην αγορά ακίνητων στην Ελλάδα έχουν παγώσει 4,5 φορές τα τελευταία χρόνια σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στην ευρύτερη περιοχή μας.

Ο Γιώργος Μαντζαβινάτος διευθυντικό στέλεχος τη Alvarez Marsal εκτίμησε μεταξύ άλλων ότι ξένοι επενδυτές κοιτάνε την ελληνική αγορά διότι θέλουν να ισοφαρίσουν τις ζημίες που έχουν υποστεί. Μέσα από την επίλυση του θέματος των κόκκινων δανείων θα υπάρξουν ανακατατάξεις στις τιμές στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είπε.

Ο Άρης Καρυτινός διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία αναφέρθηκε και αυτός στο ζήτημα της ποινικοποίησης όσων ασχολούνται με την αξιοποίηση περιουσίας του Δημοσίου. Εκτίμησε ότι ακόμη και στην σημερινή περίοδο υπάρχουν κάποιες ευκαιρίες στην αγορά ακίνητων, προϋπόθεση όμως για να διευρυνθούν είναι η ανακεφαλαιοποίηση του τραπεζικού συστήματος και τα κόκκινα δάνεια.

Ο Πάνος Δανός από την Danos BNP Paribas Rela Estate εκτίμησε ότι οι σοβαροί επενδύτες δεν ρισκάρουν να επενδύσουν στην χώρα μας λόγω του μεγάλου επενδυτικού ρίσκου και υπάρχει μεγάλη δύσκολη να πεισθούν.

Η Δίκα Αγαπητίδου γενική διευθύντρια από την Αθηναϊκή Οικονομική ΑΕ έκανε λόγο για ανάγκη ενίσχυσης της εμπιστοσύνης